V ZB 43/15

Zurück BGH 21. Januar 2016 V ZB 43/15 BGB §§ 1095, 1097 Abs. 1; GBO §§ 22, 29 Kein Nachweis des Erlöschens eines dinglichen, auf den ersten Verkaufsfall beschränkten Vorkaufsrechts zugunsten des anderen Miteigentümers, wenn der Miteigentümer des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Anteils das Grundstück im Rahmen der Teilungsversteigerung erwirbt Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB §§ 1095, 1097 Abs. 1; GBO §§ 22, 29 Kein Nachweis des Erlöschens eines dinglichen, auf den ersten Verkaufsfall beschränkten Vorkaufsrechts zugunsten des anderen Miteigentümers, wenn der Miteigentümer des mit dem Vorkaufsrecht belasteten Anteils das Grundstück im Rahmen der Teilungsversteigerung erwirbt Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt. BGH, Beschl. v. 21.1.2016 – V ZB 43/15 Problem B1 war Miteigentümerin des Grundstücks zu 5/8, B2 zu 3/8. Auf den Miteigentumsanteilen war jeweils zugunsten der anderen Miteigentümerin ein vererbliches und nicht übertragbares Vorkaufsrecht auf den ersten Verkaufsfall im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen einer Teilungsversteigerung wurde B1 das Grundstück zugeschlagen. Nach den Versteigerungsbedingungen blieb das Vorkaufsrecht der B2 bestehen. B1 hat beim Grundbuchamt die Löschung des für B2 bestellten Vorkaufsrechts beantragt. Das Grundbuchamt meint, dass eine Löschung nur aufgrund einer Bewilligung von B2 erfolgen kann. Entscheidung Anders als das Beschwerdegericht folgt der V. Zivilsenat der Auffassung des Grundbuchamts. Ein Unrichtigkeitsnachweis ( § 22 Abs. 1 S. 1 GBO ) für eine Löschung des Vorkaufsrechts sei nicht erbracht. Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers könne nicht durch den Zuschlagsbeschluss aus dem Zwangsversteigerungsverfahren nachgewiesen werden. Das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht ( § 1097 BGB ) beschränke sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlösche daher, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergehe; denn dann könne kein Verkauf durch den Eigentümer i. S. d. § 1097 BGB mehr erfolgen. Nach diesen Grundsätzen erlösche das Vorkaufsrecht z. B. - bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht ( §§ 470, 1098 Abs. 1 BGB ) oder - bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung ( §§ 471, 1098 Abs. 1 BGB ). Ein Eigentumsübergang, der notwendigerweise zum Erlöschen des Vorkaufsrechts führe, sei hier aber nicht gegeben. Verpflichtet aus dem Vorkaufsrecht sei B1. Sie sei infolge des Zuschlags Eigentümerin des Grundstücks und damit auch des belasteten Miteigentumsanteils geworden. Ein Verkauf durch den Eigentümer, dem der Miteigentumsanteil zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehörte (hier: B1) sei noch möglich. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Erwerber in der Teilungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Hoheitsakt originär erwerbe ( §§ 90 Abs. 1, 180 Abs. 1 ZVG ). Ein Erwerb in der Teilungsversteigerung stehe einem freihändigen Kauf gleich (vgl. bereits BGHZ 13, 133 , 136). B1 sei somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln, als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger Kauf durch B1 hätte den Vorkaufsfall aber nur ausgelöst, wenn sie als Dritte i. S. d. § 463 BGB zu behandeln wäre. Der Begriff des Dritten sei aus den materiell-rechtlichen Umständen zu ermitteln. Dies sei aber nicht Aufgabe des Grundbuchamts, sondern des Prozessgerichts. Nichts anderes folge aus dem Urteil in BGHZ 13, 133 . Dort habe der Senat nur ausgeführt, dass kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliege, wenn ein ideeller Bruchteil eines gemeinschaftlichen Gegenstands an einen der übrigen Gemeinschafter verkauft werde. Daraus zieht der V. Zivilsenat nunmehr die Schlussfolgerung, dass die Teilungsversteigerung eines im Bruchteilseigentum stehenden, mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall nicht auslöst, wenn der Zuschlag einem Miteigentümer erteilt wird. Soweit nur ein einzelner Bruchteil dem Vorkaufsrecht unterliege ( § 1095 BGB ), habe der Senat entschieden, dass die Eigentümer der anderen, nicht belasteten Bruchteile im Verhältnis zum Eigentümer als „Dritte“ anzusehen seien ( BGHZ 13, 133 , 140). Daraus lasse sich jedoch nicht ableiten, dass die Teilungsversteigerung eines im Miteigentum stehenden Grundstücks den Vorkaufsfall stets auslöse, wenn ein Vorkaufsrecht i. S. d. § 1095 BGB bestehe und ein Miteigentümer den Zuschlag erhalte. Denn bei der dargestellten Abgrenzung zwischen Mitberechtigten der Gemeinschaft und Dritten im Sinne des § 463 BGB handele es sich nur um eine Faustregel. Gerade bei wechselseitig eingeräumten Vorkaufsrechten wie im vorliegenden Fall könne sich aus dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts etwas anderes ergeben. Die Auslegung könne vom Grundbuchamt nicht vorgenommen werden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entscheidung in BGHZ 48, 1 : Darin habe der Senat für ein auf einen Miteigentumsanteil beschränktes dingliches Vorkaufsrecht angenommen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden könne, wenn bei der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer, dessen eigener bisheriger Anteil nicht dem Vorkaufsrecht unterliegt, das gesamte Grundstück ersteigert. Dies habe er damit begründet, dass andernfalls die Aufhebung der Gemeinschaft unmöglich wäre und praktisch für alle Zeiten ausgeschlossen bliebe. Folge dessen sei jedoch nicht das Erlöschen des Vorkaufsrechts; vielmehr bleibe es in solchen Fällen bei dem Grundsatz des § 471 BGB , wonach das Vorkaufsrecht bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung nicht ausgeübt werden könne ( BGHZ 48, 1 , 5). Nach diesen Grundsätzen hätte die Teilungsversteigerung den Vorkaufsfall nicht ausgelöst; folglich könne auch das Vorkaufsrecht von B2 bestehen geblieben sein. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.01.2016 Aktenzeichen: V ZB 43/15 Rechtsgebiete: Grundbuchrecht Erschienen in: DNotI-Report 2016, 75-76 MittBayNot 2017, 374-376 Normen in Titel: BGB §§ 1095, 1097 Abs. 1; GBO §§ 22, 29