800 C 2772/11

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 zu Tagesordnungspunkt 3.02 und vom 26.10.2011 zu Tagesordnungspunkt 3.03 werden für ungültig erklärt. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 zu Tagesordnungspunkt 3.04 wird für ungültig erklärt, soweit beschlossen worden ist, die anfallende Grundsteuer nach Wohneinheiten zu verteilen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben zu 2/3 die Klägerin und zu 1/3 die Beklagten zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die form- und fristgerecht erhobenen Anfechtungsklagen haben lediglich teilweise im Hinblick auf die Vergabe der Hausmeistertätigkeiten Erfolg. 1. Vergabe der Hausmeistertätigkeit - TOP 3.02 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 und TOP 3.03 aus der Eigentümerversammlung vom 26.10.2011 Auf die Anfechtungsklage der Klägerin sind die Beschlüsse zu TOP 3.02 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 und TOP 3.03 aus der Eigentümerversammlung vom 26.10.2011 für ungültig zu erklären, weil sie ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, dass die Hausmeistertätigkeiten vom Beklagten zu 1.) gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts von zuletzt 100,00 EUR durchgeführt und eine Anmeldung als geringfügige Beschäftigung erfolgen soll. Auf das Abstimmungsverbot aus § 25 Abs. 5 WEG wird die Anfechtung zwar nicht gestützt. Der Beschluss ist jedoch auch aus anderen Gründen für ungültig zu erklären. Das Gericht teilt zwar die Rechtsauffassung der Beklagten, wonach die Beauftragung eines Wohnungseigentümers anstelle einer Fachfirma nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Voraussetzung ist freilich, dass eine mangelfreie Ausführung der Arbeiten erwartet werden kann (BayObLG, Beschluss vom 28.08.1997, 2Z BR 75/97, Tz. 22 mit zahlreichen Nachweisen). Darauf kommt es im Streitfall aber ebenso wenig an wie auf eine etwaige Missachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Die Beschlüsse widersprechen schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie zu unbestimmt sind: Der Bestimmtheitsmangel kommt darin zum Ausdruck, dass das konkrete Leistungsprogramm des Beklagten zu 1.) nicht geregelt ist. Insbesondere bleibt offen, wie viele Leistungsstunden zu erbringen sind und welche konkreten Gartenarbeiten geleistet werden müssen. Auch ist der Vortrag der Beklagten unerheblich, dass sich der Leistungsumfang aus den Tätigkeiten in den Vorjahren ableiten lasse. Der Leistungsumfang lässt sich nicht durch eine Auslegung der angefochtenen Beschlüsse bestimmen. Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen geltend die §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärung aus sich heraus - objektiv und normativ - auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (BGH, NJW 1998, 3713, 3714 ). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Auch hilft den Beklagten nicht weiter, dass die Konkurrentenangebote bei Beschlussfassung vorgelegen haben. Es ist nicht ausdrücklich beschlossen worden, dass der Beklagte den angebotenen Leistungsumfang schuldet. 2. Änderung des Verteilerschlüssels - TOP 3.04 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 Die Anfechtungsklage gegen den Beschluss zu TOP 3.04 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 hat hingegen lediglich geringen Erfolg. Die beschlossene Änderung hält einer Willkürlichkeitskontrolle stand; lediglich die Position Grundsteuern kann nicht nach § 16 Abs. 3 WEG abweichend von der Lastentragungspflicht aus § 16 Abs. 2 WEG und der Teilungserklärung verteilt werden. Nach § 16 Abs. 2 WEG richtet sich der Verteilungsschlüssel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (BGH, NJW 2011, 2202, 2203 ). Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Position Grundsteuer Gebrauch gemacht. Die Grundsteuern unterfallen nicht § 16 Abs. 3 WEG, weil sie gesondert für jedes Wohnungseigentum erhoben werden (Niedenführ, WEG, 9. Auflage, § 16 Rn. 48; BeckOK/Hühgel, BGB, Stand 01.05.2012, § 16 WEG Rn. 5). Bei der Frage, ob die Neuregelung nach § 16 Abs. 3 WEG den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist (BGH, a.a.O. mit zahlreichen Nachweisen). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (BGH, a.a.O). Auf eine rechtsmissbräuchliche Majorisierung wird die Anfechtung nicht gestützt. Im Übrigen liegt keine willkürliche Änderung des Verteilungsschlüssels vor. Entscheidend ist hiernach, dass die Wohnungen der Klägerin und des Beklagten zu 1.) nach den Maßgaben der Teilungserklärung gleich groß sind. Danach ist es gerechtfertigt, nach Einheiten abzurechnen. Unerheblich ist, ob entgegen der Teilungserklärung weiterer Wohnraum im Kellergeschoss geschaffen worden ist. Insofern wäre die Klägerin allein auf Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu verweisen. Ein anderes Ergebnis ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Verteilungsschlüssei rückwirkend zum 01.01.2011 geändert wurde. Der Beschluss wurde am 05.05.2011 und damit innerhalb der Abrechnungsperiode gefasst. Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass rückwirkende Änderungen des Umlageschlüssels nicht ohne Weiteres den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig (BGH, a.a.O.). Darum geht es aber im Streitfall nicht. Es liegt vielmehr eine Änderung innerhalb der Abrechnungsperiode vor. Diese sind hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (BGH, a.aO.). Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Interesse begründen (BGH, NZM 2010,622,623 ). 3. Jahresabrechnung 2011 - TOP 3.01 aus der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 Unter Berücksichtigung dieser Erwägungen hat auch die Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung 2011 keinen Erfolg, soweit sie auf die Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels gestützt wird. Auch der weitere Anfechtungsgrund, dass überhöhte Hausmeisterkosten abgerechnet worden, rechtfertigt keine (teilweise) Ungültigerklärung des Beschlusses. Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG soll eine geordnete Zusammenstellung der im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darstellen; mithin sind auch alle Abflüsse nach außen auszuweisen (Riecke/Abramenko, WEG, 3. Auflage, § 28 Rn. 67). Damit entspricht es gerade ordnungsgemäßer Verwaltung, die angefallenen Hausmeisterkosten abzurechnen. Ob unberechtigt getätigte Ausgaben von den dafür Verantwortlichen zurückzufordern sind und notfalls ein gerichtliches Verfahren einzuleiten ist, hat gegebenenfalls die Gemeinschaft durch Beschluss zu entscheiden. 4. Wirtschaftplan 2·012 - TOP 3.07 aus der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 Ebenso wenig hat die Anfechtung des Wirtschaftsplans 2012 Erfolg. Der ausgewiesene Verteilungsschlüssel entspricht der rechtmäßigen Beschlussfassung vom 05.05.2011. Auch werden im Abrechnungsjahr Hausmeisterkosten anfallen, weswegen deren Berücksichtung keinen durchgreifenden Bedenken begegnet. Zulässig ist es dabei insbesondere, sich an den Vorjahreskosten zu orientieren, weil aus dem Wirtschaftsplan lediglich eine grobe Kostenstruktur als Kalkulationsgrundlage für die Hausgeldzahlungen abgeleitet werden soll. Die Kostenentscheidung beruht aus den §§ 91, 92 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird nach §§ 49a GKG auf 4.207,01 EUR festgesetzt und errechnet sich wie folgt: TOP 3.02: 500 EUR (geschätzte Gesamtkosten 1.000 EUR, davon %) TOP 3.04: 1.600 EUR (jährliche Mehrbelastung in Höhe von ca. 320 EUR x 5 Jahre) TOP 3.03: 829,57 EUR (1.659,14 EUR Jahresvergütung, davon %) TOP 3.01: 593,75 EUR (20% der Gesamtsumme, davon %) TOP 3.07: 683,69 EUR (20% der Gesamtsumme, davon %) Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Sie streiten über die Gültigkeit von Beschlüssen über die Vergabe von Hausmeistertätigkeiten an den Beklagten zu 1.) und die Änderung des Verteilerschlüssels. Mit Teilungserklärung vom 13.02.2002 teilte der Beklagte zu 1.) das Grundstück und begründete Sondereigentum an drei Wohnungen. Die Wohnung im Erdgeschoss, der 51/100 Miteigentumsanteile (MEA) zugeordnet sind, steht im Eigentum des Beklagte zu 1.), die Dachgeschosswohnung mit 23/100 MEA im Eigentum der Beklagte zu 2.). Die Wohnung im 1. Obergeschoss gehört der Klägerin, die sich dagegen wendet, dass am 05.05.2011 eine Änderung des Verteilerschlüssels beschlossen wurde. In der Teilungserklärung vom 13.02.2002 ist zur Lastentragung folgendes bestimmt: Die Kosten und Lasten der Gemeinschaft einschließlich Verwaltungskosten tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile mit Ausnahme folgender Kosten und Lasten: a) jeder Eigentümer trägt die auf ihn bzw. sein Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die besondere Messeinrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise festgestellt werden können. b) Soweit Verwalterkosten anfallen, werden diese auf die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verteilt. " Die Parteien beschlossen in der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3.04 mehrheitlich, dass ab dem Wirtschaftsplan 2011 die nachfolgenden Betriebskosten Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Abwasser/Oberfläche, Hausstrom, Schornsteinfeger, Hausmeister/GartenpflegelWinterdienst und die Kosten der Verwaltung statt nach Miteigentumsanteilen nach Wohneinheiten zu verteilen seien. Unter TOP 3.02 wurde ferner mehrheitlich beschlossen, dass der Beklagte zu 1.) die Hausmeistertätigkeiten in Form von Gartenpflege und Winterdienst weiterhin ausführe. Dem Verwalter wurde ferner zur