15 II 27/96

Unzulässige Verrechnung von Sonderumlage in WEG-Abrechnung und Unwirksamkeit der Verwalterentlastung • Eine Jahresabrechnung muss Einnahmen, Ausgaben und Kontenstände der Gemeinschaft deutlich ausweisen; Sonderumlagen sind in den Einzelabrechnungen nicht mit dem regulären Wohngeld zu verrechnen. • Zahlungen auf eine zweckgebundene Sonderumlage sind in den Einzelabrechnungen nur als geleistete Zahlungen, nicht dagegen als Verrechnungsposten mit den laufenden Wohngeldkosten darzustellen. • Eine dem Verwalter erteilte Entlastung ist nur dann unanfechtbar, wenn ein vertraglich begründeter Anspruch auf Entlastung besteht; ohne solche Grundlage besteht regelmäßig kein Anspruch des Verwalters auf Entlastung. • Verwaltungsfehler bei der Abrechnung (unzureichende Darstellung der Kontenstände, fehlerhafte Verrechnung von Sonderumlage und Wohngeld) machen die entsprechenden Beschlüsse insoweit unwirksam und rechtfertigen die Ungültigerklärung der Entlastung. Die Antragsteller sind Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, in der Balkonsanierungen durchgeführt wurden. Zur Finanzierung wurde eine Sonderumlage beschlossen; teilweise sollte auch aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. In der Eigentümerversammlung vom 2.4.1996 wurde die Jahresabrechnung 1994/95 gebilligt und dem Verwalter Entlastung erteilt. Die Antragsteller rügen, die Abrechnung weise insbesondere beim Komplex Balkonsanierung erhebliche Mängel auf und der Verwalter habe seine Pflichten verletzt; sie begrenzten den Anfechtungsumfang auf die Sanierungs-/Instandhaltungsfragen. Der Verwalter behauptet, die Maßnahmen und Abrechnung seien ordnungsgemäß erfolgt. Das Gericht hat die Einzelabrechnungen und die Darstellung der Kontenstände geprüft. • Rechtliche Anforderungen: Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung; sie muss alle Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres und die Entwicklung der Kontenstände transparent ausweisen (§ 28 WEG-rechtliche Grundsätze angewandt). • Getrennte Behandlung von Wohngeld und Sonderumlage: Beiträge zur zweckgebundenen Sonderumlage dürfen nicht mit den laufenden Wohngeldkosten in der Einzelabrechnung vermischt werden; Zahlungen auf die Sonderumlage gehören nicht zur Einzelabrechnung als Verrechnungsposten, sondern sind gesondert auszuweisen. • Fehlerhafte Verrechnung in vorliegender Abrechnung: Der Verwalter hat alle Zahlungen der Eigentümer pauschal mit den anteiligen Ausgaben verrechnet, wodurch bei den Antragstellern fälschlich ein Guthaben statt einer Nachforderung ausgewiesen wurde; dies verletzt die oben genannten Grundsätze. • Kontenstände unklar dargestellt: Die Darstellung als Soll-Positionen für noch einzuziehende Sonderumlagen und mangelnde Nachvollziehbarkeit der Kontenentwicklung sind unzureichend und machen die Abrechnung in diesem Punkt fehlerhaft. • Aufwand für Sanierung unbeanstandet: Die Summe der Sanierungskosten (512.111,53 DM) ist nicht in Frage gestellt; das Gericht geht davon aus, dass dieser Betrag tatsächlich ausgegeben wurde, sodass die Ausgabeposition Bestand hat. • Entlastung des Verwalters: Das WEG regelt die Entlastung nicht gesetzlich; ohne vertragliche Grundlage hat der Verwalter regelmäßig keinen Anspruch auf Entlastung. Eine Mehrheit kann nur dann wirksam einen Entlastungsanspruch begründen, wenn hierfür der ausdrückliche Wille und eine vertragliche oder ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt; dies war hier nicht der Fall. • Kostenentscheidung: Wegen der mangelhaften Abrechnung hat der Verwalter das Verfahren veranlasst; daher wurden ihm die Verfahrenskosten auferlegt (§ 47 WEG). Die Beschlussfassung zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1994/95 ist insoweit unwirksam, als in den Einzelabrechnungen eine undifferenzierte Verrechnung aller Einnahmen mit anteiligen Ausgaben (insbesondere Verrechnung von Wohngeld und Sonderumlage) vorgenommen wurde; die Abrechnung ist zudem um eine korrekte, nachvollziehbare Darstellung der Kontenstände zu ergänzen. Die dem Verwalter erteilte Entlastung wird für ungültig erklärt, weil kein vertraglich begründeter Anspruch auf Entlastung dargetan ist und die Abrechnung erhebliche Mängel aufweist, die eine wirksame Entlastung ausschließen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Verwalter; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Die Abrechnungen sind insoweit neu vorzulegen und die Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer entsprechend zu berichtigen, damit Wohngeld- und Sonderumlagenzahlungen getrennt und die Kontenstände ordnungsgemäß ausgewiesen sind.