6 S 171/04 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Leitsatz: Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Erwerber einer vermieteten Immobilie vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch das Mietverhältnis kündigen kann. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.06.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn - 5 C 39/04 - abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe: I. Der Kläger als Vermieter verlangt von den Beklagten als Mietern nach einer fristlosen Kündigung vom 14.10.2003 Räumung der gemieteten Wohnung. Mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Bonn die Beklagten als Gesamtschuldner antragsgemäß verurteilt, die von ihnen bewohnte Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses C zu räumen. Zur Begründung hat das Amtsgericht unter anderem ausgeführt, der Kläger sei zum Ausspruch der Kündigung berechtigt gewesen, obwohl er erst am 04.12.2003 Eigentümer des Grundstücks geworden sei und obwohl er nach § 566 BGB erst zu diesem Zeitpunkt in das Mietverhältnis eingetreten sei. Denn der zwischen den Klägern und der Voreigentümerin geschlossene Kaufvertrag enthalte eine diesbezügliche Ermächtigung des Klägers. Eine solche Ermächtigung sei in den Fällen des Erwerbs eines Grundstücks regelmäßig bereits in den kaufvertraglichen Regelungen über Umfang und Zeitpunkt des Nutzungsübergangs zu sehen; eine andere Auslegung werde den Interessen der Kaufvertragsparteien nicht gerecht. Im Übrigen ergebe sich aus dem an die Beklagten gerichteten Schreiben der Voreigentümerin vom 18.07.2003, dass diese sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als Vermieterin angesehen habe. Gegen dieses Urteil, das den Beklagten am 17.06.2004 zugestellt worden ist, richtet sich ihre am 09.07.2004 eingelegte und am 13.08.2004 begründete Berufung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Beklagten machen unter anderem geltend, die Voreigentümerin habe den Kläger nicht zum Ausspruch der Kündigung ermächtigt. Die Auffassung des Amtsgerichts, eine solche Ermächtigung folge bereits aus den kaufvertraglichen Regelungen über den Nutzungsübergang, beruhe auf einem falschen Verständnis der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Das Schreiben der Voreigentümerin vom 18.07.2003 enthalte schlicht eine Verkennung der Rechtslage und könne deshalb keine rechtsgestaltenden Wirkungen gehabt haben. Das Amtsgericht habe im Übrigen auch verkannt, dass eine Vereinbarung zwischen Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber über dessen vorzeitigen Eintritt in ein Mietverhältnis nur bei einer Zustimmung des Mieters Außenwirkung entfalte. Dem tritt der Kläger unter Verteidigung des angefochtenen Urteils entgegen. Er meint, nachdem die Voreigentümerin sich mit dem Nutzungsübergang aus dem Projekt herausgezogen habe, sei er in schuldrechtlicher Hinsicht berechtigt gewesen, die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte auszuüben. Dies hätten die Beklagten auch gewusst und anerkannt, indem sie die Mieten an ihn gezahlt hätten. Wenn sie ihm bei dieser Sachlage gleichwohl die Befugnis zur Kündigung absprächen, müssten sie sich widersprüchliches Verhalten zurechnen lassen. Andernfalls werde ein rechtsfreier Raum geschaffen. II. Die zulässige - insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519 f. ZPO) - Berufung ist begründet, da das angefochtene Urteil auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 513 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Klage unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesen mit Verträgen vom 16.07.1989 und vom 06.07.1995 gemieteten Wohnung, da das zwischen den Parteien zu Stande gekommene Mietverhältnis nicht beendet ist (§ 546 Abs. 1 BGB) und die Beklagten deshalb zum Besitz der Wohnung berechtigt sind (§§ 985, 986 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die am 14.10.2003 im Namen des Klägers ausgesprochene fristlose Kündigung ist unwirksam, da zur Kündigung eines Mietverhältnisses nur dessen Parteien berechtigt sind und da der Kläger am 14.10.2003 noch nicht Vermieter der Beklagten geworden war. Ein Eintritt des Klägers in das von der Voreigentümerin begründete Mietverhältnis mit den Beklagten ist nach § 566 Abs. 1 BGB erst dadurch bewirkt worden, dass er am 04.12.2003 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist; erst mit der Eintragung war der Eigentumserwerb des Klägers vollendet (§ 873 Abs. 1 BGB). Zwischen dem Kläger und der Voreigentümerin ist keine wirksame vertragliche Vereinbarung zu Stande gekommen, kraft derer der Kläger bereits vor dem Eigentumsübergang in das Mietverhältnis eingetreten ist. Eine solche Vereinbarung könnte sich allenfalls aus den Bestimmungen unter Ziffer III.3 lit. a) und lit. b) des zwischen dem Kläger und der Voreigentümerin geschlossenen notariellen Kaufvertrags vom 19.05.2003 ergeben, wonach der Besitz und die Nutzungen mit dem 27.06.2003, nicht jedoch vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, auf den Kläger übergehen und wonach die bestehenden Mietverhältnisse vom Kläger übernommen werden. Ob sich aus diesen Vertragsklauseln der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien herleiten lässt, die Wirkungen des § 566 Abs. 1 BGB vorzuverlagern, erscheint jedoch zweifelhaft. Diese Zweifel können dahin stehen. Denn der vorzeitige Eintritt eines Grundstückserwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis erfordert einen dreiseitigen Vertrag zwischen Veräußerer, Erwerber und Mieter, zumindest aber eine Zustimmung des Mieters zu einer zwischen Veräußerer und Erwerber getroffenen Vereinbarung (OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.06.1999 - 2 U 166/98 - ZMR 1999, 618, 619; LG Berlin, Urteil vom 01.12.1995 - 64 S 271/95 -, ZMR 1996, 325, 326). An der hiernach erforderlichen rechtsgeschäftlichen Mitwirkung der Beklagten fehlt es. Alleine daraus, dass die Beklagten das Schreiben der Voreigentümerin vom 18.07.2003 erhalten haben und daraufhin die laufenden Mieten an den Kläger gezahlt haben, kann entgegen der Auffassung des Klägers eine stillschweigende Zustimmung der Beklagten zu einem vorzeitigen Vermieterwechsel nicht hergeleitet werden. In dem Schreiben hat die Voreigentümerin die Beklagten lediglich gebeten die künftigen Mieten deshalb an den Kläger zu zahlen, weil der Kläger angeblich bereits "mit Wirkung vom 11.07.2003 [...] in den [...] bestehenden Mietvertrag" eingetreten war. Der Vermieterwechsel war somit nach der in dem Schreiben zum Ausdruck gekommenen Ansicht der Voreigentümerin bereits ohne eine Mitwirkung der Beklagten vollzogen und konnte deshalb nicht mehr von einer Zustimmung der Beklagten abhängig sein. Vor diesem Hintergrund mussten die Beklagten nicht damit rechnen, dass die als Reaktion auf das Schreiben erfolgten Mietzahlungen an den Kläger von diesem als Zustimmung zu einem vorzeitigen Eintritt in das Mietverhältnis angesehen werden. Die Voreigentümerin hat den Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht nach § 185 Abs. 1 BGB ermächtigt, das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis in eigenem Namen zu kündigen (zur Zulässigkeit einer solchen Ermächtigung BGH, Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/96 -, NJW 896, 897 f.). Aus den bereits erwähnten Bestimmungen in Ziffer III.3 des Notarvertrags vom 19.05.2003 folgt eine solche Ermächtigung nicht. Die unter lit. a) getroffene Regelung über den Übergang des Besitzes und der Nutzungen genügt hierfür schon deshalb nicht, weil es sich dabei lediglich um eine kaufvertragliche Regelung ohne jeden Bezug zu einem konkreten Mietverhältnis handelt (vgl. OLG Zweibrücken, a.a.O. für eine ähnliche Vertragsbestimmung). Im Ergebnis nichts anderes gilt für die Bestimmung unter lit. b), wobei zu Gunsten des Klägers erneut unterstellt werden kann, dass mit dieser Vertragsbestimmung sein vorzeitiger Eintritt in das Mietverhältnis bewirkt werden sollte. Wie in dem vom Oberlandesgericht Zweibrücken entschiedenen Fall fehlen auch im Streitfall tatsächliche Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Kläger auch ohne den - nach den obigen Ausführungen unwirksamen - Übergang der Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis berechtigt sein sollte, das Kündigungsrecht der Voreigentümerin auszuüben, noch bevor sein Eintritt in den Mietvertrag wirksam geworden war. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im bereits zitierten Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken wird Bezug genommen (a.a.O., Seite 620). Im Streitfall kommt hinzu, dass nichts dafür ersichtlich ist, dass die Parteien des notariellen Vertrags vom 19.05.2003 es überhaupt in Betracht gezogen haben, dass noch vor Eintragung des Klägers in das Grundbuch eine Kündigungslage eintreten würde. Denn eine Kündigung war im maßgeblichen Zeitraum nach Ziffer III.3 lit. c.aa) des Vertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich, für den es jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses offensichtlich noch keine Anhaltspunkte gab. Eine Ermächtigung zur Kündigung enthält auch nicht das bereits erwähnte Schreiben der Voreigentümerin vom 18.07.2003. In diesem Schreiben hat die Voreigentümerin - wie bereits dargelegt - lediglich ihre Vorstellung zum Ausdruck gebracht, der Kläger sei zu diesem Zeitpunkt bereits in das Mietverhältnis eingetreten. Für eine Ermächtigung zur Kündigung bestand demzufolge für die Voreigentümerin schon deshalb keine Veranlassung. Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgte und in der Berufungsinstanz nicht wiederholte Vortrag des Klägers, ein Mitarbeiter der Voreigentümerin habe seiner Ehefrau gegenüber am 06.10.2003 telefonisch erklärt, der Kläger sei zur fristlosen Kündigung berechtigt, ist nicht zu berücksichtigen (§ 296a Satz 1 ZPO). Unbeschadet dessen lässt sich der telefonischen Erklärung keine Ermächtigung zur Kündigung entnehmen, weil der Mitarbeiter der Voreigentümerin ersichtlich davon ausging, dass eine solche Ermächtigung nicht erforderlich ist. Aus den vorstehend wiedergegebenen und insoweit entsprechend heranzuziehenden Gründen hat die Voreigentümerin ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrags auch nicht an den Kläger abgetreten. Die Frage, ob eine solche Abtretung überhaupt wirksam hätte vorgenommen werden können, kann offen bleiben (vgl. BGH, a.a.O.). Der Mangel der am 14.10.2003 erklärten Kündigung ist durch den späteren Eintritt des Klägers in die Vermieterstellung nicht geheilt worden (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Die Frage, ob der Kläger die Kündigung nach Eintritt in den Mietvertrag genehmigt hat, kann offen bleiben, da eine solche Genehmigung nicht wirksam wäre. § 185 Abs. 2 BGB ist auf einseitige Gestaltungsgeschäfte nicht anzuwenden, da solche Geschäfte keinen Schwebezustand vertragen (Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 63. Auflage, München 2004, § 185, Rdnr. 2). Der Kläger hat nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis auch keine erneute Kündigung ausgesprochen, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben könnte. Insbesondere kann der Räumungsantrag in der Klageschrift nicht als eine weitere Kündigung verstanden werden. Dies wäre nur dann möglich, wenn die Klageschrift klar und eindeutig erkennen ließe, dass Gegenstand des Schriftsatzes neben der Prozesshandlung zugleich eine sachlich-rechtliche Willenserklärung ist und dass mit der Klage nicht nur eine frühere Kündigung durchgesetzt werden soll (OLG Zweibrücken, a.a.O., Seite 619). In der Klageschrift ist jedoch insoweit nur von der Kündigung vom 14.10.2003 die Rede. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO; von Anordnungen nach § 711 ZPO wird nach § 713 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§§ 543 Abs. 1, 544 Abs. 1 Satz 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO). Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.390,52 EUR (zwölf Nettomieten á 199,21 EUR)