XII ZR 22/11

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 22/11 Verkündet am: 25. Juli 2012 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566 Abs. 1, 566 a, 578 Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857). BGH, Urteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - KG Berlin LG Berlin - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina und die Richter Schilling und Dr. Botur für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammerge- richts in Berlin vom 27. Januar 2011 wird auf Kosten des Beklag- ten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewer- beräumen von dem Beklagten als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin). Mit Vertrag vom 18. Juni 1996 vermieteten die Kläger an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis. In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u. a.: "Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/Vermieter- Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung einge- richtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren 1 2 3 - 3 - wie z. B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit ei- nem Zeitwert von 16.000,00 DM. Es sind ausschließlich deutsche Wert- papiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kon- tos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich ist." Der Beklagte verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe in Höhe von 16.000 DM. Im November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den Beklagten in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. September 2007 verkauften die Klä- ger das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27. März 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Klä- ger und die Erwerberin in Bezug auf die Kautionen der Mieter in § 9 Ziff. 5 Abs. 2 u. a.: "Die von den Mietern bisher geleisteten Sicherheiten ergeben sich aus Anlage C. Soweit zum Stichtag Mieter die vertraglich geschuldeten Si- cherheiten nicht geleistet haben, errichten Verkäufer und Käufer gemein- sam ein Sperrkonto. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich nach dem Stichtag auf dieses Sperrkonto den dann noch offenen Kautionsbe- trag in Höhe von voraussichtlich EUR 20.780,67 (so der derzeit offene 4 5 - 4 - Betrag, vgl. Anlage C) einzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich, nach dem Stichtag bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen und wird diese Sicherheiten, soweit möglich, einziehen. So- weit der Käufer von Mietern infolgedessen Mietsicherheiten erhält, ist der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Verkäufer auszukehren. Die auf dem Sperrkonto für den jeweiligen Mieter einge- zahlten Beträge dienen als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters, als ob dieser Betrag vom Mieter selbst ein- gezahlt worden ist. Alle auf dem Sperrkonto nach Ablauf von fünf Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages noch verbliebenen Beträge werden an den Verkäufer ausgekehrt." In der Anlage C wird auch die Kaution des Beklagten in Höhe von 8.180,67 € als fehlend bezeichnet. Die Kläger haben den noch offenen Kauti- onsbetrag auf ein Konto eingezahlt. Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Barkaution und außergerichtli- che Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution enthalte. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht ihrem in zweiter Instanz gestellten Hilfsantrag im Wesentlichen stattgegeben und den Beklagten verurteilt, auf ein von ihm einzurichtendes Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfü- gungsberechtigung der Erwerberin eine Kaution mit einem Zeitwert von 8.180,67 € zu erbringen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte seinen Klagabweisungsantrag weiter. 6 7 8 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Kläger seien wirksam als Prozessstandschafter tätig geworden. Die Ermächtigung der Erwerberin hierzu ergebe sich aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Deshalb komme es auf die Frage, ob die Kläger von der Haus- verwaltung mit Schreiben vom 7. März 2009 wirksam bevollmächtigt worden seien, nicht an. Die Kläger hätten auch ein rechtliches Interesse an der Gel- tendmachung, weil sie aufgrund der Regelung im Kaufvertrag "vorleistungs- pflichtig" für die ausstehende Kaution des Beklagten seien. Auch das Abtre- tungsverbot für Kautionen stehe der gewillkürten Prozessstandschaft nicht ent- gegen. Der von den Klägern geltend gemachte Kautionsanspruch der Erwerbe- rin gegen den Beklagten sei gemäß § 566 a BGB i.V.m. § 566 BGB begründet. Der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber über, jedenfalls wenn der Vermieter und Veräußerer keine fälligen Ansprüche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Entscheidung über die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Veräußerung des Mietgegenstandes die nicht gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Veräußerer oder dem Erwerber zusteht. 9 10 11 12 - 6 - II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis einer revisi- onsrechtlichen Prüfung stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kläger pro- zessführungsbefugt sind. a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächti- gung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. BGH Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 mwN). Bei der gewillkürten Prozessstandschaft handelt es sich um eine Pro- zessvoraussetzung, die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der Revisions- instanz, von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (BGH Urteile vom 10. No- vember 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f.; vom 7. Dezember 1993 - VI ZR 152/92 - NJW 1994, 652, 653 und vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87 – NJW 1988, 1585, 1587). b) Die Erwerberin hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution ermächtigt. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich die Ermächti- gung allerdings nicht aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Zwar kann die Richtigkeit der Auslegung individueller Willenserklärungen vom Revisionsge- richt nur eingeschränkt überprüft werden. Hier verstößt die Auslegung des Be- 13 14 15 16 17 18 - 7 - rufungsgerichts jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. In § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages, auf den das Berufungsgericht pauschal ohne weitere Begründung verweist, hat sich die Erwerberin lediglich dazu ver- pflichtet, selbst bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen, einzuziehen und den entsprechenden Betrag von dem Sperrkonto zu- gunsten der Kläger auszukehren. Von einer Ermächtigung der Kläger zur Gel- tendmachung dieser Forderungen ist keine Rede, so dass sich schon aus dem Wortlaut kein Anhaltspunkt für die Auslegung des Berufungsgerichts ergibt. Eine Ermächtigung folgt jedoch daraus, dass die von der Erwerberin be- vollmächtigte Hausverwalterin der Prozessführung durch die Kläger zugestimmt hat. Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von Forde- rungen der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die Voll- macht bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Klägern und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. So- wohl in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Klägern betrifft, als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Klägerin mit dieser getroffenen Verpfändungsvereinbarung ist die Hausverwalterin als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich auch auf das streitige Mietobjekt bezieht. c) Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution. 19 20 - 8 - Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwer- berin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB) dieser ge- genüber für die von dem Beklagten vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der Beklagte die ausstehende Kaution erbringt. Die Kläger haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung (vgl. BGH Urteil vom 31. Juli 2008 - I ZR 21/06 - NZM 2008, 902 Rn. 54 f.; Mu- sielak/Weth ZPO 9. Aufl. § 51 Rn. 27). d) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ermächtigung zur Prozess- führung auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforde- rung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlas- sen werden dürfen. Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der Kaution an Dritte in der Regel gemäß § 399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution aus- schließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416; OLG Düsseldorf NZM 2001, 380, 382; Kraemer NZM 2001, 737, 740). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der Einziehungsermäch- tigung nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl. BGH Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 385/98 - NJW 1999, 3707, 3708 mwN). Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Klägern begehrte Leistung an die Er- werberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Ver- waltung durch den Vermieter, zugeführt wird. 21 22 23 - 9 - 2. Die Erwerberin hat auch gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der zuer- kannten Kaution. a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 mwN). Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflich- ten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusam- menhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. mwN; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senatsur- teil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 195; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 Rn. 39 f.; Schmidt- Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 Rn. 91 f. mwN). b) Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustel- len. aa) Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist des- 24 25 26 27 28 - 10 - halb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln WuM 1981, 18; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 Rn. 34, § 566 a Rn. 10; Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 BGB Rn. 103, § 566 a BGB Rn. 10; Blank/ Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 BGB Rn. 53; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rn. 887; Kraemer NZM 2001, 736, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485; aA OLG Hamburg ZMR 1997, 415, 416; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. § 566 Rn. 17). bb) Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rück- zahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabre- de folgt (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858), steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfand- freigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten. Im Übrigen enthält § 566 a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit be- gründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertrags- ende - ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB - weiterhin sub- sidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet. c) Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Si- cherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Ei- gentumswechsels fällig war (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 a BGB Rn. 10 mwN). 29 30 31 - 11 - Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forde- rungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senatsurteil vom 29. Sep- tember 2004 - XII ZR 148/02 - NJW-RR 2005, 96; BGH Urteile vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451 f. und vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851, 852 mwN). Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche er- fasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind. Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertra- gung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag. d) Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht. Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Ei- gentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch mög- lichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein (Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4, 11; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 122, § 566 Rn. 17, Scheuer in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und 32 33 34 35 36 - 12 - Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. V Rn. 268; für § 566 a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870). Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Er- werber über (MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 566 a Rn. 10, § 566 Rn. 34; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 3, § 566 Rn. 53; Kraemer NZM 2001, 737, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485). Dem Veräußerer steht we- gen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu. Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eige- nen Anspruch gegen den Beklagten mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen. 3. Der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Die Kläger haben die Pfandfreigabe der von dem Beklagten zur Sicher- heit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Beklagten erklärt, weil die- se fällig wurden und der Beklagte zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen; die Kläger könnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten des- halb einen - nicht erfüllten - Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der 37 38 39 40 - 13 - Pfandfreigabe der Kläger kann somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden (vgl. BGH Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - NJW-RR 2012, 214, 215). Dose Weber-Monecke Vézina Schilling RiBGH Dr. Botur hat Urlaub und ist deswegen an einer Unterschrift verhindert. Dose Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 08.06.2009 - 25 O 58/09 - KG Berlin, Entscheidung vom 27.01.2011 - 20 U 152/09 -