IX ZR 15/95

Zurück BGH 02. November 1995 IX ZR 15/95 BeurkG § 17 Zum Umfang der Hinweispflicht des Notars Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ersichtlich ist, ist bei dieser Sachlage ein Verkäufer vertraglich verpflichtet, an der berichtigenden Klarstellung in der Form des § 29 GBO durch eine entsprechende Erklärung mitzuwirken. An dieser grundsätzlichen Verpflichtung der Verkäuferin ändert sich auch nichts durch die zwischenzeitliche Eröffnung des Konkursverfahrens über deren Vermögen. Sie führt nur dazu, daß nunmehr an ihrer Stelle der Bekl. verpflichtet ist. Denn die KI. haben eine auch gegenüber den Konkursgläubigern gesicherte, „konkursfeste" Rechtsstellung erworben. Das folgt aus §§ 15 KO , 878, 873 BGB. Mit der Beurkundung der Erklärungen sind diese für die Vertragsparteien mit dem wirklich gewollten Inhalt bindend geworden. Sie sind — auch mit dem wirklich gewollten Inhalt — vor Konkurseröffnung dem GBA eingereicht und entsprechende Anträge gestellt worden. Damit haben die Kl. materiellrechtlich eine Anwartschaft erhalten, die auch von den Konkursgläubigern nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Daß die wirkliche Tragweite der Erklärungen aus den vorgelegten Urkunden für das GBA nicht ersichtlich war, schadet nicht. Denn auch Grundbucherklärungen unterliegen den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung und Feststellung des wahren Inhalts einer Willenserklärung. Ihr wirklicher Inhalt ist maßgeblich für die materiellrechtliche Wirkung. Für den Grundbuchvollzug bedarf es allerdings der Verfahrenserklärungen gern. §§ 19, 20 GBO , wobei indes die Verfahrensvorschriften keinen Einfluß auf die materielle Rechtslage haben (vgl. Staudinger/Ertl, 12. Aufl. 1989, § 873 BGB , Rn. 79, 156 f. und 182). Die Verfahrensvorschriften machen jedoch vorliegend eine klarstellende Berichtigung in der Form des § 29 GBO notwendig, zu der der Bekl. verpflichtet ist, weil der Vertrag auch ihm gegenüber, als dem derzeit Verfügungsberechtigten über das Vermögen der Gemeinschuldnerin, kraft Amtes berechtigtem i.S.d. § 878 BGB , bindend ist. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung des Bekl. anzuschließen, eine Anwartschaft der Kl. sei deshalb nicht entstanden, weil Anträge nur zum Grundbuchblatt 480, nicht aber zum Blatt 481, in dem die Parzelle 26 eingetragen ist, gestellt worden seien. Diese vordergründig-formale Betrachtungsweise übersieht den bloßen Ordnungscharakter dieser Verfahrensvorschrift, die — wie auch die sonstigen in Frage kommenden Verfahrensvorschriften — keinen Einfluß auf die materielle Rechtslage hat Ob bei der Veräußerung mehrerer Flurstücke nach Einreichung der Auflassung und Antragstellung bezüglich einer bei der Beurkundung „vergessenen" Parzelle eine konkursfeste Rechtsstellung i.S.d. §§ 15 KO , 878, 873 BGB entsteht, kann nicht davon abhängen, ob dievergessene" Parzelle auf demselben oder einem anderen Blatt verzeichnet ist. 11. Notarhaftung — Zum Umfang der Hinweispflicht des Notars (BGH, Urteil vom 2. 11. 1995 — IX ZR 15/95 — mitgeteilt von Notar Dr. Wolfgang Baumann, Wuppertal) BeurkG § 17 Abs. 1 Sind dem Notar Gründe bekannt, die geeignet sind, die in einem von ihm beurkundeten Vertrag vorgesehene Sicherung der Rechte eines Beteiligten zu vereiteln, so hat er hierauf grundsätzlich hinzuweisen, wenn er nicht davon ausgehen darf, den Beteiligten sei die Gefährdung bewußt. Zum Sachverhalt: Der Kl. und seine Ehefrau waren Eigentümer des im Grundbuch von H. Blatt 3446 eingetragenen Hausgrundstücks Flurstück-Nr. 8/14. Da ihr Sohn auf diesem Grundstück im Anschluß an das vorhandene Gebäude für sich ein Wohnhaus errichten wollte, übertrugen die Eltern ihm auf seine Bitte mit Vertrag vom 26. 10. 