5 C 39/04

Tenor Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner die von ihnen bewohnte Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses M-Straße ## in ##### C zu räumen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist zum 31.08.2004 bewilligt. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 40,7 %. Und die Beklagten als Gesamtschuldner 59,3 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger ist gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 350,00 EUR, den Beklagten ist gestattet, die Räumungsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR und die Vollstreckung im übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 800,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. 1 T a t b e s t a n d: 2 Der Kläger begehrt als Eigentümer und Vermieter nach Ausspruch einer fristlosen, verhaltensbedingten Kündigung Räumung der von den Beklagten auf der Grundlage eines zwischen ihnen und der Voreigentümerin, der W, geschlossenen Mietvertrages inne gehaltenen Wohnung. 3 Der Kläger bewohnt mit seiner Familie jedenfalls ab Mai 2003 die im Erdgeschoss links des Hauses M-Straße ## in C gelegene Wohnung. Die Beklagten bewohnen die im Erdgeschoss rechts desselben Hauses, welches über insgesamt vier Wohnungen verfügt, gelegene Wohnung, und zwar die Beklagte zu 1) aufgrund Mietvertrages vom 16.07.1989 und der Beklagte zu 2) aufgrund ergänzender Vertragsvereinbarung vom 06.07.1995. Die von den Beklagten bewohnte Wohnung verfügt -ohne dass dies im Mietvertrag aufgeführt wäre- über eine Terrasse, deren Platten von den Beklagten mit Genehmigung der Voreigentümerin erneuert worden sind. Darüber hinaus ist am Haus ein Garten vorhanden, der von allen Parteien genutzt wird. 4 Durch Vertrag vom19.05.2003, UR-Nr. S 516/2003 des Notars Dr. Starke.in Bonn, kaufte der Kläger das Grundstück M-Straße ##. Nach dem Inhalt des Vertrages gingen Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten mit dem 27.06.2003, nicht jedoch vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises auf den Kläger über. Der Kläger verpflichtete sich im übrigen gegenüber den Mietern und dem Verkäufer, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von 10 Jahren, vom Tag des Besitzübergangs an gerechnet, zu kündigen, es sei denn, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Zugleich wurde beurkundet, dass Kläger und Voreigentümerin darüber einig waren, dass das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz auf den Kläger übergeht. 5 Mit Schreiben vom 18.07.2003, an die Beklagten (Blatt 46 der Akten) teilte die Voreigentümerin diesen mit, dass das Haus an den Kläger verkauft und der Kaufvertrag inzwischen vollzogen worden sei, so dass der Kläger mit Wirkung vom 11.07.2003 in den Mietvertrag eingetreten sei. Unter dem 28.08.2003, UR-Nr. S 938/2003 des Notars Dr. Starke in Bonn, wurde sodann erneut die Auflassung erklärt und Eintragungsantrag gestellt. Die Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch erfolgt am 04.12.2003. 6 Bereits seit Mai des Jahres 2003 kam es zum Streit zwischen den Parteien; insbesondere wegen der Nutzung des Gartens und der Terrasse sowie wegen vom Kläger durchgeführter und mit einer gewissen Lärmbeeinträchtigung einhergehender Umbauarbeiten. Es kam in diesem Zusammenhang zu Beschwerden des Beklagten zu 2) und verbalen Auseinandersetzungen, die jedenfalls in einem Fall, am 10.08.2003, mit einer Drohung des Beklagten zu 2) einhergingen und den der Kläger zum Anlaß nahm, die Beklagten mündlich abzumahnen. 