Mischmietverhältnis: Auslegung ergibt Wohnraumschwerpunkt (BGH, VIII ZR 376/13) • Bei Mischmietverhältnissen ist der wahre Vertragszweck durch Auslegung zu ermitteln; das Gesamtverhältnis ist einheitlich entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht zuzuordnen. • Bei Unklarheit oder Gleichwertigkeit der Nutzungen ist zugunsten des Wohnraummietrechts zu entscheiden; die Wohnraumnutzung gilt dann als überwiegend. • Für die sachliche Zuständigkeit nach § 23 Nr. 2a GVG ist maßgeblich, ob der Kläger Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt; die Frage ist auch dann zu prüfen, wenn sie zugleich die Begründetheit der Klage berührt. • Das Kriterium, dass der Mieter mit der gewerblichen Nutzung seinen Lebensunterhalt bestreitet, ist für sich genommen kein tragfähiges Unterscheidungskriterium. • Bei der Auslegung sind alle objektiven Umstände zu würdigen (Vertragsformular, Vertragsaufbau, Laufzeit, Mietaufteilung, Kautions- und Kleinreparaturregelungen, Flächenverhältnis, Verhalten der Parteien vor Vertragsschluss). Die Kläger vermieteten ein Einfamilienhaus in Berlin an die Beklagten. Vertraglich war das Haus einheitlich vermietet; die Beklagten sollten sowohl wohnen als auch im Erdgeschoss eine freiberufliche Hypnosepraxis betreiben. Das Mietvertragsformular war als Vertrag für die Vermietung eines Hauses ausgestaltet; in einer handschriftlichen Klausel wurde die Einrichtung der Praxis vorbehaltlich behördlicher Genehmigung gestattet. Die Kläger erklärten später Kündigungen und begehrten Räumung und Herausgabe; sie werteten das Verhältnis als Gewerberaummiete. Landgericht und Kammergericht beurteilten die Rechtslage unterschiedlich; das KG ging von Gewerberaummiete aus und stattgab der Klage. Die Beklagten legten Revision ein. • Grundsatz: Bei Mischmietverhältnissen ist durch Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB der vorherrschende Nutzungszweck zu ermitteln; das gesamte Mietverhältnis ist einheitlich einzuordnen (§§ 549, 578 Abs. 2 BGB). • Zuständigkeit: Nach § 23 Nr. 2a GVG ist das Amtsgericht ausschließlich sachlich zuständig für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen; daher entscheidet die Einordnung über die sachliche Zuständigkeit. • Beweisrechtlich/Rechtserhebliche Prüfung: Bei der Zuständigkeitsprüfung kommt es auf den vom Kläger vorgetragenen Auslegungssachverhalt an; für die Einordnung sind alle auslegungsrelevanten Umstände zu würdigen. • Ungeeignetes Kriterium: Die Feststellung, der Mieter bestritte seinen Lebensunterhalt durch die gewerbliche Nutzung, genügt nicht als alleiniges Kriterium für ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung. • Indiziengewichtung im Streitfall: Das Formular war auf Wohnraummiete zugeschnitten; die mietvertraglichen Regelungen (unbefristete Laufzeit, Kautionsregelung, Kleinreparaturklausel) entsprechen typischen Wohnraumbestimmungen; die Erlaubnis zur Praxis ist nur nachrangig und handschriftlich geregelt; Miete und Flächen sind einheitlich ohne separaten Aufschlag für Praxisnutzung festgesetzt. • Folgerung bei Gleichwertigkeit: Kann kein Überwiegen der gewerblichen Nutzung festgestellt werden oder sind Nutzungen gleichwertig, ist zugunsten des Wohnraums zu entscheiden, um wohnraummietrechtliche Sondervorschriften nicht zu unterlaufen. • Anwendung auf den Einzelfall: Nach vollständiger Würdigung aller Umstände liegt hier der Schwerpunkt auf der Wohnnutzung; das Berufungsgericht hat insoweit rechtsfehlerhaft zugunsten der Kläger entschieden. • Prozessfolge: Das Berufungsurteil ist aufzuheben; die Angelegenheit ist an das zuständige Amtsgericht zu verweisen (§ 562, § 281 ZPO). Der BGH hat die Revision der Beklagten stattgegeben und das Urteil des Kammergerichts aufgehoben. Nach Auslegung des Mietvertrags liegt im streitigen Mischmietverhältnis der Schwerpunkt auf der Wohnnutzung; daher handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, was die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 23 Nr. 2a GVG eröffnet. Das Berufungsgericht durfte die Klage nicht als beim Landgericht zulässig behandeln. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das sachlich und örtlich zuständige Amtsgericht Wedding zu verweisen. Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Revisionskosten wird das Amtsgericht zu entscheiden haben.

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