V ZR 113/11

Zurück BGH 01. Dezember 2011 V ZR 113/11 WEG §§ 16, 28 Haftung für Abrechnungsspitzenbei Veräußerung von Wohnungseigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 211MittBayNot 3/2012 Rechtsprechung Bürgerliches Recht RECHTSPRECHUNG Bürgerliches Recht 1. WEG §§ 16 Abs. 2, 28 (Haftung für Abrechnungsspitzen bei Veräußerung von Wohnungseigentum) Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer im Innenverhältnis zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums entsteht nicht bereits mit deren Entstehung im Außenverhältnis, sondern erst durch den Beschluss über dieAbrechnung. Ein solcher Beschluss begründet Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei der Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger, selbst wenn die Einzelabrechnungen an letztere adressiert worden sind. Die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung beruht auf § 16 Abs. 2 WEG. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Urteil vom 2.12.2011, V ZR 113/11 Der Beklagte erwarb Anfang 2005 fünf Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage. Der wirtschaftliche Übergang der Wohnungen von der Voreigentümerin auf den Beklagten fand im Februar 2005 und im Mai 2005 statt. Die Eigentumsumschreibung erfolgte im Juni 2005. Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Frühjahr 2005 verklagte die Klägerin die Voreigentümerin der Wohnungen auf Zahlung der Wohngelder für 2004 und 2005. Aufgrund eines dinglichen Arrests wurde die Kaufpreisforderung der Voreigentümerin aus dem Verkauf der Wohnungen bis zu einem Höchstbetrag von 20.177,94 € gepfändet und der Betrag im April 2005 an die Klägerin gezahlt. Diese verrechnete die Forderung mit dem rückständigen Wohngeld der Voreigentümerin für 2004 sowie mit deren Wohngeldverbindlichkeiten bis zum wirtschaftlichen Übergang der Wohnungen auf den Beklagten im Jahr 2005. Außerdem nahm die Klägerin eine Verrechnung mit den festgesetzten Kosten des Wohngeldverfahrens und weiteren Verfahrenskosten vor. In der Eigentümerversammlung vom 17.10.2006 wurden die Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2004 und 2005 beschlossen, aus denen sich, weil die Kosten höher waren als die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse, Nachforderungen an die Wohnungseigentümer ergaben. Die Einzelabrechnungen für die fünf verkauften Wohnungen sind für das Jahr 2004 und für das Jahr 2005 bis zum wirtschaftlichen Übergang auf den Beklagten an die Voreigentümerin adressiert. Sie weisen als Abrechnungsspitze Nachforderungen für 2004 i. H. v. 5.716,69 € und für 2005 i. H. v. 659,32 € aus. Für die Zeit nach dem wirtschaftlichen Übergang der Wohnungen auf den Beklagten sind die Abrechnungen an diesen adressiert und weisen einen Nachzahlungsbetrag von 1.382,13 € aus. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten – unter Verrechnung eines Überschusses von 4.290,70 € aus der damaligen Pfändung bei der Voreigentümerin – Zahlung von 3.467,44 € nebst Zinsen aus den Abrechnungen 2004 und 2005. Das AG hat, nachdem es gegen den Beklagten zunächst ein Versäumnisurteil erlassen hatte, die Klage abgewiesen. Das LG hat den Beklagten zur Zahlung von 1.382,13 € verurteilt. Gegen die Klageabweisung im Übrigen richtet sich die zugelassene Revision der Klägerin. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Aus den Gründen: II. (…) Die Revision ist begründet. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung des noch offenen Abrechnungsbetrages i. H. v. 2.085,31 € aus den Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2004 und aus den (Teil-)Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2005 verneint. 