203 C 185/08

Vermieter muss Anbau, der Flurfenster zu einem Drittel verdeckt, zurückbauen • Vermieter haben die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs.1 BGB). • Ändert ein Anbau den Zustand der Mietsache so, dass der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt wird, besteht ein Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. • Ein Leistungsverweigerungsrecht des Vermieters nach § 275 Abs.2 BGB kommt nur in Betracht, wenn die zumutbare Opfergrenze konkret dargetan und die Belastung nicht vom Vermieter zu vertreten ist. Die Kläger sind Mieter zweier Wohnungen im Haus D. Straße in Köln. Die Beklagten als Vermieter errichteten 2007 einen Anbau, wodurch eine Mauer etwa 30 cm vor den Flurfenstern der Wohnungen steht und diese zu einem Drittel verdeckt. Die Kläger sowie weitere Mieter widersprachen vor und während der Bauphase, eine Zustimmung der Kläger lag nicht vor. Die Beklagten führten das Bauvorhaben dennoch bis zur Fertigstellung durch. Die Kläger verlangen die Rückversetzung in den ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand durch Entfernung der Mauer. Die Beklagten behaupten, es läge keine erhebliche Beeinträchtigung vor und berufen sich auf ihr Eigentumsrecht gemäß § 903 BGB; sie tragen ferner vor, der Abriss sei wirtschaftlich unzumutbar. Das Gericht nahm die Örtlichkeit in einem Ortstermin in Augenschein. • Anspruchsgrundlage ist § 535 Abs.1 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten; maßgeblich ist der Zustand bei Vertragsschluss. • Nach Errichtung des Anbaus ist der vertragsgemäße Zustand nicht mehr gegeben, weil die Mauer die Flurfenster zu einem Drittel verdeckt und dadurch Verdunkelung und eingeschränkten Ausblick verursacht; dies stellte das Gericht im Ortstermin fest. • Ein Anspruch auf Beseitigung besteht unabhängig davon, ob der Mangel nur unerheblich ist; Erfüllungsanspruch besteht auch bei geringen Beeinträchtigungen. • Ein Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten nach § 275 Abs.2 BGB scheidet aus: Die Beklagten haben nicht substantiiert dargelegt, dass die Abrisskosten die zumutbare Opfergrenze überschreiten; pauschale Behauptungen zum Kostenaufwand genügen nicht. • Zu berücksichtigen ist zudem, dass die Beklagten das Bauvorhaben trotz Widerspruchs der Mieter und bereits eingeleiteter Rechtsmaßnahmen weiterverfolgt und damit das Leistungshindernis zu vertreten haben; ein Duldungsanspruch der Beklagten wurde nicht dargetan. • Folglich ist der Erfüllungsanspruch der Kläger durchsetzbar und die Beklagten sind zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verpflichtet. • Prozessrechtlich sind die Kosten dem Beklagten zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung. Das Gericht verurteilte die Beklagten, die Mauer vor den Flurfenstern zurückzubauen und damit die Wohnungen in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Die Entscheidung stützt sich auf den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs.1 BGB, da durch den Anbau die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt ist (Verdunkelung, Verbau des Ausblicks). Ein Einwand nach § 275 Abs.2 BGB wurde zurückgewiesen, weil die Beklagten die Überschreitung der zumutbaren Opfergrenze nicht konkret dargelegt hatten und das Leistungshindernis zudem von ihnen zu vertreten ist, da sie die Bauarbeiten trotz Widerspruch fortsetzten. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte als Gesamtschuldner; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.