19 O 61/24

Leitsatz: Der Verbraucherbauvertrag ist nur in Ausnahmefällen notariell zu beurkunden, bei einer Verknüpfung zwischen dem Bauvertrag und dem Grundstückskaufvertrag. Das Vorhandensein eines Grundstücks ist kein notwendiger Bestandteil des Verbraucherbauvertrags. 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt an die Klägerin EUR 23.404,47 zu zahlen, nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit 31.03.2023. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 23.404,47. Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Klägerin steht aufgrund der freien Kündigung der Beklagten aus § 8 Abs. 1 des „Hausvertrages“ ein Anspruch in der begehrten Höhe zu. Der „Hausvertrag“ ist ein Verbraucherbauvertrag nach §§ 650i ff. BGB. Die Parteien haben den Vertrag am 22./25.03.2022 formwirksam geschlossen. Nach § 650i Abs. 2 BGB ist der Verbraucherbauvertrag in Textform abzuschließen, was vorliegend ohne Zweifel erfolgt ist. Bereits der Umstand, dass die Textform explizit gesetzlich vereinbart ist für einen Vertragstypus, der den „Bau eines neuen Gebäudes“ zum Gegenstand hat, spricht dafür, dass schon keine Regelungslücke dergestalt besteht, dass die notarielle Form nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung fände. Soweit die Beklagten sich auf eine Entscheidung des BGH beziehen (BGH NJOZ 2019, 224, 225) existiert eine solche Entscheidung nicht; bei der Fundstelle ist ein Hinweisbeschluss des OLG Dresden aufgeführt. Soweit die Beklagten sich auf den Hinweisbeschluss des OLG Dresden (vom 02.01.2018, 8 U 1133/17) beziehen wollten und diesen lediglich dem BGH zurechneten, vermag auch das OLG Dresden an dem vorstehenden Ergebnis nichts zu ändern, da auch diese Entscheidung sich auf eine Rechtslage vor Inkrafttreten der §§ 650i ff. BGB bezieht und zudem eine vom vorliegenden Fall deutlich abweichende Konstellation der expliziten Verknüpfung von „Fertighausvertrag“ und Grundstückskaufvertrag behandelt. Allein die Tatsache, dass ein Haus nicht ohne ein Grundstück errichtet werden kann, ist nicht ausreichend, um diesen rechtlichen Zusammenhang herzustellen. Entscheidend ist vielmehr der sogenannte „Verknüpfungswille" der Parteien, der auch dann vorliegen kann, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010, VII ZR 246/08 = MDR 2010, 1313, Tz. 8 bei juris). An einem solchen Verknüpfungswillen fehlt es aber nach dem Inhalt des Vertrages und dem Ergebnis der Beweisaufnahme. Die Beklagten haben der Klägerin erstmals am 19.05.2022 das zu bebauende Grundstück (Anlage K7, Bl. 233 d. A.), Flurnummer … in […], Gemarkung … benannt. In den zuvor zwischen den Parteien unterzeichneten Dokumenten wird die Flurnummer gerade nicht benannt. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen A hat auch ergeben, dass zwischen den Parteien zwar eine Erwartung diskutiert wurde, dass in dem Neubaugebiet in […], Gemarkung […] gebaut werden sollte. Festgeschrieben haben die Parteien das aber gerade nicht; der Zeuge A konnte eine entsprechende explizite Mitteilung auch nicht bestätigen. In der von den beklagten selbst vorgelegte Anlage B19 wird ebenfalls kein konkretes Grundstück benannt, sondern lediglich das gesamte „Neubaugebiet „…“ in […]. Ein gesamtes Neubaugebiet ist kein konkretes Grundstück. Im Übrigen führt auch allein der Umstand, dass die Beklagten von einem bestimmten