1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an die Voreigentümerin adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten. a) Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen; über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein – unzulässiger – Gesamtakt zulasten Dritter vor. Umgekehrt rechtfertigt sich die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG (Senat, Beschluss vom 21.4.1988, V ZB 10/87, BGHZ 104, 197 , 203 = MittBayNot 1988, 178 ; Beschluss vom 30.11.1995, V ZB 16/95, BGHZ 131, 228 , 230 = MittBayNot 1996, 101 ; Beschluss vom 23.9.1999, V ZB 17/99, BGHZ 142, 290 , 296 f.). b) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, abweichend von diesen Grundsätzen seien im vorliegenden Fall die Beschlüsse über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen dahingehend auszulegen, dass die Nachzahlungsbeträge, soweit die Abrechnungen an die Voreigentümerin adressiert sind, nicht gegenüber dem Beklagten, sondern gegenüber der Voreigentümerin geltend gemacht werden sollen. Diese tatrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich zwar nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. nur Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 546 Rdnr. 9 m. w. N.), in diesem Rahmen aber zu beanstanden. Welche Zahlungspflichten durch den Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden sollen, bestimmt sich nach dem darin zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willen der sie beschließenden Mehrheit. Inhalt und Umfang der gewollten Rechtsbindung können deshalb nur im Wege einer Auslegung des gefassten Beschlusses ermittelt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 23.9.1999, V ZB 17/99, BGHZ 142, 290 , 296). Das Berufungsgericht hat wesentliche Auslegungsgesichtspunkte nicht berücksichtigt. Es stellt allein darauf ab, dass zwischen der Eintragung des Beklagten als Wohnungseigentümer und der Beschlussfassung über die Abrechnungen ein längerer Zeitraum gelegen habe und die Adressierung – nach dem Vortrag der Klägerin auf Wunsch des Beklagten – bewusst an die Voreigentümerin erfolgt sei. Nicht in den Blick genommen hat das Berufungsgericht den bereits angesprochenen Umstand, dass die Verpflichtung der aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Voreigentümerin ein unzulässiger Gesamtakt zulasten eines Dritten wäre (vgl. Senat, Beschluss vom 24.2.1994, V ZB 43/93, Rechtsprechung Bürgerliches Recht NJW 1994, 2950 , 2953 = MittBayNot 1994, 219 ). Bereits dies spricht dafür, dass die Wohnungseigentümer dem Beklagten lediglich den internen Forderungsausgleich gegenüber der Voreigentümerin erleichtern und sie nicht entgegen der Rechtsordnung eine Schuld der Voreigentümerin begründen wollten. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümer die Voreigentümerin wegen der Verpflichtungen aus den Wirtschaftsplänen, die durch die Abrechnung nicht berührt werden (Senat, Beschluss vom 30.11.1995, V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f. = MittBayNot 1996, 101 ), erfolgreich gerichtlich in Anspruch genommen, diese Einnahmen in der Abrechnung berücksichtigt und sie keine rechtliche Möglichkeit hatten, die durch die Vorschüsse nicht gedeckten Mehrkosten nach deren Ausscheiden aus der Gemeinschaft gegen die Voreigentümerin durchzusetzen. Unter diesen Umständen erscheint die Annahme, dass sie abweichend von § 16 Abs. 2 WEG den Beklagten nicht in die Haftung nehmen und stattdessen unter Überschreitung ihrer Kompetenz eine – nichtige – Abrechnungsforderung gegen die Voreigentümerin begründen wollten, wenig lebensnah. Schließlich macht auch die Regelung in § 9 Nr. 12 der Teilungserklärung, wonach Käufer und Verkäufer im Jahr des Wohnungswechsels als Gesamtschuldner haften, deutlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer darin besteht, den neuen Wohnungseigentümer möglichst weitgehend in die Zahlungspflicht für die Kosten und Lasten einzubeziehen. Auch dies spricht dagegen, dass die Wohnungseigentümer den rechtsgeschäftlichen Willen hatten, anstelle des Wohnungseigentümers die Voreigentümerin mit den Kosten zu belasten. (…) MittBayNot 3/2012 lungsleitungen und Heizkörper gemäß der Planung vom September 2008 nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen und 2. bei einem veranschlagten Gesamtkostenvolumen von 496.000 € eine Sonderumlage aufzubringen von 110.000 € „für das Gemeinschaftseigentum“ und von 205.900 € „für das Sondereigentum“, welche in zwei Raten aufzubringen sein sollte, nämlich die erste Rate für das Gemeinschaftseigentum zum 31.1.2010 und die zweite Rate für das Sondereigentum zum 31.3.2010. Die Anfechtungsklage gegen diese Beschlüsse ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Kläger weiterhin die Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 6 erreichen. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält die von den Klägern in der Begründungsfrist vorgetragenen Einwände gegen die Beschlüsse für in der Sache unberechtigt. Die Beschlüsse griffen nicht in das Sondereigentum der Kläger an den Anschlussleitungen und an den Heizkörpern in ihrer Wohnung ein. Diese stünden nicht im Sondereigentum der Kläger, sondern im Gemeinschaftseigentum; die entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung sei unwirksam. Eine Zentralheizungsanlage stehe mit allen ihren Bestandteilen im Gemeinschaftseigentum. Das gelte auch für die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen und die dazugehörigen Anschlussleitungen. Auf die Frage, ob das Vorhandensein der Heizkörper zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der Heizungsanlage sei, komme es dabei nicht an. Der Beschluss über die Sonderumlage sei entgegen der Ansicht der Kläger auch klar und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. II. 2.. WEG §§ 5 Abs. 2, 22 Abs. 3 (Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern, Anschlussleitungen und Thermostatventilen) 1. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. 2. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 36 Wohnungen. Nach der Teilungserklärung stehen „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer fassten am 26.10.2007 den Beschluss, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen auf der Grundlage eines Gutachtens zu erneuern. Auf einer weiteren Versammlung am 24.10.2008 beschlossen sie eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage und eine ergänzende Prüfung des Erneuerungskonzepts. Auf der Versammlung vom 13.7.2009, um die es hier geht, beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 6, 1. auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen VerteiDiese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nur teilweise stand. 1. Die Klage ist unbegründet, soweit sich die Kläger gegen die Festlegung des Beginns der Arbeiten zur Erneuerung der Heizzentrale und der Steigleitungen (erster Beschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 13.7.2009) und gegen die Erhebung einer Sonderumlage von 110.000 € für das Gemeinschaftseigentum sowie gegen deren Fälligkeit und Durchsetzung (zweiter Beschluss zu TOP 6) wenden. a) Entgegen der Ansicht der Kläger fehlt es insoweit nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen nach unbestrittener Ansicht im Gemeinschaftseigentum. Insoweit sieht die Teilungserklärung auch keine Abweichungen vor. Ihre altersbedingte vollständige Erneuerung ist als modernisierende Instandsetzung nach §§ 22 Abs. 3 i. V. m. 21 Abs. 3 und 4 WEG möglich und hat in der Versammlung eine ausreichende Mehrheit gefunden. b) Die Beschlüsse sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden. aa) Die Erneuerung dieser Teile der Heizungsanlage haben die Wohnungseigentümer schon auf ihren Versammlungen am 26.10.2007 und am 24.10.2008 beschlossen. Diese Beschlüsse sind bestandskräftig. Ihre technische Ergänzung um eine Festlegung des Beginns der Arbeiten und die Aufbringung einer Sonderumlage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben innerhalb der Klagebegründungsfrist hiergegen eingewandt, die Vornahme der Erneuerung zum vorgesehenen Zeitpunkt sei technisch nicht zwingend. Sie dürfe nur vorgenommen werden, wenn die Instandhaltungsrücklage soweit aufgefüllt sei, dass die Maßnahme daraus bezahlt werden Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 01.12.2011 Aktenzeichen: V ZR 113/11 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: MittBayNot 2012, 211 Normen in Titel: WEG §§ 16, 28