1984, den der bekl. Notar beurkundete, das Eigentum an diesem Grundstück. Der Sohn gewährte seinen Eltern ein unentgeltliches Altenteil, das unter anderem ein ausschließliches Wohnungsrecht an sämtlichen Räumen des damals vorhandenen Gebäudes umfaßte. Weiter heißt es in der Urkunde über das Altenteilsrecht: „Die Eintragung zu Lasten des Flurstücks 8/14 wird bewilligt. Eine Eintragung im Grundbuch soll jedoch nicht erfolgen. Die Eintragung des Rechts kann jederzeit von Veräußerer und Erwerber im Grundbuch beantragt werden." Der Sohn verpflichtete sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Jeder Elternteil erhielt das durch Vormerkung zu sichernde Recht, im Falle der Zuwiderhandlung die sofortige unentgeltliche Rückübertragung des Grundstücks zu verlangen. Der Sohn des Kl. benötigte einen Kredit zur Finanzierung des Hausbaus. Die Sparkasse H. war bereit, ihm ein Darlehen von 250.000,— DM gegen Bestellung einer Grundschuld im Range nach Vorlasten von 36.900,— DM zu gewähren. Deshalb bewilligten der KI. und seine Ehefrau sofort im Anschluß an den Vertrag eine entsprechende Grundschuld; die Unterschriften auf der Urkunde wurden vom Bekl. beglaubigt. Eigentumswechsel und Grundschuld wurden im Grundbuch eingetragen. lm Jahre 1992 war der Sohn des KI. nicht mehr in der Lage, den Kredit zu bedienen, weshalb die Zwangsversteigerung drohte. Nunmehr wurde auch das Altenteilsrecht im Grundbuch eingetragen. Im Einvernehmen mit der Grundschuldgläubigerin kauften der KI. und seine Ehefrau den Teil des Grundstücks, auf dem sich das von ihnen bewohnte Haus befindet, zum Preis von 130.289,43 DM zurück Der KI., welcher sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche hat abtreten lassen, wirft dem Bekl. vor, er habe bei Abschluß des Vertrages vom 26. 10. 1984 unzureichend beraten. Es sei der Wille der Vertragsparteien gewesen, den Veräußerern ein lebenslängliches nicht entziehbares Nutzungsrecht an Haus und Garten zu sichern. Der Bekl. habe es insbesondere versäumt, sie über die bei Eintragung der Grundschuld im Range vor dem Altenteil drohenden Gefahren zu belehren. Wäre ihnen dies bekannt gewesen, hätten sie das Grundstück nicht oder aber nur mit dem Teil, auf dem der Neubau errichtet werden sollte, an den Sohn übertragen. Der KI. verlangt Ersatz der Kosten von 2287,15 DM, die im Zusammenhang mit der Beurkundung entstanden sind, und begehrt die Feststellung, daß der Bekl. ihm sämtliche weiteren infolge der unterlassenen Aufklärung entstandenen Schäden zu ersetzen habe. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht meint, der Bekl. sei aufgrund der ihm im Streitfall obliegenden besonderen Betreuungspflicht gehalten gewesen, den rechtsunkundigen KI. darüber zu belehren, daß die bewilligte Grundschuld dem Altenteil im Range vorgehen werde. Der Kl. habe jedoch nicht beweisen können, daß der Bekf. dies versäumt habe. Die Parteien hätten, wie ihre Anhörung ergeben habe, praktisch keine konkrete Erinnerung an den Hergang der Beurkundung. Deshalb sei das Bestreiten des Bekl. trotz der Bestimmung des § 138 Abs. 4 ZPO wirksam. Die Ehefrau und der Sohn des KI., die das Berufungsgericht als Zeugen vernommen hat, hätten ebenfalls keine genauen Angaben machen können. Daß dieser Punkt nicht mehr geklärt werden könne, gehe zu Lasten des KI. Im übrigen wisse derjenige, der für Darlehensschulden eine Grundschuld bewillige, die im Range nach Vorlasten von 36.900,— DM eingetragen werden solle, daß sie seinem Altenteil vorgehe, und bedürfe deshalb keiner zusätzlichen Aufklärung. Der Bekl. habe nicht deshalb amtspflichtwidrig gehandelt, weil er den Kl. nicht auf die Möglichkeit hingewiesen habe, nur eine Teilfläche — ohne das Haus — zu übertragen. Aufgrund seiner Stellung als unparteiischer Betreuer sei es nicht die Aufgabe des Bekl. gewesen, die Beteiligten i.S. einer Umgestaltung der Vertragsbeziehungen zu beeinflussen. II. Diese Ausführungen sind in wesentlichen Punkten rechtlich nicht haltbar. 1. Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, der Bekl. habe die Veräußerer auf die rechtliche Bedeutung einer Eintragung der Grundschuld zeitlich vor dem Altenteilsrecht sowie die ihnen daraus drohenden Gefahren hinweisen müssen. Diese Verpflichtung folgte jedoch nicht aus § 14 Abs. 1 BNotO; sie ergab sich bereits aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG . a) Nach dieser Vorschrift hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, daß die zu errichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über die Heft Nr. 3 • MittRtiNotK - März 1996 63 rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde erforderlich ist (BGH NJW 1993, 2741 , 2742 = DNotZ 1993, 752 ; NJW 1994, 2283 = DNotZ 1995, 403 ). Die Belehrungspflicht des Notars erstreckt sich insbesondere auf die mit ungesicherten Vorleistungen verbundenen Gefahren (BGH NJW 1989, 102 = DNotZ 1989, 449; NJW 1995, 330 , 331 = DNotZ 1995, 407 ) sowie auf Belastungen des Grundstücks, die geeignet sind, das mit dem Rechtsgeschäft erstrebte Ziel zu gefährden (BGH NJW 1993, 2741, 2742). Eine entsprechende Verpflichtung entfällt lediglich dann, wenn sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren sind, was der Notar im Streitfall zu beweisen hat (BGH NJW 1995, 330). b) Der Übertragungsvertrag vom 26. 10. 1984 diente im wesentlichen nur den Interessen des Sohnes der Veräußerer, welcher durch die vereinbarte Eigentumsübertragung die Möglichkeit erhielt, ein ihm gehörendes Wohnhaus zu errichten. Den Eltern kam es demgegenüber allein darauf an, sich die Nutzung des von ihnen bisher schon bewohnten Hauses zu erhalten. Aus diesem Grunde räumte der Sohn ihnen das auch Dritten gegenüber wirksame Altenteilsrecht ein. Das überragende Interesse der Veräußerer daran, dieses Recht unbedingt auf Dauer zu sichern, ergab sich eindeutig aus den Umständen, der in § 7 des Vertrages vereinbarten Verfügungsbeschränkung sowie den dort begründeten Rechten zum Schutz gegen einen eventuellen Vertragsverstoß des Sohnes. Die Eintragung der Grundschuld über 250.000,— DM im Range vor dem Altenteilsrecht bedrohte dessen Bestand, sobald die Bank wegen Zahlungsunfähigkeit des Sohnes aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betrieb. Der Vorrang der Grundschuld war folglich geeignet, den Erfolg zu vereiteln, der mit den in §§ 6, 7 des Vertrages getroffenen Regelungen erzielt werden sollte. Die für die Veräußerer daraus herrührenden Risiken waren denen vergleichbar, die bei Eintragung einer den Erfolg des Rechtsgeschäfts gefährdenden Belastung oder Vereinbarung einer ungesicherten Vorleistung entstehen. Da die Bestellung der Grundschuld in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Beurkundung des Vertrages beim bekl. Notar erfolgte, hätte er den KI. und dessen Ehefrau auf die ihnen drohende Gefährdung ihrer Rechte hinweisen müssen (vgl. BGH NJW 1989, 102 , 103). Geschäftlich ungewandte und mit rechtlichen Dingen nicht vertraute Personen vermögen häufig ohne fremde Hilfe nicht zu erkennen, welche Wirkung von mehreren rechtlich selbständigen Willenserklärungen in ihrem Verhältnis zueinander ausgeht, und sind auch nicht in der Lage, die Bedeutung des Grundbuchs in diesem Zusammenhang richtig zu erfassen (vgl. BGH NJW 1995, 330 , 331). Daher durfte der Bekl. nicht darauf vertrauen, die Veräußerer würden aus dem Inhalt und Zweck der Rechtsgeschäfte selbst erkennen, unter welchen Voraussetzungen die Eintragung der Grundschuld zum Verlust ihres Altenteils führen könne. 2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der KI. habe eine Amtspflichtverletzung nicht bewiesen, beruht jedoch auf einer rechtlich unzutreffenden Würdigung der Darstellung des Bekl. Schon aus dessen eigenem Vorbringen folgt, daß er den KI. und dessen Ehefrau nicht ausreichend belehrt hat. a) Wer von einem Notar Schadensersatz verlangt, hat die behauptete Pflichtverletzung zu beweisen. Das gilt auch dann, wenn der Vorwurf erhoben wird, der Notar habe eine Belehrung unterlassen, die Behauptung also eine negative Tatsache betrifft. Insoweit gilt nichts anderes als im Anwaltshattungsrecht. Die Schwierigkeit des Negativbeweises für den Kl. wird in solchen Fällen dadurch ausgeglichen, daß der Bekl. sich nicht damit begnügen darf, die gegen ihn erhobenen Vorwürfe in allgemeiner Form zu bestreiten. Vielmehr muß er grundsätzlich den Gang der Verhandlung