Prüfung aufgegeben, ob das monatliche Entgelt in Höhe von 70 EUR sozialversicherungspflichtig sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 (BI. 9 f. d.A.) Bezug nehmend. Vor Beschlussfassung über die Vergabe der Hausmeistertätigkeiten hatte die Verwaltung 2 Vergleichsangebote eingeholt, die Winterdienst und Gartenpflege gegen Zahlung eines Jahresbeitrages in Höhe von 1.204,51 EUR (Firma …, BI. 11 - 13 d.A.) bzw. 1.303 EUR (Firma …, BI. 14- 17 d.A.) angeboten hatten. Ergänzend hierzu beschlossen die Miteigentümer mit den Stimmen der Beklagten in der Eigentümerversammlung vom 26.10.2011 unter TOP 3.03, dass der Beklagte zu 1.) den Winterdienst und die Gartenpflege für das Jahr 2012 weiterhin ausführen und hierfür eine monatliche Vergütung in Höhe 100 EUR mtl. rückwirkend zum 01.01.2011 erhalten werde. Daneben wurde beschlossen, diese Tätigkeiten als geringfügige Beschäftigung anzumelden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.10.2011 (BI. 39 - 41 d.A.) verwiesen. Darüber hinaus wurden in der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 mehrheitlich die Jahresabrechnung 2011 (TOP 3.01) und der Wirtschaftsplan 2012 (TOP 3.07 Ziffer 1.) beschlossen, in die jeweils Hausmeisterkosten in Höhe von 1.659,14 EUR eingestellt und nach dem Beschluss zu TOP 3.04 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 mit Ausnahme der Positionen Frischwasser und Kanal nach Wohneinheiten abgerechnet wurde. Insofern wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 (BI. 104 -107 d.A.), die Jahresabrechnung 2011 (BI. 109 f. d.A.) und den Wirtschaftsplan 2012 (BI. 114 f. d.A.) verwiesen. Die Klägerin meint, dass die Beauftragung des Beklagten zu 1.) mit der Durchführung der Hausmeistertätigkeiten ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, weil zum einen das Wirtschaftlichkeitsgebot missachtet worden sei. Die Angebote der Fremdunternehmer seien günstiger. Zum anderen sei der Beschluss zu unbestimmt, weil die konkret auszuführenden Tätigkeiten nicht benannt seien. Hinzu kämen versicherungsrechtliche Bedenken, weil nicht ersichtlich sei, dass der Beklagte zu 1.) für diese Tätigkeiten eine Haftpflichtversicherung unterhalte. Auch sei die Übernahme der Tätigkeiten im Verhinderungsfalle ungeklärt. Daneben sei auch die Änderung des Verteilungsschlüssels im Ausgangsbeschluss zu TOP 3.04 aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 unzulässig, weil es schon an der Beschlusskompetenz fehle. Darüber hinaus führe die Abkehr von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen hin zur Abrechnung nach Einheiten zu einer mutwilligen Kostenmehrbelastung der Klägerin, für die es keinen sachlichen Grund gebe. Schließlich beruhe die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen auf der Teilungserklärung des Beklagten zu 1.); Ohne nähere Erklärung hätten die Beklagten die neuen Verteilungsschlüssel mehrheitlich durchgesetzt. Daneben sei auch die angeordnete Rückwirkung nicht zulässig. Damit sei zugleich der Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2011 für ungültig zu erklären, weil ein falscher Verteilerschlüssel in Ansatz gebracht und die abgerechneten Hausmeisterkosten für die Tätigkeiten des Beklagten zu 1.) nicht zu erstatten seien. Demzufolge seien auch im Wirtschaftsplan 2012 ein falscher Verteilerschlüssel und überhöhte Hausmeisterkosten zugrunde gelegt worden. Die Klägerin beantragt, die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 05.05.2011 zu TOP 3.02 und 3.04, aus der Eigentümerversammlung vom 26.10.2011 zu TOP 3.03 und aus der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 zu TOP 3.01.und 3.07 für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, dass die Durchführung der Hausmeistertätigkeiten durch den Beklagten zu 1.) wegen Zahlung eines ortüblichen Entgelts nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeiten widerspräche, zumal die Auftragsvergabe an einen Miteigentümer schon dann zulässig sei, wenn - wie im Streitfall gegeben - die mangelfreie Leistungserbringung zu erwarten sei. Auch sei der Beschluss nicht zu unbestimmt, weil sämtliche Garten- und Winterdienstarbeiten zu erbringen seien. Der Umfang der Pflichten ergebe sich außerdem aus den Fremdangeboten, die bei Beschlussfassung vorgelegen hätten. Ferner sei die Veränderung des Verteilungsschlüssels gerechtfertigt, weil die Wohnung der Klägerin so groß sei wie die Wohnung im Erdgeschoss. Eine Benachteiligung könne sich daher allein für die Eigentümeriri der Dachgeschosswohnung ergeben, die freilich für die Abänderung gestimmt habe. Dem hält die Klägerin entgegen, dass die Wohnfläche des Beklagte zu 1.) vergrößert worden sei, weil er einen direkten Kellerzugang geschaffen und im Untergeschoss Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutze.