55 S 46/18 WEG

Leitsatz: Das Betreiben einer Gastronomie verstößt gegen die in der Teilungserklärung konkret vereinbarte Zweckbestimmung als "Gewerbeeinheit (Laden)". Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (Anschluss BGH, 15. Dezember 2017, V ZR 275/16, NZM 2018, 909).(Rn.6) 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 19.03.2018, Az. 72 C 69/17 WEG, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen und den Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren auf 30.043,04 EUR festzusetzen. 2. Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen. I. Die Kammer hat die Erfolgsaussichten der Berufung eingehend beraten und einstimmig verneint. Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben und dem Beklagten die Nutzung der zur Teileigentumseinheit Nr. 91 gehörenden Räume zum Betrieb eines Restaurants, einer Gaststätte oder eines sonstigen Gastronomiebetriebes untersagt. Zur Begründung wird zunächst auf die zutreffende Begründung in der angefochtenen Entscheidung selbst Bezug genommen werden. Ergänzend ist - auch im Hinblick auf die Berufungsbegründung - auf Folgendes hinzuweisen: 1. Der zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer entstandene Unterlassungsanspruch beruht auf § 15 Abs. 3 WEG und der in der Teilungserklärung für die Teileigentumseinheit Nr. 91 getroffenen Zweckbestimmung. Die am 26.2.2010 errichtete Änderungsurkunde beschreibt die Nutzungsart für diese Teileigentumseinheit in der ihr als Anlage 1 beigefügten Tabelle mit „Gewerbeeinheit (Laden)“. Die Nutzung der Einheit zum Betrieb einer Gaststätte steht im Widerspruch zu dieser Zweckbestimmung und ist daher von den Wohnungseigentümern nicht zu dulden. a) Grundsätzlich können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarung regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume “Wohnzwecken dienen” und andere “nicht zu Wohnzwecken dienen”, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42). Die zulässige Nutzung kann aber noch weitergehend beschränkt werden, indem etwa die gesamte Anlage, bestimmte Räume des Sondereigentums oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums einem noch enger gefassten, besonderen Nutzungszweck (Zweckbestimmung im engeren Sinne) unterstellt werden. Wird die Nutzung des Sondereigentums durch solche Zweckbestimmungen reguliert, bedeutet dies zum einen, dass jede dem Zweck entsprechende Nutzung erlaubt und von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist. Andererseits geben sie den Umfang des zulässigen Gebrauchs wieder mit der Folge, dass eine abweichende Nutzung unzulässig ist (Suilmann in Bärmann, 14. Aufl. § 15 Rz. 15 - 16). Enthält eine Teilungserklärung verbindliche Gebrauchsregelungen, sind die Wohnungseigentümer daran gebunden. Sie können sich gegen einen Unterlassungsanspruch dann nicht mit Erfolg auf einen vermeintlichen „Bestandsschutz“ und darauf berufen, sie hätten die Einheit bereits vor Errichtung der Teilungserklärung in einer Weise genutzt, die mit der vereinbarten Zweckbestimmung nicht im Einklang stand. Einen solchen Bestandsschutz kennt das Wohnungseigentumsrecht nicht. Es ist daher auch unerheblich, ob die Räume über eine Ausstattung (Abluftrohr) verfügen, die eine Nutzung der im Eigentum des Beklagten stehenden Räume als Laden ohne weiteres ermöglicht. b) Maßgebend für die zulässige Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist im Streitfall der in der Änderungsurkunde vom 14.7.2009 in Bezug genommene Teilungsplan. Dieser beschreibt die Nutzungsart der im Eigentum des Beklagten stehenden Sondereigentumseinheit Nr. 91 mit „Gewerbeeinheit (Laden)“. Das durch diese Formulierung eine die Nutzungsmöglichkeiten beschränkende Zweckbestimmung vorliegt, ist eindeutig. Sie schließt eine Nutzung der Einheit als Restaurant oder zu anderen gastronomischen Zwecken aus. aa) Unter einem Ladenraum werden - dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt - Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (so ausdrücklich BGH v. 15.12.2017 - V ZR 275/16, NZM 2018, 909, - juris Tz. 12). Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob der teilende Eigentümer bei Errichtung der Teilungserklärung überhaupt die Absicht hatte, eine Nutzung der Einheit zum Betrieb eines Restaurants zu verbieten. Dieser Wille ist bei der Auslegung einer Teilungserklärung und einer dort enthaltenen Zweckbestimmung unbeachtlich. Weil die Zweckbestimmung Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist - wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann erkennbar sind (BGH v. 23.6.2017 - V ZR 102/16, NJW-RR 2017, 1042, 1043, Tz. 11). Subjektive Vorstellungen der Urkundsbeteiligten sind dagegen nicht von Bedeutung; die Auslegung muss vielmehr „aus sich heraus“ objektiv und normativ erfolgen (BGH v. 15.12.2017 - V ZR 275/16, NZM 2018, 909, - Tz. 11; BGH v. 10.7.2015 - V ZR 169/14, Tz. 19). bb) Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei aber, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem Zweck typischerweise zu erwarten ist (BGH v. 15.12.2017 - V ZR 275/16, NZM 2018, 909, - Tz. 13; BGH v. 10.7.2015 - V ZR 169/14, - juris Tz. 21). Dies hat das Amtsgericht im Streitfall mit zutreffenden Gründen verneint und zur Begründung auf die typischerweise höheren Geräusch- und Geruchsbelästigungen beim Betrieb eines Restaurants verwiesen. Die hiergegen mit der Berufung vorgetragene Rüge rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung. Der Beklagte hat keinen konkreten Sachvortrag gehalten, der Anlass für eine anderweitige rechtliche Bewertung geben könnte. Soweit er beispielsweise geltend macht, ein nur auf wenige Stunden beschränkter Restaurantbetrieb könne nicht störender sein als ein ständig geöffneter „Spätkauf“, kann dies der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Insoweit ist zu beachten, dass der Betrieb eines Restaurants typischerweise nicht an bestimmte Tages- oder Nachtzeiten geknüpft ist. Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise ist es dagegen nicht maßgeblich, ob der Beklagte den Restaurantbetrieb in besonderer Weise schonend ausübt oder ausüben lässt. Verstößt die konkrete Nutzungsart gegen eine vereinbarte Zweckbestimmung und erweist sich diese Nutzungsart auch bei typisierender Betrachtungsweise als störender als die ausdrücklich erlaubte Nutzung, kann sich der Störer im Einzelfall nicht mit Erfolg darauf berufen, die konkreten Auswirkungen - insbesondere die mit der konkreten Nutzung verbundenen Immissionen - seien so geringfügig, dass sie von den übrigen Miteigentümern ausnahmsweise hinzunehmen seien. Enthält eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen, so dienen diese dazu, das Maß der hinzunehmenden Störungen und den Charakter der Wohnanlage festzulegen (Schultzky in Jennißen, 5. Aufl., § 15 Rz. 30). Die gemeinsame Bindung an diesen Zweck entbindet die Wohnungseigentümer zugleich davon, bei einer abweichenden Nutzung durch den Berechtigten den - häufig nur mit erheblichen Schwierigkeiten zu führenden - Beweis einer konkreten Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG führen zu müssen. c) Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte ferner darauf, die übrigen Wohnungseigentümer verhielten sich widersprüchlich, wenn sie einerseits nicht bereit seien, den Betrieb eines Restaurants in seinem Teileigentum zu dulden, sie aber andererseits darauf verzichten würden, Unterlassungsansprüche gegen andere Wohnungseigentümer zu verfolgen, die ihrerseits gastronomische Betriebe in ihren Ladenräumen betreiben würden. Dieser Einwand ist bereits deshalb unerheblich, weil jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen kann, der den nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entspricht. Verstößt die konkrete Nutzung eines Sondereigentums gegen einen verbindlich festgelegten Nutzungszweck kann jeder Wohnungs- oder Teileigentümer den auf § 15 Abs. 3 WEG beruhenden Unterlassungsanspruch eigenständig gerichtlich geltend machen und durchsetzen (BGH v. 5.12.2014 - V ZR 5/14, - Tz. 6). Da diese Befugnis somit auch dem