im einzelnen schildern und konkret angeben, welche Hinweise und Belehrungen er im einzelnen erteilt haben will (BGH NJW 1987, 1322 , 1323; NJW 1993, 1139, 1140). Die Notwendigkeit eines entsprechend substantiierten Vorbringens folgt schon aus § 138 Abs. 1 ZPO , wonach sich die Partei über Tatsachen, die eigene Handlungen betreffen, vollständig und der Wahrheit gem. zu erklären hat. b) Bereits aus der eigenen Darstellung des Beki. ergibt sich, daß er den KI. und dessen Ehefrau bei Beurkundung des Vertrages nicht ausreichend belehrt hat. Der Bekl. hat zunächst schriftsätzlich vorgetragen, er habe die Erschienenen auf die Bedeutung des Ranges der dinglichen Rechte im Grundbuch hingewiesen. Es sei insbesondere erörtert worden, daß die Eintragung der Grundschuld über 250.000,— DM im Range vor einem eventuellen Altenteilsrecht erfolgen müsse, weil die finanzierende Bank ansonsten den Kredit nicht auszahle. Mit diesen Hinweisen hat der Bekl. seine Aufgabe, die Veräußerer in einer ihnen verständlichen Form auf die ihrem Altenteilsrecht durch die vorrangige Eintragung der Grundschuld drohenden Gefahren hinzuweisen, nicht erfüllt. Er hätte dem KI. und seiner Ehefrau vielmehr erläutern müssen, daß sie mit der vorgesehenen Regelung das Risiko eingingen, ihr Altenteilsrecht zu verlieren, wenn der Sohn seine Kreditverbindlichkeiten nicht erfüllt und die Bank deshalb in das Grundstück vollstreckt. Selbst bei einem Beteiligten, der im Ansatz weiß, was ein Vorrang rechtlich bedeutet, darf der Notar nicht davon ausgehen, dieser erkenne selbst; was die Durchsetzung der vorrangigen Grundschuld für sein nachrangiges Altenteilsrecht zur Folge haben kann. Schon wegen der Verschiedenartigkeit der hier miteinander konkurrierenden Rechte bedarf ein Laie hierzu in aller Regel einer eingehenden und ausführlichen Belehrung. (...) 3. Die Revision wendet sich auch mit. Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der Bekl. sei nicht verpflichtet gewesen, den Beteiligten eine andere vertragliche Gestaltung vorzuschlagen — hier die Übertragung einer Teilfläche des Grundstücks, auf der sich das von den Eltern bewohnte Haus nicht befand. Der KI. hat vorgetragen, sein Sohn habe den Bekl. in einem Vorgespräch eingehend über Sinn und Zweck des Übertragungsvertrages, insbesondere den vorgesehenen Bau eines weiteren Einfamilienhauses, unterrichtet. Das Grundstück sei bei einer Gesamtgröße von 1250 qm ohne weiteres teilbar gewesen. Danach war dem Bekl. keine bestimmte Regelung vorgegeben. Er hatte vielmehr die Aufgabe übernommen, die Beteiligten zu beraten, in welcher rechtlichen Form das von ihnen erstrebte Ziel zu erreichen war. In einem solchen Fall muß der Notar über die notwendigen Belehrungen hinaus den Beteiligten auch eigene Vorschläge für die erforderlichen Regelungen unterbreiten, wenn aus den ihm erkennbaren Umständen Bedarf dafür besteht (vgl. Ganter, WM 1993, SBeil. Nr. 1, S. 5). Er kann nicht erwarten, daß die Vertragsparteien alle in Frage kommenden Möglichkeiten selbst erkennen und zur Diskussion stellen (BGH NJW 1994, 2283 ; NJW 1995, 330 , 331). Die Teilung des Grundstücks wäre nach dem vom KI. behaupteten Sachverhalt ernsthaft in Betracht gekommen. Mit einem derartigen Vorschlag hätte der Bekl., entgegen der Meinung des Berufungsgerichts, das Gebot der Unparteilichkeit nicht verletzt, weil eine solche Lösung geeignet war, den Interessen beider Partner uneingeschränkt gerecht zu werden. Dem Sohn des KI. kam es nicht darauf an, unbedingt das ganze Grundstück zu erwerben, wenn die Bank bereit war, der Finanzierung seines Bauvorhabens auch bei Übertragung nur einer Teilfläche zuzustimmen. (...) 12. Notarhaftung — Haftung für Verschulden von Hilfspersonen (BGH, Urteil vom 23. 11. 1995 — IX ZR 213/94) BNotO § 19 Abs. 1 BeurkG § 21 Abs. 1 BGB § 278 Heft Nr. 3. MittRhNotK • März 1996 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 02.11.1995 Aktenzeichen: IX ZR 15/95 Erschienen in: DNotI-Report 1996, 5-6 MittRhNotK 1996, 63-64 Normen in Titel: BeurkG § 17