III ZR 225/10

Zurück BGH 08. Dezember 2011 III ZR 225/10 BNotO § 19 Abs. 1; BeurkG § 17 Abs. 2 Satz 2, § 13a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2; BGB § 433 Belehrungspflicht bei Beurkundung einer Annahme ohne Vorlage des Angebots Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BNotO § 19 Abs. 1 ; BeurkG § 17 Abs. 2 Satz 2, § 13a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2; BGB § 433 (Belehrungspflicht bei Beurkundung einer Annahme ohne Vorlage des Angebots) Zur Belehrungspflicht des Notars, der die Annahmeerklärung zu einem Grundstückskaufvertrag beurkundet, ohne dass ihm die von einem anderen Notar beurkundete Angebotserklärung vorliegt. BGH, Urteil vom 8.12.2011, III ZR 225/10; mitgeteilt von Wolfgang Wellner, Richter am BGH Die klagende Bauträgergesellschaft nimmt den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzung bei der Beurkundung einer Vertragsannahmeerklärung auf Schadensersatz in Anspruch. Die Klägerin hatte ein durch den Notar S beurkundetes Angebot der W B A K GmbH & Co. KG vom 24.9.2005 erhalten, mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5.110 m² zum Preis von 520.000 € zu kaufen. Das Angebot enthielt in Teil A unter anderem folgende Bestimmungen: „1. … Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden bis einschließlich 15.12.2005 und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss. Die Annahme hat zu notarieller Urkunde zu erfolgen und ist rechtzeitig, wenn sie bis zum Ablauf der Frist zur Urkunde eines deutschen Notars erklärt wurde. Des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf es nicht. Er ist jedoch von der Annahme unverzüglich zu unterrichten. 2. Zwangsvollstreckungsunterwerfung Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. …“ In der Folgezeit schloss die Klägerin mit neun Bewerbern Bauträgerverträge über die Errichtung von Eigenheimen auf den betroffenen Grundstücken. Am 15.12.2005 suchte der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten wegen der Beurkundung der Annahme des Kaufvertragsangebots auf. Vor der Beurkundung wurde dem Beklagten von der Klägerin ein Entwurf der Annahmeerklärung aus dem Notariat des Notars S übergeben; ob auch die Angebotserklärung vorlag, ist zwischen den Parteien streitig. Der Beklagte legte seiner Beurkundung den Entwurf zugrunde. In der Vorbemerkung der Urkunde wird auf das notariell beurkundete Kaufvertragsangebot Bezug genommen. Der Geschäftsführer der Klägerin erklärte sodann im Abschnitt „Annahme“: „1. Das der R B GmbH (Klägerin) in der vorgenannten Urkunde gemachte, ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot, von dem ihr eine Ausfertigung zugegangen ist, nehme ich hierdurch in vollem Umfange an. 2. Zu diesem Zwecke gebe ich alle einseitigen, in dem Kaufvertragsangebot enthaltenen Erklärungen ab. 3. Ferner trete ich vorsorglich bereits jetzt sämtlichen grundbuchlichen Erklärungen bei. Sämtliche in der Angebotsurkunde enthaltenen Vollmachten werden bestätigt bzw. wiederholt.“ Die Urkunde enthielt nicht die im Angebot vorgesehene Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung der Klägerin. Nachdem der Notar S zunächst mit dem Vollzug des Kaufvertrags begonnen hatte, stellte er sich im Juli 2006 auf den Standpunkt, der Kaufvertrag sei wegen des Fehlens der Unterwerfungserklärung der Klägerin nicht wirksam zustande gekommen. Die Verkäuferin, die zunächst eine einstweilige Verfügung gegen die Klägerin erwirkt hatte, mit der ihr eine Fortführung der Bauarbeiten untersagt wurde, kam schließlich mit der Klägerin in einer am 14.9.2006 beurkundeten „Vertragsänderung und ergänzung sowie Auflassung“ überein, den Kaufvertrag im Hinblick auf die Wirksamkeitsbedenken unter Anhebung des Kaufpreises auf 