V ZR 204/20

Zurück BGH 12. November 2021 V ZR 204/20 WEG § 10 Abs. 1 S. 2 Zur Bildung selbststständiger Untergemeinschaften in Mehrhausanlagen; Untergemeinschaft an einer Tiefgarage, die zugleich Fundament des aufstehenden Wohngebäudes ist; Kostentragung durch Mitglieder der Untergemeinschaft Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau WEG § 10 Abs. 1 S. 2 Zur Bildung selbststständiger Untergemeinschaften in Mehrhausanlagen; Untergemeinschaft an einer Tiefgarage, die zugleich Fundament des aufstehenden Wohngebäudes ist; Kostentragung durch Mitglieder der Untergemeinschaft a) In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. b) Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden. BGH, Urt. v. 12.11.2021 – V ZR 204/20 Problem Im entschiedenen Sachverhalt bestand eine nach WEG aufgeteilte Mehrhausanlage, die teilweise mit einer mehrstöckigen Tiefgarage unterbaut war. In der Teilungserklärung wurden mehrere Untergemeinschaften, in der Gemeinschaftsordnung „Sondernutzungsgemeinschaften“ genannt, gebildet. Eine solche Sondernutzungsgemeinschaft bestand auch hinsichtlich der Tiefgarage. Die Sondernutzungsgemeinschaften sollten sich selbstständig verwalten und „Sondernutzungsgemeinschaftsversammlungen“ abhalten. Eine weitere Regelung in der Teilungserklärung ordnete die selbstständige Bildung von Instandhaltungsrücklagen für die Sondernutzungsgemeinschaften an. In einer Eigentümerversammlung wurde von allen Eigentümern die Sanierung der Tiefgarage beschlossen. Zu deren Finanzierung wurde die Erhebung einer Sonderumlage von allen Teileigentümern eines Tiefgaragenstellplatzes beschlossen. Dieser Beschluss wurde nur durch die Beteiligten an dieser „Sondernutzungsgemeinschaft“, d. h. durch die Stellplatzeigentümer, gefasst. Der Kläger wendet sich gegen den Beschluss der „Sondernutzungsgemeinschaft“. Der Beschluss bzgl. der Sonderumlage müsse – wie der Sanierungsbeschluss – durch sämtliche Sondereigentümer gefasst werden. Die Vorinstanz gab der Klage statt. Eine solche Beschlusskompetenz ergebe sich nicht eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung und könne im entschiedenen Fall auch nicht begründet werden, da tragende Teile der Tiefgarage zugleich das Fundament der darüber liegenden Wohnhäuser bildeten, die demnach zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden. Entscheidung Der BGH gibt der Revision der beklagten Wohnungseigentümer ( § 46 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) statt und hebt die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Der BGH kommt zunächst durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu dem Ergebnis, dass eine klare und eindeutige Abweichung von den gesetzlichen Kompetenzverteilungen getroffen sei, indem sie weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften bilde. Die unübliche Bezeichnung „Sondernutzungsgemeinschaft“ ändere daran nichts, sie verdeutliche nur, dass ihren Mitgliedern die Nutzung des betreffenden Gemeinschaftseigentums überlassen sei, beschränke sich aber nicht darauf. Die Möglichkeit einer solchen Abweichung vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 1 WEG a. F. durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG a. F. (= § 10 Abs. 1 S. 2 WEG n. F.) sei anerkannt. Hierdurch könnten Untergemeinschaften gebildet und diesen auch eigenständige Verwaltungszuständigkeiten nebst Beschlussfassungskompetenzen eingeräumt werden. Dies umfasse insbesondere auch die Vereinbarung, eine Tiefgarage – wie im zu entscheidenden Sachverhalt – wie ein eigenständiges Gebäude zu behandeln (Rn. 13 der Entscheidung). Der auf dieser Grundlage gefasste und allein entscheidungserhebliche Beschluss betreffend die Erhebung der Sonderumlage zur Sanierung der Tiefgarage lag nach der Entscheidung des BGH auch im Bereich der durch die Vereinbarung über die Untergemeinschaft begründeten Kompetenz. Da die Sanierung der Tiefgarage entsprechend den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung auch den Mitgliedern der Untergemeinschaft oblag, entspreche die Erhebung einer Sonderumlage einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Auch die Kostentragung sei hinreichend klar der Untergemeinschaft zugeordnet (zur Auslegung vgl. Rn. 18 ff. der Entscheidung). Schließlich widerspricht der BGH dem Berufungsgericht auch in dessen Aussage, wonach die bautechnische Verzahnung der Tiefgarage mit den Fundamenten der Wohnhäuser einer Bildung von Untergemeinschaften entgegenstehe. Die seitens des Berufungsgerichts herangezogene Einordnung von tragenden Bauteilen eines Gebäudes anhand von § 5 Abs. 2 WEG , der wesentliche Gebäudebestandteile zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuweise, sei bereits kein taugliches Kriterium zur Abgrenzung, ob die darauf bezogenen Kosten einer Untergemeinschaft zugewiesen werden könnten. Denn Untergemeinschaften enthielten zwangsläufig auch tragende Bauteile zur alleinigen Nutzung und Kostentragung zugewiesen. Dies könne gar nicht anders sein, denn das mit der Bildung von Untergemeinschaften verfolgte Ziel, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums denjenigen Eigentümern aufzuerlegen, deren Einheiten sich im betreffenden Baukörper befinden, lasse sich sonst nicht erreichen. Dies stehe auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats zu sog. „Balkonklauseln“. Danach werde die Instandhaltung und -setzung sowie die damit verbundenen Kosten von Balkonen den Eigentümern zugewiesen, zu deren Sondereigentum sie gehörten. Diese Klauseln seien in aller Regel dahingehend auszulegen, dass sie auch die Tragung von Kosten umfassten, die tragende Bauteile und damit Gemeinschaftseigentum beträfen, obwohl dies auch dem Gebäude als Ganzem zugute komme. Daraus leitet der BGH ab, dass die Kosten für die Sanierung tragender Bauteile auch einzelnen Sondereigentümern auferlegt werden könnten, die daraus besonderen Nutzen zögen (Rn. 24 der Entscheidung). Auch das Argument des Berufungsgerichts, eine statische Abhängigkeit der Baukörper Tiefgarage und darüber liegendes Wohnhaus verhindere die Möglichkeit, durch Untergemeinschaften getrennte Verwaltungszuständigkeiten und Kostentragung zu vereinbaren, überzeugt den BGH nicht. Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer bei der Gestaltung ihrer Verhältnisse und Zweckmäßigkeitserwägungen (Rn. 26 der Entscheidung) umfasse auch eine solche Regelung. So sei es gerade nachvollziehbar, dass die Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft die Tragung der Kosten so verteilten, dass jeder nur die Kosten „seines“ Gebäudes trage. Denn andernfalls müssten sich Stellplatzeigentümer ohne Wohnung an einer Dachsanierung und Wohnungseigentümer ohne Stellplatz an einer Tiefgaragensanierung beteiligen. Schließlich weist der BGH das Argument des Berufungsgerichts zurück, dass die Eigentümer des aufstehenden Wohngebäudes aufgrund der bautechnischen Verzahnung der Tiefgarage mit dem Fundament des Wohnhauses von einer Entscheidung über die Sanierung „ihres“ Fundaments ausgeschlossen seien. Denn angefochten sei alleine der Beschluss über die Kostentragung (Sonderumlage), während die grundsätzliche Sanierungsentscheidung durch sämtliche Eigentümer getroffen und auch nicht angefochten worden sei. Die entscheidenden Folgefragen, ob auch eine Beschlusskompetenz der Mitglieder der Untergemeinschaft für die Durchführung von Maßnahmen, die anderes Gemeinschaftseigentum betreffen kann, besteht (dagegen LG München ZWE 2019, 495 Rn. 20 ff. und betreffend die Kostenverteilung Rn. 27; tendenziell auch BGH NJW 2018, 1309 Rn. 25 a.E.) und – falls dies allen Wohnungseigentümern obläge – wie ein möglicher Widerspruch zwischen Beschluss der Maßnahme und Beschluss der Kosten aufzulösen wäre, musste der BGH nicht entscheiden. Praxishinweis Mit der Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen für Mehrhausanlagen befasst sich anlässlich des Urteils ausführlich Elzer, ZNotP 2022, 99 ff. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.11.2021 Aktenzeichen: V ZR 204/20 Rechtsgebiete: WEG Erschienen in: DNotI-Report 2022, 61-63 BWNotZ 2022, 51-55 NJW 2022, 1688 Normen in Titel: WEG § 10 Abs. 1 S. 2