Beklagten zusteht, ist es für die Behandlung des Streitfalles nicht von Bedeutung, ob die übrigen Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche gegen andere Ladeninhaber verfolgen oder aus welchen Gründen sie hiervon absehen. d) Der geltend gemachte Anspruch ist schließlich nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (BGH v. 8.5.2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262, 263). Sachvortrag zu dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment hat der Beklagte nicht gehalten. Insoweit genügt es nicht, dass der Anspruch erst nach längerer Zeit geltend gemacht worden ist. 2. Die Klägerin ist nach Maßgabe des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG befugt, den auf § 15 Abs. 3 WEG beruhenden Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer im eigenen Namen und in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend zu machen. Die Eigentümer haben in der Versammlung am 30.3.2017 die Grundlage für eine Ausübung des Anspruchs durch die Gemeinschaft geschaffen. Zur weiteren Begründung kann auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Das dieser Beschluss zwischenzeitlich rechtskräftig für ungültig erklärt oder auf Antrag des Beklagten vorläufig außer Kraft gesetzt worden wäre, hat der Beklagte in seiner Berufungsbegründung nicht vorgetragen. Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ein unter Anfechtungsgründen leidender Beschluss der Wohnungseigentümer aber erst ungültig, wenn er rechtskräftig für ungültig erklärt ist. Bis zum Eintritt der formellen Rechtskraft einer solchen Entscheidung sind weder die Wohnungseigentümer noch der Verwalter berechtigt, aus seiner bloßen Anfechtbarkeit Rechte herzuleiten (BGH v. 24.5.2013 - V ZR 182/12, ZWE 2013, 360, 362; LG München v. 12.3.2105 - 36 S 24746/13, ZMR 2015, 796, 770). 3. Dem Beklagten wird anheim gestellt, im Kosteninteresse eine Rücknahme der Berufung zu erwägen. Die Rücknahme der Berufung hat zur Folge, dass sich die Gerichtsgebühren ermäßigen. Statt vier werden lediglich zwei Gebühren in Ansatz gebracht (vgl. Kostenverzeichnis Nummer 1222 - Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GKG). II. Die in Aussicht genommene Wertfestsetzung beruht auf § 49a Abs. 1 GKG. Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Teil- oder Wohnungseigentümer auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung seines Teil- oder Wohnungseigentums in Anspruch, bestimmt sich der Streitwert danach, welche Beeinträchtigungen dem Kläger durch die zweckwidrige Nutzung erwachsen, wobei diese Nachteile und auch das gegenläufige Interesse des Beklagten (§ 49a Abs. 2 Satz 1 GKG) frei zu schätzen sind (BGH v. 19.1.2017 – V ZR 100/16, ZWE 2017, 191, 192; OLG München v. 14.3.2018 – 32 W 288/18 WEG, WuM 2018, 238, 239; KG v. 5.4.1993 – 24 W 5569/92, ZMR 1993, 346). Bei der Störung von Grundeigentum bemisst sich das Interesse des gestörten Eigentümers grundsätzlich nach dem Wertverlust des Grundstücks (BGH v. 8.3.2012 – V ZB 247/11, Grundeigentum 2012, 683; BGH v. 12.7.2018 – V ZB 218/17, MDR 2018, 1396; BGH v. 17.5.2006 – VIII ZB 31/05, NJW 2006, 2639; OLG München v. 14.3.2018 – 32 W 288/18 WEG, WuM 2018, 238, 239). Dies gilt unabhängig davon, ob die gestörten Eigentümer selbst oder - wie hier - die rechtsfähige Gemeinschaft klagen. Die Kammer wird dieses Interesse mit 10.000,-- EUR bewerten, soweit die Klägerin innerhalb der Stellungnahmefrist keine anderen Schätzungsgrundlagen vorträgt. Für das gegenläufige Interesse des als Störer in Anspruch genommenen Beklagten ist auf den Verlust derjenigen Vorteile abzustellen, die ihm im Falle der Unterlassung der beanstandeten Nutzung entstehen. Bezugsgröße kann die Differenz zwischen den bei einer unterschiedlichen Nutzung zu erzielenden Mieteinnahmen sein. Dieses Interesse wird die Kammer gemäß den Angaben des Beklagten im Schriftsatz vom 16.4.2018 mit 50.086,08 EUR bewerten. Der Gebührenstreitwert beträgt somit nach Maßgabe des § 49a Abs. 1 GKG 30.043,04 EUR (hälftiger Betrag des Gesamtinteresses).