560.000 € zu bestätigen. Die Klägerin, die – nach einer teilweisen Klagerücknahme – wegen der ihr entstandenen Mehrkosten von 63.085,40 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren Schadensersatz begehrt, wirft dem Beklagten vor, er habe, obwohl ihm eine Kopie der Angebotsurkunde übermittelt worden sei, das Erfordernis einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung verkannt. Wenn dem Beklagten, wie von ihm behauptet, das Angebot nicht vorgelegen haben sollte, so habe dieser es jedenfalls versäumt, ihr – der Klägerin – Hinweise auf mögliche Risiken und Gefahren zu geben, die sich daraus ergeben könnten, dass ihm das Angebot nicht vorliege. Auch habe er nicht verlangt, dass ihm die Klägerin das Angebot zur Kenntnisnahme vorlege. Das LG hat die Klage nach persönlicher Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin und des Beklagten und Vernehmung der Zeugen Z und D abgewiesen, das OLG hat ihr stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Aus den Gründen: Die Revision ist begründet. I. Das Berufungsgericht legt seiner Beurteilung die Feststellung des LG zugrunde, die darlegungs und beweisbelastete Klägerin habe nicht bewiesen, dass dem Beklagten die Angebotserklärung bei der Beurkundung vorgelegen und er sich nicht zureichend darum bemüht habe, in die Angebotserklärung Einsicht nehmen zu können. Es wirft ihm aber vor, dass er den Geschäftsführer der Klägerin nicht umfassend über die Risiken einer geforderten Beurkundung der Annahmeerklärung ohne Kenntnis der hierin in Bezug genommenen Angebotserklärung aufgeklärt und insbesondere nicht darüber belehrt habe, ein wirksamer Vertragsschluss sei nur zu erwarten, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche und sämtlichen hierin aufgestellten Anforderungen genüge. Unter Zugrundelegung seines eigenen Vortrags zum Inhalt seiner Belehrungen habe der Beklagte ersichtlich selbst im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG „Zweifel an der Wirksamkeit des Geschäfts“ gehabt und wäre demzufolge verpflichtet gewesen, seine Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen des Geschäftsführers in der Niederschrift zu vermerken, was er unterlassen habe. Daraus folge, dass der Beklagte den Nachweis einer ordnungsgemäßen Belehrung zu führen habe, was ihm mit der Aussage des Zeugen D nicht gelungen sei. Unabhängig von diesen Überlegungen sieht es das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen D als bewiesen an, dass der Beklagte den Geschäftsführer der Klägerin nur unzureichend belehrt hat, weil er zwar sinngemäß auf „Gefahren und Risiken“ hingewiesen habe, ohne diese jedoch konkret zu erläutern und insbesondere auf die Gefahr eines Scheiterns des beabsichtigten Vertragsschlusses wegen einer Divergenz von Angebots und Annahmeerklärung hinzuweisen. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass die Klägerin für ihren Vorwurf, der Beklagte habe bei der Beurkundung der Annahmeerklärung die Angebotserklärung nicht zur Kenntnis genommen und sich nicht darum bemüht, diese zu erhalten, beweispflichtig ist und diesen Beweis nicht geführt hat. 2. Den Beklagten traf jedoch in der vorliegenden Fallgestaltung keine Pflicht, den Geschäftsführer der Klägerin darüber zu belehren, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche. a) Nach der Rechtsprechung des BGH erschöpft sich die Pflicht zur Rechtsbelehrung bei der Beurkundung der Annahme eines vorgegebenen Vertragsangebots in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung. Der Inhalt des Vertragsangebots, dem die Annahme gilt, gehört nicht zur rechtlichen Tragweite des in einem solchen Fall beurkundeten Geschäfts. Der Umfang der geschuldeten Belehrung gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG ist auf die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und damit abstrakt auf die Gefahren beschränkt, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind (vgl. BGH, Urteile vom 25.2.1994, V ZR 63/93, BGHZ 125, 218 , 224; vom 24.6.1993, IX ZR 216/92, NJW 1993, 2747 , 2750; ebenso Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 14 Rdnr. 157; Frenz in Eylmann/ Vaasen, BNotO BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rdnr. 37; Staudinger/Hertel, Bearb. 2004, § 128 Rdnr. 33; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rdnr. 988; Haug/Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 3. Aufl., Rdnr. 512). Diese Auffassung wird zwar von einigen Stimmen in der Literatur nicht für richtig gehalten, die im Interesse des die Angebotserklärung Annehmenden eine Belehrung des die Annahme beurkundenden Notars über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags verlangen. Soweit jedoch – wie hier – die Angebotserklärung nicht vorliegt, fordern auch diese Autoren nur eine Belehrung über die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und abstrakt über die Gefahren, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind (vgl. Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rdnr. 58; Armbrüster in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG/DONot, 5. Aufl., § 17 Rdnr. 164). b) Zu diesen Belehrungspflichten kann es nach der jeweiligen Sachlage des Falls gehören, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn Angebot und Annahme inhaltlich übereinstimmen und etwaige einseitige Erklärungen des Annehmenden, von denen der Vertragsschluss nach dem Angebot abhängig sein soll, abgegeben werden. Eine solche Belehrung ist jedoch nicht erforderlich, wenn es ausgeschlossen erscheint, dass die Erklärungen des Annehmenden hinter den Anforderungen der Angebotsurkunde zurückbleiben. Denn die Belehrung hat, auch soweit es um die abstrakten Risiken eines jeden Kaufvertrags geht, fallbezogen zu erfolgen; es ist nicht formelhaft oder „ins Blaue hinein“ über alle nur denkbaren, fern liegenden Risiken zu belehren (BGH, Senatsurteil vom 2.6.2005, III ZR 306/04, NJW 2005, 3495 = MittBayNot 2005, 514 ; Urteil vom 27.10.1994, IX ZR 12/94, NJW 1995, 330 , 331; Sandkühler, a. a. O., § 14 Rdnr. 140; Armbrüster, a. a. O., § 17 Rdnr. 30). c) Gemessen hieran war eine Belehrung darüber, dass der Vertragsschluss scheitern könnte, weil sich Angebot und Annahme nicht vollständig decken, nicht erforderlich. Denn der vom Beklagten der Beurkundung zugrunde gelegte Entwurf des Notars S sah vor, dass die Klägerin – wie geschehen – das ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot in vollem Umfang annahm. Unter solchen Umständen hätte es nur dann zu einem unwirksamen Vertrag kommen können, wenn die Angebotserklärung mit entsprechenden Mängeln behaftet gewesen wäre, über die der Beklagte jedoch – wie zu a) ausgeführt – nicht belehren musste. Es fehlt damit aus der Sicht des die Annahmeerklärung beurkundenden Beklagten jeder Anhaltspunkt, der Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit der Annahmeerklärung begründen konnte. d) Richtig ist allerdings, dass sich aus der Angebotserklärung weitere Maßgaben oder Bedingungen ergeben konnten, die zwar nicht unmittelbar den Inhalt des zu schließenden Kaufvertrags betrafen, aber zusätzlich vom Anbietenden ausbedungen waren, wie hier die in der Annahmeurkunde und damit innerhalb der Frist für die Annahme abzugebende Unterwerfungserklärung der Käuferin. Der Beklagte hat insoweit in erster Instanz geltend gemacht, er habe den Geschäftsführer der Klägerin über „mögliche Unsicherheiten“ belehrt und darauf hingewiesen, „dass es potenziell gefährlich sei, wenn er