V ZR 54/98

Zurück BGH 23. April 1999 V ZR 54/98 BGB § 313 Bestimmung einer noch zu vermessenden Teilfläche Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 35MittBayNot 2000 Heft 1 auch bezüglich reiner Mangelschäden. Dies dürfte in der Regel eher den Vorstellungen der Vertragsteile entsprechen als die vorstehend skizzierte Rechtslage. Zwar wird bei einem Gewährleistungsausschluss für Mängel, die vor Vertragsschluss entstanden sind, nicht danach differenziert, ob sie vom Verkäufer „schuldhaft“ (oder nicht) herbeigeführt wurden. Bis zum Verkauf treffen den Verkäufer aber auch keinerlei Sorgfaltspflichten hinsichtlich der Erhaltung seiner Sachen; für die anschließende Zeit bis zum Besitzübergang lassen sich dagegen entsprechende Obhutspflichten gegenüber dem (dann vorhandenen) Käufer ohne größeren Argumentationsaufwand herleiten (so auch die Rspr., allerdings nur im Hinblick auf Mangelfolgeschäden). Werden durch einen Gewährleistungsausschluss die gesetzlichen Ansprüche des Käufers wegen Mangelschäden ausgeschlossen, sollte deshalb darauf geachtet werden, dass hiervon nicht „unfreiwillig“ Mangelschäden, die nach Vertragsschluss schuldhaft verursacht wurden, mitumfasst sind. Das Konzept der Rechtsprechung kann hier allenfalls unter dem Gesichtspunkt als angemessen angesehen werden, dass der Käufer seine Interessen durch eine nochmalige Besichtigung vor Abnahme und Ausübung eines gegebenenfalls bestehenden Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB (s.o.) wahren kann, Wird die Haftung auch für schuldhafte Mängelherbeiführung ausgeschlossen, wächst die Bedeutung eines entsprechenden Hinweises an den Käufer auf diese Möglichkeit. Als Konsequenz vorstehender Ausführungen seien zwei Formulierungsvorschläge zur Diskussion gestellt, in denen auch die Verantwortlichkeit des Verkäufers nach dem BBodSchG in unterschiedlicher Weise geregelt wird10: a) Umfassender Gewährleistungsausschluss (wirksam ab Vertragsschluss) „Das Vertragsobjekt wird in dem Zustand geschuldet, wie es sich bei Besitzübergang befindet. Jegliche Ansprüche des Käufers im Hinblick auf die Beschaffenheit, Größe oder Verwendbarkeit des Vertragsobjekts sind ausgeschlossen, insbesondere jegliche Haftung für Sachmängel einschließlich diesbezüglicher Anfechtungs- und Leistungsverweigerungsrechte. Ferner hat der Käufer den Verkäufer in jeder Hinsicht von einer Inanspruchnahme für schädliche Bodenveränderungen freizustellen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm solche sowie sonstige offenbarungspflichtige Mängel des Vertragsobjekts nicht bekannt sind. Die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung des Vertragsobjekts geht sofort auf den Käufer über. Der Verkäufer übernimmt die Unterhaltungspflicht für das Vertragsobjekt bis zum Besitzübergang und haftet für von ihm oder seinen Erfüllungsgehilfen verschuldete Verschlechterungen. Weiterhin tritt der Verkäufer – bedingt durch die Kaufpreiszahlung – alle bestehenden oder noch entstehenden Ansprüche gegen Dritte bezüglich des Vertragsobjekts, insbesondere Ansprüche auf Schadensersatz oder Versicherungsleistungen, ab, die ihm wegen eines Schadens oder eines Mangels am Vertragsobjekt zustehen sollten, und verpflichtet sich, alle insoweit bestehenden Schadensversichungen bis zum Besitzübergang aufrechtzuerhalten.“ b) Eingeschränkter Gewährleistungsausschluss (wirksam erst ab Gefahrübergang – in Anlehnung an das Haftungskonzept der Rspr.): „Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel gem. §§ 459 ff. BGB, gleichgültig wann diese entstanden sind, wird mit Wirkung ab dem Gefahrübergang ausgeschlossen. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer den Verkäufer auch von jeder Inanspruchnahme für etwaige schädliche Bodenveränderungen freizustellen, so weit nicht der Verkäufer diese verursacht hat; im letzteren Fall trifft den Verkäufer die entsprechende Freistellungspflicht gegenüber dem Käufer. Bis zum Gefahrübergang stehen dem Käufer die gesetzlichen Rechte, insbesondere das Recht zur Verweigerung der Kaufpreiszahlung wegen aufgetretener Sachmängel ( § 320 BGB ), zu. Der Verkäufer erklärt, dass ihm offenbarungspflichtige Mängel des Vertragsobjekts nicht bekannt sind. Weiterhin tritt der Verkäufer – bedingt durch die Kaufpreiszahlung – alle bereits entstandenen oder noch entstehenden Ansprüche gegen Dritte bezüglich des Vertragsobjekts, insbesondere Ansprüche auf Schadensersatz oder Versicherungsleistungen, ab, die ihm wegen eines Schadens oder eines Mangels am Vertragsobjekt zustehen sollten.