IX ZR 15/95

Zurück LG Duisburg 06. Februar 1995 11 O 76/94 BGB § 878, 873; GBO §§ 13, 19, 20; KO § 15 Auslegung von Auflassung und Grundstückserklärungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Eine Würdigung der vorliegenden Vertragsurkunde ergibt zweifelsfrei, daß die Beteiligten den jeweiligen Wohnungseigentümern auf den mit den ihnen zugewiesenen Wohnhäusern bebauten Grundstücksteilen nicht nur bezüglich des Sondereigentums, sondern auch bezüglich des verbleibenden Gemeinschaftseigentums eine umfassende Rechtsstellung einräumen wollen, die der eines Alleineigentümers im wirtschaftlichen Ergebnis entspricht. Denn nach den Vereinbarungen in dem Übertragungsvertrag (Ziff. 5 b) soll jeder Wohnungseigentümer die seinem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile unter Ausschluß der anderen so nutzen dürfen, als wenn er Alleineigentümer wäre. Auch die weiteren Vertragsvereinbarungen laufen auf eine weitgehende Verselbständigung der von den einzelnen Wohnungseigentümern genutzten Grundstücks- und Gebäudeteile hinaus. Bei verständiger Würdigung der vorgelegten Urkunden muß eine Umdeutung mithin dahin gehen, daß den Bet. zu 3) ein umfassendes Sondernutzungsrecht an den Carports und an der Terrasse eingeräumt werden soll, dessen Inhalt sich an der Regelung in Ziff. 5 des Vertrages ausrichtet. Die den Bet. zu 3) dadurch eingeräumte Rechtsstellung geht nicht über diejenige hinaus, die sie bei der wirksamen Bestellung von Sondereigentum erhalten hätten. dd) Der Ansicht der Vorinstanzen, das Sondernutzungsrecht müsse in seinem Inhalt und Umfang näher beschrieben werden, kann nicht gefolgt werden. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist eine Beschränkung auf einzelne Gebrauchsarten nicht notwendig ( BayObLGZ 1981, 56 , 61 f.; BayObLG DNotZ 1990, 381 = MittRhNotK 1989, 215 ; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 15 WEG , Rn. 19; Weitnauer, a.a.O., § 15 WEG , Rn. 27). Auch die Begründung eines alleinigen und ausschließlichen Gebrauchs- und Nutzungsrechts einzelner Wohnungseigentümer, durch die die anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch völlig ausgeschlossen werden, wird für zulässig gehalten ( BayObLGZ 1981, 56 , 62; Palandt/Bassenge, a.a.O.; Soergel/Stürner, a.a.O., § 15 WEG , Rn. 3). Gerade ein solches Recht wollten die Beteiligten aber, wie bereits ausgeführt, begründen. Da das GBA die Vereinbarungen in Ziff. 5 des Vertrages zu Inhalt und Umfang des allgemeinen umfassenden Sondernutzungsrechts nicht beanstandet hat, ist auch kein Grund ersichtlich, warum hinsichtlich der hier in Frage stehenden Teilflächen eine weitere Bestimmung der daran zu begründenden Sondernutzungsrechte erforderlich sein sollte. Ob eine solche Beanstandung entgegen den genannten Auffassungen (vgl. insbesondere BayObLGZ 1981, 56, 62) erhoben werden könnte (vgl. die einschränkende Auffassung des KG RPfleger 1983, 20 ff.), muß hier wegen des eingeschränkten Prüfungsumfangs der gegen eine Zwischenverfügung gerichteten Beschwerde nicht erörtert werden, zumal die einschränkende Auffassung eine Auslegung der abgegebenen Erklärungen dahin zuläßt, daß das Sondernutzungsrecht nur bestellt sein soll, soweit keine zwingenden gesetzlichen Regelungen entgegenstehen (KG, a.a.O., 22). es) Daß die Beteiligten bei entsprechender Belehrung durch den Notar über die Rechtslage sogleich Sondernutzungsrechte auch an den hier in Frage stehenden nicht sondereigentumsfähigen Flächen bestellt hätten, kann — wie bereits ausgeführt — nicht zweifelhaft sein. Es ist nicht ersichtlich, wie anders der bereits beschriebene von den Beteiligten erstrebte Zweck, jedem Wohnungseigentümer in seinem Bereich eine möglichst umfassende Rechtsstellung zu verschaffen, wohnungseigentumsrechtlich hätte erreicht werden können (zu den eingeschränkten Möglichkeiten bei der möglicherweise in Betracht kommenden Bestellung von Dienstbarkeiten vgl. BayObLGZ 1981, 56, 61; 1986, 54 ff.; Weitnauer, a.a.O., § 15 WEG , Rn. 27). ff) Hinsichtlich der Bezeichnung der — aus den Plänen und der