49 C 322/14

Leitsatz: 1. Einer um fünf Tage verspäteten Mietzinszahlung kommt im Falle eines einmaligen Verstoßes, nachdem die Vermieterin ein solches Zahlungsverhalten lange Zeit hingenommen und im Übrigen auch nur einmal zuvor abgemahnt hat, kein hinreichendes Gewicht für eine fristlose oder fristgemäße Kündigung zu (im Anschluss an LG Berlin, 9. Oktober 2013, 65 S 140/13, WuM 2014, 93).(Rn.18) 2. Eine fristlose Kündigung ist nicht binnen angemessener Frist erklärt worden, wenn der Vermieter vier Monate abwartet, ehe er diese erklärt, § 314 Abs. 3 BGB (im Anschluss an BGH, 9. April 2014, VIII ZR 107/13, NJW 2014, 1954, Rn. 20, zitiert nach Juris).(Rn.20) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Räumungsanspruch aus den §§ 546, 543, 569, 573 BGB besteht nicht, da die Klägerin das Mietverhältnis nicht wirksam fristgemäß bzw. fristlos gekündigt hat. Es fehlt insoweit an einem hinreichenden Kündigungsgrund für eine fristgemäße wie auch fristlose Kündigung. Die unpünktliche Mietzahlung erfüllt nur dann den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB, wenn sie nachträglich erfolgt. Das setzt insbesondere voraus. Dass zwischen der Fälligkeit der Miete und dem Zahlungseingang ein nicht unerheblicher Zeitraum liegt. Geringfügige Zahlungsverzögerungen rechtfertigen die fristlose Kündigung regelmäßig nicht (vgl. LG Würzburg WuM 2014, 548; LG Berlin WuM 2014, 93). Bei der nach § 543 Abs. 1 BGB erforderlichen Interessenabwägung kommt es nicht entscheidend auf die wirtschaftlichen Nachteile an, die der Vermieter infolge des unpünktlichen Mietzahlungsverhaltens erleidet, etwa den Zinsverlust; maßgeblich ist vielmehr das Interesse des Vermieters an der Wiederherstellung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit des Mieters. Bei der Gewichtung des Interesses des Vermieters ist dabei auch zu berücksichtigen, ob er einen verspäteten Zahlungseingang über einen sehr langen Zeitraum rügelos akzeptiert hat (vgl. LG Würzburg WuM 2014, 548). Vorliegend ist insoweit zu berücksichtigen, dass nach einem nahezu allmonatlichen verspäteten Zahlungsverhalten von zum Teil erheblichen Ausmaß die Klägerin lediglich eine Abmahnung ausgesprochen hat und nachdem die beiden nachfolgenden Mietzahlungen pünktlich erfolgt sind, die nächste, um fünf Tage verspätete Mietzahlung zur Kündigung genutzt hat, wobei diese nach § 573 Abs. 1 BGB erfolgt ist, lediglich die Kündigung in der Klage wird insoweit auch fristlos erklärt. Der fristlosen Kündigung steht darüber hinaus entgegen, dass diese nicht nach § 314 Abs. 3 BGB binnen angemessener Frist erklärt worden ist (vgl. zur Anwendbarkeit dieser Regelung Wohnraummietrecht BGH NJW 2014, 1954, Rn. 62 zitiert nach juris). Hier ist von der Klägerin über weitere vier Monate abgewartet worden, bis mit der Klage die fristlose Kündigung erklärt worden ist. Aus dem gleichen Grund scheidet auch eine fristlose Kündigung im Hinblick auf die von den Beklagten angebrachte Parabolantenne an der Rückseite des Gebäudes aus. Dies ist der Klägerin bei Eingang der Klage bereits über ein Jahr bekannt gewesen, die letzte Beseitigungsaufforderung datiert aus dem Oktober 2013. Hieraus ergibt sich bereits, dass die Klägerin selbst der hier möglicherweise beginnenden Vertragspflichtverletzung, die letztlich davon abhängt, in wie weit ein Duldungsanspruch bestehen sollte, ein nur geringes Gewicht beimisst. Ebenso fehlt es hinsichtlich des verschuldeten Zahlungsverzuges wie auch hinsichtlich der am Gebäude angebrachten Parabolantenne an einem Grund für eine fristgemäße Kündigung. Eine solche ist möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, was insbesondere dann gegeben ist, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 BGB. Die insoweit erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist vorliegend nicht gegeben. Es handelt sich bei der Zahlung für Februar um einen einmaligen Verstoß durch eine um wenige Tage verspätete Mietzinszahlung, nachdem die Klägerin ein solches Zahlungsverhalten lange Zeit hingenommen und im Übrigen auch nur einmal abgemahnt hat. Aufgrund der vorherigen verspäteten Mietzinszahlungen, die im Übrigen nach Aktenlage auch schon gegenüber dem Voreigentümer an den Tag gelegt worden zu sein scheint, kann insbesondere nicht aus Ergänzungsvereinbarung ein besonderes Gewicht abgeleitet