V ZB 16/95

Zurück BGH 29. November 1995 V ZB 16/95 WEG §§ 16, 28 Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers für Wohngeldvorschüsse Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau §15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen, zum anderen aber auch die rechtliche M6glichkeit, unmittelbar gegen den Beklagten nach§1004 BGB v,orzugehen und die Beseitigung von St6rungen zu verlangen. Ab dem Zeitpunkt, in dem sich das Recht der anderen Wohnungseigen-tUmer fr den Beklagten als Beeintrachtigung seines Miet-gebrauchs auswirkte, war im Verhaltnis der Parteien zuein-ander von einem Rechtsmangel im Sinne des§541 BGB auszugehen, der u.a. eine Haftung der Kl谷ger auf Schadensersatz gem谷B§538 BGB ausl6sen kann; daneben war der Beki昭te berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Mietverhaltnis gemaB §542 BGB fristlos zu kundigen (vgl. dazu im einzelnen Senatsurteil, NJW-RR 1995, 715 m.w. N.). Wie das Berufungsgericht verkannt hat, verdrangen im Anwendingsbereich des§541 BGB die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften ti ber Unm6glichkeit und Unverm6gen, so daB eine Befreiung der Ki醜er von ihrer Leistungspflicht gemaB §275 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann (vgl. BGHZ 63, 132 , 137; BGH, NJW 1991, 3277 f. m.w.N.; Kraemer in Bu房Ureier Handbuch. der Gesch狙5- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III Rdnr. 1422; Merle WE 1993, 148 ). Es w証e auch ungereimt, einen Schadensersatzanspruch des Mieters zu bejahen, obwohl der Vermieter berechtigt ge姉ndigt hat, wie es Konsequenz der Auffas銀昭 des Berufungsgerichts ware (vgl. dazu Grapentin in Bubi乃eiera.a.O. Kap. IVRdnr. 142). b) Soweit in Rechtsprechung und Schrifttum auf die Frage eingegangen wird, ob sich in F組lender vorliegenden Art der Vermieter durch 邸ndigung aus wichtigem Grunde von dem Vertrag-mit dem Mieter l6sen kann, wenn er von anderen Teiloder V而hnungseigenttimern erfolgreich auf Unterlassung in Anspruch genommen worden ist, wird die Frage verneint (vgl. LG Bonn, WuM 1990, 503 ; OLG Karlsruhe, MDR 1994, 59; Weitnauer WEG, 9. Aufl., Anh.§1 3 Rdnr. 4; Bub, Partner im Gespr谷ch Nr. 26 (1987) 137, 145; Mとne a. a.O.; offengelassen von BayObLG NJW-RR 1991, 658 ; KG WuM 1989, 39, 40). Auch nach Auffassung des Senats ist ein 邸ndigungsrecht zu verneinen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine KUndigung aus wichtigem Grunde auf Umstande, die dem EinfluB des 邸ndigungsgegners entzogen sind und die aus den eigenen Interessen des 邸ndigenden hergeleitet werden, nur ausnahmsweise gesttitzt werden, n勘且ich wenn die Voraussetzungen gegeben sind, die nach den Grundsatzen u ber den Wegfall der Gesch谷ftsgrundlage zur L6sung vom Vertrage berechtigen. Liegen die Grinde aber in dem Risikobereich einer Partei, geben sie grunds飢zlich nicht das Recht, sich unter Berufung auf§242 BGB von einem Vertrage zu l6sen, weil die Rechtsfolgen einer A nderung der Geschaftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrage liegenden 斑sikoverteilung fhren d血fen (vgl. BGH, WM 1971, 1300, 1302 und WM 1981, 66 , 67; ebenso Grapentin in Bu房freier a.a.O. Kap. IV Rdnr. 196; WolfiEckert Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdnr. 1008; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 528). Nach diesen Grunds谷tzen muB ein Ktindigungsrecht des Vermieters in Fallen der vorliegenden Art in der Regel ausscheiden, weil es in dessen Risikobereich liegt, d論 die V吐mietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist, und weil. demgem郎 bei einer Unvereinbarkeit die Grunds谷tze ti ber den Wegfall der Geschaftsgrundlage die L6sung des Ver面eters vom \/吐trage nicht rechtfertigen. c) Die Umst加de des vorliegenden Falles rechtfertigen keine Ausnahme. Die Klager haben es selbst zu vertreten, d那 sie MittBayNot 1996 Heft 2 nach AbschluB des Mietvertrags einer damit unvereinbaren Teilungserkl証ung zu即stimmt haben. Ordnungsmittel aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts M. vom 4.10.1989 sind ihnen zwar bereits angedroht, aber noch nicht gegen sie verh谷ngt worden. Voraussetzung 価 eine Verl頂ngung ware gem那 §45 Abs. 3 WEG i.V. mit§890 ZPO eine schuldhafte Zuwiderhandlung. Es ist aber zweifelhaft, ob im Hinblick darauf, d那 die Kl谷ger, wenn auch erfolglos, einen R如－ mungsprozeB gefhrt und dariber hinaus versucht haben, den Beklagten zu einer einvernehmlichen L6sung zu bewegen, von dem erforderlichen schuldhaften Verhalten ausgegangen werden kann. Nach der Rechtsprechung ist von einem Unterlassungsschuldner in Fallen der vorliegenden Art nur zu ver-langen, im Rahmen des M6glichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, d論 der Mieter die unzulassige Nutzung schon vor der Beendigung des Mietverh谷ltnisses unterlaBt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 527 , 528 m.w.N.; OLG Stuttgart, OLGZ 1993, 65 , 67). Deswegen wird auch das Vorgehen der Teil- und Wめnungseigentumer nach §15 Abs. 3 WEG als ,,weitgehend stumpfe Waffe" bezeichnet und nur die unmittel-bare Inanspruchnahme des Mieters gem谷B§1004 BGB als effektiv angesehen (vgl. Bub a.a.O. 5. 147). 9. WEG§§l6Abs. 2, 28Abs. 2, 5(紐zftung des aus geschle-denen Wohnungseigen坑mers声r Wohngeldvorschだsse) Der ausgeschiedene WohnungseigentUmer haftet auch nach einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigen位mern weiter aus dem Wirtschaftsplan 鉦r die WohngeldvorschUsse, welche w註hrend des Zeitraums, als er Wohnungs-eigentUmer waち繊Ilig geworden sind. BGH, BeschluB v. 30.11.1995一 VZB 16/95一， mitgeteilt von Dr. Ma功ぞd Werp, Richter ai BGH Aus dem Tatbestand: Der Antragsgegner ist 面t den Wohnungs- und Teileigentumsei什 heiten Nrn. 1 bis 10, 35 und 36 Wohnungseigentumer einer Wohnanlage. Seine weiteren Einheiten Nrn. 22 bis 24 und 33 verauBerte er im Jahre 199 1 ; die Umschreibung im Wohnungsgrundbuch erfolgte am 2.1.1992. Die 面t dem am 20. 12. 1990 beschlossenen Wirtschaftsplan 1991 festgesetzten Wohngeldvorschtisse leistete der Antragsgegner nicht. An der BeschluBfassung vom 6.2.1992 面er die Jahresabrechnung 1991 war er mit den ihm verbliebenen Einheiten beteiligt. Die auf ihn entfallenden Einzelabrechnungen 1991 glich er nicht aus. Die Antragsteller verl面gen vom Antragsgegner das rckst加dige Wohngeld. Das Amtsgericht hat ihn verpflichtet, 81.677,06 DM zu bezahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht diese Entscheidung abge加dert und den Antrag hinsichtlich der ver加Berten Einheiten in H6he von 10.039,98 DM abgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der diese die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erstreben, m6chte das Oberlandesgericht zurckweisen. Es sieht sich hieranjedoch durch den BeschluB des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 15.4.1990, WE 1990, 220 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Das Rechtsmittel hatte Erfolg. r Aus den Grだnden: §§43 Abs. 1 WEG , 28 Abs. 2 1. Die Vorlage ist statthaft （ FGG' Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, daB die unangefoch-tene Billigung einer Jahresabrechnung durch die WohnungseigentUmer den 比r das abgerechnete J司lT bestehenden Wirtschaftsplan aufhebt. Zahlungsanspruche besttinden dann nur noch aus der Jahresabrechnung. Beim Ausscheiden eines Wohnungseigentumers im Zeitraum zwischen dem BeschluB uber den Wirtschaftsplan und der Genehmigung der Jahresab-rechnung fhre dies dazu, daB der fruhere Wohnungseigen-tumer aus dem Wirtschaftsplan nicht mehr in Anspruch genommen werden k6nne, wenn er keine oder unzureichende Vorschusse geleistet habe; eine Inanspruchnahme aus der Jah-resabrechnung verbiete sich, da diese ohne seine Mitwirkung zustande gekommen sei. Demgegentiber hat das Bayerische Oberste Landesgericht in der auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 19.4. 1990 die Auffassung vertreten, daB der ausgeschiedene WohnungseigentUmer weiterhin 比r ruckstandige WohngeldvorschUsse hafte, soweit sich die beschlossene VorschuBzahlung nicht aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Abrechnung alsti berh6ht erweise. Insoweit komme der Wirtschaftsplan auch nach der BeschluBfassung u ber die Jahresabrechnung noch als Rechtsgrundlage in Betracht. Die beiden Gerichte sind mithin unterschiedlicher Ansicht in der Frage, wie§28 WEG auszulegen ist. Dies rechtfertigt die Vorlage. II. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulassig （ §§45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; §§27, 29 FGG ) und begrndet. 2. a) Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Landgerichts, daB der BeschluB der Wぬnungseigenttimer U ber die Jahresabrechnung 1991 fr den Antragsgegner keine Ver-pflichtung zur W面ngeldzahlung fr die zum Zeitpunkt der BeschluBfassung bereits verauBerten Einheiten begrndet hat. Nach §16 Abs. 2 WEG ist jeder V而hnungseigentumer den anderen gegenuber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung u nd eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhaltnis seines Anteils zu tragen. Nach§28 WEG hat der Verwalter 比r jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen;ti ber Wirtschaftsplan und Abrechnung beschlieBen die Wohnungseigentumer durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpfli9htung im Innenverhaltnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den BeschluB. Daraus folgt zugleich, daB ein solcher BeschluB Verbindlichkeiten nur 比r die zur BeschluBfassung berufenen Wめ nungseigenttimer, nicht aber fr deren Rechtsvorg谷nger begrunden kann, denn sonst 1醜e insoweit ein 一 unzulassiger 一 Gesamtakt zu Lasten Dritter vor ( BGHZ 104, 197 , 203「＝ MittBayNot 1988, 178= DNotZ 1989, 148 ] ). Dies gilt auch 比r den Fall, d那 ein WohnungseigentUmer nur hinsichtlich eines Teils seiner Einheiten ausscheidet, im U brigen aber an der BeschluBfassung めer die Jahresabrechnung teilnimmt. Denn die aus dem Wohnungseigentum sich ergebenden Rechte und Pflichten nach §16 Abs. 2 WEG sind nicht personenbezogen, sondern an die jeweilige Einheit geknupft. Die BeschluBfassung bindet den einzelnen Wohnungseigenttimer deshalb auch nur insoweit. b) Nicht gefolgt werden kann jedoch der Auffassung, der Antragsgegner k6nne auch iiicht mehr wegen der Verpflichtung zur VorschuBzahlung aus dem Wirtschaftsplan 199 1 in Anspruch genommen werden, weil dieser durch die sp谷 tere Jahresabrechnung,,u berholt" worden sei und deshalb vollstandig seine Bedeutung verloren habe. W独rend der Wirtschaftsplan wie ein Haushaltsplan am voraussichtlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft orientiert ist, werden in der Jahresabrechnung die tats配hlichen, im Geschaftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und geleisteten Gesamtausgaben erfaBt und gegenubergestellt (Soergel/St鹿 rner BGB, 12. Aufl.,§28 Rdnr. 3 WEG). Sie legt bindend fest, welche Ausgabefi als Lasten und Kosten der Gemeinschaft zu behandeln sind. DemgemaB werden diese nach dem jeweils maBgebenden VerteilungsschlUssel auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt. Soweit der fllige VorschuB zum Zeitpunkt der BeschluBfassung u ber die Jahresabrechnung nicht gezahlt ist, kommt diesem BeschluB nur eine den Wirtschaftsplan bestatigende oder rechtsverst証kende Wirkung zu. Die Wohnungseigentumer bezwecken grunds谷tzlich keine Schuldumschaffung im Sinne einer Novation, d五． Aufhebung des Beschlusses: u ber den Wirtschaftsplan und vollstandige 研setzung durch den BeschluB u ber die J司lresabrechnung. Dies widersprache ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen 比r die VorschuBforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprtiche. Damit hat der BeschluB der Wohnungseigentumer ti ber die Jahresabrechnung grundsatzlich hinsichtlich der noch offenen VorschuBforderungen bestatigende oder rechtsverst証kende Wirkung und begrndet hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentumer entfallenden Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschusseu bersteigt, einen neuen (origin証en) Anspruchsgrund (vgl. BGH, NJW 1994, 1866 , 1867; Wenzel, WE 1994, 353 , 357 f.; Hauger Festschrift 負r Barmann und Weitnauer, 353, 360 ff; Schnauder WE 1991, 31 , 33 ff.). Diese grunds谷tzlichen Erwagungen gelten erst recht fr den hier gegebenen Fall, daB der aus dem Wirtschaftsplan mit einer VorschuBpflicht belastete Wohnungseigenttimer noch vor der BeschluBfassung u ber die Jahresabrechnung aus der Wohn血gseigenttime稽emeinschaft ausgeschieden ist. Denn dann wtirden die verbleibenden WぬnungseigentUmer ihren vorschuBpflichtigen Schuldner durch eine insoweit novierende Jahresabrechnung ersatzlos aus seiner Verbindlichkeit entlassen. Eine solche interessenwidrige Auslegung verstieBe besonders deutlich gegenden Erfahrungssatz, daB im Zweifel niemand ohne Not eigene Rechte au堀ibt. c) Ob einem BeschluB U ber die Jahresabrechnung gegentiber einem BeschluB ti ber den Wirtschaftsplan u berhaupt eine novierende Wirkung beigemessen werden und unter welchen Voraussetzungen dies gegebenenfalls geschehen kann (vgl. BGH a. a. 0.), bedarf hier keiner Entscheidung. Ftir einen schuldumschaffenden Willen der Mehrheit, die den BeschluB tiber die Jahresabrechnung tragt, sind Anhaltspunkte weder festgestellt noch vorgetragen. MittBayNot 1996 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 29.11.1995 Aktenzeichen: V ZB 16/95 Erschienen in: MittBayNot 1996, 101 Normen in Titel: WEG §§ 16, 28