Grundstück ausgegangen sein mögen nicht zu einer beiderseitigen Verbindung des Hausbauvertrages mit dem Grundstück. Die Klägerin hat vielmehr insoweit unwidersprochen vorgetragen, dass die von ihr angebotenen Häuser deutschlandweit auf jedem Grundstück errichtet werden können, soweit es nicht auf einer Insel liegt. Die Parteien hatten auch nicht vereinbart, dass die Klägerin den Beklagten die Finanzierung für das Grundstück vermittelt oder gar das Grundstück selbst. Allein der Umstand, dass der Zeuge A den Beklagten einen Finanzierungsberater empfahl führt noch nicht dazu, dass die Klägerin den Beklagten die Finanzierung vermittelt hätte. Nur weil der Zeuge den Beklagten einen Finanzierungsberater empfahl, mit dem er selbst gute Erfahrungen gemacht hat, wird noch lange keine vertragliche Verbindung begründet. Um das Grundstück bemühten die Beklagten sich unstreitig selbst, bis sie dann vom Erwerb des Grundstücks doch Abstand nahmen und kurz nach ihrer Kündigung einen Altbau in […] erwarben. Dass zudem die Beklagten sich auch selbst um die Finanzierung bemühten, folgt aus dem Emailverkehr, den die Beklagten insgesamt vorgelegt haben. Dort ist ein Austausch der Beklagten unmittelbar mit dem Finanzierungsberater C zu sehen – der Zeuge A taucht nicht einmal in cc auf. Der Vertrag zwischen den Parteien ist auch ohne die Benennung eines konkreten Grundstücks wirksam zustande gekommen. Das Grundstück, auf dem das Haus mit dem Verbraucherbauvertrag gebaut werden soll, zählt nicht zu den essentialia negotii (vgl. etwa OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.02.2007, 8 U 155/06, IBRRS 2009, 2541; OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.09.2014, 6 U 89/14 – Anlage K14-3, Bl. 362 ff. d. A.). In diesen Vertrag wurden die Vertragsbedingungen wirksam einbezogen. Das folgt aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme, sodass die von den Parteien aufgeworfene Frage, ob und inwieweit das Empfangsbekenntnis vom 22.03.2022 die Parteien bindet, keiner Entscheidung bedurfte. Der Zeuge A hat zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) klar und deutlich dargelegt, dass die Beklagten die Vertragsbedingungen erhalten hatten. Der Zeuge ist dabei glaubwürdig. Zwar steht der Zeuge im Lager der Klägerin – auf die Mitteilung der Beklagten, wonach sich aus dem Internetauftritt des Zeugen aktuell sogar eine engere Verbindung mit der Klägerin ergibt, kam es insoweit nicht an, da weder ausgeführt wird, ob diese engere Bindung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien bereits bestand, noch ob sie bei Vernehmung des Zeugen bereits bestand. Aufgrund dieser Nähe zur Klägerin, die sich auch in einer wirtschaftlichen Abhängigkeit als Handelsvertreter ergibt, könnte man eine Tendenz annehmen, dass der Zeuge Angaben zugunsten der Klägerin machte. Einer solchen Annahme stand allerdings der Eindruck des Gerichts von dem Zeugen in der mündlichen Verhandlung entgegen. Der Zeuge A hat detailliert sein gesamtes Wissen zu dem Vorgang mitgeteilt und dabei auch von sich aus auf Wissenslücken hingewiesen und auf Rückfragen hin seine Angaben korrigiert. Die Angaben des Zeugen waren zur Überzeugung des Gerichts durchweg von dem Willen getragen, zutreffende Angaben zu machen ohne dass auch nur der leiseste Zweifel dahin aufgekommen wäre, dass der Zeuge zugunsten der Klägerin ausgesagt