IX R 24/10

Abfindung zur Ablösung von Erbbaurechten als Werbungskosten bei Vermietung • Abfindungszahlungen zur Aufhebung eines Erbbaurechts sind als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn sie dazu dienen, durch Austausch der Erbbauberechtigten höhere Erträge zu erzielen. • Anschaffungs- oder Herstellungskosten schließen einen sofortigen Werbungskostenabzug aus; maßgeblich ist, ob die Zahlung objektiv und subjektiv in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit steht. • Die wirtschaftliche Zweckrichtung der Zahlung (Optimierung der Vermietungsbedingungen) kann den dinglichen Eigentumsbezug überlagern und damit den Sofortabzug als Werbungskosten begründen. Die Kläger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind Eigentümer von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind. Sie zahlten 70.000 € zur Aufhebung bestehender Erbbaurechte und bestellten am selben Tag neue Erbbaurechte an die Projektgesellschaften. In der Steuererklärung 2006 erklärten sie die Zahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten, das Finanzamt qualifizierte sie als Anschaffungskosten und berücksichtigte sie nicht. Das Finanzgericht gab der Klage statt, weil die Zahlung dem Austausch der Erbbauberechtigten und der Erzielung höherer Erbbauzinsen diente. Das Finanzamt revidierte mit der Auffassung, ohne Ablösung hätte kein neues Erbbaurecht bestellt werden können; der BFH hat darüber zu entscheiden. • Werbungskostenbegriff nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG umfasst Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen; Voraussetzung ist ein objektiver wirtschaftlicher Zusammenhang und ein subjektives Fördern der Nutzungsüberlassung. • Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen zum Abzugsverbot nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 EStG; die Abgrenzung erfolgt nach § 255 HGB anhand des Erwerbsbegriffs (Überführung in eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht). • Gewöhnlich gelten Ablösungen dinglicher Nutzungsrechte als Anschaffungskosten, wenn sie der Beseitigung einer Eigentumsbeschränkung dienen, damit später selbst genutzt oder veräußert werden kann. • Eine Zahlung an bisherige Erbbauberechtigte kann jedoch Werbungskosten sein, wenn sie dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dient; dann begründet die nachfolgende Nutzung den wirtschaftlichen Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. • Im Streitfall zielten die Kläger nicht auf Selbstnutzung oder Veräußerung, sondern allein auf den Austausch der Erbbauberechtigten zur Erzielung höherer Vermietungseinkünfte; diese Zweckrichtung überlagert den dinglichen Eigentumsbezug und rechtfertigt den Sofortabzug als Werbungskosten. Der BFH weist die Revision des Finanzamts zurück. Die Abfindungszahlung von 70.000 € zur Aufhebung der Erbbaurechte ist als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen, weil sie objektiv und subjektiv dem Ziel diente, die Vermietungsbedingungen durch Austausch der Erbbauberechtigten zu verbessern und dadurch höhere Einnahmen zu erzielen. Damit liegen keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne der Abzugsbeschränkung vor. Die Kläger haben somit im Ergebnis gewonnen; das Finanzgerichtsurteil bleibt bestehen und die Zahlung mindert die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte.