GL-449-3

In der Grundbuchsache betreffend den im Grundbuch H Blatt xxx eingetragenen Grundbesitz Beteiligte : pp. wird der von Notar Dr. Q C am 24.05.2023 gestellte Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts eingetragen in Abt. II lfd. Nr. 1 aufgrund Unrichtigkeit kostenpflichtig zurückgewiesen. Gründe : Die Löschung des Vorkaufsrechts eingetragen in Abt. II unter lfd. Nr. 1 kann hier aufgrund Unrichtigkeit unter Hinweis auf den erfolgten und eingetragenen Erbauseinandersetzungsvertrag vom 28.02.2002 UrkNR. XXX/XXX C des Notars Dr. Q C, C nach hiesiger Auffassung nicht erfolgen. Das in Abt. II unter lfd Nr. 1 eingetragene Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall ist gemäß § 1097 BGB auf den ersten Verkaufsfall des Eigentümers oder dessen Erben beschränkt. Hier wurde dieses Vorkaufsrecht bei Übertragung auf die mittlerweile verstorbene Mutter der Beteiligten zu 1) H B für Herrn I X M im Jahre 1989 eingetragen. Damit besteht dieses Vorkaufsrecht gemäß § 1097 Halbsatz 1 BGB auch für die sodann eingetragene Erbengemeinschaft als Eigentümer fort. Streitig ist nun, ob durch die sodann erfolgte Erbauseinandersetzung und infolge dessen erfolgte Eintragung der Miterbin B K F B als Alleineigentümerin dieses Vorkaufsrecht erloschen ist. Hierzu wurden durch die Beschwerdeführerin . zur Begründung die Entscheidungen des OLG Köln vom 06.03.2015, 2 Wx 387/14 sowie des OLG Düsseldorf vom 28.11.2012, 3 Wx 144/12 angeführt. Hinsichtlich der Auseinandersetzung einer solchen Gesamthandsgemeinschaften ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, dass die Veräußerung eines mit einem Vorkaufsrecht belasteten gemeinschaftlichen Grundstücks an einen Mitberechtigten nicht einen zum Vorkauf berechtigenden Verkaufsfall darstellt, weil der Mitberechtigte nicht als "Dritter" im Sinne des § 463 BGB angesehen werden kann. Soweit das Vorkaufsrecht, wie in diesem Fall, deshalb nicht ausgeübt ,werden kann, weil ein Miteigentümer das gemeinschaftliche Grundstück im Wege der Auseinandersetzung von den übrigen Miteigentümern erworben hat, soll dies nicht zum Erlöschen eines auf den ersten Verkaufsfall bestellten Vorkaufsrechtes führen. Denn der so begründete Ausschluss des Vorkaufsrechts sei allein im Interesse der Miteigentümer zu rechtfertigen und dürfe deshalb nicht dazu führen, dass das auf einen Verkaufsfall beschränkte Vorkaufsrecht zum Erlöschen kommt. Andernfalls käme es zu einer sachlich nicht zu rechtfertigenden Begünstigung der Miteigentümer zu Lasten des Vorkaufsberechtigteri. Vielmehr müsse als "Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts. gehört", auch ein solcher angesehen werden, der das Alleineigentum an dem belasteten Grundstück erst nach der Bestellung im Wege der Auseinandersetzung von einem Miteigentümer erworben hat. Eigentümer des Grundstücks im Zeitpunkt der Bestellung des Vorkaufsrechts ist daher im Sinne von § 1097 Halbsatz 1 BGB auch derjenige, der das Alleineigentum im Rahmen einer Erbauseinandersetzung.erwirbt. Die nunmehr aufgrund der Erbauseinandersetzung .eingetragene Allejneigentümerin kann deshalb nicht als Dritte im Sinne des § 463 BGB anzusehen werden, mit der Folge, dass. das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht nicht erloschen ist. Siehe insoweit auch Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 8. Oktober 1980 - BReg 2 Z 72/79 - , Rn. 30 - 33, juris, sowie auch grundsätzlich QLG Köln, Beschluss vom 6. März 2015-1-2 Wx 387/14-, Rn. 16, juris mit weiteren Nennungen. Die Beschwerdekammer des Oberlandesgerichts Köln ist zwar in dem dort entschiedenen Fall des Zuschlags in der Teilungsversteigerung und Zuschlag an einen Teilhaber zu dem Ergebnis gekommen, dass das Vorkaufsrecht bei dieser Fallgestaltung dennoch erloschen ist. Diese Entscheidung wurde aber durch den BGH mit Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 43/15 mit folgender Begründung aufgehoben: „Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Erwerber in der Teilungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Hoheitsakt originär erwirbt (§ 90 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Ein Erlöschen des Vorkaufsrechts folgt hieraus nicht. Denn ein Erwerb in der Teilungsversteigerung steht einem freihändigen Kauf gleich (zu §§ 504, 512 BGB a.F.: Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 136; Urteil vom 28. April 1967 - V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 4; vgl. Hintzen in Dassler/Schfifhauer/Hintzen/Engels/Rellermeye.rZ,VG, 14. Aufl.,§ 180 Rn. 139; MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl.,§ 471 Rn. 4; Schöner/Stöbe,r Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB (2013), §471 Rn. 6). Die Beteiligte zu 1 ist somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln, als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger Kauf durch die Beteiligte zu 1 hätte den Vorkaufsfall aber nur dann ausgelöst, wenn sie als Dritte im Sinne des § 463 BGB zu behandeln wäre. Ist die Beteiligte zu 1 hingegen nicht Dritte, ist der Kauf nicht als Vorkaufsfall zu bewerten mit der Folge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht nicht erlischt. Der Begriff des Dritten ist aus den materiell-rechtlichen Umständen zu ermitteln (vgl. Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141). Das ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts, sondern dem Prozessgericht vorbehalten." Auch die weiterhin angeführte Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 05.12.2018, 3 WX 139/18 führt zu keinem anderen Ergebnis. In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob das für den ersten Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufrecht erlischt, soweit eine Übertragung im Wege der vorweggenommen Erbfolge an einen gesetzlichen Erben erfolgt. Ein solcher Fall liegt nach hiesiger Auffassung aber nur dann vor, wenn der eingetragene Eigentümer das Grundstück auf einen bisher nicht eingetragenen Miteigentümer im Wege der vorweggenommen Erbfolge überträgt. Ein solcher Fall ist hier aber nicht gegeben, da hier die eingetragene· Erbengemeinschaft im Wege der Erbauseinandersetzung das Grundstück auf einen der bereits eingetragenen Miterben in Alleineigentum übertragen hat. Damit verbleibt es bei der hiesigen Auffassung, dass das Vorkaufsrecht hier nicht durch den Erbauseinandersetzungsvertrag vom 28.02.2002 erloschen ist, da es sich hierbei nicht um eine Übertragung auf einen Dritten handelt. Der Auseinandersetzungserwerb stellt eben keine Sonderrechtsnachfolge im Eigentum im Sinne des § 1097 BGB dar, denn der erwerbende Miteigentümer ist nicht Dritter im Sinne der §§ 1098, 463 BGB, siehe insoweit auch Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 1432a, beck-online mit weiteren Nennungen. Bonn, 05.02.2024 Amtsgericht