6 S 5/10 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Leitsatz: In der Kündigung wegen Eigenbedarfs für ein volljähriges Kind, das (erstmals) einen eigenen Hausstand gründen will, braucht nur dies ausgeführt zu werden. Es ist nicht erforderlich, die zur Zeit der Kündigung gegebenen konkreten Wohnverhältnisse darzustellen. ( Die Revision ist zugelassen ) Auf die Berufung der Klägerin wird das am 05.11.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn – 202 C 58/09 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause der Klägerin F #, ##### C, #. OG rechts, bestehend aus 1 Zimmer, Küche, Diele, Bad und Balkon, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des 31.08.2010 gewährt. Die Beklagten tragen die Kosten beider Rechtszüge. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. G r ü n d e: I. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte zu 1) ist Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Beklagte zu 2) ist die Ehefrau des Beklagten zu 1) und lebt ebenfalls in der Wohnung. Die Klägerin kündigte unter dem 23.04.2008 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.01.2009. Sie behauptet, dass ihre volljährig werdende Tochter, die Zeugin B, in die Wohnung ziehen wolle, um dort einen eigenen Hausstand zu gründen. Die Beklagten wenden sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Sie meinen, dass das Kündigungsschreiben schon nicht hinreichend begründet sei, weil es keine näheren Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Tochter enthalte. Darüber hinaus sei der Eigenbedarf nur vorgetäuscht; die Tochter wolle gar nicht in die Wohnung einziehen. Schließlich seien diverse andere Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin frei geworden, und zwar teils vor, teils nach Ablauf der Kündigungsfrist. Auch die nach Ablauf der Kündigungsfrist frei gewordenen Wohnungen seien zu berücksichtigen. Die Tochter könne auch in eine der anderen Wohnungen ziehen. Zudem habe es die Klägerin unterlassen, den Beklagten die frei werdenden Wohnungen anzubieten. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung abgewiesen, weil die Kündigung keine hinreichenden Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Tochter enthalte. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihr Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt. Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen die Zurückweisung der Berufung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Bonn in dem Urteil vom 05.11.2009 ergänzend Bezug genommen. II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, weil die Kündigung vom 23.04.2008 das Mietverhältnis wirksam beendet hat. 1. Die Kündigung ist nicht wegen unzureichender Begründung unwirksam. Vorliegend macht die Klägerin in dem Kündigungsschreiben geltend, dass ihre Tochter, die Zeugin B, volljährig werde und einen eigenen Hausstand gründen wolle. Die Klägerin habe sich daher entschieden, ihr die streitgegenständliche Wohnung zur Gründung eines selbständigen Haushalts anzubieten. Hierfür sei die Wohnung ideal, was näher ausgeführt wird. Die Kammer ist der Auffassung, dass damit die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinreichend umschrieben sind. Der Vermieter muss zwar nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für das berechtigte Interesse in dem Kündigungsschreiben angeben; nur diese Gründe sind im Grundsatz berücksichtigungsfähig. Dies hat die Klägerin jedoch in ausreichendem Maße getan, indem sie dargelegt hat, dass die Tochter volljährig werde und einen eigenen Hausstand gründen wolle. Weitere Einzelheiten zu den bisherigen Wohnverhältnissen musste sie nicht mitteilen. Wenn die volljährig werdende Tochter einen eigenen Hausstand gründen will, lässt dies den Schluss zu, dass sie bisher eben nicht in einem eigenen Hausstand gelebt hat. Allein darauf kommt es an. Die näheren Umstände der bisherigen – nicht eigenständigen – Wohnverhältnisse sind nicht von entscheidender Bedeutung, denn allein schon die Begründung eines eigenständigen Haushalts eines volljährig werdenden Kindes stellt für sich genommen ein vernünftiges Anliegen dar, unabhängig davon, in welcher (unselbständigen) Wohnsituation – etwa im Hinblick auf die Größe oder Abgeschlossenheit der Räumlichkeiten – sich das Kind bisher befand. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob besondere Ausnahmefälle denkbar sein könnten, in denen sich das Anliegen gleichwohl als unvernünftig darstellt, weil sich der Umzug als massive Einschränkung der bisherigen Verhältnisse erweist, die den Wunsch nach Selbständigkeit bereits für sich genommen als unsinnig erscheinen lässt. Denn mitgeteilt werden müssen im Kündigungsschreiben nur die Kerntatsachen, aus denen sich das berechtigte Interesse ergibt. Nicht mitgeteilt werden muss, dass besondere Umstände, die das grundsätzlich berechtigte Interesse ausnahmsweise entfallen lassen, nicht vorliegen. Soweit sich die Beklagten auf anderweitige Rechtsprechung berufen, aus der sich strengere Anforderungen an das Kündigungsschreiben ergeben sollen, ist dies nicht überzeugend. Teilweise treffen die zitierten Entscheidungen schon gar nicht den hiesigen Fall. Soweit einzelnen Entscheidungen tatsächlich eine abweichende Meinung entnommen werden kann (vgl. etwa LG Göttingen NJW-RR 1990, 592; LG Hamburg WuM 2007, 457), überzeugen diese Entscheidungen jedenfalls in der Sache nicht. Sie geben lediglich Anlass, die Revision zuzulassen, um eine einheitliche Rechtsprechung herbeizuführen. 2. Der Eigenbedarf der Klägerin besteht. Soweit die Beklagten bestreiten, dass die Tochter tatsächlich in die Wohnung einziehen wolle, und insoweit den Eigenbedarf für vorgetäuscht halten, ist die Kammer aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass der Eigenbedarf bewiesen ist. Die Zeugin B hat überzeugend dargelegt, dass sie aus der Wohnung der Eltern ausziehen und in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Bemerkenswert war, dass sie selbst davon ausgeht, dass die künftige Wohnung kleiner sein wird als die ihr derzeit zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten; auch stellt sie sich darauf ein, für die Überlassung der Wohnung Miete zu zahlen. Sie hat ihr gleichwohl bestehendes Interesse an der Wohnung überzeugend damit begründet, dass sie auf eigenen Füßen stehen wolle. Nach dem Abitur wolle sie sich um einen Studienplatz in C bewerben. Anhaltspunkte dafür, dass die Angaben der Zeugin nicht zutreffend sein könnten, hat die Kammer – auch unter Berücksichtigung des persönlichen Eindrucks bei der Einvernahme – nicht. 3. Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, ihrer Tochter eine andere frei werdende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Zunächst ist festzuhalten, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters ist, welche Wohnung er für die Befriedigung seines Eigenbedarfs heranzieht; es reicht insoweit aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat (BGH NJW 2005, 2395 m.w.N.). Darüber hinaus ist zu bedenken, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur Umstände, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eintreten, bei der Beurteilung des Eigenbedarfs berücksichtigt werden können (BGH NJW 2006, 220). Selbst das Versterben des allein nutzungswilligen Angehörigen nach Ablauf der Kündigungsfrist ändert demnach nichts daran, dass das Mietverhältnis beendet worden und die Wohnung herauszugeben ist (BGH a.a.O.). Diese Rechtsprechung ist – entgegen der Auffassung der Beklagten – schon aus Gründen der Rechtssicherheit überzeugend, da andernfalls dauerhaft keine Klarheit darüber bestünde, ob das Mietverhältnis noch besteht oder nicht. Auch wäre fraglich, wie das weitergeführte Rechtsverhältnis zwischen den Mietparteien dogmatisch konstruiert werden soll, ob etwa der bereits mit Ablauf der Kündigungsfrist beendete Mietvertrag wieder auflebt, nachträglich als nicht beendet gilt oder gar ein neuer Vertrag abzuschließen ist. Im Übrigen würde die Auffassung der Beklagten dazu führen, dass ein Mieter, der sich in Kenntnis einer berechtigten Eigenbedarfskündigung zunächst nicht zum Auszug bereiterklärt und sich auf Räumung verklagen lässt, unredlicherweise darauf hoffen kann, dass sich zu einem späteren Zeitpunkt die Umstände zu seinen Gunsten ändern und der Räumungsanspruch doch noch entfällt. Die Beklagten benennen allerdings nur eine konkrete Wohnung, die während der laufenden Kündigungsfrist frei geworden sein soll, und zwar eine Wohnung im 1. OG desselben Hauses (vgl. Bl. 21 d.A.). Die weiteren Wohnungen, die frei geworden sein sollen, werden nicht konkret benannt, sondern nur pauschal erwähnt, was für eine Überprüfung von Seiten des Gerichts nicht ausreicht. Hinsichtlich der Wohnung im 1. OG hat die Klägerin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz nicht, jedenfalls nicht substanziiert bestritten, dass diese Wohnung während der laufenden Kündigungsfrist frei geworden und neu vermietet worden ist. Sie hat insoweit lediglich mitgeteilt, dass die Wohnung "zum Zeitpunkt der Kündigung nicht leer stand" (Bl. 25 d.A.); das behauptet aber auch niemand, wie auch die Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.03.2010 zu Recht anmerken. In der Klageschrift hatte es darüber hinaus nur geheißen, dass zu keinem Zeitpunkt während der Kündigungsfrist in dem Hause Wohnungen frei gewesen seien, "die dem Eigenbedarf der Tochter der Klägerin hätten dienen können" (Bl. 4 d.A.). Dass während der Kündigungsfrist überhaupt keine Wohnung frei geworden sei, behauptet die Klägerin soweit ersichtlich in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 11.03.2010 zum ersten Mal. Im Übrigen ist sie dem konkreten Vortrag der Beklagten zu dem Mieterwechsel betreffend die Wohnung im 1. OG (Bl. 21 d.A., Klageerwiderung) nicht substanziiert entgegengetreten; insoweit hätte ein einfaches Bestreiten oder gar ein Bestreiten mit Nichtwissen keinesfalls ausgereicht. Indes tragen die Beklagten die Darlegungslast dafür, dass die Klägerin ihren Eigenbedarf auch mit der anderen Wohnung hätte decken können und müssen, dass es mithin unvernünftig gewesen wäre, auf der zunächst in Anspruch genommenen Wohnung zu beharren. Hierzu fehlt es jedoch an hinreichendem Vortrag, und zwar auch in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.03.2010. Die Beklagten beschränken sich darauf, die Größe von ca. 60 qm mit Nichtwissen zu bestreiten. Dies reicht aber nicht aus; vielmehr müssten sie selbst konkret darlegen und ggf. unter Beweis stellen, dass und weshalb es unvernünftig gewesen sein soll, nicht die frei gewordene Wohnung zu nehmen, sondern an der Eigenbedarfskündigung festzuhalten. Denn es ist grundsätzlich Sache der Klägerin, sich für eine bestimmte Wohnungsgröße und eine bestimmte Etage zu entscheiden. 4. Soweit die Beklagten darüber hinaus meinen, dass sich die Klägerin nicht auf die Eigenbedarfskündigung berufen dürfe, weil sie ihre Anbietpflicht verletzt habe, überzeugt auch das nicht. Zwar entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten muss (BGH NJW 2009, 1141). Auch insoweit ist allerdings zunächst festzuhalten, dass von der etwaigen Anbietpflicht nur Wohnungen erfasst sein können, die vor dem Ablauf der Kündigungsfrist frei werden (BGH a.a.O.; danach reicht es nicht einmal aus, wenn die Kündigung der anderen Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung ausgesprochen wird, sie aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei werden soll). Darüber hinaus muss es sich um vergleichbare Wohnungen handeln. Auch hierzu fehlt es jedoch an substanziiertem Vortrag von Seiten der Beklagten, die insoweit darlegungs- und beweispflichtig sind. Nicht entscheidend ist daher die hiervon abzugrenzende – und in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 08.03.2010 erörterte – Frage, inwieweit es Sache der Mieter wäre, über die Geeignetheit der Alternativwohnung für sich selbst zu entscheiden (vgl. hierzu BVerfG NJW 1992, 1220; LG Berlin NJW-RR 2009, 1527). Denn vorliegend geht es darum, ob überhaupt eine Anbietpflicht besteht (vgl. ausführlich OLG Düsseldorf NJW-RR 2010, 228). Im Übrigen bleibt die Kammer bei ihrer bereits im Termin erörterten Auffassung, dass die Klägerin nicht jede denkbare Wohnung von sich aus anbieten muss und dann bei einem Unterlassen dieser Anbietung gleichsam automatisch treuwidrig handelt. Vielmehr ist die Anbietpflicht nur verletzt, wenn der Mieter die andere Wohnung auch tatsächlich anmieten will, ihm dies jedoch verwehrt wird. Vorliegend haben die Beklagten aber nicht vorgetragen, dass sie die Wohnung im 1. OG auch tatsächlich hätten beziehen wollen, wenn sie ihnen angeboten worden wäre. Insoweit ist auch zu bedenken, dass der Vermieter keineswegs gezwungen ist, die frei werdende Wohnung zu denselben Konditionen anzubieten wie die gekündigte Wohnung. Vielmehr kann er sich an den üblichen bzw. an den bisher für diese Wohnung vereinbarten Konditionen orientieren (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung die Auffassung vertreten haben, dass sich diese Frage nicht stelle, solange der Kündigungsgegner die Konditionen nicht kenne, vielmehr könne und müsse er erst nach der konkreten Anbietung eine Entscheidung treffen, überzeugt dies nicht. Die Beklagten tragen im Übrigen nicht einmal konkret vor, dass sie die Wohnung im 1. OG zu den bisher für sie geltenden Konditionen angemietet hätten. Eine Berufung auf die vermeintliche Anbietpflicht als bloßer Selbstzweck reicht aber nicht aus. 5. Nach allem sind die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, sodass sie antragsgemäß zu verurteilen waren. Den Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, 4 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2010 zu gewähren, nachdem sich die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer hiermit einverstanden erklärt hat. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 7 und 10, 711 ZPO. Die Revision war mit Rücksicht auf die Urteile des Landgerichts Göttingen, NJW-RR 1990, 592, und des Landgerichts Hamburg, WuM 2007, 457, zuzulassen, da noch nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt ist, in welchem Umfang in einer Eigenbedarfskündigung die bisherigen Wohnverhältnisse des begünstigten Kindes des Vermieters darzustellen sind. Der Wert des Berufungsverfahrens wird auf 3.370,56 Euro festgesetzt.