Numerierung ersichtlichen — Lage der hier in Frage stehenden Flächen hat das GBA keine Beanstandungen erhoben. c) Zu Recht weisen die Beteiligten allerdings darauf hin, daß in Anbetracht des umfassend vereinbarten Sondemutzungsrechts an den von den einzelnen Wohnungseigentümern genutzten Flächen (Ziff. 5 des Vertrages) fraglich sein kann, ob es der gesonderten Vereinbarung und Eintragung von Sondernutzungs. rechten an den Carports und der Terrasse für die Bet. zu 3) überhaupt bedarf. Der Senat ist mit den Beteiligten der Ansicht, daß ein Bedürfnis für die gesonderte Eintragung hier aus Gründen der Klarheit im Grundbuchverkehrzu bejahen ist. Denn nur durch die jetzt von den Beteiligten erstrebte Eintragung wird erkennbar, daß die in der notariellen Urkunde vereinbarte Begründung von Sondereigentum hinsichtlich der genannten Grundstücksbestandteile in die Vereinbarung von Sondernutzungsrechten umgedeutet worden ist. 10. LiegenschaftsrechtlGrundbuchrecht — Auslegung von Auflassung und Grundstückserklärungen (LG Duisburg, Urteil vom 7. 2. 1995 — 11 076/94) BGB §§ 878; 873 Abs. 2 GBO §§ 13; 19; 20 KO § 15 Ergibt sich aus den Umständen der Wille der Vertragsbeteiligten, ein in der Urkunde nicht ausdrücklich bezeichnetes Grundstück mitzuverkaufen, beziehen sich die Auflassung, die Bewilligungserklärung und der Umschreibungsantrag auch auf dieses Grundstück. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sacherhalt: Die KI. kauften von der späteren Gemeinschuldnerin durch notariellen Kaufvertrag die im Grundbuch des AG M. von S. BI. 480 eingetragenen Flurstücke Nrn. 25 und 27. An demselben Tag, an dem das GBA die Eintragungsumschreibung vornahm, wurde über das Vermögen der Gemeinschuldnerin das Konkursverfahren eröffnet. Nach Ansicht der KI. waren sich die Parteien bei Vertragsschluß einig, daß auch das im Grundbuch des AG M. von S. BI. 481 eingetragene Flurstück Nr. 26 mitverkauft werden sollte. Die KI. verlangen vom Bekl. als Konkursverwalter über das Vermögen der Gemeinschuldnerin die Abgabe einer berichtigenden Erklärung, wonach sich die Auflassung und die Bewilligung der Eigentumsumschreibung auch auf das Flurstück Nr. 26 bezogen habe. Aus den Gründen: Die KI. haben Anspruch auf eine berichtigende Auflassungserklärung und die dementsprechende Eintragungsbewilligung des Bekl. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, daß die Vertragsparteien entgegen dem Wortlaut der Urkunde auch das Flurstück Nr. 26 mitverkauft haben und sich hierauf auch Auflassung und Eintragungsbewilligung beziehen. Es liegt eine versehentliche Falschbezeichnung vor, die die Wirksamkeit der abgegebenen Erklärungen nicht in Frage stellt, sondern den Bekl. verpflichtet, dies in der für eine Grundbucheintragung erforderlichen Form ( § 29 GBO ) zu berichtigen. Eine bloße Falschbezeichnung läßt die Willenserklärung so wirksam werden, wie sie übereinstimmend von den Parteien eines Rechtsgeschäfts gemeint ist. Das gilt auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften und insbesondere im Grundstücksverkehr, sofern die vorgeschriebene Form gewahrt ist (BGHZ 87, 150, 152 f. = DNotZ 1983, 618 ; Staudinger/Ertl, 12. Aufl. 1989, § 925 BGB , Rn. 68, 118). Dies gilt gerade auch im Fall der Parzellenverwechslung oder der fehlenden Erwähnung einer Parzelle bei der Beurkundung (a.a.O.; Staudinger/Wufka, 12. Aufl. 1979, § 313 BGB , Rn. 177 f., 180 m.w.N.). Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine bloße Falschbezeichnung. Tatsächlich waren die Vertragsparteien über den Verkauf und die Eigentumsübertragung des aus drei Parzellen bestehenden Grundbesitzes einig. (...) Da der zutreffende Umfang der Auflassung und der Eintragungsbewilligung indes nicht aus der beurkundeten Erklärung 62 Heft Nr. 3 - MiltRhNotK • März 1996 ersichtlich ist, ist bei dieser Sachlage ein Verkäufer vertraglich verpflichtet, an der berichtigenden Klarstellung in der Form des § 29 GBO durch eine entsprechende Erklärung mitzuwirken. „Die Eintragung zu Lasten des Flurstücks 8/14 wird bewilligt. Eine Eintragung