die Annahme beurkunde, ohne das Angebot – wenn auch nur in kopierter textlicher Form – gesehen zu haben, weil er zum Beispiel nicht für einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen, sonstige Umstände und Tatsachen der Abwicklung hinsichtlich der Urkunde Gewähr übernehmen könne“; in seiner Anhörung vor dem LG hat er ausgesagt, er habe darauf hingewiesen, „dass in dem Angebot gewisse Fristen, Bedingungen stehen könnten, die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten“. Eine solche Belehrung genügt den Anforderungen des § 17 Abs. 1 BeurkG . Sie trifft mit dem Hinweis auf mögliche Bedingungen die dem Beklagten mangels Vorliegens der Angebotsurkunde nicht erkennbare Gefahrenlage, die sich hier verwirklicht hat. Auch wenn die Belehrung nicht unmittelbar dahin geht, dass aufgrund der angeführten Umstände der Vertrag unwirksam sein könnte, macht sie mit dem Hinweis auf mögliche Unsicherheiten und die Notwendigkeit, etwa enthaltene Bedingungen zu berücksichtigen, für den nach eigener Einschätzung in Grundstücksgeschäften ausreichend (beurkundungs)erfahrenen Geschäftsführer eines Bauträgerunternehmens hinreichend eine Risikolage deutlich, die im Hinblick auf die auf den letzten Tag der Annahmefrist terminierte Beurkundung das Scheitern des Vertragsschlusses bedeuten konnte. Die Hervorhebung denkbarer Bedingungen, wie die von der Klägerin in der Revisionsverhandlung als üblich bezeichnete Unterwerfungserklärung des Käufers, war bei dieser Sachlage ebenfalls nicht erforderlich. Dabei kommt in der konkreten Situation hinzu, dass die Klägerin dem Beklagten einen Entwurf für die Annahmeerklärung aus dem „Büro“ des Notars S vorlegte, der keinen Anlass bot, gezielt auf die mögliche Bedingung einer Unterwerfungserklärung hinzuweisen. Über die vorbezeichnete Risikolage hatte der Beklagte zwar nach § 17 Abs. 1 BeurkG zu belehren, sie begründete jedoch, zumal der Geschäftsführer der Klägerin auch alle einseitigen, in der Angebotsurkunde enthaltenen Erklärungen abgab, keine Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit des Geschäfts, die einen Vermerk über die Belehrung und die vom Geschäftsführer der Klägerin dazu abgegebenen Erklärungen in der Urkunde verlangt hätten. e) Mangels Verletzung einer Dokumentationspflicht des Beklagten nach § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG hat die Klägerin nachzuweisen, dass der Beklagte seine Belehrungspflicht verletzt hat. Soweit das Berufungsgericht den Beweis hierfür durch die Bekundungen des Zeugen D als geführt ansieht, denen nicht zu entnehmen sei, dass der Beklagte ausdrücklich auf die Gefahr eines Scheiterns des beabsichtigten Vertragsschlusses wegen einer Divergenz von Angebots und Annahmeerklärung hingewiesen habe, kommt es hierauf mangels einer entsprechenden Belehrungspflicht nicht an. (…) Anmerkung: 1. Der Notar, der auf Ansuchen des „nach eigenen Angaben geschäftserfahrenen“ Geschäftsführers eines Bauträgerunternehmens am letzten Tag der Angebotsfrist den vom „Angebotsnotar“ gefertigten und vom Bauträger zur Verfügung gestellten Entwurf der Vertragsannahme beurkundet, ohne dass ihm die Angebotsurkunde vorgelegt wird, haftet nicht, wenn infolge der Unvollständigkeit der Annahmeurkunde der Vertrag nicht wirksam zustande gekommen sein sollte. Der Fall scheint so klar, dass sich die Frage aufdrängt, weshalb der Bauträger nicht gleich den Angebotsnotar verklagt hatte. Auf seine subsidiäre Haftung könnte sich dieser nicht berufen, da die Haftung eines anderen Notars grundsätzlich keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO darstellt.1 a) Der BGH entscheidet in diesem Fall zugunsten des beklagten Notars, indem er feststellt, dass dieser in der vorliegenden Fallgestaltung