VIII ZR 216/13

Vergleichbarkeit von Wohnungen im Mieterhöhungsverlangen – großzügiger Maßstab • Für die Vergleichbarkeit von Wohnungen im Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) genügt ein großzügiger Maßstab; Identität in allen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich. • Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen soll dem Mieter Hinweise auf die Berechtigung des Begehrens geben und ihm ermöglichen, dieses ansatzweise nachzuvollziehen. • Besondere Ausstattungsmerkmale (hier Mansardenzimmer, nur über Treppenhaus erreichbar) können bei der Bewertung der Vergleichbarkeit zu Minderungen führen, verhindern aber nicht grundsätzlich die Einordnung in dieselbe Vergleichskategorie. • Zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens reicht es, wenn aus dem Schreiben ersichtlich wird, welche Unterschiede bestehen; ein ausdrücklicher besonderer Hinweis ist nicht zwingend, wenn die Umstände bereits mitgeteilt wurden. • Die Gerichte dürfen bei der Beurteilung der Wohnfläche auf spätere verlässliche Angaben und Vereinbarungen zur neu vermessenen Größe abstellen; dies ist kein Rechtsfehler. Die Klägerin verlangte durch Schreiben vom 12. April 2011 eine Mieterhöhung gegenüber der Beklagten und benannte mehrere Vergleichswohnungen. Die Wohnung der Beklagten besteht aus Räumen im zweiten Obergeschoss (178 qm) sowie zusätzlichen 62 qm Mansarde im Dachgeschoss, die nur über das Treppenhaus zugänglich sind. Die Beklagte rügte die Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen und die zugrunde gelegte Wohnfläche. Die Vorinstanzen hielten das Mieterhöhungsverlangen für formell ausreichend und materiell begründet; das Berufungsgericht hielt die Vergleichswohnungen für vergleichbar trotz der Mansarde der Beklagtenwohnung. Die Beklagte legte Revision ein, die der Senat zurückweisen will. Streitgegenstand ist die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und die Frage, ob die Vergleichswohnungen hinreichend vergleichbar sind. • Revision nicht zuzulassen, da keine grundsätzliche Bedeutung und keine Revisionszulassungsgründe im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. • Die höchstrichterliche Rechtsprechung verlangt bei der Vergleichbarkeit nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB keinen Identitätsmaßstab; es reicht, wenn die Vergleichswohnungen eine ähnliche Kategorie bilden und dem Mieter erkennbare Anhaltspunkte zur Prüfung geben. • Die Besonderheit der Beklagtenwohnung (Mansarde nur über Treppenhaus) ändert nichts an der Einordnung der Vergleichswohnungen als vergleichbar; mögliche Komfortnachteile können in der Mietwertermittlung berücksichtigt werden, mindern aber nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. • Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin in ihrem Schreiben die relevanten Umstände mitgeteilt hat; ein zusätzlicher ausdrücklicher Hinweis auf das Fehlen ähnlicher Mansardenzimmer war daher nicht erforderlich. • Hinsichtlich der Wohnfläche ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen auf eine später erfolgte Vergrößerung und neu vermessene, verbindlich festgelegte Fläche abgestellt haben; dies stellt keinen Rechtsfehler dar. Die Revision der Beklagten wird zurückgewiesen; das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 12. April 2011 ist formell und materiell ausreichend. Die benannten Vergleichswohnungen sind nach einem großzügigen Vergleichsmaßstab als vergleichbar zu betrachten, obwohl die Beklagtenwohnung zusätzliche Mansardenzimmer aufweist, die nur über das Treppenhaus erreichbar sind. Etwaige Minderungen des Wohnkomforts dieses Teils der Wohnung sind in der Wertermittlung zu berücksichtigen, verhindern aber nicht die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die Vorinstanzen haben auch zutreffend die nachträglich festgestellte Wohnfläche zugrunde gelegt. Damit hat die Klägerin in der Sache Erfolg; die Einwendungen der Beklagten führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.