hätte, wo dies nicht der Wahrheit entsprach. Die Angaben des Zeugen waren auch glaubhaft. Er schilderte das erste Kennenlerngespräche der Parteien im Februar ausführlich und legte dabei auch detailreich dar, dass er den Beklagten bereits zu diesem Termin auch die Vertragsbedingungen übergeben hatte. Soweit der Zeuge sich dann nicht mehr sicher war, ob er diese anlässlich der „Vertragsänderung“ – also dem hier streitgegenständlichen Vertrag – per Email oder persönlich erneut übergeben hatte, ändert das nichts daran, dass den Beklagten die Vertragsbedingungen im Zeitpunkt ihres Vertragsschlusses vorlegen. Ein Widerspruch in den Aussagen des Zeugen kann auch nicht darin gesehen werden, dass es keinen Sinn ergäbe, beim ersten Kennenlerntermin „nur“ die Vertragsbedingungen zu übergeben und nicht auch gleich den Vertrag zu unterzeichnen. Gerade das vom Zeugen geschilderte Vorgehen erscheint fair und erlaubt es dem Kunden, sich mit dem Vertrag hinreichend auseinanderzusetzen, ohne sich direkt in einer vertraglichen Bindung zu finden. Die Beklagten konnten auch nicht von dem Vertrag zurücktreten. Ein Rücktrittsgrund nach § 346 BGB wird weder vorgetragen, noch ist er sonst aus dem Akteninhalt ersichtlich. Auf ein vertragliches Rücktrittsrecht können die Beklagten sich auch nicht stützen. Denn auf das Rücktrittsrecht hinsichtlich der Finanzierung haben sie explizit verzichtet. Ein Rücktrittsrecht hinsichtlich des Grundstücks war nicht vereinbart. Die Beklagten haben auch nicht aufgrund einer (vorvertraglichen) Pflichtverletzung der Beklagten einen Anspruch so gestellt zu werden, als hätten sie den Vertrag nicht abgeschlossen, §§ 280 Abs. 1, 311, 241 Abs. 2 BGB. Denn es gibt keinen Anspruch der Beklagten dahin, dass ihnen ein vertragliches Rücktrittsrecht hinsichtlich des Grundstücks eingeräumt wird. Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann der mündige Bürger selbst entscheiden, mit wem er wann Verträge abschließen möchte. Wenn er sich dazu entscheidet, einen Bauvertrag über ein Haus abzuschließen, ohne bereits ein Grundstück sicher in Aussicht zu haben oder bereits Eigentum zu haben, so ist das zwar eine riskante Entscheidung. Der mündige Bürger darf aber für sich Risiken eingehen. Es ist in einem solchen Fall nicht Aufgabe des Vertragspartners den mündigen Bürger vor diesen Risiken zu bewahren. Bei einem Verbraucherbauvertrag hat zudem der Gesetzgeber für zweierlei Vorkehrungen gegen Überrumpelung gesorgt: Das ist einerseits die Textform, die in der Erwartung, dass man bei einem Vertrag mit einem sechsstelligen Volumen den Vertrag auch tatsächlich liest, zum Nachdenken anhalten kann. Es ist aber andererseits das Widerrufsrecht, das es sogar binnen zwei Wochen nach Vertragsschluss noch erlaubt, sich folgenlos vom Vertrag zu lösen. Wünscht der Auftragnehmer ein mehr an Lösungsmöglichkeiten, muss er dies explizit vereinbaren, wie es die Beklagten ja auch hinsichtlich der Finanzierung getan haben. Die Beklagten haben den Vertrag auch nicht wirksam widerrufen. Denn unabhängig von der Frage, ob man die explizite Mitteilung, den Vertrag kündigen zu wollen, als Widerruf auslegen kann, war jedenfalls die Widerrufsfrist längst abgelaufen. Es ist daher von einer freien Kündigung der Beklagten auszugehen, die die Folgen des § 8 Abs. 1 der Vertragsbedingungen nach sich zieht. Die Klausel ist dabei im Lichte der §§ 305 ff. BGB wirksam. Insbesondere § 308 Nr. 7 BGB führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Klausel. Auf Abwicklungsklauseln nach einem gekündigten Werkvertrag, die die Höhe der Vergütung bei vorzeitiger Vertragsbeendigung regeln, findet § 308 Nr. 7 a BGB Anwendung. Das gilt auch für Vergütungsklauseln, die die dem Unternehmer nach § 649 S. 2 BGB zustehende Vergütung pauschalieren. Zwar betrifft § 307 Nr. 7 a BGB nach seinem Wortlaut allein Vergütungsregelungen für erbrachte Leistungen, während der Unternehmer nach § 648 Satz 2 BGB eine Vergütung auch für nicht erbrachte Leistungen berechnen kann. Es besteht aber sachlich kein Unterschied zwischen einer unangemessen hohen Vergütung für erbrachte und für nicht erbrachte Leistungen, so dass die entsprechende Anwendung des § 308 Nr. 7 a BGB gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 05.05.2011 − VII ZR 181/10, NJW 2011, 1954). Wegen der vergleichbaren Interessenlage findet allerdings auch § 309 Nr. 5 b BGB entsprechende Anwendung (vgl. BGH, a.a.O. m.w.N.). Dem Vertragspartner des Verwenders muss ausdrücklich der Nachweis gestattet werden, dem Unternehmer stehe nach § 648 Satz 2 BGB überhaupt keine oder eine wesentlich niedrigere Vergütung zu als die Pauschale – dies ist in der streitgegenständlichen Klausel der Fall. Auch der Höhe nach ist die Pauschalierung auf 10% nicht zu beanstanden. Der Betrag liegt zwar um das Doppelte über den in § 648 Satz 3 BGB genannten 5%. Bereits die konkrete Berechnung der Klägerin basierend auf der Urkalkulation zeigt aber – unbeschadet des insoweit pauschalen Bestreitens der Beklagten –, dass die tatsächliche Kündigungsvergütung deutlich höher ausfallen kann als die 5%. Die Berechnung der Klägerin kommt auf ca. 18,7%, sodass selbst für den Fall, dass die Beklagten mit einem erheblichen Teil ihrer Einwände gegen die Berechnung der Klägerin recht behielten, die pauschalierten 10% jedenfalls nicht eindeutig zu Lasten der Beklagten gingen. Insoweit ist auch die Möglichkeit im Blick zu behalten, dass die Beklagten konkret hätten vortragen können, dass die Klägerin mehr erspart oder böswillig zu erwerben unterlassen hat. Auch der BGH hat eine Pauschalierung der Kündigungsvergütung auf 10% nicht beanstandet (BGH, Urteil vom 27. 4. 2006 - VII ZR 175/05, NZBau 2006, 435; BGH, Urteil vom 05.05.2011 − VII ZR 181/10, NJW 2011, 1954). Die Klausel ist auch klar verständlich und verstößt damit nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Entsprechende Einwände bringen auch die Beklagten nicht vor. Einwände gegen die Berechnung der Klägerin haben die Beklagten nicht vorgebracht. Sie haben insbesondere keinen Vortrag dazu gehalten, dass der nach § 648 BGB dem Unternehmen zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist oder dass dem Unternehmen eine Vergütung gem. § 648 BGB überhaupt nicht zusteht. Auf die alternativen Berechnungen der Klägerin kam es somit nicht entscheidend an. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO. Der Streitwert ergibt sich aus § 3 ZPO. Die Parteien streiten um Ansprüche im Zusammenhang mit einem von den Beklagten gekündigten Hausbauvertrag. Die Klägerin betreibt ein Unternehmen zum Bau bzw. Vertrieb von Fertighäusern. Ende Januar oder Anfang Februar 2022 kam es zu einem ersten Kennenlerngespräch der Beklagten mit dem für den Vertrieb der Klägerin zuständigen Zeugen A. Die Beklagten wollten ein Einfamilienhaus in dem Neubaugebiet „….“ in […] bauen. Mit E-Mail vom 10.02.2022 Anlage B19 (Bl. 492 d. A.) wandten sich die Beklagten an die Klägerin und teilen unter anderem mit: „Grundstück Adresse derzeit noch nicht vergeben, außer "…" in […] (wird ein neu errichtetes Wohngebiet) Lageplan im Anhang“ Die Parteien schlossen dann zunächst am 10.02.2022 den als Anlage B19 (Bl. 487 d. A.) vorgelegten „Hausvertrag“ zu einem „Gesamtpreis“ von EUR 258.379. Dort ist ausgeführt: „Bauort ist bekannt. […] Neubaugebiet „…“ [Ort] Es kam dann zu einem längeren Austausch der Parteien in deren Folge der ursprünglich geschlossene Vertrag einvernehmlich aufgehoben wurde. Am 22.03.2022 unterzeichneten die Kläger den als Anlage K1 vorgelegten „Hausvertrag“ (Bl. 24 d. A.). Die Annahme durch die Klägerin erfolgte am 25.03.2022. Gegenstand des „Hausvertrages“ war die Lieferung und Errichtung eines ...-Ausbauhauses Typ „[…]“ zum Werklohn von zunächst EUR 220.219,00. Dem Vertrag beigefügt war die als Anlage K3 vorgelegte Baubeschreibung. In den „Angaben der Bauherrschaft“ (Anlage B27A, Bl. 451 d. A.) ist hinsichtlich des Grundstücks aufgeführt: „Grundstücksgröße in m²: 430m²“ Die Klägerin räumte den Beklagten ein vertragliches Rücktrittsrecht ein für den Fall, dass eine Finanzierung nicht bis zum 22.06.2023 zustande komme (Anlage K6, Bl. 232 d. A.). In den als Anlage K2 (Bl. 25 ff. d. A.) vorgelegten „Vertragsbedingungen“ – deren Übergabe an die Beklagten streitig ist – ist unter „§ 8 Kündigung“ unter anderem geregelt: „Kündigt der Bauherr nach § 648 BGB den Hausvertrag, stehen dem Unternehmen die in § 648 BGB geregelten Ansprüche zu. Statt der sich aus § 648 BGB ergebenden Ansprüche hat der Bauherr die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen in Höhe des Teils des vertraglich vereinbarten Gesamtpreises, der dem Verhältnis der erbrachten Teilleistung zur vertraglich vereinbarten Gesamtleistung entspricht, zu vergüten. Darüber hinaus kann das Unternehmen zusätzlich als Ersatz für die sonstigen Aufwendungen und den entgangenen Gewinn einen Pauschalbetrag i.H.v. 10 % des Teilbetrags aus dem im Zeitpunkt der Kündigung vertraglich vereinbarten Gesamtpreis verlangen, der auf den Teil der Leistungen entfällt, die das Unternehmen bis zur Kündigung noch nicht ausgeführt hat. Dieser pauschalierte Anspruch steht dem Unternehmen nicht zu, wenn der Bauherr nachweist, dass der nach § 648 BGB dem Unternehmen zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist oder dass dem Unternehmen eine Vergütung gem. § 648 BGB überhaupt nicht zusteht.“ Die Klägerin belehrte die Beklagten mit der als Anlage K16 (Bl. 575 d. A.) vorgelegte Widerrufsbelehrung über ihr Widerrufsrecht. Am 22.03.2022 unterzeichneten die Beklagten auch ein „Empfangsbekenntnis der vorvertraglichen Baubeschreibung und der Vertragsbedingungen“ (Anlage K4, Bl. 228 d. A.). Dort heißt es auszugsweise: „Ich/Wir bestätige(n) hiermit, die Vertragsbedingungen mit dem Stand 02.2022 erhalten zu haben und damit einverstanden zu sein.“ Am 19.05.2022 benannten die Beklagten gegenüber der Klägerin das zu bebauende Grundstück (Anlage K7, Bl. 233 d. A.), Flurnummer … in Ort, Gemarkung …. Gleichzeitig wiesen die Beklagten die Klägerin an, mit den nach der Leistungsbeschreibung geschuldeten Planungsarbeiten auf dieses Grundstück bezogen zu beginnen. Unter dem selben Datum verzichteten die Beklagten auf das ihnen eingeräumte vertragliche Rücktrittsrecht (Anlage K8, Bl. 234 d. A.). Die Klägerin bediente sich zur Erbringung der vertraglich geschuldeten Architektenleistungen der Architekten B, [Anschrift]. Die Architekten B führten mit den Beklagten ein sogenanntes Planungsgespräch durch, anlässlich dessen ein vielseitiges Planungsprotokoll erstellt und von den Beklagten unterzeichneten damit rechtsgeschäftlich abgenommen wurde. Des Weiteren wurde seitens der Architekten B die Genehmigungsplanung erstellt, die von den Beklagten unterschrieben und damit rechtsgeschäftlich abgenommen wurde. Das Bauvorhaben wurde genehmigungsreif gestellt. Das Architekturbüro rechnete über erbrachte Vermessungs- und Planungsleistungen gegenüber der Klägerin einen ortsüblichen und angemessenen Betrag in Höhe von EUR 1.536,19 ab (Anlage K11, Bl. 275 d. A.), den die Klägerin bezahlte. Mit E-Mail vom 23.10.2022 wandte der Beklagte zu 2) sich an die Klägerin und teilte dieser mit, dass die Klage in dem das Neubaugebiet betreffenden Normenkontrollverfahren abgewiesen worden sei und die Klägerin weiterplanen solle. Am 24.01.2023 richteten die Beklagten das als Anlage K12 (Bl. 276 d. A.) vorgelegte Schreiben an die Klägerin. Dort heißt es auszugsweise: „hiermit treten wird von dem noch nicht in Anspruch genommenen Hausbau mit ... Haus mit sofortiger Wirkung zurück. […]“ Die Klägerin wandte sich mit dem als Anlage K13 vorgelegten Schreiben vom 08.03.2023 (Bl. 277 f. d. A.) an die Beklagten und forderte diese zur Zahlung von EUR 23.408,63 bis zum 30.03.2023 auf. Im April 2023 kauften die Beklagten einen Altbau in Ort, den sie sanier(t)en und in den sie am 04.08.2023 eingezogen sind. Zahlungen der Beklagten an die Klägerin erfolgten nicht. Die Klägerin behauptet, der Zeuge A sei als selbstständiger Handelsvertreter im Sinne der §§ 84 ff. HGB für sie tätig gewesen. Die Klägerin behauptet, dass in den Verkaufsgesprächen nicht thematisiert worden sei, dass der Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig ist und ein Grundstückskaufvertrag noch nicht vorlag. Die Beklagten hätten stets wissen lassen, dass sie ein Grundstück von der Gemeinde würden erwerben können. Der Hausvertrag sei aber nicht hinsichtlich eines schon bestimmten Grundstücks geschlossen worden. Wenn es nicht gelinge, das in den Blick genommene Grundstück zu erwerben, so führe dies nicht etwa zur Nichtigkeit des Vertrages o. ä. Vielmehr seien die Beklagten verpflichtet ein anderes geeignetes Grundstück beizubringen. Die Klägerin behauptet, die als Anlage K2 vorgelegten „Vertragsbedingungen“ seien den Beklagten übergeben worden. Der für die Klägerin tätige Verkaufsberater Herr A habe die Vertragsbedingungen, die Grundrisse und die Leistungsbeschreibung den Beklagten am 01.03.2022 persönlich übergeben. Der Hausvertrag sei nicht von einem konkreten Grundstück abhängig. Er sei auch nicht formbedürftig. Vorhandensein eines Baugrundstücks nicht zu den essentialia negotii des Werkvertrages gehört. Das Schreiben der Beklagten vom 24.01.2023 stelle eine freie Kündigung des Werkvertrages im Sinne des § 648 BGB dar. Der Klägerin stehe daher ein Anspruch auf vollen Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen zu. Diesen Anspruch hätten die Vertragsparteien