I ARZ 388/88

Zurück LG Köln 27. Juli 1988 11 T 244/88 WEG § 12 Verwalterzustimmung unter Umständen auch bei Erstveräußurung durch den tellenden Wohnungseigentümer erforderlich Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau a) Sowohl die Bet. als auch die Vorinstanzen legen ihrer rechtlichen Beurteilung der Sache die Rechtsprechung des Senats zugrunde. nach der die im Grundbuch bei einem Leibgeding allgemein eingetragene Löschungserleichterung gern. § 23 Abs. 2 GBO auf eine zu dem Leibgeding gehörende Reallast insoweit nicht anzuwenden ist, als die Reallast die Beerdigung und Grabpflege zum Gegenstand hat (BayObLG DNotZ 1985, 41, 43; BayObLG MittRhNotK 1988, 116 , 117). Voraussetzung für die Löschung einer solchen Reallast ist damit die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 080), also nach dem Tod des eingetragenen Berechtigten die Bewilligung seiner Erben. Sind diese, was § 40 Abs.1 GBO in Durchbrechung des in § 39 Abs. 1 GBO normierten Grundsatzes der Voreintragung zuläßt, nicht im Grundbuch eingetragen, haben sie dem GBA mit ihren Löschungsbewilligungen ihr Erbrecht nachzuweisen. Für diesen Nachweis gilt § 35 GBO . Die Bet. haben mit ihrem Löschungsantrag dem GBA weder nachgewiesen, wer Erbe der eingetragenen Berechtigten geworden ist, noch haben sie die Löschungsbewilligung aller Erben vorgelegt. Das GBA konnte daher dem Löschungsantrag nicht durch eine entsprechende Grundbucheintragung stattgeben. Darüber besteht kein Streit. Unterschiedliche Auffassungen bestehen aber zwischen den Bet. und den Vorinstanzen darüber, ob das GBA bei dieser Sachlage den Löschungsantrag sofort abweisen durfte oder ob es zur Behebung der Eintragungsmängel eine Zwischenverfügung hätte erlassen müssen. b) Zu Recht hat das LG die Voraussetzungen für den Erlaß einer Zwischenverfügung verneint. (1) Durch den Erlaß einer Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten ( § 879 BGB i. V. rn. §§ 17, 45 GBO , §§ 878, 892 Abs. 2 BGB ; Horber/Demharter, 17. Aufl., § 13 GBO , Anm. 4) erhalten bleiben. Dies ist nur gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Denn andernfalls könnte der Antragsteller einen ihm nicht gebührenden Rechtsvorteil erlangen. Der Erlaß einer Zwischenverfügung ist daher ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann ( BGHZ 27, 310 , 313; BayObLGZ 1984, 126 , 128; Horber/Demharter, Anm. 3 d, KEHE/Herrmann, 3. Aufl., Rd.-Nr.16, jeweils zu § 18 GBO ). Dieser Fall liegt hier vor. Es braucht daher nicht die streitige Frage entschieden zu werden, ob dann, wenn nicht zwingend die Abweisung des Eintragungsantrags geboten ist, das GBA immer eine Zwischenverfügung erfassen muß oder ob dies in seinem pflichtgemäßen Ermessen steht ( RGZ 126, 107 , 109; BayObLGZ 1979, 81 , 85; Horber/Demharter, Anm. 6 a, KEHE/Herrmann, Rd.-Nrn. 38, 43 ff., jeweils zu § 18 GBO ). Nur in diesem Zusammenhang würde die vom LG und der Rechtsbeschwerde in den Vordergrund gestellte Frage Bedeutung erlangen, ob es sich um einen leicht und schnell behebbaren Mangel des Eintragungsantrags handelt (vgl. BayObLGZ 1964, 126 , 128f.; Horber/Demharter, § 18 GBO , Anm. 6 a bb). (2) Der Löschungsantrag der Bet. kann im Grundbuch nur vollzogen werden, wenn die Löschungsbewilligungen der Betroffenen, nämlich der Erben der eingetragenen Berechtigten, vorliegen ( § 19 GBO ). Dies sind nach dem nunmehr vorgelegten Erbschein die Bet. zu 2) und ihre beiden Geschwister. Über die Reallast können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen ( § 2040 Abs. 1 BGB ). Daraus folgt, daß auch alle Miterben bewilligen müssen, weil die Bewilligungsbefugnis Ausfluß der materiellen Verfügungsbefugnis ist (Horber/Demharter, Anm.13, KEHE/ErtI, Rd.