im Grundbuch soll jedoch nicht erfolgen. Die Eintragung des Rechts kann jederzeit von Veräußerer und Erwerber im Grundbuch beantragt werden." An dieser grundsätzlichen Verpflichtung der Verkäuferin ändert sich auch nichts durch die zwischenzeitliche Eröffnung des Konkursverfahrens über deren Vermögen. Sie führt nur dazu, daß nunmehr an ihrer Stelle der Bekl. verpflichtet ist. Denn die KI. haben eine auch gegenüber den Konkursgläubigern gesicherte, „konkursfeste" Rechtsstellung erworben. Das folgt aus §§ 15 KO , 878, 873 BGB. Der Sohn verpflichtete sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Jeder Elternteil erhielt das durch Vormerkung zu sichernde Recht, im Falle der Zuwiderhandlung die sofortige unentgeltliche Rückübertragung des Grundstücks zu verlangen. Der Sohn des Kl. benötigte einen Kredit zur Finanzierung des Hausbaus. Die Sparkasse H. war bereit, ihm ein Darlehen von 250.000,— DM gegen Bestellung einer Grundschuld im Range nach Vorlasten von 36.900,— DM zu gewähren. Deshalb bewilligten der KI. und seine Ehefrau sofort im Anschluß an den Vertrag eine entsprechende Grundschuld; die Unterschriften auf der Urkunde wurden vom Bekl. beglaubigt. Eigentumswechsel und Grundschuld wurden im Grundbuch eingetragen. lm Jahre 1992 war der Sohn des KI. nicht mehr in der Lage, den Kredit zu bedienen, weshalb die Zwangsversteigerung drohte. Nunmehr wurde auch das Altenteilsrecht im Grundbuch eingetragen. Im Einvernehmen mit der Grundschuldgläubigerin kauften der KI. und seine Ehefrau den Teil des Grundstücks, auf dem sich das von ihnen bewohnte Haus befindet, zum Preis von 130.289,43 DM zurück Der KI., welcher sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche hat abtreten lassen, wirft dem Bekl. vor, er habe bei Abschluß des Vertrages vom 26. 10. 1984 unzureichend beraten. Es sei der Wille der Vertragsparteien gewesen, den Veräußerern ein lebenslängliches nicht entziehbares Nutzungsrecht an Haus und Garten zu sichern. Der Bekl. habe es insbesondere versäumt, sie über die bei Eintragung der Grundschuld im Range vor dem Altenteil drohenden Gefahren zu belehren. Wäre ihnen dies bekannt gewesen, hätten sie das Grundstück nicht oder aber nur mit dem Teil, auf dem der Neubau errichtet werden sollte, an den Sohn übertraMit der Beurkundung der Erklärungen sind diese für die Vertragsparteien mit dem wirklich gewollten Inhalt bindend geworden. Sie sind — auch mit dem wirklich gewollten Inhalt — vor Konkurseröffnung dem GBA eingereicht und entsprechende Anträge gestellt worden. Damit haben die Kl. materiellrechtlich eine Anwartschaft erhalten, die auch von den Konkursgläubigern nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Daß die wirkliche Tragweite der Erklärungen aus den vorgelegten Urkunden für das GBA nicht ersichtlich war, schadet nicht. Denn auch Grundbucherklärungen unterliegen den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung und Feststellung des wahren Inhalts einer Willenserklärung. Ihr wirklicher Inhalt ist maßgeblich für die materiellrechtliche Wirkung. Für den Grundbuchvollzug bedarf es allerdings der Verfahrenserklärungen gern. §§ 19, 20 GBO , wobei indes die Verfahrensvorschriften keinen Einfluß auf die materielle Rechtslage haben (vgl. Staudinger/Ertl, 12. Aufl. 1989, § 873 BGB , Rn. 79, 156 f. und 182). Die Verfahrensvorschriften machen jedoch vorliegend eine klarstellende Berichtigung in der Form des § 29 GBO notwendig, zu der der Bekl. verpflichtet ist, weil der Vertrag auch ihm gegenüber, als dem derzeit Verfügungsberechtigten über das Vermögen der Gemeinschuldnerin, kraft Amtes berechtigtem i.S.d. § 878 BGB , bindend ist. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung des Bekl. anzuschließen, eine Anwartschaft der Kl. sei deshalb nicht entstanden, weil Anträge nur zum Grundbuchblatt 480, nicht aber zum Blatt 481, in dem die Parzelle 26 eingetragen ist, gestellt worden seien. Diese vordergründig-formale Betrachtungsweise übersieht den bloßen Ordnungscharakter dieser Verfahrensvorschrift, die — wie auch die sonstigen in Frage kommenden Verfahrensvorschriften — keinen Einfluß auf die materielle Rechtslage hat Ob bei der Veräußerung mehrerer Flurstücke nach Einreichung der Auflassung und Antragstellung bezüglich einer bei der Beurkundung „vergessenen" Parzelle eine konkursfeste Rechtsstellung i.S.d. §§ 15 KO , 878, 873 BGB entsteht, kann nicht davon abhängen, ob dievergessene" Parzelle auf demselben oder einem anderen Blatt verzeichnet ist. 11. Notarhaftung — Zum Umfang der Hinweispflicht des Notars (BGH, Urteil vom 2. 11. 1995 — IX ZR 15/95 — mitgeteilt von Notar Dr. Wolfgang Baumann, Wuppertal) BeurkG § 17 Abs. 1 Sind dem Notar Gründe bekannt, die geeignet sind, die in einem von ihm beurkundeten Vertrag vorgesehene Sicherung der Rechte eines Beteiligten zu vereiteln, so hat er hierauf grundsätzlich hinzuweisen, wenn er nicht davon ausgehen darf, den Beteiligten sei die Gefährdung bewußt. Zum Sachverhalt: Der Kl. und seine Ehefrau waren Eigentümer des im Grundbuch von H. Blatt 3446 eingetragenen Hausgrundstücks Flurstück-Nr. 8/14. Da ihr Sohn auf diesem Grundstück im Anschluß an das vorhandene Gebäude für sich ein Wohnhaus errichten wollte, übertrugen die Eltern ihm auf seine Bitte mit Vertrag vom 26. 10. 1984, den der bekl. Notar beurkundete, das Eigentum an diesem Grundstück. Der Sohn gewährte seinen Eltern ein unentgeltliches Altenteil, das unter anderem ein ausschließliches Wohnungsrecht an sämtlichen Räumen des damals vorhandenen Gebäudes umfaßte. Weiter heißt es in der Urkunde über das Altenteilsrecht: Heft Nr. 3 • MittRtiNotK - März 1996 gen. Der KI. verlangt Ersatz der Kosten von 2287,15 DM, die im Zusammenhang mit der Beurkundung entstanden sind, und begehrt die Feststellung, daß der Bekl. ihm sämtliche weiteren infolge der unterlassenen Aufklärung entstandenen Schäden zu ersetzen habe. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht meint, der Bekl. sei aufgrund der ihm im Streitfall obliegenden besonderen Betreuungspflicht gehalten gewesen, den rechtsunkundigen KI. darüber zu belehren, daß die bewilligte Grundschuld dem Altenteil im Range vorgehen werde. Der Kl. habe jedoch nicht beweisen können, daß der Bekf. dies versäumt habe. Die Parteien hätten, wie ihre Anhörung ergeben habe, praktisch keine konkrete Erinnerung an den Hergang der Beurkundung. Deshalb sei das Bestreiten des Bekl. trotz der Bestimmung des § 138 Abs. 4 ZPO wirksam. Die Ehefrau und der Sohn des KI., die das Berufungsgericht als Zeugen vernommen hat, hätten ebenfalls keine genauen Angaben machen können. Daß dieser Punkt nicht mehr geklärt werden könne, gehe zu Lasten des KI. Im übrigen wisse derjenige, der für Darlehensschulden eine Grundschuld bewillige, die im Range nach Vorlasten von 36.900,— DM eingetragen werden solle, daß sie seinem Altenteil vorgehe, und bedürfe deshalb keiner zusätzlichen Aufklärung. Der Bekl. habe nicht deshalb amtspflichtwidrig gehandelt, weil er den Kl. nicht auf die Möglichkeit hingewiesen habe, nur eine Teilfläche — ohne das Haus — zu übertragen. Aufgrund seiner Stellung als unparteiischer Betreuer sei es nicht die Aufgabe des Bekl. gewesen, die Beteiligten i.S. einer Umgestaltung der Vertragsbeziehungen zu beeinflussen. II. Diese Ausführungen sind in wesentlichen Punkten rechtlich nicht haltbar. 1. Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, der Bekl. habe die Veräußerer auf die rechtliche Bedeutung einer Eintragung der Grundschuld zeitlich vor dem Altenteilsrecht sowie die ihnen daraus drohenden Gefahren hinweisen müssen. Diese Verpflichtung folgte jedoch nicht aus § 14 Abs. 1 BNotO; sie ergab sich bereits aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG . a) Nach dieser Vorschrift hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, daß die zu errichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über die Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Duisburg Erscheinungsdatum: 06.02.1995 Aktenzeichen: 11 O 76/94 Erschienen in: MittRhNotK 1996, 62-63 Rpfleger 1995, 456 Normen in Titel: BGB § 878, 873; GBO §§ 13, 19, 20; KO § 15