214 C 280/13

Aufrechnung des Vermieters wegen fehlender Genehmigung einer Küchenübernahme verhindert Kautionsrückzahlung • Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird fällig, wenn die Wohnungsübergabe länger als neun Monate zurückliegt und keine besonderen Umstände einen weiteren Einbehalt rechtfertigen. • Zur Aufrechnung ist der Vermieter berechtigt, wenn ihm ein eigener Rückforderungsanspruch gegen den Mieter zusteht; eine Zahlung ohne Rechtsgrund kann hierdurch ausgeglichen werden. • Eine Vereinbarung zwischen einem von mehreren Mietern und dem Vermieter bedarf der Zustimmung aller Mieter, sofern der Mietvertrag keine Vollmacht eines Mieters für den anderen enthält. Die Kläger waren Mieter einer Penthouse-Maisonettewohnung und zahlten eine Kaution von 1.960 €. Der Beklagte erwarb Ende 2012 die Wohnung und zahlte nach Rückgabe angeblich 4.000 € für die Übernahme einer Küchenzeile an einen der beiden Mieter. Die Kläger forderten die Kaution in Höhe von 2.010,88 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Der Beklagte behauptete zunächst, die Kaution sei noch nicht fällig, und erklärte hilfsweise Aufrechnung mit mehreren Ansprüchen, insbesondere der Rückforderung der 4.000 € für die Küche sowie möglichen Mietausfallschäden und Nebenkostenforderungen. Eine formell erhobene Widerklage liegt nicht vor; der Beklagte berief sich auf Aufrechnung. • Die Kautionsrückzahlung war grundsätzlich fällig, weil die Übergabe länger als neun Monate zurücklag und keine besonderen Umstände einen weiteren Einbehalt rechtfertigten. • Der Beklagte konnte die Kaution jedoch erfolgreich durch Aufrechnung mindern, weil ihm ein eigener Rückzahlungsanspruch i.H.v. 4.000 € zustand. • Die zugrundeliegende Vereinbarung über die Zahlung von 4.000 € für die Küchenübernahme war gegenüber dem Beklagten nicht wirksam, weil die Erklärung eines Mieters gegenüber dem Vermieter die Zustimmung des zweiten Mieters erforderte und eine Vertretungsmacht nicht bestand. • Hatte der einzelne Mieter ohne Vertretungsmacht gehandelt, konnte der Beklagte gemäß § 177 Abs. 2 BGB die Genehmigung verlangen; nach Ablauf der gesetzten Frist galt die Genehmigung als verweigert, so dass die Rechtsgrundlage für die Zahlung entfiel und ein Rückforderungsanspruch entstand. • Die weiteren zur Aufrechnung gestellten Ansprüche (Mietausfall, weitere Kosten, Nebenkostennachforderung) wurden nicht mehr entscheidungserheblich, da die erste Aufrechnung bereits ausreichte. • Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten besteht nicht, weil die Hauptforderung durch die erfolgreiche Hilfsaufrechnung weggefallen ist. Die Klage der Mieter wird abgewiesen, weil der Vermieter wirksam mit seinem Rückforderungsanspruch über 4.000 € aufgerechnet hat, sodass die Kautionsforderung ausgeglichen ist. Damit besteht kein Anspruch der Kläger auf Auszahlung der Kaution und auch kein Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Vollstreckung kann durch Sicherheitsleistung von 110 % abgewendet werden, sofern die Gegenpartei in gleicher Höhe Sicherheit leistet.