gemäß § 8 Abs. 1 des Hausvertrages auf 10 % aus EUR 220.219,00, mithin auf EUR 22.021,90 pauschaliert. Hinzu kämen die verauslagten Kosten an den Subunternehmer in Höhe von EUR 1.536,19. Die Klägerin berechnet ihren Anspruch zudem auf zweierlei Weise alternativ für den Fall, dass die Vertragsbedingungen nicht Vertragsbestandteil geworden sein sollten: 1.: Der Klägerin stehe gemäß § 648 Satz 3 BGB mindestens ein Anspruch in Höhe der erbrachten Leistungen zuzüglich weiterer 5 % der vereinbarten Vergütung zu. In Summe also Vereinbarter Werklohn insgesamt EUR 220.219,00 abzüglich verauslagte Kosten Subunternehmer EUR 1.536,19 = EUR 218.682,81 hieraus 5 % ist EUR 10.934,14 zuzüglich verauslagte Kosten Subunternehmer EUR 1.536,19 ergebe einen Anspruch nach § 648 Satz 3 BGB in Höhe von EUR 12.470,33. 2.: Erfolgt eine Berechnung anhand der Urkalkulation Bl. 413 ff. (die hinsichtlich ihrer Richtigkeit streitig ist). Zunächst seien die erbrachten Leistungen mit EUR 1.536,19 zu berücksichtigen. Hinsichtlich der nicht erbrachten Leistungen von brutto EUR 218.682,81 sei zunächst die Umsatzsteuer in Höhe von 19% in Abzug zu bringen, so dass ein Nettowerklohn im Zeitpunkt der Kündigung in Höhe von EUR 183.767,07 verbleibe. Die Summe der ersparten Aufwendungen belaufe sich auf EUR 142.782,84. Der Vergütungsanspruch nach § 648 BGB stelle sich daher auf EUR 40.984,23. Die Klägerin stützt ihren Klageanspruch ergänzend und hilfsweise als abgrenzbaren Teilbetrag auf die konkrete Abrechnung gemäß § 648 BGB. Die Klägerin beantragt, Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt an die Klägerin 23.404,47 € zu zahlen, nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit 31.03.2023. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass das Bauvorhaben nur und ausschließlich auf dem Flurstück Nr. … im Neubaugebiet „…“ verwirklicht werden sollte und dass der Erwerb dieses Grundstücks durch die Beklagten lediglich noch eine Formsache sein könne. Dies sei auch der Grund dafür gewesen, weshalb ein „Rücktrittsrecht Grundstück“, wie es etwa die Anlage K8 grundsätzlich vorsieht, in Gesprächen mit dem Zeugen A nie thematisiert worden sei. Die Beklagten meinen, der „Hausvertrag“ sei schon formnichtig, weil er nicht notariell beurkundet worden sei. Das Vorhandensein eines konkreten Grundstücks gehöre zu den essentialia negotii eines Hausbauvertrages. Es sei den Beklagten auch nicht möglich gewesen, in […] ein anderes, unbebautes Grundstück zu wirtschaftlich vergleichbaren Konditionen zu erwerben. Die Beklagten meinen, die Klägerin habe den Beklagten die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts anbieten müssen (§ 241 Abs. 2 BGB). Da sie das nicht getan habe, müssten die Beklagten nach § 280 BGB so gestellt werden, als hätten sie das Angebot auf Abschluss des Vertrages nicht abgegeben. Die als Anlage K2 vorgelegte Vertragsbedingungen seien nicht Vertragsgegenstand geworden, weil sie den Beklagten nicht vorliegen und auch der E-Mail vom 22.03.2022, 15:38 Uhr, nicht beigefügt gewesen seien. Das Empfangsbekenntnis verstoße wegen des Passus „und damit einverstanden zu sein“ gegen § 309 Nr. 12b BGB. Es wurde Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 26.09.2025. In diesem Termin wurden auch die Beklagten informatorisch angehört. Zum Ergebnis wird verwiesen auf das Protokoll bei Bl. 636 ff. d. A.