Zurück BGH 13. Oktober 2017 V ZR 11/17 BGB §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 311b Abs. 1 Abbruch von Vertragsverhandlungen vor Beurkundung und Treuepflichtverletzung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotI Deutsches Notarinstitut letzte Aktualisierung: 8.12.2017 BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17 BGB §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 311b Abs. 1 Abbruch von Vertragsverhandlungen vor Beurkundung und Treuepflichtverletzung a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus. b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, dass der Beklagten eine zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen führende schwerwiegende Treuepflichtverletzung nur angelastet werden könnte, wenn sie entweder eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zum ursprünglichen Preis vorgespiegelt habe oder, was dem gleichzustellen sei, die Verkaufsbereitschaft ursprünglich zwar gehabt habe, aber dann innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren. Den Nachweis einer solchen Treuepflichtverletzung habe der Kläger nicht geführt. Die Behauptung der Beklagten, sie habe die Preise erhöht, weil die D. GmbH Mitte Oktober 2013 festgestellt habe, dass diese nicht marktgerecht gewesen seien, und den Kläger unmittelbar darauf informiert, sei nicht widerlegt worden. Eine Treuepflichtverletzung lasse sich auch nicht auf die Behauptung des Klägers stützen, die Beklagte habe sich vorbehalten, fest zugesagte Preise jederzeit nach oben zu korrigieren, ohne den Kläger hierauf hinzuweisen. Ein solches Geschäftsgebaren der Beklagten lasse sich den Aussagen des Zeugen H. nicht entnehmen. Letztlich komme es darauf nicht an, weil der Verkäufer seine einmal geäußerten Preisvorstellungen bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages grundsätzlich noch ändern könne. Die Überlegungen des Klägers, die Beklagte habe mit dem Angebot an ihn nur den Markt testen wollen, seien spekulativ. Die Abstandnahme von dem Vertragsschluss vor der Beurkundung sei auch nicht deshalb als schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzusehen, weil die Beklagte aufgrund der ihr über den Zeugen H. zuzurechnenden Kenntnis gewusst habe, dass der Kläger bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen gehabt habe. Der Kaufinteressent handele vor Vertragsschluss auf eigenes Risiko. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 1. a) Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteile vom 6. Februar 1969 - II ZR 86/67, WM 1969, 595 , 597, vom 12. Juni 1975 - X ZR 25/73, WM 1975, 923, 924 und vom 7. Februar 1980 - III ZR 23/78, BGHZ 76, 343 , 349). b) Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber inner- lich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (vgl. Senat, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884 , 1885; Urteil vom 9. November 2012 - V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8 mwN). Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311b BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (Senat, Urteil vom 29. März 1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1884 , 1885; Urteil vom 9. November 2012 - V ZR 182/11, NJW 2013, 928 Rn. 8). 2. Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus und gelangt ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis, der Kläger habe den Beweis, dass die Beklagte ihm eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft zu dem ursprünglich genannten Preis vorgespiegelt habe oder dass sie von einer ursprünglich vorhandenen Verkaufsbereitschaft innerlich abgerückt sei, ohne dies - rechtzeitig - zu offenbaren, nicht geführt. Die von der Revision hiergegen erhobenen Rügen verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. a) Die Beweiswürdigung des Tatrichters kann von dem Revisionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht sich dem Gebot des § 286 ZPO entsprechend mit dem Streitstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 9. Juli 1999 - V ZR 12/98, NJW 1999, 3481, 3482; Urteil vom 5. November 2010 - V ZR 228/09, NJW 2011, 1217 Rn. 25). b) Hiernach ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen H. den dem Kläger obliegenden Beweis, dass die Beklagte von vorneherein nicht bereit war, die Wohnung zu dem mitgeteilten Preis zu verkaufen und mit dem Angebot nur den Markt testen wollte, als nicht geführt ansieht. c) Auf die von dem Kläger auf eine Verletzung von § 286 ZPO gestützte Rüge, wonach das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht hätte davon ausgehen müssen, dass nach den unternehmensinternen Gepflogenheiten der Beklagten der Abschluss des Kaufvertrages unter dem Vorbehalt einer jederzeit noch möglichen Überprüfung des Kaufpreises gestanden habe, kommt es nicht an. Entgegen der Auffassung des Klägers stellt es nämlich keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn dieser - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. aa) Auch wenn dem Verhandlungspartner bewusst ist, dass nach seiner Erklärung, den Vertrag zu bestimmten Bedingungen abschließen zu wollen, Umstände eintreten können, die ihn von dem Vertragsschluss abhalten können, kann er abschlussbereit sein. Entscheidend ist, ob die Erklärung im Zeitpunkt ihrer Abgabe der Wahrheit entspricht, der (potentielle) Verkäufer also zu diesem Zeitpunkt zur Veräußerung der Immobilie zu den mitgeteilten Bedingungen bereit ist. Es steht ihm aber frei, von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er dem potentiellen Vertragspartner allerdings umgehend mitteilen. Eine darüber hinausgehende Pflicht, den Interessenten darauf hinzuweisen, dass er sich vorbehält, von seiner Verkaufsabsicht abzurücken, trifft den Verkäufer demgegenüber nicht. Vielmehr muss dem Kaufinteressenten klar sein, dass der Verkaufswillige bis zur Beurkundung des Kaufvertrages nicht gebunden ist und es diesem daher freisteht, seine Verkaufsbereitschaft aufzugeben oder zu modifizieren. bb) Hiernach war die Beklagte nicht gehindert, Mitte Oktober 2013 den Kaufpreis für die Wohnung zu erhöhen. Ihrer daraus folgenden Offenbarungspflicht gegenüber dem Kläger ist die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nachgekommen, indem sie ihn hierüber zeitnah unterrichtet hat. 3. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht schließlich davon aus, dass sich der Abbruch der Verhandlungen durch die Beklagte am 22. Oktober 2013 auch nicht deshalb als besonders schwerwiegender Treuepflichtverstoß darstellt, weil sie wusste, dass der Kläger bereits einen Darlehensvertrag abgeschossen hatte. a) Der (potentielle) Verkäufer haftet nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlosssen hat. Hierin kann schon deshalb keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen den Verkäufer mittelbar zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu bewegen, obwohl ein formgültiger Vertrag i.S.d. § 311b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Dies liefe dem Zweck der Formvorschrift zuwider. b) Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet, denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages schließen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO . Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 13.10.2017 Aktenzeichen: V ZR 11/17 Rechtsgebiete: Unternehmenskauf Allgemeines Schuldrecht Beurkundungserfordernis Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FamFG etc.) Erschienen in: MittBayNot 2018, 232-235 ZNotP 2018, 18-20 DNotZ 2018, 279-282 NotBZ 2018, 142-143 ZWE 2018, 144 Normen in Titel: BGB §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 311b Abs. 1

Zitationsnetzwerk