-Nr. 73, jeweils zu § 19 GBO ). Das materielle Rechtsgeschäft, hier die Aufhebungserklärung gern. § 875 Abs. 1 BGB, ist für das GBA ohne Bedeutung, weil der Ausnahmefall des § 20 GBO nicht vorliegt. Wird wie hier die Löschung eines Rechts beantragt, ohne daß zugleich die Löschungsbewilligung aller Erben vorgelegt wird, so leidet der Eintragungsantrag an einem wesentlichen Mangel. Dieser kann mit rückwirkender Kraft nur dann geheilt werden, wenn alle erforderlichen Eintragungsbewilligungen bei Antragseingang wenigstens bereits erklärt waren. Eine erst später erklärte Bewilligung kann nicht zurückwirken. Etwas anderes könnte gelten, wenn die Heft Nr.10 MittRhNotK . Oktober 1988 Bet. zu 2) die Bewilligung für alle Erben erklärt hätte. Dann könnte eine rückwirkende Genehmigung dervon ihr für die übrigen Miterben als Nichtberechtigte abgegebenen Löschungsbewilligungen in Betracht kommen (vgl. § 185 Abs. 2, § 184 Abs.1 BGB; RGZ 152, 380 , 382f.; BGHZ 19, 130 ; BayObLGZ 1970, 254, 256; Horber/Demharter, Anm.15, KEHE/Ertl, Rd.N r. 77, jeweils zu § 19 080). Dies ist aber nicht geschehen. Die Bet. zu 2) hat die Bewilligung als „Miterbin" erklärt. Damit ist zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht, daß die Bet. zu 2) nicht auch als Nichtberechtigte für die übrigen Miterben die Löschung bewilligt hat, sondern nur für sich als einen von mehreren Miterben. Es braucht auch nicht entschieden zu werden, ob dann etwas anderes gilt, wenn außer dem unmittelbar Betroffenen auch noch ein nur möglicherweise oder nur mittelbar Betroffener bewilligen muß und dessen Bewilligung noch fehlt (vgl. Horber/ Demharter, § 19 GBO , Anm.12 a, b). Dieser Fall liegt nicht vor. Sind wie hier deshalb mehrere Eintragungsbewilligungen erforderlich, weil Betroffener i. S. d. § 19 G130 eine Personenmehrheit ist, so kann der darin liegende Mangel des Eintragungsantrags, daß nicht alle Eintragungsbewilligungen erklärt und vorgelegt sind, nicht rückwirkend geheilt werden. Der Mangel kann vielmehr nur für die Zukunft geheilt werden. Eine Zwischenverfügung ist in diesem Fall ausgeschlossen, weil sie mit dem ihr zugrunde liegenden Zweckgedanken nicht vereinbar wäre. 5. Liegenschaftsrecht/WEG — Verwalterzustimmung unter Umständen auch bei Erstveräußerung durch den teilenden Wohnungseigentümer erforderlich (LG Köln, Beschluß vom 27.7.1988 — 11 T 244/88 — mitgeteilt von Notar Dr. Hans Herz, Köln) WEG §12 Die Zustimmung des Verwalters ist auch bei der Erstveräußerung einer Eigentumswohnung durch den nach § 8 WEG teilenden Eigentümer dann erforderlich, wenn sich dieser in der Eigentümergemeinschaft eingeordnet und ihr viele Jahre lang angehört hat. (Leitsatz nicht amtlich) Zum Sachverhalt: Die Antragstellerin, die die Eintragung eines Eigentumswechsels begehrt, wendet sich mit ihrem Rechtsmittel gegen eine Zwischenverfügung des GBA. Der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene X.. der im Januar 1973 durch Vorratsteilung Wohnungseigentum begründet hatte, machte der Antragstellerin, seiner geschiedenen Ehegattin, unter dem 19. 