VIII ZR 24/21

ECLI:DE:BGH:2022:140622BVIIIZR24.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 24/21 vom 14. Juni 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer in Berlin gelegenen, 45,46 m² großen Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 301,95 € im Monat. Mit Schreiben vom 14. Mai 2019 verlangte der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Miete um 45,29 € auf 347,24 € monatlich (= 7,64 €/m²) mit Wirkung ab 1. August 2019. In dem Schreiben wird unter ande- rem ausgeführt, dass die Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 angehoben werde. Die 45,46 m² große Wohnung sei in das Mietspiegelfeld E 1 einzuordnen. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % dürfe die Nettokaltmiete um 45,29 € im Monat angehoben werden. Dies führe zu einer neuen Nettokaltmiete von 347,24 € monatlich, die ab 1. August 2019 zu zahlen sei. 1 2 - 3 - Mit der Klage begehrt der Kläger die Verurteilung des Beklagten, der Er- höhung der Nettokaltmiete von 301,95 € im Monat um 45,29 € auf 347,24 € mo- natlich zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorschuss ab dem 1. August 2019 zu- zustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten einen An- spruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 301,95 € monatlich um 45,29 € auf 347,24 € im Monat ab dem 1. August 2019. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam (§ 558a BGB) und gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB rechtzeitig gestellt. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, da die begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite. Letztere sei hier unstrei- tig aus dem Mietspiegelfeld E 1 des Berliner Mietspiegels 2019 zu ermitteln, der für die hier in Rede stehende Wohnung einen Mittelwert von 7,43 €/m² und eine Spanne von 5,41 €/m² bis 10,25 €/m² aufweise. Der Mittelwert sei im Streitfall aufgrund einer Bewertung anhand der dem Mietspiegel beigefügten "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" mit einem Zuschlag von 20 % zu verse- hen. Von den dort vorgesehenen fünf Merkmalgruppen sei die Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig negativ zu bewerten, während die Merkmalgruppe 2 (Küche) we- gen des wohnwerterhöhenden Merkmals "Bodenbelag Terrazzo" positiv zu beur- teilen sei. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) seien neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei positiv zu beurteilen, denn das 3 4 5 6 7 - 4 - wohnwerterhöhende Merkmal "Personenaufzug bei weniger als 5 Obergeschos- sen" sei vorliegend erfüllt. Das Merkmal liege vor, auch wenn der Aufzug nach dem Erdgeschoss erstmals auf dem Podest zwischen dem 1. und 2. Oberge- schoss halte. Es komme auf eine objektive und nicht eine wohnungsbezogene Betrachtung an, zumal es in der Merkmalgruppe 4 um die "Ausstattung des Ge- bäudes" gehe. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswe- sen in Berlin (im Folgenden: MietenWoG Bln) stehe dem hier verfolgten Anspruch des Klägers - unabhängig davon, ob dieses Gesetz einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalte - nicht entgegen. Denn selbst im Falle der Wirksamkeit der Norm sei sie im Streitfall nicht anzuwenden. Das Erhöhungsverlangen des Klägers sei vorliegend am 14. Mai 2019 zugegangen, also vor dem im Gesetz genannten Stichtag (18. Juni 2019). II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Die Frage der Anwendbarkeit des § 3 MietenWoG Bln auf Mieterhöhungs- verlangen, die vor dem Stichtag zugegangen seien und nach dem Stichtag wirk- sam würden, sei bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden und betreffe eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten. b) Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 in den zu gemeinsamer Entscheidung verbundenen Sachen 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20 (BVerfGE 157, 223 ff.) ist ein Grund für die Zulassung 8 9 10 11 - 5 - der Revision nicht mehr gegeben. Dort hat das Bundesverfassungsgericht ent- schieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig ist (BVerfGE 157, 223 Rn. 78, 186). Aufgrund (damit auch) der Nichtigkeit von § 3 MietenWoG Bln stellt sich die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob diese Vorschrift nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfol- gung eines Erhöhungsverlangens des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperren kann, nicht (mehr). Weitere Zulassungsgründe sind nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Rahmen der materiellen Prüfung des Miet- erhöhungsverlangens des Klägers ohne Rechtsfehler angenommen, dass dieser gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der Erhöhung der Net- tokaltmiete von bisher 301,95 €/m² um 45,29 € auf 347,24 €/m² hat, weil die neue Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. a) Von der Maßgeblichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 und der Einord- nung der Wohnung in das Mietspiegelfeld E 1 sowie der Einhaltung der Kap- pungsgrenze von 15 % geht auch die Revision aus. Sie meint aber, das Beru- fungsgericht habe das ihm im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumte tat- richterliche Ermessen zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete überschritten. Das Berufungsgericht lasse nicht erkennen, dass es sich seines Ermessens überhaupt bewusst gewesen sei. Es übernehme die in der Orientierungshilfe fest- gelegten Kriterien, ohne auch andere Aspekte in den Blick zu nehmen. Dabei arbeite es die als Orientierungshilfe gedachten Merkmalgruppen nacheinander schematisch ab, was besorgen lasse, dass es die Merkmalgruppen rechtsfehler- haft als bindend und abschließend angesehen habe. Auch bei der konkreten Ge- wichtung der einzelnen Merkmalgruppen vernachlässige das Berufungsgericht 12 13 14 - 6 - die Besonderheiten des hier vorliegenden Einzelfalls. Es müsse einen - vom Be- rufungsgericht nicht gesehenen - Unterschied machen, ob innerhalb der werter- höhenden Merkmale einer Gruppe nur ein Merkmal oder mehrere gegeben seien. Nur wenn alle genannten werterhöhenden Merkmale gegeben seien und es an wertmindernden Merkmalen fehle, dürfe von der Erhöhung des Mittelwerts der Spanne um 20 % ausgegangen werden. Andernfalls müsse die prozentuale Er- höhung geringer ausfallen. Entsprechend hierzu müsse bei Vorliegen mehrerer wohnwertmindernder Kriterien innerhalb einer Merkmalgruppe der Abschlag zum Mittelwert der Spanne größer ausfallen als 20 %. b) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat das ihm zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der durch den Mietspiegel vorgegebenen Spanne gemäß § 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO eröffnete Schätzungsermessen (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c) im Streitfall rechtsfehlerfrei ausgeübt. (1) Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tat- richterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO). Daher unterliegt sie - wie auch die Revision nicht verkennt - nicht der uneingeschränkten revisionsrechtli- chen Nachprüfung. Sie kann lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedin- gende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, von der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29, mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 23). (2) Gemessen hieran, ist die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. 15 16 17 - 7 - aa) Enthält der Mietspiegel - wie hier - eine "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung", in der bestimmte werterhöhende oder wertmindernde Fak- toren für die Einordnung der Wohnung vorgesehen sind, darf der Tatrichter diese und die von ihr vorgesehenen Bewertungskriterien als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d bb). Zu den Bewertungskriterien zählen dabei nicht nur die dort angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimm- tes Beurteilungskonzept. Dabei steht es - anders als die Revision meint - im Er- messen des Tatgerichts, diesem Bewertungssystem uneingeschränkt zu folgen oder - weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen - auch an- dere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen, was allerdings häufig nur mit sachverständiger Bera- tung möglich sein dürfte. Eine unveränderte Übernahme des Bewertungssystems der "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" ermöglicht im Interesse bei- der Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gut- achterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag sogar er- heblich schmälern oder gar aufzehren können (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c bb). bb) Entgegen der Auffassung der Revision, die dem Berufungsgericht ein rein schematisches Abarbeiten ohne Einzelfallbezug zur Last legt, war das Beru- fungsgericht im Rahmen der Ausübung seines Schätzungsermessens aufgrund der Konzeption der von ihm berechtigterweise herangezogenen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" gehalten, alle im Streitfall nach dem wechsel- seitigen Parteivortrag in Betracht kommenden Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 in den Blick zu nehmen. Da es nach den Erläuterungen der "Orientierungshilfe" (dort Seite 18) für jede Merkmalgruppe und für die dort vor- gesehenen Zu- beziehungsweise Abschläge von 20 % lediglich darauf ankommt, 18 19 - 8 - ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwie- gen, trifft es nicht zu, dass der Tatrichter nur dann eine 20 %-ige Erhöhung des Mittelwerts einer Mietpreisspanne als berechtigt ansehen dürfte, wenn alle in der jeweiligen Merkmalgruppe genannten wohnwerterhöhenden Merkmale für die in Rede stehende Wohnung im zu beurteilenden Fall zutreffen. Auch wenn die als Empfehlung der Mietspiegelverfasser gedachte "Orientierungshilfe" den Tatrich- ter, wie die Revision im Ansatz zutreffend ausführt, nicht wie ein Gesetz bindet, bedeutet dies, dass nach ihrer Konzeption ein 20 %-iger Zuschlag beziehungs- weise Abschlag auf den Mittelwert grundsätzlich bereits dann erfolgen darf, wenn nur ein wohnwerterhöhendes beziehungsweise wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, sofern in der Gegenrubrik kein Merkmal (wohnwertmindernd bezie- hungsweise wohnwerterhöhend) erfüllt ist. cc) An diesen Maßstäben hat sich das Berufungsgericht - wenn auch un- ausgesprochen - ausgerichtet und ist dabei zu einem tatrichterlich vertretbaren, revisionsrechtlich nicht mit Erfolg zu beanstandenden Ergebnis gelangt, indem es nach Bewertung zweier Merkmalgruppen (Küche und Gebäude) als positiv und einer Merkmalgruppe (Bad) als negativ einen insgesamt 20 %-igen Zuschlag zu dem Mittelwert der Mietpreisspanne als gerechtfertigt angesehen hat. So reicht es nach dem Vorstehenden aus, wenn das Berufungsgericht in der Merk- malgruppe 2 (Küche) einzig den in der Wohnung des Beklagten verlegten Bo- denbelag Terrazzo herangezogen hat, um von einem Überwiegen der wohnwert- erhöhenden Merkmale auszugehen, da ein wohnwertminderndes Merkmal in der Gegenrubrik dieser Merkmalgruppe nicht vorliegt; übergangenen Sachvortrag des Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. Gleiches gilt, soweit das Beru- fungsgericht in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) den vorhandenen "Personen- aufzug bei weniger als 5 Obergeschossen" als für eine positive Bewertung dieser Merkmalgruppe ausreichendes Kriterium angesehen hat. Dass der vom Beru- 20 - 9 - fungsgericht gesehene Umstand, wonach der Aufzug nicht auf den Geschoss- ebenen, sondern dazwischen hält, dieses nicht zu einem Abzug von dem 20 %-igen Zuschlag bewogen hat, liegt innerhalb des ihm eingeräumten Schätzungsermessens. Soweit die Revision dies anders sieht, setzt sie - revisi- onsrechtlich unbehelflich - lediglich ihr Beurteilungsermessen an die Stelle der vertretbaren Auffassung des Berufungsgerichts. Ebenso wenig ist es, anders als die Revision meint, zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die von ihm gesehene Tatsache, dass in der Merkmal- gruppe 1 "Bad" mehrere wohnwertmindernde Merkmale vorliegen, nicht zum An- lass genommen hat, bezüglich dieser von ihm als negativ bewerteten Merkmal- gruppe mehr als 20 % Abzug in die Gesamtbetrachtung einzustellen. Eine solche Addition sieht die "Orientierungshilfe" nicht vor. Vielmehr ist nach deren Erläute- rungen pro Merkmalgruppe bei einem Überwiegen der wohnwerterhöhenden Merkmale ein Zuschlag von 20 % und bei einem Überwiegen der wohnwertmin- dernden Merkmale ein Abschlag in entsprechender Höhe vorzunehmen und schließlich das Ergebnis aller fünf Merkmalgruppen "gegeneinander aufzurech- nen". 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 13.11.2019 - 104 C 159/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2020 - 63 S 418/19 - 22