“ Notar Dr. Gerald Weigl, Heilsbronn 3. BGB § 313 (Bestimmung einer noch zu vermessenden Teilfläche) Ein Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche ist unwirksam, wenn zur Bestimmung von Größe und Grenzen des verkauften Grundstücksteils auf eine nicht maßstabsgerechte Skizze verwiesen wird, diese aber keine eindeutige Festlegung zulässt, und auch keinem Beteiligten ein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB eingeräumt ist. (Leitsatz der Schriftleitung) BGH, Urteil vom 23.4.1999 – V ZR 54/98 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a.D. Zum Sachverhalt: Die Beklagte war zusammen mit ihrem inzwischen verstorbenen, von ihr allein beerbten Ehemann Eigentümerin eines in F. gelegenen Grundstücks mit einer Gesamtgröße von 3823 qm. Mit notariell be10 Unter bestimmten Umständen kann danach auch der Verkäufer (nicht nur als Handlungsstörer, sondern auch) als Zustandsstörer für die Beseitigung von schädlichen Bodenveränderungen haftbar gemacht werden; außerdem bestehen u.U. Regressansprüche des Käufers im Falle seiner Inanspruchnahme für schädliche Bodenveränderungen). Ein Gewährleistungsausschluss dürfte zwar ohne weiteres auch den Ausschluss etwaiger Regressansprüche des Käufers (im Falle seiner Inanspruchnahme) enthalten, nicht aber umgekehrt einen Regressanspruch des Verkäufers (im Falle seiner Inanspruchnahme) gegen den Käufer (als Zustandsstörer) schaffen, insoweit sollte eine Regelung getroffen werden, welche zivilrechtlich die letztendliche Haftungsverteilung – unabhängig von der Störerauswahl durch die Behörde – regelt (zur Haftungsverlagerung auf den Käufer s. Formulierungsvorschlag a). Sorge MittBayNot 1999, 239 , befürwortet eine Freistellung des Verkäufers allerdings nur, wenn dieser nicht als Handlungsstörer haftet (vgl. Formulierungsvorschlag unter b); bei anderen Sachmängeln wird freilich beim Gewährleistungsausschluss üblicherweise auch nicht danach differenziert, ob der Verkäufer einen Mangel, der vor Vertragsschluss entstanden ist, verursacht hat oder nicht. urkundetem Vertrag vom 15.8.1995 verkaufte sie hiervon dem Kläger eine Teilfläche in einer Größe von ca. 1200 qm, wie sie in der als Anlage zur Urkunde genommenen Flurzeichnung „unmaßstäblich dargestellt und mit der vorläufigen Nr. 88 b gekennzeichnet“ wurde. Nach dieser Zeichnung ist das Gesamtgrundstück in drei handtuchartige Parzellen aufgeteilt. Die verkaufte Teilfläche liegt in der Mitte und ist an der Straßenfront mit einer Breite von ca. 15 m und einer Länge von ca. 75 m angegeben. Nach der zwischenzeitlich erfolgten Vermessung beträgt die Länge der Straßenfront genau 15 m und die Größe des Grundstücks 1145 qm. Der Kläger hält den Kaufvertrag mangels hinreichender Bestimmtheit der verkauften Teilfläche für unwirksam. Er hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn den Kaufpreis von 69.700 DM nebst Zinsen zurück zu zahlen. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Hiergegen richtet sich die Revision mit Erfolg. Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält die verkaufte Teilfläche für bestimmt, weil in der der Vertragsurkunde beigefügten Zeichnung ausgehend von einer Gesamtgrundstücksbreite von ca. 50 m die im Osten gelegene Teilfläche mit einer Breite von ca. 20 m und die zwei anderen Teilflächen mit einer Breite von ca. 15 m angegeben seien. Damit sei das Größenverhältnis der zu bildenden Teilflächen (4 : 3 : 3) eindeutig festgelegt und lediglich für den Fall, dass die Gesamtgrundstücksbreite nicht genau 50 m betrage, eine Abweichung in diesen von vornherein festgelegten Verhältnissen möglich gewesen. Eine solche Abweichung sei hier jedoch