7 Am 02.10.2003 kam es sodann zu einer weiteren Auseinandersetzung, deren Hergang zwischen den Parteien streitig ist und die der Kläger zum Anlaß für seine unter dem 14.10.2003 ausgesprochene Kündigung (Blatt 19 der Akten) nahm. Der Kläger, der an diesem Tag Bauarbeitern durchführte, behauptet insoweit,·der Beklagte, der ihn, den Kläger, habe dazu bewegen wollen, die Arbeiten für die Dauer des Urlaubs der Beklagten einzustellen, habe ihn angeschrien und ihm angedroht, ihn kaputt zu schlagen, wenn er ihn zwischen die Finger kriege. Darüber hinaus sei der Beklagte zu 2) auch tätlich gegen den Kläger vorgegangen, indem er diesen geschubst habe, so dass der Kläger auf die Straße habe zurückweichen müssen. 8 Wegen dieses Vorfalls hat der Kläger noch am Abend des gleichen Tages Strafanzeige gegen den Beklagten erstattet. Das Ermittlungsverfahren, 15 Js 1990/03 STA Bonn, ist von der Staatsanwaltschaft durch Verfügung vorn 27.11.2003 unter Verweisung auf den Privatklageweg eingestellt worden. 9 Seit dem 01.01.2004 mindern die Beklagten den Mietzins um 10% der Bruttormiete, d.h. in Höhe von 27,39 EUR, wegen der nur noch eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des Gartens und des Zustandes des Grundstücks. Die weitergehende Klage des Klägers auf Verurteilung der Beklagten zur zukünftigen Leistung, und zwar ab Wirksamkeit der Kündigung durch Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der Bruttomiete sowie Zahlung einer "weiteren" Nutzungsentschädigung in Höhe von 27,39 EUR ab 2004, hat der Kläger nach Hinweis des Gerichts zurückgenommen. 10 Er beantragt nunmehr nur noch, 11 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung M-Straße ##, ##### C, 12 Erdgeschoss rechts, zu räumen. 13 Die Beklagten beantragen, 14 die Klage abzuweisen. 15 Sie sind der Ansicht, der Kläger sei nicht zum Ausspruch der Kündigung berechtigt gewesen, da er zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer gewesen sei. Bei der Auseinandersetzung am 02.10.2003 habe es sich lediglich um eine verbale Auseinandersetzung gehandelt. Der Kläger sei jedenfalls nicht ,,ernsthaft bedroht oder gar körperlich attackiert" worden. 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Z und des Zeugen Q. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 12.05.2004 (Blatt 50 ff. der Akten) verwiesen. 17 Desweiteren hat das Gericht die Akten15 Js 1990/03 STA Bonn, die Grundakten zu Blatt 016319 des Grundbuchs von Beuel und ferner die Akten 5 C 59/04 - Rechtsstreit der Beklagten als Vermieter und Eigentümer einer im Haus M-Straße ## in C gelegenen Wohnung mit der Mieterin dieser Wohnung - beigezogen; die Akten waren Gegenstand der Verhandlung. 18 Wegen des weitergehenden Vorbringens sowie der übrigen Unterlagen wird auf den Inhalt der Akten sowie der beigezogenen Akten Bezug genommen. 19 Entscheidungsgründe: 20 Die Klage ist begründet; dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Beklagten aus §§ 546 Absatz 1. 985 BGB zu. Die seitens des Klägers unter dem 14.10.2003 ausgesprochene fristlose Kündigung ist gemäß § 543 Absatz 1 BGB wirksam; durch sie ist das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet worden. 21 Der Wirksamkeit der Kündigung stehen weder die Regelungen des zwischen dem Kläger und der Voreigentümerin geschlossenen Kaufvertrages vom 19.05.2803 noch die Tatsache, dass der Kläger erst am 04.12.2003 Eigentümer geworden und zu diesem Zeitpunkt gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, entgegen. 22 Nach dem Inhalt des Kaufvertrages, der auch zugunsten der Beklagten als Mieter wirkt, ist lediglich die ordentliche Kündigung für die Dauer von zehn Jahr ausgeschlossen, wobei dahin stehen kann, ob dies sich lediglich auf die Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB (Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung) bezieht oder auch auf eine Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Jedenfalls ist die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, wie in § 543 Abs. 1 BGB vorgesehen, zulässig. 