V ZR 275/16

Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung als Gaststätte (Teileigentum) • Die Teilungserklärung bestimmt die zulässige Nutzung der Teileigentumseinheit; eine Gaststätte ist bei Bestimmung als Laden, Büro und Praxis ausgeschlossen. • Ein Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer kann sich aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB ergeben. • Die Erweiterung eines bereits betriebenen Gastronomiebetriebs (z. B. um eine Außenterrasse) begründet grundsätzlich einen neuen Unterlassungsanspruch, weil sie typischerweise eine erhöhte Beeinträchtigung darstellt. • Verwirkung setzt neben Zeitablauf besondere vertrauensbegründende Umstände voraus; bloße langjährige Duldung reicht nicht aus. Der Beklagte betreibt seit 2004 in seiner Teileigentumseinheit eine Gaststätte, die zuvor bereits genutzt wurde. Die Teilungserklärung erlaubt die Nutzung als Laden, Büro und Praxis, nicht jedoch als Gaststätte. 2014 wurde der Betrieb um eine Außenterrasse auf städtischem Grund mit etwa 50 Plätzen erweitert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss 2015, Rechtsanwälte mit der gerichtlichen Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs zu beauftragen. Das Amtsgericht gab der Unterlassungsklage statt, das Landgericht wies sie ab mit der Begründung, der Anspruch sei verwirkt. Der BGH wurde zur Revision angerufen, um über die Zulässigkeit der Nutzung und die Frage der Verwirkung zu entscheiden. • Zulässigkeit des Unterlassungsanspruchs: Die Klägerin kann einen Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen; die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der Rechte übernommen. • Auslegung der Teilungserklärung: Maßgeblich ist die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung (Laden, Büro, Praxis). Eine Gaststätte fällt nicht darunter, da Ladenräume vorrangig auf Warenverkauf ausgerichtet sind und Büro/Praxis den Betrieb einer Gastronomie nicht tragen. • Typisierende Betrachtung: Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann dann zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung; das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend eine über das typischerweise zu erwartende Maß hinausgehende Störung durch den Gastronomiebetrieb festgestellt. • Verwirkung: Verwirkung setzt Zeitmoment und Umstandsmoment voraus. Bloße langjährige Duldung genügt nicht; es bedarf schutzwürdiger Vertrauenstatbestände, die aus dem Verhalten der Berechtigten hervorgehen. • Zäsur durch Erweiterung: Die Erweiterung um die Außenterrasse stellt eine neue, eigenständige Störung dar und löst einen neuen Unterlassungsanspruch aus, weil sie eine erhöhte Beeinträchtigung (Lärm, Umfang ca. 50 Plätze) bewirkt. • Fehlende Vertrauenstatbestände: Das Berufungsgericht hat keine Umstände festgestellt, aus denen sich ein berechtigtes Vertrauen des Beklagten ergeben könnte, die Eigentümer würden auf ihr Recht verzichten; vorgelegte Zustimmungen der Verwalterin waren vorbehaltlich und nicht allstimmig. • Rechtsfolge: Mangels Verwirkung steht der von der Klägerin geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu; das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. Der BGH hat die Revision der Klägerin stattgegeben und das Berufungsurteil aufgehoben; die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts wird zurückgewiesen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Unterlassungsanspruch gegen die Nutzung der Teileigentumseinheit als Gaststätte nach § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB. Eine Verwirkung dieses Anspruchs liegt nicht vor, weil die Erweiterung des Gastronomiebetriebs um die Außenterrasse eine neue, erhebliche Beeinträchtigung darstellt und die erforderlichen vertrauensbegründenden Umstände für eine Verwirkung nicht festgestellt sind. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.