8.1987 ein notarielles Kaufangebot über das Sondereigentum an dem Hobbyraum in der Wohnanlage T.-Allee. Die Annahme dieses Angebotes, an das sich der Verkäufer bzw. dessen Erben auf die Dauer von 12 Wochen über seinen Tod hinaus gebunden hatte, mußte spätestens innerhalb dieser Frist vor einem deutschen Notar erklärt werden. Nach dem Tode des X. am 6.3. 1988 nahm die Antragstellerin, die in dem Haus T.-Allee selbst Wohnungseigentum besitzt, mit notarieller Erklärung vom 29.3. 1988 das Angebot zu dem ausbedungenen Preis von 3.895,70 DM an, erklärte ferner aufgrund einer ihr im Angebot erteilten Vollmacht die Auflassung und beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Ihrem Antrag auf Eigentumsumschreibung hat das GBA nicht entsprochen und der Antragstellerin durch Zwischenverfügung vom 13.6.1988 die Vorlage der Verwalterzustimmung binnen einer Frist von 1 Monat aufgegeben. Hierzu heißtes in § 3 Ziff. 3 des Kaufvertrages: „Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung ist nicht erforderlich, da es sich hier um die erste Veräußerung handelt. Zu jeder weiteren Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich." Mit ihrer gegen die Zwischenverfügung eingelegten Erinnerung vom 22. 6.1988 vertritt die Antragstellerin die Ansicht, die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung sei aus mehreren Gründen nicht erforderlich. Zum einen sei die Verwalterzustimmung bei der hier vorliegenden Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer entbehrlich. Aber selbst wenn es der Zustimmung bedürfe, sei diese jedenfalls darin zu sehen, daß der Veräußerer selbst Verwalter des Wohnungseigentums gewesen sei und sich dessen Zustimmung bereits aus dem Veräuße rungswillen ergebe; hierzu beruft sich die Antragstellerin auf ein Protokoll über die Verwalterbestellung vom 17.4.1985. Schließlich sei sie durch § 6 des Kaufvertrages, in welchem der Veräußerer den Käufer bevollmächtigt, „alle sonstigen zur grundbuchmäßigen Durchführung der Urkunde erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem GBA und allen sonstigen Stellen abzugeben", auch ermächtigt, die Verwalterzustimmung zu erteilen. Aus den Gründen: Die als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Rechtspflegers geltende Erinnerung (§ 11 Abs. 2 S. 5 RPfIG) ist zulässig ( § 71 Abs. 1 GBO ), hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das GBA hat zu Recht den fehlenden Nachweis der Verwalterzustimmung beanstandet. Die vorliegend beantragte Umschreibung des Eigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters gern. § 12 WEG . Es entspricht zwar allgemeiner Meinung, daß die Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer im Falle der Vorratsteilung gern. § 8 WEG nach Sinn und Zweck des § 12 Abs.1 WEG nicht der Zustimmung des Verwalters bedarf (vgl. BayObLG DNotZ 1984, 559 , 561 m. w. N.). Die Kammer tritt jedoch der vom LG Wuppertal vertretenen und wohlbegründeten Auffassung bei, daß nach Sinn und Zweck der Regelung des § 12 WEG von einer solchen „Erstveräußerung" jedenfalls dann nicht mehr ausgegangen werden kann, wenn sich der teilende Eigentümer in die Gemeinschaft eingeordnet hat und dies durch den äußeren Umstand dokumentiert ist, daß er auf viele Jahre hin eine Veräußerung der Eigentumsrechte nicht vorgenommen hat (LG Wuppertal MittRhNotK 1985, 11 , 12; zustimmend: Bärmann/Pick/Merle, 6. Auf1.1987, § 12 WEG , Rd.Nr. 6; H. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 1986, Rd.-Nrn.192 f.; a. A.: MünchKomm/Röll, Bd. IV, 2. Auf1.1986, § 12 WEG , Fn.10 zu Rd.-Nr. 3 ohne überzeugende Begründung). Diese Einschränkung erfordert — wie das LG Wuppertal zutreffend dargestellt hat — Sinn und Zweck des § 12 Abs. 1 WEG . Dieser soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit geben, sich gegen das Eindringen unerwünschter Dritter in ihre Gemeinschaft zu schützen. Zutreffend ist es insoweit, die Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer, die in zeitlichem Zusammenhang mit der Schaffung der Wohnungseigentumsrechte erfolgt, von dem Zustimmungserfordernis freizustellen, da die Gemeinschaft durch die Veräußerungen erst gebildet wird und der Schutz des § 12 WEG insoweit hinter dem offenbaren Umsatzinteresse des teilenden Eigentümers zurückstehen muß. Diese Beurteilung rechtfertigt sich indessen nicht mehr, wenn der teilende Eigentümer über lange Zeit hinweg, nachdem die Gemeinschaft durch Veräußerung der sonstigen Rechte gebildet worden ist, einzelne Rechte selbst innehält. Er hat sich alsdann erkennbar in die Gemeinschaft eingeordnet. Wirtschaftlich ist der Umsatzzweck zurückgetreten hinter dem Zweck der Gewinnerzielung aus der Nutzung der Eigentumsrechte. Es ist dieserhalb nicht mehr gerechtfertigt, dem teilenden Eigentümer noch eine Sonderstellung innerhalb der Gemeinschaft einzuräumen. Wann im Einzelfall aufgrund des Zeitablaufes und der sonstigen tatsächlichen Umstände von einer zustimmungsfreien Erstveräußerung nicht mehr ausgegangen werden kann, bedarf auch vorliegend keiner abschließenden Entscheidung. Wenn wie hier seit der Anlegung des Wohnungsgrundbuches und Eintragung des teilenden Eigentümers ein Zeitraum von 15 Jahren vergangen ist, kann dies jedenfalls aus den genannten Gründen nicht mehr als solche Erstveräußerung angesehen werden. Die hiernach erforderliche Zustimmung des Verwalters liegt nicht vor. An dieser Beurteilung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß der Veräußerer selbstzeitweilig Verwalter gewesen ist. Ein Fall zulässiger Verwalterzustimmung zur Veräußerung eigenen Wohnungselgentums (vgl. OLG Düsseldorf DNotZ 1985, 441 f.; BayObLG NJW-RR 1986, 1077 f.) liegt schon deshalb nicht vor, weil ausweislich des von der Antrag210 stellerin vorgelegten Protokolls über die Verwalterbestellung Herr X. lediglich bis zum 31.12.1985 zum Verwalter bestellt war, die hier in Rede stehende Veräußerung jedoch im März 1988 erfolgt ist. Dieserhalb konnte der Veräußerer die Antragstellerin schließlich auch nicht zur Erteilung der Verwalterzustimmung in seinem notariellen Angebot vom 19.8.1987 ermächtigen, abgesehen davon, daß die einem Verwalter übertragene Zustimrnungsbefugnis zu Veräußerungen ohne besondere Erlaubnis von diesem nicht weiter übertragen werden kann (Bärmann/ Pick/Merle, a.a.O., §26 WEG, Rd.-Nr. 80). Nach alledem war die Beschwerde als unbegründet zurückzuweisen. 6. Erbrecht/Höferecht — Zuständigkeit für die Erteilung von Erbscheinen über hoffreies Vermögen (BGH, Beschluß vom 8.6.1988 — I ARZ 388/88 — mitgeteilt von Notar Dr. Hubertus Claudi, Mönchengladbach-Odenkirchen) HöfeO § 18 Abs. 2 Gehört zum Nachlaß ein im Geltugnsbereich der HöfeO gelegener Hof, so ist auch für die Erteilung eines Erbscheins über das hoffreie Vermögen nicht das Nachlaßgericht, sondern das Landwirtschaftsgericht zuständig. Zum Sachverhalt: Die Antragstellerin ist die Tochter des Erblassers, der u. a. einen im Bezirk des AG G. gelegenen Hof hinterlassen hat. In einem privatschriftlichen Testament hat der Erblasser die Antragstellerin als Hoferbin sowie hinsichttiCh des sonstigen Vermögens zusammen mit ihren beiden Schwestern als Erbin zu gleichen Teilen eingesetzt. Sie hat zunächst beim AG — Landwirtschaftsgericht — G. die Erteilung eines Hoffolgezeugnisses und eines gemeinschaftlichen Erbscheins beantragt. Nachdem das Gericht mitgeteilt hatte, daß es sich für die Erteilung des Erbscheins hinsichtlich des hoffreien Vermögens nicht für zuständig halte, nahm sie den Antrag auf Erteilung eines gemeinschaftlichen Erbscheins zurück und stellte am selben Tag einen entsprechenden Antrag beim AG — Nachlaßgericht —G. Das Nachlaßgericht erklärte sich — nachdem es das Landwirtschaftsgericht ohne Erfolg um Überprüfung seiner Auffassung zur Zuständigkeit gebeten hatte — durch Beschluß vom 21.3.1988 für unzuständig. Letztlich wurde die Sache dem BGH zur Bestimmung der zuständigen Abteilung vorgelegt. Aus den Gründen: Als zuständiges Gericht für die Erteilung des Erbscheins über das hoffreie Vermögen des Erblassers war das AG — Landwirtschaftsgericht — G. zu bestimmen (wird ausgeführt). Zu dem Nachlaß, für den die Antragstellerin die Erteilung eines Erbscheins begehrt, gehört ein im Geltungsbereich der HöfeO gelegener Hof. Für die Erteilung des zunächst von der Antragstellerin beantragten Erbscheins über den gesamten Nachlaß, also auch über das hoffreie Vermögen, wäre daher nach § 18 Abs. 2 HöfeO in jedem Fall das Landwirtschaftsgericht ausschließlich zuständig gewesen; denn indem das Gesetz die Möglichkeit der Beschränkung des Erbscheins auf die Hoferbfolge vorsieht ( § 18 Abs. 2 S. 3 HöfeO ), geht es als Regelfall von der Erteilung eines umfassenden Erbscheins durch das Landwirtschaftsgericht aus. Das Landwirtschaftsgericht ist aber auch für die Erteilung eines allein auf das hoffreie Vermögen beschränkten Erbscheins zuständig, wie ihn die Antragstellerin zuletzt beantragt hat. Daß eine solche Beschränkung des Erbscheins möglich ist, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Gesetz; doch zwingt die in § 18 Abs. 2 S. 3 HöfeO vorgesehene Möglichkeit der Beschränkung des Erbscheins auf die Hoferbfolge dazu, auch die Erteilung eines auf den hoffreien Nachlaß beschränkten Erbscheins zuzulassen, zumal hierfür auch ein dringendes praktisches Bedürfnis spricht (vgl. z. B. OLG Hamm JMBI. NW 1953, 42; OLG Düsseldorf NJW 1953,1870; OLG Celle RdL 1956,113; OLG Hamburg NJW 1958, 554 = RdL 1958, 184 ). Heft Nr.10 - MittRhNotK • Oktober 1988 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Köln Erscheinungsdatum: 27.07.1988 Aktenzeichen: 11 T 244/88 Erschienen in: MittRhNotK 1988, 209-210 Normen in Titel: WEG § 12