eben nicht darüber zu belehren hatte, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche – so hatte es noch das Berufungsgericht verlangt. Überraschend klar äußert er sich in den Entscheidungsgründen (Rdnr. 14) zu seiner bisherigen Rechtsprechung über den Umfang der Belehrungspflicht bei der Beurkundung einer Annahme. Diese „erschöpfe“ sich in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung, d. h. die abstrakten Gefahren, die mit jedem Kaufvertragsschluss verbunden seien. Der Inhalt des Vertragsangebotes hingegen gehöre nicht zur rechtlichen Tragweite des beurkundeten Rechtsgeschäfts der Annahme. Die Vertreter anderer Ansicht, die nicht einmal umfassend zitiert werden, kämen nach Ansicht des BGH selbst im vorliegenden Fall, in dem die Angebotsurkunde nicht vorliegt, zu keinem anderen Ergebnis. Deshalb setzt sich der Senat mit deren Argumenten gar nicht erst auseinander. Dabei hätte er dazu Stellung nehmen können, dass diese Vertreter die BGHRechtsprechung gar nicht so eindeutig sehen, wie sie der BGH hier darstellt.2 b) Die Argumentation der Vorinstanz zur Anwendung des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG , aus dem das OLG die Notarhaftung hergeleitet hatte, verwirft der BGH. Die Begründung ist nicht ganz einfach nachzuvollziehen, aber möglicherweise in anderen Fallkonstellationen von eminent wichtiger Bedeutung: Weil der Notar im konkreten Fall nach § 17 Abs. 1 BeurkG nicht über die denkbare Unwirksamkeit infolge inkongruenter Willenserklärungen belehren musste, fehlte es damit an jeglichem Anhaltspunkt, der Zweifel an der Wirksamkeit der Annahmeerklärung begründen könnte. Folglich musste der Notar auch nicht über Zweifel an der Wirksamkeit – mit Nachweispflicht in der Urkunde – gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG belehren (Rdnr. 16). Zuvor (Rdnr. 15) sagt der BGH aber ausdrücklich, dass es nach Sachlage des Falles zu den Belehrungspflichten gehören kann, auf die Gefahr einer Inkongruenz der Vertragserklärungen mit der Folge des Scheiterns des Vertragsschlusses hinzuweisen. In der Folge wäre also – bei anderer Sachlage – der Weg zur Anwendung des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG mit der damit verbundenen Beweislast für den Notar doch offen. c) Deshalb sollten sich auch künftig Notare, denen bei der Beurkundung einer Annahme keine Ausfertigung der Angebotsurkunde vorgelegt wird, nicht in trügerischer Sicherheit wiegen. Was der BGH in dieser Entscheidung ebenso klar betont, sind – wie schon ausgeführt – die Umstände des Einzelfalles. Der BGH weist darauf hin, dass die Belehrung nicht ins Blaue hinein über alle nur denkbaren, fernliegenden Risiken zu erfolgen habe, sondern dass die notarielle Belehrungspflicht eine fallbezogene sei. Was der BGH eben nicht statuiert, ist eine aus dem entschiedenen Fall ableitbare allgemeine Regel, z. B. derart, dass sich die Pflicht des Notars zur Sachverhaltserforschung bezogen auf die Vollständigkeit des mitgebrachten Entwurfs einer Annahmeurkunde darin erschöpft, sie auf Schlüssigkeit zu überprüfen, wenn ihm die Angebotsurkunde nicht vorliegt. Vielmehr kann auch die Sachverhaltserforschungspflicht in ihrem Umfang fallbezogen sein, wie § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG nahelegt, der unerfahrene und ungewandte Beteiligte besonders berücksichtigt sehen will. d) Hier stelle man sich die Fallabwandlung vor, in welcher statt des erfahrenen Bauträgers ein Verbraucher den Notar um die Beurkundung ersucht und sein Makler bzw. Finanzberater den vom Zentralnotar gefertigten Entwurf der Annahmeerklärung gleich mitbringt. Später – nach Zahlung des Kaufpreises – entdeckt der inzwischen bestellte Insolvenzverwalter des Verkäufers die Unwirksamkeit