203 C 239/24

1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten. I. Die Klage ist zulässig, insbesondere genügt das Mieterhöhungsverlangen vom 20.06.2024 den formalen Anforderungen des § 558a BGB und die Frist des § 558b Abs. 2 BGB ist gewahrt. II. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht, auch nicht teilweise, zu, §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558b Abs. 1 BGB. 1. Zwar ist die Ausgangsmiete seit 15 Monaten unverändert und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten. 2. Jedoch schulden die Beklagten bereits jetzt eine Nettokaltmiete, die höher als die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 ist die streitgegenständliche Wohnung in die Mietspiegelzeile 127 einzuordnen, die einen Mittelwert von 7,46 Euro/ qm bei einem Unterwert von 6,05 Euro und einen Oberwert von 10,36 Euro/ qm vorsieht. Die von der Klägerin geforderte Nettokaltmiete entspricht 9,74 Euro/ qm und damit einem Zuschlag von 80 % zum Mittelwert. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt jedoch mit 8,64 Euro/ qm unterhalb der derzeit von den Beklagten geschuldeten Miete von 8,87 Euro/ qm. Im Einzelnen: a) Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig positiv zu bewerten. b) Die Merkmalgruppen 2 (Küche) und 3 (Wohnung) sind unstreitig neutral zu werten. c) Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wiederum positiv zu werten. Es ist davon auszugehen, dass – nach entsprechender Umrechnung – das doppelt zu wertende wohnwerterhöhende Merkmal "Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/(qm x a)" vorliegt. Ausweislich des von der Klägerin vollständig eingereichten, bis zum 09.08.2025 gültigen Energieausweises (Blatt 57-61 d.A.) verfügt das Gebäude über einen Endenergiebedarf von 118 kWh/(qm x a). Nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung sind für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes die angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 Prozent zu erhöhen, so dass sich die Werte in der Spanneneinordnung auf 96 kWh/(qm x a) bzw. 120 kWh/(qm x a) bzw. 144 kWh/(qm x a) erhöhen. Der Endenergiebedarfswert liegt unter der Grenze von 120 kWh/(qm x a), so dass das wohnwerterhöhende Merkmal doppelt positiv zu werten ist. Die Beklagten haben den Inhalt des Energieausweises lediglich pauschal und damit unerheblich bestritten, insbesondere war der Energieausweis zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens und seither gültig. Damit liegt ein zweifach zu wertendes wohnwerterhöhendes Merkmal in dieser Merkmalgruppe vor, so dass dahinstehen kann, ob wie von den Beklagten behauptet das wohnwertmindernde Merkmal "schlechter Instandhaltungszustand" gegeben ist. d) Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist nach Auffassung des Gerichts ausgeglichen zu werten. Es sind weder wohnwerterhöhende noch -mindernde Merkmale gegeben. Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt weder ein wohnwerterhöhendes Merkmal "gute Anbindung an den ÖPNV" noch eine "gute Nahversorgung" als weiteres wohnwerterhöhend zu berücksichtigendes Merkmal vor. Die von der Klägerin als wohnwerterhöhend angeführten Merkmale sind bereits dem Grunde nach nicht als solche zu berücksichtigen. Weder ein Merkmal "gute Anbindung an den ÖPNV" noch ein Merkmal "gute Nahversorgung" ist in der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (Im Folgenden: "Orientierungshilfe") enthalten. Nach den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 2024 zu Ziff. 10 sind die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels durch Merkmale der Orientierungshilfe berücksichtigt werden. Mängel bei der Standardausstattung können durch andere Ausstattungen ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann zudem von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind (siehe auch Erläuterungen zu Ziff. 10.1). Die Orientierungshilfe wird im Mietspiegel (dort Seite 20) als Schätzgrundlage empfohlen und ist damit auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet, sie gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20 –, Rn. 41, juris). Zu den Bewertungskriterien als Schätzgrundlage zählen dabei nicht nur die in der Orientierungshilfe angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimmtes Beurteilungskonzept. Dabei steht es im Ermessen des Tatgerichts, diesem Bewertungssystem uneingeschränkt zu folgen oder – weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen – auch andere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen, was häufig allerdings nur mit sachverständiger Beratung möglich sein dürfte (BGH, Beschluss vom 14.06.2022 – VIII ZR 24/21 –, Rn. 18, juris). Eine Abweichung von der Orientierungshilfe durch Hinzufügen von wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen kommt danach allenfalls in engen Grenzen in Betracht. Dem trägt die Erläuterung des Mietspiegels zu Ziff. 10.1 Rechnung, wonach die Aufzählung in der Orientierungshilfe nach den Erfahrungen der Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel die wesentlichen Merkmale