VIII ZR 107/13

Wirkung der Freigabeerklärung (§ 109 InsO) und Kündigung bei gefälschter Vorvermieterbescheinigung • Die Freigabeerklärung des Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO führt dazu, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist wieder der Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis des Mieters unterliegt. • Nach Wirksamwerden der Freigabe kann der Vermieter gegenüber dem Mieter selbst kündigen. • Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche (vor)vertragliche Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. • Eine bereits lange zurückliegende Kenntnis des Vermieters von der Pflichtverletzung kann die Kündigung wegen Treu und Glauben oder nach § 314 Abs. 3 BGB unwirksam machen. Der Kläger mietete seit 1.4.2007 eine Wohnung der Beklagten. Vor Vertragsschluss gab er ausgefüllte Vorvermieterbescheinigungen zurück, in denen er ein früheres Mietverhältnis und pünktliche Zahlung bestätigte. 5.11.2009 wurde über das Vermögen des Klägers Insolvenz eröffnet; der Treuhänder erklärte am 3.12.2009 die Freigabe des Mietverhältnisses gemäß § 109 InsO. Am 16.9.2010 kündigte die Beklagte fristlos mit der Begründung, die Vorvermieterbescheinigung sei gefälscht und die Angaben seien unrichtig. Die Beklagte verlangte in der Widerklage Räumung; das Landgericht gab der Kündigung statt. In der Revision rügt der Kläger die Entscheidung; Gegenstand des Revisionsverfahrens ist die Räumungsklage. • Die Revision war erfolgreich; das Berufungsurteil wurde insoweit aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. • Zur Wirkung der Freigabeerklärung (§ 109 Abs.1 S.2 InsO): Der Senat entscheidet, dass mit der Freigabe nach Ablauf der in § 109 Abs.1 S.1 InsO bestimmten Frist die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis auf den Mieter zurückfällt; damit kann der Vermieter gegenüber dem Mieter selbst kündigen. Diese Auslegung wird durch den Regelungszweck und die Gesetzesbegründung gestützt, die den Schutz des Wohnraummieters vor Verlust der Wohnung bezwecken und praktische Erwägungen sprechen dafür, nicht dauerhaft den Treuhänder als Verwaltungsperson zu belassen. • Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche vorvertragliche Pflichtverletzung dar; solche Angaben (Person/Anschrift des Vorvermieters, Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses, Erfüllung mietvertraglicher Pflichten) sind grundsätzlich zulässig, da sie zur Beurteilung der Bonität und Zuverlässigkeit des Mietinteressenten dienen können, und rechtfertigen unter den gegebenen Umständen eine fristlose Kündigung. • Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass der Vermieter möglicherweise bereits 2007 Kenntnis von der Fälschung gehabt haben könnte. Wenn der Vermieter die Pflichtverletzung bereits lange kannte, kann eine Kündigung nach Treu und Glauben oder nach § 314 Abs.3 BGB unwirksam sein; deshalb ist die Sache nicht entscheidungsreif und zurückzuverweisen. Der Senat hat die Revision des Klägers teilweise stattgegeben und das Berufungsurteil aufgehoben. Die Frage der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung kann nicht abschließend entschieden werden, weil wesentliche Tatsachen (insbesondere ob der Vermieter bereits 2007 von der mutmaßlichen Fälschung wusste) nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Rechtlich gilt, dass die Freigabeerklärung des Treuhänders (§ 109 InsO) nach Ablauf der dort bestimmten Frist das Mietverhältnis dem Mieter wieder zuordnet, sodass der Vermieter gegenüber dem Mieter kündigen kann. Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen; steht jedoch fest oder ist glaubhaft vorgetragen, dass der Vermieter die Pflichtverletzung bereits lange kannte, kann die Kündigung aufgrund von Treu und Glauben oder § 314 Abs.3 BGB unwirksam sein. Die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.