V ZR 125/17

Keine Innenhaftung der WEG für unterbliebene Durchführung von Sanierungsbeschlüssen • Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer für die unvollständige Durchführung eines Sanierungsbeschlusses; primär ist der Verwalter verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG). • Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet im Innenverhältnis keine eigene Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen, weshalb eine Zurechnung von Verwalterpflichtverletzungen auf den Verband im Innenverhältnis regelmäßig ausgeschlossen ist (§§ 20, 27 WEG; §§ 31, 89 BGB nur analog im Außenverhältnis). • Ein Wohnungseigentümer kann jedoch von dem Verwalter individuell die Durchführung eines Beschlusses verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzen (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG). • Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft wegen Fehlern von beauftragten Handwerkern oder Planern sind ausgeschlossen; Betroffene haben vielmehr Ansprüche gegen die unmittelbar Handelnden oder können den Verwalter zur Durchsetzung von Rechten in Anspruch nehmen (§ 278 BGB nicht zugunsten einer Verbandshaftung). Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin; ihre Erdgeschosswohnung litt unter Durchfeuchtungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Beklagte) beschloss Sanierungsarbeiten; eine beauftragte Firma beseitigte Brandschäden, nahm aber nach Auffassung eines Privatgutachtens Abdichtungsarbeiten nicht fachgerecht vor. Die Klägerin übergab Schlüssel zur Schadensbeseitigung und stellte am 12.08.2010 Mängelrügen, nachdem ihr Privatgutachter weiterhin Durchfeuchtungen festgestellt hatte. Die Eigentümer wurden erst Ende 2012 erneut informiert. Die Klägerin klagte auf Ersatz von Mietausfall (2010) und Gutachterkosten; das Amtsgericht wies ab, das Landgericht teilte zu und sprach für Sept.–Dez.2010 und Gutachterkosten zu. Beide Seiten zogen in Revision; der BGH musste über zulässige Anspruchsgrundlagen und die Zurechenbarkeit von Verwalterpflichtverletzungen an die WEG entscheiden. • Die WEG ist teilrechtsfähig, dient primär als Außensubjekt; die Innenverwaltung und Willensbildung verbleiben bei den Wohnungseigentümern, der Verwalter ist als Vollzugsorgan nach § 27 Abs.1 Nr.1 WEG verpflichtet, Beschlüsse durchzuführen. • Aus der gesetzlichen Struktur (§§ 10,20,27 WEG) folgt, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen dem Verwalter und nicht der WEG zukommt; eine eigene Durchführungspflicht der WEG lässt sich weder aus der Gesetzesfassung noch aus der Treuepflicht ableiten. • Eine analoge Zurechnung des Verwalterverhaltens auf die WEG gemäß §§ 31,89 BGB ist im Außenverhältnis möglich, begründet aber im Innenverhältnis keine unmittelbare Haftung der WEG gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer; eine solche Ausdehnung würde die gesetzliche Kompetenzordnung und Haftungsfolgen grundlegend verändern. • Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen individuellen Anspruch gegen den Verwalter auf Durchführung eines Beschlusses und kann dies notfalls gerichtlich durchsetzen; dadurch ist der individuelle Rechtsschutz gewahrt. • Schadensersatzansprüche gegen die WEG wegen schuldhaften Verhaltens der vom Verwalter beauftragten Handwerker oder Architekten sind nicht statthaft; hier bestehen vorrangig Ansprüche gegen die unmittelbar Handelnden aufgrund vertraglicher oder deliktischer Haftung mit Schutzwirkung für Dritte. • Die Berufungsentscheidung, die der Klägerin teilweise Erfolg gab, ist rechtsfehlerhaft, weil sie die WEG im Innenverhältnis für die nicht erfolgte oder unvollständige Durchführung haftbar machte; daher war das Berufungsurteil aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil (Abweisung der Klage) wiederherzustellen. • Zur Ersatzfähigkeit konkreter Schäden: Ein Anspruch nach § 14 Nr.4 WEG scheidet aus, wenn der Schaden auf dem die Maßnahme auslösenden Mangel beruht; hier war die Wohnung wegen Feuchtigkeit unvermietbar, sodass Schadensersatz aus dieser Norm nicht greift. Der Revision der Beklagten wurde stattgegeben, die Anschlussrevision der Klägerin zurückgewiesen; das Berufungsurteil wird aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt, mit dem die Klage insgesamt abgewiesen wurde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet im Innenverhältnis nicht für die unvollständige Durchführung eines Sanierungsbeschlusses; maßgeblich ist die Pflicht des Verwalters nach § 27 Abs.1 Nr.1 WEG, die der einzelne Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen kann. Ansprüche gegen die WEG wegen Fehlern von beauftragten Handwerkern oder Planern bestehen nicht; betroffene Eigentümer müssen ihre Rechte gegen die unmittelbar Handelnden oder durch Zwang gegen den Verwalter durchsetzen. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.