werden. Zudem setzt diese voraus, dass die Beklagte zu 1) sich mit der Zahlung einen Monat im Verzug befindet, was vorliegend gerade nicht der Fall gewesen ist. Hiernach dürfte im Übrigen zweifelhaft sein, ob die Klägerin kündigen kann, ohne dass die in der Ergänzungsvereinbarung dargelegten Voraussetzungen gegeben sind. Letztlich kommt es hierauf aber aus den oben angeführten Gründen nicht an. Ebensowenig ist die hilfsweise ordentliche Kündigung aufgrund der Parabolantennennutzung der Beklagten und der damit einhergehenden Beeinträchtigung der rückseitigen Gebäudefassade nicht gerechtfertigt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen eher geringen Eingriff in die Bausubstanz durch Bohrlöcher sowie um eine auch eher gering zu bewertende optische Beeinträchtigung des Gebäudes handelt. Hier steht der Klägerin frei, die Beklagte zu 1) auf Beseitigung der Parabolantenne bzw. der Parabolantennen in Anspruch zu nehmen, ein hinreichendes Gewicht hätte ein entsprechender Verstoß gegen eine Beseitigungsverpflichtung allenfalls dann, wenn die Beseitigungsverpflichtung tituliert wäre und die Beklagte zu 1) dieser dennoch bewußt nicht Folge leistet. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.160,00 €. Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte zu 1) vermieteten Wohnung. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte zu 1) Mieterin der Wohnung, Hamburg, dort 2. OG. Links. Es handelt sich um eine 1-1/2-Zimmer-Wohnung, die von der Beklagten zu 1) zusammen mit dem Beklagten zu 2) bewohnt wird. Der Mietvertrag wurde vom Voreigentümer zum 01.10.2010 geschlossen. Der Brutto-Mietzins beläuft sich auf 500,00 €. Nach § 11 des Mietvertrages ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte zu 1) mit Erklärung vom 13.01.2010 die Miete zum dritten Werktag jeden Monats pünktlich zu entrichten. Dem wurde hinzugefügt, dass der Mietvertrag seine Gültigkeit verliere, sofern die Beklagte einen Monat in Verzug gerät. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 5 (Bl. 60 bis 67 d. A.) sowie hinsichtlich der Ergänzung auf Bl. 68 d. A.. Dennoch kam es nach Eintritt der Klägerin auf Vermieterseite in das Mietverhältnis zu verspäteten Mietzinszahlungen. So wurde der Mietzins für Februar 2013, März 2013, April 2013, Mai 2013, Juni 2013, Juli 2013, August 2013, September 2013, Oktober 2013 und November 2013 verspätet gezahlt, im Juli und November sogar deutlich verspätet. Die Klägerin mahnte dies durch ihre Hausverwalterin mit Schreiben vom 22.11.2013 ab und drohte bei erneuerter verspäteter Mietzinszahlung die außerordentliche fristlose Kündigung an. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 f. d. A.). Darüber hinaus wurde die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 07.06.2013 zur Entfernung einer Parabolantenne an der rückwärtigen Fassade des Gebäudes aufgefordert und diese Aufforderung mit Schreiben vom 10.10.2013 wiederholt. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 9 bis 11 d. A.). Der Mietzins für Dezember 2013 und Januar 2014 wurde von der Beklagten zu 1) pünktlich bezahlt, der Mietzins für Februar 2014 ging jedoch erst am 10.02.2014 bei der Klägerin ein, woraufhin diese das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.02.2014 ordentlich zum 31.05.2014 kündigte. Darüber hinaus kündigte die Klägerin mit der Klage vom 27.06.2014 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen der verspäteten Mietzinszahlung und der nicht erfolgten Entfernung der Satellitenanlage. Die Klägerin ist der Auffassung, dass aufgrund der verspäteten Mietzinszahlung jedenfalls eine fristgemäße Kündigung gerechtfertigt sei. Die Klägerin stellt den Antrag, die Beklagten zu verurteilen, die in der, Hamburg, 2. OG. Links, liegende Wohnung, bestehend aus 1 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Bad und WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen hilfsweise, Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Die Beklagten behaupten, es sei mit dem Voreigentümer vereinbart worden, dass der Mietzins aufgrund des verspäteten Gehaltseinganges der Beklagten zu 1) verspätet gezahlt werden dürfe. Zudem behaupten die Beklagten, dass auch im Februar 2014 das Gehalt der Beklagten zu 1) erst verspätet ihr ausgehändigt worden sei. Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.