V ZR 61/15

Rechtliches Gehörspflicht bei Abrechnungseinwendungen und Rückweisung zur erneuten Entscheidung • Das Berufungsgericht verletzt rechtliches Gehör, wenn es Einwendungen des Beklagten zur (teilweisen) Doppelberechnung von Nebenkostenabrechnungen und zur Unschlüssigkeit der Anspruchsberechnung mit bloßen Leerformeln abtut. • Bei Verkauf eines vermieteten Immobilienbestands kann dem Erwerber ein Anspruch gegen den Veräußerer auf Herausgabe von Vorauszahlungsüberschüssen zustehen, jedenfalls in Höhe des sich aus einer Erwerberabrechnung ergebenden Betrags. • Fehlt es an schlüssiger Auseinandersetzung der Tatsacheninstanzen mit zentralen Einwendungen zur Anspruchshöhe, ist das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Insolvenzverwalter (Beklagter) verkaufte mit notariellem Vertrag vom 14.9.2011 mehrere Mehrfamilienhäuser an die Käuferin (Klägerin); wirtschaftlicher Übergang war zum 1.12.2011. Der Beklagte erstellte eine Erwerberabrechnung für das Verkaufsjahr bis Ende November 2011, aus der ein Überschuss der Mieter-Vorauszahlungen von 4.203,70 € hervorging. Die Klägerin ließ Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2011 erstellen und stellte daraus eine Zusammenstellung mit angeblichen Rückzahlungsansprüchen der Mieter von 38.003,42 € und Nachforderungen von 19.221,26 € zusammen. Die Klägerin klagte auf Zahlung von insgesamt 21.033,63 €; das Landgericht gab der Klage statt, das Berufungsgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Der Beklagte rügte fehlerhafte Berechnung und (teilweise) doppelte Ansatzpunkte in den Abrechnungen; er wurde in der Begründung der Berufungsentscheidung nicht inhaltlich substantiiert angegangen. • Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG): Das Berufungsgericht hat zentrale Einwendungen des Beklagten zur Höhe des Anspruchs und zur möglichen Doppelberechnung nicht substantiiert geprüft, sondern mit Leerformeln abgetan. • Erfordernis der inhaltlichen Auseinandersetzung: Das Gebot rechtlichen Gehörs verlangt, dass das Gericht den Kern des Parteivorbringens erfasst und bei entscheidungserheblichen Fragen in den Gründen behandelt; bloßes Erwähnen oder formelhafte Zurückweisung genügt nicht. • Konkrete Mängel des Vortrags der Klägerin: Aus der von der Klägerin vorgelegten Zusammenstellung ergaben sich inkonsistente Zahlen (Guthaben 38.003,43 € vs. Nachforderungen 21.019,45 €; der behauptete Saldo stimmt nicht mit der Aufstellung überein). Der Beklagte hat diese Widersprüche und die mögliche Überschneidung mit seiner Erwerberabrechnung wiederholt und substantiiert gerügt. • Rechtsfolgen: Da die Einwendungen entscheidungserheblich für die Höhe der Forderung sind und nicht geprüft wurden, ist das Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. • Hinweis zur Anspruchsgrundlage: Soweit streitig, kann aus dem Kaufvertrag und aus dem Grundsatz, dass dem Käufer Nutzungen zustehen, ein Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Herausgabe von von diesem vereinnahmten Vorauszahlungsüberschüssen bestehen, jedenfalls in Höhe des in der Erwerberabrechnung ausgewiesenen Betrags. Der Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden vom 9.2.2015 wird aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da das Berufungsgericht den Einwendungen des Beklagten zur Anspruchshöhe und zur möglichen Doppelberechnung nicht inhaltlich nachgegangen ist und damit das rechtliche Gehör verletzt hat. Es steht damit nach den bisherigen Feststellungen nicht fest, in welcher Höhe ein Anspruch der Klägerin besteht; das Berufungsgericht hat die aufgezeigten Widersprüche und die mögliche Überschneidung der Positionen in den Abrechnungen zu prüfen. Sachdienlich ist bei der weiteren Entscheidung zu berücksichtigen, dass dem Erwerber regelmäßig ein Anspruch auf Herausgabe von vereinnahmten Vorauszahlungsüberschüssen zustehen kann, zumindest in Höhe des durch eine Erwerberabrechnung ausgewiesenen Betrags.