der Annahmeerklärung des Verbrauchers für sich.3 aa) Das Gericht könnte argumentieren, dass der Notar keinen Einfluss auf die hier möglicherweise ungute Gestaltung des Beurkundungsverfahrens gehabt hätte. Durch die Beurkundung der Annahme habe er weder gegen § 17 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2a BeurkG verstoßen, noch habe er die Vorgaben des § 14 Abs. 3 BNotO in Verbindung mit den Kammerrichtlinien missachtet, wonach das Angebot vom Verbraucher als dem belehrungsbedürftigeren Teil hätte ausgehen sollen (Ziffer II. 1. d) der RLEmpfehlungen der BNotK). Folglich habe er keine gesteigerten Belehrungspflichten geschuldet. Insbesondere könne die Wahl der Gestaltung des Beurkundungsverfahrens durch den „Zentralnotar“ nicht dazu führen, dass der die Annahme beurkundende Notar entgegen der Rechtsprechung des BGH doch über die Angebotsurkunde zu belehren habe. Wenn der Verbraucher also in der Annahmeurkunde erkläre, das Angebot in allen Teilen zu kennen und es in vollem Umfang annehmen zu wollen, lasse sich ebenso wie im entschie 3 In Bauträgerverträgen dürfte die vorliegende Fallgestaltung wegen der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Praxis freilich nicht mehr vorkommen. denen Fall folgern, dass der Notar keinen Anhaltspunkt für irgendwelche Zweifel an der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts infolge der fehlenden Zwangsvollstreckungsunterwerfung haben müsse. Das Ergebnis wäre also gleich. bb) Ebenso gut könnte aber argumentiert werden, dass der nicht geschäftserfahrene Verbraucher die Tragweite seiner Erklärung, das Angebot in allen Teilen zu kennen, nicht überblicke, insbesondere er die Bedeutung einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung als Bedingung der Annahme leicht verkennen könne, während es für den Notar alles andere als fernliegend sei, dass in die Annahmeerklärung des Käufers üblicherweise eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufzunehmen sei.4 Wenn er über die mögliche Unwirksamkeit infolge inkongruenter Vertragserklärungen zu belehren habe, musste er auch Zweifel an der Wirksamkeit gehabt haben und diese in der Niederschrift vermerken. Da er dies nicht getan habe, trage er die Beweislast für die tatsächlich erfolgte Belehrung. Gelinge ihm das nicht, müsse er wegen Verletzung seiner Amtspflichten haften. cc) Es ist gewiss spekulativ, wie der BGH diesen Fall entscheiden würde. Die Fallabwandlung macht aber meines Erachtens deutlich, dass sich der BGH alle Türen offen hält. 1. Am Ende des Urteils deutet das Gericht einen Verstoß gegen § 13a BeurkG an. Die Details bleiben im Unklaren. Grundsätzlich bedarf es aber bei der Beurkundung einer Annahme gar keiner Verweisung nach § 13a BeurkG .5 2. Interessant wäre auch eine Erörterung der Frage gewesen, ob die Annahmeerklärung ohne die Zwangsvollstreckungsunterwerfung tatsächlich fehlgeschlagen und infolgedessen der Kaufvertrag unwirksam war. Denn entgegen den sonst verbreiteten ausdrücklichen Formulierungen, dass das Angebot nur angenommen werden kann, wenn sich der Käufer in der Annahmeurkunde der Zwangsvollstreckung unterwirft,6 war hier ohne ausdrücklichen Bedingungszusammenhang formuliert worden: „1. Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden. … 2. Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde … zu unterwerfen.“ Notar Hans-Ulrich Sorge, Würzburg Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 08.12.2011 Aktenzeichen: III ZR 225/10 Rechtsgebiete: Kaufvertrag Notarielles Berufsrecht Beurkundungsverfahren Erschienen in: MittBayNot 2013, 168-171 ZNotP 2012, 70-73 Normen in Titel: BNotO § 19 Abs. 1; BeurkG § 17 Abs. 2 Satz 2, § 13a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2; BGB § 433