72 C 105/14

Leitsatz: 1. Wenn ein Wohnungseigentümer wegen massiver Störung des gemeinschaftlichen Hausfriedens rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt worden ist und danach das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird, trifft den erstehenden Eigentümer aus dem gemeinschaftlichen Treueverhältnis die Verpflichtung, den verurteilten Wohnungseigentümer nicht im Besitz der ersteigerten Wohnung zu belassen.(Rn.20) 2. Ermöglicht der neue Eigentümer dem früheren Eigentümer die Weiternutzung der ersteigerten Wohnung, verstößt er selbst gegen § 14 Nr. 2 WEG.(Rn.20) 1. Die Beklagten werden verurteilt, dafür Sorge zu tragen, dass ... und ... ..., derzeit wohnhaft ... Berlin, die Wohnungseigentumseinheit Nr. 6 und den sonstigen Bereich des Gebäudes und Grundstücks ... Berlin, nicht mehr betreten oder in sonstiger Weise nutzen. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Klageantrag in der Hauptsache bereits ausreichend bestimmt. Das Gericht schließt sich insoweit der Argumentation der Klägerin an. Ein (Klage-) Antrag ist dann hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret (gegenständlich) bezeichnet, den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis erkennbar abgrenzt, den Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung erkennen lässt, das Risiko des (ggfs. teilweisen) Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und er die Zwangsvollstreckung aus dem beantragten Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (vgl. nur BGH, Urt. v. 14. Dez. 1998 – II ZR 330/97, NJW 1999, 954). So muss etwa ein Unterlassungsantrag möglichst konkret gefasst sein, damit sowohl für die Rechtsverteidigung als auch für die Vollstreckung klar ist, worauf sich das Verbot erstreckt (vgl. BGH, Urt. v. 24. Nov. 1999 – I ZR 189/97, NJW 2000, 1792). Die zu unterlassende Verletzungshandlung muss dabei so genau wie möglich beschrieben werden (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2003 – I ZR 259/00, NJW 2003, 3406). Selbst die bloße Wiedergabe – unbestimmter – Tatbestandsmerkmale der verletzten Rechtsnorm genügt regelmäßig nicht (vgl. BGH, Urt. v. 4. Okt. 2007 – I ZR 143/04, GRUR 2008, 84). Dies ist vorliegend der Fall. Der – im Übrigen auch auslegungsfähige (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 1995 – I ZR 137/93, NJW 1995, 3187, 3188) – Antrag ist vollstreckungsfähig: die Beklagten sollen – in nicht vorschreibbarer Weise (vgl. BGH, Beschl. v. 4. Mai 1995 – V ZB 5/95, NJW 1995, 2036) – dafür Sorge tragen, dass die Eheleute ... weder das Sonder- noch Gemeinschaftseigentum betreten und benutzen. Dies entspricht dem Wortlaut des § 14 Nr. 2 WEG. Im Rahmen eines etwaigen Vollstreckungsverfahren nach § 888 ZPO kann sodann geprüft werden, ob die Beklagten alles Mögliche und Zumutbare unternommen haben, um das Verhalten der Eheleute ... zu verhindern (vgl. BGH a.a.O.). Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne des § 43 Nr. 1 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in welchem die Wohnanlage im belegen ist, zu entscheiden hat. Ein Rechtsschutzinteresse ist der Klägerin nicht abzusprechen; aus den nachfolgenden Gründen vermochte sie im Übrigen den Individualanspruch an sich zu ziehen. Die Klage ist begründet. Die Aktivlegitimation ist der Klägerin nicht abzusprechen. Zwar handelt es sich nach Auffassung des Gerichts bei dem geltend gemachten Anspruch um einen Individualanspruch, der jedem Miteigentümer persönlich zusteht (vgl. nur zum Unterlassungsanspruch: BGH, Urt. v. 15. Jan. 2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; BGH, Beschl. v. 30. März 2006 - V ZB 17/06, NZM 2006, 465; OLG Köln, Beschl. v. 3. Juli 2008 - 16 Wx 51/08, NJOZ 2008, 4567, 4568). Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft hat aber durch Beschluss vom 15. September 2014 zum Tagesordnungspunkt 8 den Anspruch nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG „an sich gezogen“. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist anerkannt, dass die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der Rechte an sich ziehen kann mit der Folge, dass der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft die eigentlich den einzelnen Eigentümern zustehende Rechtsposition selbst geltend machen kann (vgl. etwa BGH, Urt. v. 15. Jan. 2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; BGH, Urt. v. 12. April 2007 – VII ZR 236/05, NZM 2007, 403, 405). Der Beschluss ist nach seinem Wortlaut dahingehend auszulegen, dass auch der vorliegende Rechtsstreit hiervon umfasst werden sollte – es sollte (in jeder erdenklichen Weise) der weitere Verbleib der Eheleute ... in der Wohnung verhindert werden, was nicht nur deren Inanspruchnahme, sondern auch die der – die Wohnung stellenden – Beklagten einschließt. Der Klägerin steht auch der übergeleitete Anspruch zu. Die Zulassung der Nutzung der Einheit Nr. 6 – und zwangsläufig des zumindest zu betretenden Gemeinschaftseigentums – stellt einen Verstoß gegen §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 2 WEG dar. Die Passivlegitimation der Beklagten zu 2) und 3) folgt dabei aus deren Stellung als Gesellschafter der Beklagten zu 1) (vgl. OLG München, Beschl. v. 25. Mai 2005 – 34 Wx 24/05, ZWE 2006, 48). Aus dem gemeinschaftlichen Treueverhältnis folgt nach Auffassung des Gerichts die Verpflichtung des erstehenden Eigentümers (der Beklagten zu 1)), den verurteilten Wohnungseigentümer (die Eheleute ... ) nicht im Besitz der Wohnung (Einheit Nr. 6) zu belassen. Denn aufgrund des Zuschlagsbeschlusses haben die Eheleute ... Eigentum und das Recht am Besitz an der Einheit Nr. 6 verloren. Rechtskräftig festgestellt wurde in dem zugrunde liegenden Entziehungsverfahren, dass die Eheleute den gemeinschaftlichen Hausfrieden massiv gestört haben. Die Beklagten ermöglichen den Eheleuten ... die Weiternutzung der Einheit Nr. 6. Insofern verstoßen diese selbst gegen § 14 Nr. 2 WEG (vgl. hierzu auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2014, § 19 Rn. 11 zur Frage der folgenden Entziehungsklage). Aufgrund der Massivität, Vielzahl und Dauer der festgestellten Verstöße ist davon auszugehen, dass allein die bloße Anwesenheit der Eheleute ... in der Anlage den gemeinschaftlichen Hausfrieden nicht nur unerheblich beeinträchtigt. (Spätestens) Mit dem Zuschlag (und Eigentumserwerb) sind die Beklagten Mitglied der Gemeinschaft geworden – mit dem rechtskräftigen Entziehungsurteil ist die Pflicht entstanden, dafür Sorge zu tragen, dass die ehemaligen Eigentümer das Sonder- und Gemeinschaftseigentum auch nicht mehr gebrauchen. Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachgekommen. Nach Auffassung des Gerichts kommt es letztlich nicht einmal auf die Beantwortung der Frage an, ob die Eheleute ... die Einheit Nr. 6 bewohnen oder sich hier nur zeitweilig aufhalten. Allein letzterer Umstand lässt auf ein Überlassen der Einheit Nr. 6 durch die Beklagten schließen und ist geeignet, den Hausfrieden massiv zu beeinträchtigen. Mangels neuen, entscheidungserheblichen Vortrags war den Beklagten keine Erklärungsfrist auf den gegnerischen Schriftsatz vom 23. Februar 2015 zu gewähren. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 708 Nr. 11, 709 Satz 2 ZPO. Der Streitwert wird auf 10.000,- Euro festgesetzt. Die Streitwertfestsetzung beruht auf dem geschätzten klägerischen Interesse und der Bedeutung für die Beklagten; mangels weiterer Anhaltspunkte schätzt das Gericht den Streitwert auf den vorbezeichneten Betrag. Die Parteien sind die Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin; die Beklagte zu 1), deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) sind, ist Eigentümerin der Wohnungseigentumseinheit Nr. 6 der Anlage. Diese Einheit stand ursprünglich im Eigentum der Eheleute ... . In dem vor dem Amtsgericht Charlottenburg geführten Rechtsstreit 73 C 229/09 (Landgericht Berlin 85 S 4/11) wurden die Eheleute ... wegen Beleidigungen, Bedrohungen und einer Körperverletzung zum Nachteil der Eigentümerin ... sowie eines gewaltsamen Auftretens gegenüber einem von der Klägerin beauftragten Gartenbauunternehmen rechtskräftig zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt. Hiernach wurde das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Inhalt der beigezogenen Gerichtsakte 73 C 229/09 nebst der entsprechenden Urteile des Amts- und Landgerichts verwiesen. Mit Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25. September 2013 schieden die Eheleute ... aus der Eigentümergemeinschaft aus; die Beklagte zu 1) ersteigerte die Einheit. Die Eheleute ... leben weiterhin in der Einheit Nr. 6 und gebrauchen auch das Gemeinschaftseigentum der Anlage. In der Versammlung vom 15. September 2014 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 8 die gerichtliche Inanspruchnahme der Beklagten beschlossen (Blatt 10 der Gerichtsakte). Die Klägerin behauptet, dass die Eheleute ... weiterhin (aktuell) das Zusammenleben stören würden, so werde bis heute nicht der Zugang zur teilweise mit einem Gewächshaus bebauten Gemeinschaftsfläche gewährt; Herr ... habe darüber hinaus wiederholt Straftaten zum Nachteil eines Miteigentümers begangen. Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, dafür Sorge zu tragen, dass ... und ... ..., derzeit wohnhaft ... Berlin, die Wohnungseigentumseinheit Nr. 6 und den sonstigen Bereich des Gebäudes und Grundstücks ... Berlin, nicht mehr betreten oder in sonstiger Weise nutzen; hilfsweise, es zu unterlassen, die Wohnungseigentumseinheit Nr. 6 und den sonstigen Bereich des Gebäudes und Grundstücks ... Berlin an die Eheleute ... ... zu überlassen und den Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,- Euro und/oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten anzudrohen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26. Februar 2015 Bezug genommen. Die Akten des Amtsgerichts Charlottenburg 73 C 229/09 wurden beigezogen.