23 Der Kläger war auch zum Ausspruch der formgerecht und unter Angabe des Kündigungsgrundes (§ 569 Abs. 4 BGB) erklärten Kündigung berechtigt. Zwar steht grundsätzlich das Kündigungsrecht nur dem Vermieter zu. Die Stellung des Vermieters hat der Kläger erst mit Eigentumserwerb am 04.12.2003 gemäß § 566 BGB erlangt. In den im Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Voreigentümerin enthaltenen Regelungen zum Nutzungsübergang sowie im Schreiben der Voreigentümerin vom.18.07.2003 über den Eintritt des Klägers in den Mietvertrag an die Stelle der Voreigentümerin ist jedoch zumindest die Ermächtigung der Voreigentümerin und zu dem Zeitpunkt noch Vermieterin, der W, an den Kläger zusehen, alle Rechte aus der Mietvertrag, so auch ein etwaiges Recht zum Ausspruch einer Kündigung, geltend machen zu können. Dahin stehen kann, ob, insbesondere auch in den Fällen eines Grundstückserwerbs (anders gegebenenfalls bei isolierter Abtretung von Rechten an einen Dritten), das Recht zum Ausspruch einer Kündigung abgetreten werden kann (was überwiegend verneint wird, vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl 2003, § 542 Rn. 33 und 84; Bub/Dreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, IV 3; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV 2). Denn jedenfalls ist eine Bevollmächtigung und auch eine Ermächtigung des Vermieters, hier der Voreigentümerin W, zur Ausübung eines Kündigungsrechts zulässig und wirksam (BGH WuM 1998, 1999 f; Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 34.und 84). Eine solche Ermächtigung muss zudem nicht ausdrücklich erklärt werden, sondern kann sich auch aus den Umständen sowie gegebenenfalls im Wege der Umdeutung einer sonstigen Erklärung, im besonderen einer Abtretungserklärung, ergeben (vgl. BGH aaO.). Eine derartige Ermächtigung ist in den Fällen des Erwerbs eines Grundstücks bereits regelmäßig in der Regelung zwischen Veräußerer und Erwerber über Umfang und Zeitpunkt des Nutzungsübergang, der im Regelfall dem Eigentumserwerb vorausgeht, zu sehen (a.A. Schmidt-Futterer, aaO., Rn 38 a.E.); nur dies wird der Interessenlage des Erwerbers als auch des Veräußerers im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages gerecht und führt zu dem beiderseits gewollten umfassenden Nutzungsübergang. Vorliegend kommt hinzu und zeigt sich dies im Besonderen in dem Schreiben der Voreigentümerin vom 18.07.2003, in welchem diese laienhaft davon ausgeht, dass schon im Zeitpunkt des Vollzuges des Kaufvertrages, womit der Nutzungsübergang gemeint sein dürfte der Erwerber in den Mietvertrag eintritt (und nicht erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch). 24 Aus dem Schreiben ergibt sich desweiteren, dass die Voreigentümerin sich selbst lediglich bis zu dem genannten Stichtag als Vermieterin ansieht und nur bis dahin alle Rechte wahrnimmt (Mietzins) und allen Verpflichtungen nachkommt (Nebenkostenabrechnungen), und sodann ab dem Tag des Nutzungsübergangs sämtliche Rechte und Pflichten von dem Erwerber wahrgenommen werden sollen. Einer weitergehenden oder ausdrücklich erklärten Ermächtigung zur Ausübung einzelner Rechte, insbesondere auch des Kündigungsrechtes, bedurfte es damit nicht. 25 Die seitens des Klägers ausgesprochene fristlose Kündigung war wirksam, ihm war es unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. 26 Allgemein anerkannt ist, dass vom Mieter gegenüber dem Vermieter ausgesprochene Drohungen sowie, erst recht, Tätlichkeiten Vertragsverletzungen des Mietverhältnisses darstellen und diese grundsätzlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, aaO., § 543 Rn. 177, 173 ff). 