8 C 26/20

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands: Nebenforderungen und Interessenabwägung • Die ordentliche fristgemäße Kündigung nach § 573 BGB wegen Mietrückstands ist nur wirksam, wenn der kündigungsrelevante Rückstand nach objektiver und einzelfallbezogener Abwägung die Schwelle einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung erreicht. • Nebenforderungen wie Prozess- und Abmahnkosten sind nicht ohne Weiteres als kündigungsrelevant i.S.v. § 573 Abs.1, 2 Nr.1 BGB anzusehen; es kommt auf den konkreten Zusammenhang, die Zusammensetzung der Forderung und eine Interessenabwägung an. • Eine Kündigung, die überwiegend auf durch den Vermieter selbst durch Abmahnung und Gebühren generierten Forderungen beruht, kann gegen den Zweck des mieterschützenden § 573 BGB verstoßen und unwirksam sein. Die Klägerin, eine große Vermieterin, verlangte die Räumung einer Mietwohnung und machte Mietrückstände sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend. Der Beklagte hatte bereits einen Vollstreckungsbescheid aus 2017 über eine Forderung von 381,53 €; er gab eine Vermögensauskunft ab und erhielt später Mietzahlungen durch das Jobcenter. Die Klägerin mahnte ab, forderte weitere Beträge an und sprach fristgerechte Kündigungen (26.03.2019 und 20.01.2020) wegen angeblich erheblicher Rückstände aus. Sie berief sich teilweise auf Prozess- und Abmahnkosten als kündigungsrelevante Forderungen und begehrte zudem vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 312,26 €. Der Beklagte bot Ratenzahlungen an; das Jobcenter übernahm seit März 2020 die Mietzahlungen. Das Gericht musste klären, ob die Kündigungen wegen der vorgebrachten Rückstände und Nebenforderungen wirksam sind. • Rechtsgrundlagen: § 573 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB; Erwägungen zum Zweck des Mieterschutzes und zur vorzunehmenden Interessenabwägung. • Die ordentliche Kündigung erfordert eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung; bei Zahlungsverzug sind Dauer und Höhe des Rückstands entscheidend, orientierend an der Rechtsprechung zum Überschreiten einer Monatsmiete über längeren Zeitraum. • Nebenforderungen (z. B. Prozess-, Abmahn- und Rechtsanwaltskosten) sind nicht automatisch als Miete i.S.v. § 573 BGB zu qualifizieren; der konkrete Einzelfall und der innere Zusammenhang mit der Hauptleistungsstörung sind zu prüfen. • Die Klägerin hat aus einem Vollstreckungsbescheid 2017 eine Forderung über 381,53 € geltend gemacht, anschließend aber durch Abmahnen und kostenträchtige Schreiben weitere Forderungen aufgebaut, wobei sie Zahlungen des Beklagten nicht oder nicht nachvollziehbar verrechnet hat. • Die Klägerin trug die Zusammensetzung und Berechtigung der geltend gemachten Nebenforderungen nicht hinreichend dar; die Entstehung erheblicher Schulden beruht überwiegend auf durch die Klägerin selbst generierten Posten. • Es ist sozial- und zweckwidrig, einem zahlungsunfähigen Mieter, dessen Miete inzwischen vom Jobcenter überwiesen wird, allein wegen von der Vermieterin erzeugter Nebenforderungen die Wohnung zu kündigen; dies widerspräche dem Schutzzweck von § 573 BGB. • Mangels eines beweisbaren kündigungsrelevanten Rückstands (insbesondere einer klaren, aus Miete resultierenden Monatsmiete-Überschreitung) sind beide Kündigungen unwirksam; daraus folgt kein Anspruch auf Räumung und auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten und Zinsen. Die Klage wird abgewiesen. Die Kündigungen vom 26.03.2019 und 20.01.2020 sind unwirksam, weil die Klägerin die zur Wirksamkeit erforderliche, klar dargelegte und nicht durch eigene Abmahnungen und Gebühren aufgeblähte kündigungsrelevante Rückstandshöhe nicht nachgewiesen hat und die Abwägung der Interessen zugunsten des Mieterschutzes ausfällt. Prozess- und Abmahnkosten wurden nicht schlüssig als kündigungsrelevant belegt und sind nicht separat durchsetzbar. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.