berücksichtigt und lediglich in Einzelfällen weitere "ebenfalls gewichtige Merkmale" im Rahmen der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können. Einem derartigen "gewichtigen Merkmal" muss im konkreten Einzelfall ein so erhebliches Gewicht zukommen, dass es unter Inkaufnahme einer Aufweichung des "in sich abgestimmten Beurteilungskonzepts" die Berücksichtigung eines oder mehrerer zusätzlicher Merkmale rechtfertigt. Dies kann vom Ansatz her bereits nur in Einzelfällen und lediglich dann in Betracht kommen, wenn ein individueller Ausstattungsaspekt der streitgegenständlichen Wohnung weder in der Zuordnung zur Wohnlage noch in den wohnwerterhöhenden bzw. -mindernden Merkmalen der Orientierungshilfe angemessen abgebildet ist, insbesondere aufgrund der Individualität und Singularität des Merkmals. Hingegen ist dies bei einer generellen, eine große Anzahl von Wohnungen betreffenden Beschaffenheit ohne individuellen Charakter nicht der Fall, da hier davon auszugehen ist, dass derartige allgemein zu berücksichtigende Merkmale bereits in die Orientierungshilfe eingeflossen sind. So ist der Aspekt "Nahversorgung" bereits in die – insoweit Teil des qualifizierten Mietspiegels – Bestimmung der Wohnlage eingeflossen. Gemäß Ziff. 7 der Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel kann nämlich Indikator für eine "einfache Wohnlage" sein, dass es wenige Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf gibt. Bei einer "mittleren Wohnlage" sind die Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf durchschnittlich und in der "guten Wohnlage" gut. Soweit die Klägerin auf eine "gute Nahversorgung" abstellt und insoweit vorträgt, dass es in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung einen Kindergarten, eine Oberschule, einen Sportplatz, Ärzte, einen Tierarzt sowie mehrere Gastronomiegewerbe und Einkaufsmöglichkeiten gebe, geht dies im Begriff der "Versorgungsangebote für den täglichen Bedarf" auf. Der Verweis der Klägerin auf die als Anlage K3 eingereichte "Modellierung der Erreichbarkeit von Supermärkten und Discountern" vermag nicht zu einer anderen Beurteilung zu führen. Nach dieser Modellierung misst der Weg in Berlin zum nächsten Supermarkt oder Discounter durchschnittlich 1,1 km, wohingegen sich der nächste Supermarkt (Rewe) in einer Entfernung von 290 Metern zur streitgegenständlichen Wohnung befindet. Zunächst ist dabei festzustellen, dass die eingereichte Modellierung aus dem Jahr 2014 zum Einen nicht aktuell ist und sich inzwischen durch Nachverdichtung, Neubau etc. ein anderes Bild ergeben dürfte. Zum Anderen ist ein einheitlicher Wert für ganz Berlin nicht aussagekräftig, da es offensichtlich ist, dass die Anzahl von Supermärkten und Discountern im Innenstadtbereich, wozu die Wohnlage der Beklagten zählt, ganz erheblich von derjenigen in den Randgebieten abweicht. Dies kann jedoch im Übrigen auch dahinstehen, da wie dargelegt die Zugangsmöglichkeit zu Versorgungsangeboten für den täglichen Bedarf bereits unmittelbar Einfluss auf die Bestimmungen der Wohnlage genommen hat. Auch das weitere von der Klägerin herangezogene Merkmal "gute Anbindung an den ÖPNV" stellt kein "gewichtiges Merkmal" im oben dargestellten Sinn dar. Bei der ÖPNV-Anbindung handelt es sich um einen Bereich, aus dem die Erstellerinnen und Ersteller des Berliner Mietspiegels 2024 Indikatoren zur Bestimmung der Wohnlage festgelegt haben. Wie der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 (dort ab Seite 48) entnommen werden kann, sind Indikatoren aus folgenden Bereichen geprüft worden: - Angaben zur Einwohner- und Bebauungsdichte - ÖPNV-Anbindung - Vorhandensein von Grünflächen - Entfernung zum nächsten Stadt- und Einzelhandelszentrum - Bodenrichtwerte - Lärm- und Luftbelastung und - Statusindex aus dem Monitoring Soziale Stadt. Von zunächst 39 wurden 13 Indikatoren ausgewählt, die nach Prüfung ihrer Aussagekraft und Datenverfügbarkeit sowie Würdigung ihrer Korrelation untereinander letztlich zur Bestimmung der Wohnlage in Berlin als geeignet festgelegt wurden (vgl. tabellarische Übersicht auf Seite 54-55 der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024). Davon haben zwei die Verkehrsanbindung zum Gegenstand: Nr. 10: "Distanz S-, Regional- und U-Bahn" Nr. 11: "Distanz Bus und Tram" Diese Indikatoren wurden zunächst zur Charakterisierung der ÖPNV-Anbindung gewählt (vgl. S. 57 der Dokumentation). Im Rahmen der anschließenden Diskriminanzanalyse wurden sodann von diesen 13 festgelegten Indikatoren insgesamt sechs Indikatoren ausgewählt, die eine hinreichende, signifikante Trennkraft zur Einstufung der Wohnlage haben. Die oben genannten Indikatoren aus dem Bereich "ÖPNV-Anbindung" fielen – erst – in diesem Schritt heraus. Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass die beiden Indikatoren von zunächst 39 geprüften der weiteren Bestimmung zugrunde gelegt wurden und damit erheblichen Einfluss auf die Bestimmung der Wohnlage hatten. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass sie nicht anschließend als "gewichtige Merkmal" im Rahmen der Orientierungshilfe berücksichtigt werden können. Dies würde eine Umgehung des komplizierten und vielschrittigen Verfahrens zur Bestimmung der Wohnlage bedeuten. Auch die Argumentation der Klägerin, aus dem Vorliegen der Merkmale "besonders lärmbelastete Lage" und "besonders ruhige Lage" könne geschlossen werden, dass auch die Anbindung an den ÖPNV sowie die gute Nahversorgung als Einzelfall berücksichtigt werden könnten, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar ist es zutreffend, dass der Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten als Indikator im Rahmen der Einstufung der Wohnlage berücksichtigt wird und es gleichwohl Merkmale gibt, die im weiteren Sinne an den Lärmpegel anknüpfen. Bei der Aufnahme in die Orientierungshilfe handelt es sich um eine bewusste Entscheidung der Erstellerinnen und Ersteller, um besondere Einzelfälle von besonders ruhigen und besonders lärmbelasteten Lagen abzubilden. Die Merkmale werden daher auch in der Rechtsprechung restriktiv ausgelegt. Eine besonders ruhige Lage hebt sich ausdrücklich von der Mehrzahl der Berliner Wohnungen ab und ist daher als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Auch eine besondere und herausragende Erschließungssituation wird in der Orientierungshilfe unter dem Merkmal "bevorzugte Citylage" folgerichtig berücksichtigt. Die von der Klägerin dargestellte Erschließung entspricht jedoch allenfalls dem Berliner Standard – jedenfalls den Innenstadtbereich betreffend –, stellt keinen Einzelfall dar und rechtfertigt daher keine besondere Berücksichtigung (vgl. AG Lichtenberg, Urteil vom 04.02.2025 – 7 C 5099/24 –, Rn. 33 - 35, juris). Ohne dass es aus den dargelegten Gründen darauf ankäme, rechtfertigt die von der Klägerin beschriebene Erschließung der streitgegenständlichen Wohnung nicht die Annahme einer besonders guten Anbindung an ÖPNV und Nahversorgung. Vielmehr sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die eine wesentliche Besonderheit begründen würden. Es handelt sich um eine im Berliner Innenstadtgebiet eher durchschnittlich angeschlossene Wohnung. Damit ergibt sich bei drei ausgeglichen und zwei positiv zu wertenden Merkmalgruppen insgesamt ein Zuschlag zum Mittelwert von 40 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit 6,53 Euro/ qm, insgesamt 989,32 Euro und liegt damit unterhalb der von den Beklagten bereits geschuldeten Miete. III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten vom 04.02.2025 und 10.02.2025 enthielten keinen entscheidungserheblichen neuen Sachvortrag und boten auch keinen Anlass, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten, § 156 ZPO. Die Klägerin begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Haus ... Straße ... in ... Berlin. Die von den Beklagten geschuldete Nettokaltmiete war seit mehr als 15 Monaten unverändert und betrug zuletzt 1.018,43 Euro monatlich. Die streitgegenständliche Wohnung ist 114,77 qm groß, in die Baualtersklasse 1919 bis 1949 einzugruppieren, in guter Wohnlage gelegen und verfügt über Sammelheizung, Bad und Innen-WC. Mit Schreiben vom 20.06.2024 begehrte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 1.018,43 Euro auf 1.118,43 Euro ab dem 01.09.2024 und nahm zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2024 Bezug. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsverlangen (Anlage K1, Blatt 4-8 d.A.) verwiesen. Im Bad der Wohnung befindet sich ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Die Klägerin behauptet, der Energiebedarfskennwert sei geringer als 120 kWh/(qm x a). Darüber hinaus sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass das Gebäude eine gute Anbindung an den ÖPNV habe und eine gute Nahversorgung bestehe. Auch wenn diese Merkmale in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 nicht enthalten seien, könnten sie als wohnwerterhöhende Merkmale Berücksichtigung finden. Die Wohnung der Beklagten biete hervorragende Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr. Mit vier U-Bahn-Stationen und zahlreichen Buslinien seien alle bedeutenden Sehenswürdigkeiten Berlins zu erreichen. Für die Wohnung der Kläger liege der nächste Supermarkt (Rewe) in nur 290 Metern Entfernung, wohingegen der durchschnittliche Weg zum nächsten Supermarkt und Discounter in Berlin bei 1.100 Metern liege. Zudem befänden sich in 500 Metern Wegstrecke zwei Apotheken. Diverse Ärzte, eine Tankstelle und eine Postfiliale finde man ebenfalls im Umkreis von weniger als 500 Metern. Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause ... Straße ..., ... Berlin, von zur Zeit 1.018,43 Euro monatlich um 100,00 Euro monatlich auf 1.118,43 Euro monatlich ab dem 01.09.2024 zuzustimmen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, dass sich das Gebäude in einem schlechten Instandhaltungszustand befinde. Im Keller und im Bereich des Treppenhauses trete regelmäßig Rattenbefall auf. Der Keller sei dauerhaft durchfeuchtet, so dass man dort keine Sachen lagern könne. Es sei zudem Legionellenbefall aufgetreten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.