27 Dabei reicht es in den Fällen, in denen die Mieterseite aus mehreren Personen besteht aus, wenn die Vertragsverletzungen durch einen der Mieter erfolgt ist (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 569 Rn. 19). lm Falle der Tätlichkeit sowie der Beleidigung oder Bedrohung, je nach Schwere, ist regelmäßig zu dem eine Abmahnung nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Auf letzteres kommt es vorliegend indes deshalb nicht an, weil bereits etwa zwei Monate zuvor, wenn, auch nur in mündlicher Form, eine Abmahnung wegen einer Bedrohung ausgesprochen worden ist. 28 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass der Beklagte zu 2) den Kläger ernsthaft bedroht hat und diesem gegenüber tätlich geworden ist. Die Zeugin Z sowie der Zeuge Q haben beide übereinstimmend bekundet - dies nicht nur in Übereinstimmung mit ihren bereits kurz nach dem Vorfall gemachten schriftlichen Zeugenaussagen im Ermittlungsverfahren, sondern auch in Übereinstimmung mit den 29 schriftlichen Angaben der Zeugin C2 und des Zeugen E im Ermittlungsverfahren, deren Angaben im Wege des Urkundsbeweises verwertet werden können -, dass der Beklagte zu 2) in aggressiver Weise auf den Kläger zugetreten, ihn angeschrien und mehrmals 30 mit den Worten bedroht hat, er schlage ihn kaputt. Darüber hinaus ist der Beklagte zu 2) dem Kläger, wie insbesondere der Zeuge Q angegeben hat, körperlich sehr nahe gekommen und hat den Kläger jedenfalls einmal, so der Zeuge Q, wenn nicht mehrmals, so die Zeugin Z geschubst, so dass der Kläger vom Beklagten in Richtung Straße zurückweichen musste. Ein weitergehendes Tätlichwerden des Beklagten zu 2) ist nach Angabe der Zeugen nur dadurch verhindert worden, dass die Beklagte zu 1) den Beklagten zu 2) zurückhalten konnte. Dies hat auch die Zeugin C2 in ihrer schriftlichen Aussage im Ermittlungsverfahren am 16.10.2003 angegeben. Bestätigt durch die schriftliche Aussage des Zeuge E wird die weitere Bekundung der Zeugen, dass sich der Kläger ruhig verhalten hat, sich weder gewehrt noch seinerseits den Beklagten zu 2) angeschrien hat, sondern die Aggressivität alleine von diesem ausging. Es besteht daher keine Veranlassung, an der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen zu zweifeln. Die Zeugen waren nach dem persönlichen Eindruck des Gerichts zudem auch glaubwürdig. Dies gilt in besonderen Maße für den Zeugen Q, der klar zum Ausdruck gebracht hat, dass und warum es ihm sehr schwergefallen ist, als Zeuge auszusagen und warum er sich gleichwohl zu einer umfassenden Aussage "verpflichtet" gefühlt. 31 Der Kläger hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch keine Veranlassung zu der Androhung von Gewalt durch den Beklagten sowie für die Tätlichkeiten gegeben. Allein die Tatsache, dass der Kläger gewisse mit Lärm verbunden Bauarbeiten durchgeführt haben mag, vermag eine derartige Reaktion des Beklagten zu 2), insbesondere eine Tätlichkeit, nicht zu rechtfertigen. Dem Kläger ist im besonderen unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es bereits zuvor zu, wenn auch nur verbalen Auseinandersetzungen gekommen ist, weiter in Hinblick darauf, dass der Kläger als Eigentümer und Vermieter im gleichen Haus wohnt und Begegnungen zwischen den Parteien nicht zuletzt aufgrund der Lage beider Wohnungen unausweichlich sind sowie deshalb, weil auch im Verhältnis zu den anderen Mietern der Hausfrieden nachhaltig gestört ist, trotz des auf seiten der Beklagten schon über einen längeren Zeitraum bestehenden Mietverhältnisses nicht zuzumuten, länger an dem Mietverhältnis festzuhalten. 32 Die Bewilligung der Räumungsfrist beruht auf § 721Absatz 1 ZPO. 33 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Absatz.1, 269 Absatz .3ZPO; 34 die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 7 und 11, 711 S. 1 ZPO. 35 Streitwert: 4.033,92 EUR (2.390,52 EUR - Jahresnettomiete für den Räumungsantrag; 36 1.643,40 EUR- Bruttomiete für 6 Monate für den früheren Klageantrag 37 zu2); der frühere Klageantrag zu 3) war im Klageantrag zu 2) enthalten).