VIII ZR 236/18

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR236.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 236/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Ver- gleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18 - LG Lübeck AG Ahrensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 14. Juni 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von der Klägerin begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. O. . Die Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes, für dessen Errichtung Fördermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 10. Februar 2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Mai 2016 von 342,94 € um 18,81 € auf insgesamt monatlich 361,75 €, was einer Miete von 5 €/qm ent- spricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur Begründung des Erhöhungs- verlangens Bezug auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 €/qm und 5,16 €/qm, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustim- mung. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Lübeck, BeckRS 2018, 17259) hat zur Be- gründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interes- se, im Wesentlichen ausgeführt: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens werde den formalen An- forderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht. Zwar sei es hiernach möglich, zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens auf mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen. Nach der Kon- zeption der §§ 558 ff. BGB kämen insoweit allerdings nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Betracht. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernis- ses. Durch dieses solle der Mieter in die Lage versetzt werden, ungefähr ab- schätzen zu können, ob die verlangte erhöhte Miete noch der maximal zulässi- gen ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB entspreche oder die- se übersteige. Da gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB öffentlich geförderter Wohn- raum bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben habe, dürften entsprechende Wohnungen auch nicht als vergleichbare Wohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden, weil durch deren Benennung Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ge- zogen werden könnten. Dies gelte auch für den Fall, dass die Wohnung, bezüglich derer die Mieterhöhung begehrt werde - wie vorliegend - selbst preisgebunden sei. Auch bezüglich solcher Wohnungen sei der Maßstab für die Erhöhung der Miete al- lein der preisfreie Wohnungsmarkt, weshalb sich auch die zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogenen Wohnungen in diesem Markt befinden müssten. Die Bezugnahme auf die von der Klägerin angeführten Wohnungen sei auch nicht deshalb zulässig, weil die Mieten für preisgebundene Wohnungen erfahrungsgemäß unter denjenigen preisfreier Wohnungen lägen. Ein derartiger Erfahrungssatz könne nicht angenommen werden, da auch öffentlich geförder- ter Wohnraum Marktkräften unterliege. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend 9 10 11 12 - 5 - gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, das Erhöhungsver- langen genüge nicht den formellen Voraussetzungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB, weil darin auf Vergleichswohnungen Bezug genommen wurde, die einer Preisbindung unterliegen. 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zur Begründung auch auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden kann; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BVerfGE 79, 80, 85; Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 13 14 15 - 6 - 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grund- recht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b [noch zu § 2 Abs. 2 MHG]). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Okto- ber 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). 2. Die vorgenannten Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen hat das Berufungsgericht überspannt, indem es angenommen hat, ein Vermieter könne als Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB stets nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Bereits der Wortlaut der vorgenannten Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ergibt sich - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. a) Zwar ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miet- höhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, was vorliegend auf sämtliche Vergleichswohnungen zutrifft. 16 17 18 - 7 - Hierauf abstellend wird - wie auch vom Berufungsgericht - die Auffas- sung vertreten, dass die Benennung von Wohnungen aus dem preisgebunde- nen Wohnungsmarkt generell nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geeignet sei, weil eine Erhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht teilnähmen (vgl. OLG Schleswig, NJW 1984, 245 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; AG Frankfurt (Oder), WuM 2012, 320, 321; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 127; vgl. auch Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 50; Schneider in: Spielbauer/ Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558a BGB Rn. 106). b) Diese Ansicht verkennt jedoch, dass die Angabe von Vergleichswoh- nungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu dient, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzu- vollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleich- barkeit der Wohnungen zu überprüfen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 3; vgl. hierzu auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486 sowie BayObLG, NJW-RR 1992, 455, 457; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Dem Mieter ist es hiernach - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen wird der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachfor- 19 20 21 - 8 - schungen über die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So besteht die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Netto- kaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, aaO) oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handelt und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet ist. c) Die hierzu erforderlichen Informationen wurden der Beklagten im Schreiben vom 10. Februar 2016 gegeben. Sie wurde hierdurch in die Lage versetzt, sich ein Bild davon zu machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Ausführungen der Klägerin darstellt, und konnte diese Angaben - im Bedarfsfall durch Nachfrage bei der Klägerin zur Preisbindung der Vergleichswohnungen - überprüfen. Sie konnte Erwägun- gen dazu anstellen, inwieweit die Miete derjenigen, die sie für die eigene Woh- nung entrichtet, entweder gleicht oder ob diesbezüglich Unterschiede bestehen, die einer Zustimmung zur Mieterhöhung entgegenstehen. d) Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlan- gens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens - anders als das Berufungsgericht meint - nicht entgegen. Zum einen dient die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufge- zeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen re- sultieren die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisge- bundener Wohnungen, sondern ergeben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukommt (vgl. hierzu Staudinger/ 22 23 24 - 9 - V. Emmerich, aaO Rn. 45; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2019, § 558a Rn. 3). Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Ver- gleichswohnungen ermittelt werden (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25; BayObLG, aaO). Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, als er § 2 Abs. 2 Satz 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. De- zember 1974 (BGBl. I S. 3604) in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) überleitete (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 90). An der bis dahin geltenden Rechtslage sollte dennoch aus- drücklich festgehalten werden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Ent- 25 26 - 10 - scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ahrensburg, Entscheidung vom 27.12.2016 - 47 C 796/16 - LG Lübeck, Entscheidung vom 14.06.2018 - 14 S 15/17 -