55 S 86/17 WEG

Leitsatz: 1. Wird ein Verwaltungsbeirats lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.(Rn.4) 2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.(Rn.4) Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11.5.2017 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 22 C 40/16 - abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 747,94 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.1.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage als unzulässig abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Beklagten als Gesamtschuldner 20% zu tragen. Im Übrigen haben die Prozessvertreter der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes in tatsächlicher Hinsicht sowie der Anträge der Parteien wird nach Maßgabe der §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Da die Kammer die Revision nicht zugelassen hat, ist ein weiteres Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben. Die Klägerin kann die Nichtzulassung der Revision auch nicht mit der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 Abs. 1 ZPO angreifen: Gemäß § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO ist § 544 ZPO in der Fassung des Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) bis einschließlich 31. Dezember 2019 mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig ist, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Dies ist vorliegend nicht der Fall. II. Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist begründet. Das angefochtene Urteil ist - soweit es von den Beklagten mit der Berufung angegriffen wird - abzuändern, da die Klage bereits unzulässig ist. Die Prozessvertreter der Klägerin verfügen über keine (ausreichende) Prozessvollmacht, denn diese ist ihnen nicht von allen Wohnungseigentümern, sondern allein durch die Verwalterin erteilt worden. Zur Erteilung einer solchen Vollmacht war die Verwalterin indes nicht befugt. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG begründet für den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen von Gesetzes wegen nur für Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Befugnis zur Prozessvertretung; in diesem Rahmen darf er auch Rechtsanwälten einen Auftrag zur Prozessführung erteilen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 WEG). Die Ermächtigung zur Führung eines Aktivprozesses kann dagegen gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erteilt werden. Eine solche rechtsgeschäftliche Vertretungsbefugnis ist der Verwalterin nach den vorgelegten Unterlagen nicht erteilt worden. Zwar haben die Prozessvertreter der Klägerin eine der Verwalterin im Jahr 2003 erteilte Vollmacht vorgelegt, aus der sich ergibt, dass diese zur gerichtlichen Vertretung der Eigentümer berechtigt sein soll. Diese wurde jedoch lediglich durch den Verwaltungsbeirat erteilt, der aber ebenfalls nicht befugt war, die Verwalterin entsprechend zu bevollmächtigen. Der Verwaltungsbeirat war zwar nach dem vorgelegte Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung vom 26.07.2002 (Anlage K 11) “von der Gemeinschaft ermächtigt [...], einen Hausverwaltervertrag mit der bestellten Verwaltung abzuschließen”. Diese Ermächtigung enthält indes keine Befugnis, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und ihn zu ermächtigen, Ansprüche der Gemeinschaft in deren Namen gerichtlich geltend zu machen. Beschränken sich die Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Bestellung eines Verwalters lediglich auf die Auswahl eines Kandidaten und überlassen sie es im übrigen dem Verwaltungsbeirat, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages auszuhandeln, so ist dieser zwar befugt, einen Verwaltervertrag abzuschließen, soweit die vertraglichen Einzelabreden den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (Merle in Bärmann, 13. Aufl., § 26 Rz. 119 ff). Dagegen erwächst aus einem solchen Beschluss nicht ohne weiteres die Rechtsmacht, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG zu erteilen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 13.7.2001 - 16 Wx 115/01; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.9.1997 - 3 Wx 221/97; Suilmann, ZWE 2008, 113, 115; Merle in Bärmann, 13. Aufl. § 27 Rz. 262). Hierzu bedarf es eindeutiger Erklärungen aller Wohnungseigentümer; ausreichend ist ein entsprechender Mehrheitsbeschluss. Einen solchen Beschluss hat die Eigentümerversammlung indes nicht gefasst. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Soweit die Beklagten das erstinstanzliche Urteil nicht angefochten haben, obliegt ihnen die Kostentragungspflicht. Da sie keine auf eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung beruhende Prozessvollmacht nachweisen können, sind den Prozessvertretern der Klägerin als vollmachtlosen Vertretern die übrigen Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen (Herget in Zöller, 31. Aufl. § 91 Rz. 2). Die Kammer nimmt davon Abstand, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter nach Maßgabe des § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, da dies zu einer verzögerten Erledigung des Rechtsstreits geführt hätte. Die Kammer hätte von der durch § 49 Abs. 2 WEG eröffneten Möglichkeit erst Gebrauch machen können, wenn sie der Verwalterin zuvor rechtliches Gehör gewährt hätte (LG Stuttgart v. 7.4.2015 - 19 T 54/15, ZWE 2016, 50, 51). IV. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.