nicht gegeben, weil die Straßenfront der verkauften Teilfläche nach Vermessung genau 15 m betrage. So weit die Vermessung eine Grundstücksgröße von lediglich 1145 qm ergeben habe, rechtfertige dies ebenfalls keine Rückzahlung des Kaufpreises, weil die Beklagte für die Flächengröße keine Gewähr übernommen habe. Dies hält der Revision nicht stand. II. 1. Zu Recht vertritt das Berufungsgericht allerdings den Standpunkt, dass im Falle des Verkaufs einer noch nicht vermessenen Grundfläche diese auch dann hinreichend bestimmt sein kann, wenn die Grenzziehung, die in der notariellen Urkunde durch einen maßstabsgerechten Plan angegeben ist, mit der beurkundeten Flächenmaßangabe nicht übereinstimmt. Denn nach der Rechtsprechung des Senats geht in einem solchen Fall der objektive Inhalt der Erklärungen in der Regel übereinstimmend dahin, dass die Angabe des Flächenmaßes bedeutungslos und die zeichnerische Umgrenzung allein maßgeblich sein soll (Senatsurt. v. 13.6.1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013 , 1014 [= MittBayNot 1980, 153 ]). 2. Nicht zu folgen ist dagegen der Auffassung des Berufungsgerichts, dass die verkaufte Teilfläche in der beurkundeten Skizze bestimmt bezeichnet worden sei. Zutreffend ist lediglich, dass der Kaufgegenstand hinreichend bestimmt bezeichnet werden muss und eine zu unbestimmte Bezeichnung der Teilfläche zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt. Dies ist keine Frage der Form, sondern der inhaltlichen Bestimmtheit der Vereinbarung. Sie verlangt, dass die verkaufte Teilfläche entweder auf Grund der Angaben in dem Kaufvertrag oder anhand der dem Vertrag beigefügten Skizze genau ermittelt werden kann (Böhmer, MittBayNot 1998, 329 ). Dies ist hier schon deswegen nicht der Fall, weil die Skizze entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung nicht maßstabsgerecht ist und die Parteien dies in § 1 des Kaufvertrages auch ausdrücklich so gesehen haben („unmaßstäblich dargestellt“). Die Skizze ist zwar in Anlehnung an einen Maßstab (1 : 500) erstellt, wird ihm aber in keiner Weise gerecht. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Straßenfront des ungeteilten Grundstücks sich nach der in der Skizze enthaltenen Zahlenangabe auf ca. 50 m, nach der Zeichnung dagegen auf 51,5 m beläuft und die Länge nicht wie zahlenmäßig angegeben 75 m, sondern an der westlichen Grenze 76,5 m und an der östlichen Grenze 76 m beträgt, so dass sich unter der Annahme eines rechteckigen Zuschnitts nach der Zeichnung eine Gesamtgröße von mehr als 3914 qm, zahlenmäßig dagegen von 3750 qm ergibt, während sie tatsächlich 3823 qm misst. Hinzu kommt, dass die Rückfront des Gesamtgrundstücks nach dem der Skizze zugrunde liegenden Maßstab nicht wie die Straßenfront 51,5 m, sondern 53,5 m beträgt, von denen auf das westliche und das mittlere Teilgrundstück 16 m und auf das östliche 21 m entfallen. Darüber hinaus ist aber auch die Straßenfrontbreite der Teilgrundstücke widersprüchlich angegeben. Von der zeichnerischen Breite des Gesamtgrundstücks von 51,5 m entfallen nach der Zeichnung nur auf das westliche Teilgrundstück die auch zahlenmäßig ausdrücklich genannten 15 m. Das östliche Teilgrundstück ist dagegen statt der angegebenen 20 m zeichnerisch 22 m breit und die mittlere – hier verkaufte – Teilfläche statt 15 m 14,5 m, während die Rückfront 16 m breit ist. Wenn aber die Skizze weder das – vermessene – Gesamtgrundstück noch die nicht vermessenen Teilflächen nach der Zeichnung oder nach den Zahlenangaben bestimmt darstellt, kann ihr entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht entnommen werden, dass das Gesamtgrundstück nach dem Willen der Parteien in Längsrichtung im Verhältnis 4: 3 : 3 aufgeteilt werden sollte, weil im Hinblick auf die von der Straßenseite abweichende Länge der Rückseite zumindest der Winkel des jeweiligen Grenzverlaufs nach Norden unbestimmt ist. Die verkaufte Teilfläche lässt sich auch unter Zuhilfenahme des protokollierten Flächenmaßes von 1200 qm nicht bestimmen. Dieses wird nur erreicht bei einer Teilfläche von 16 m x 75 m. Eine solche Fläche ist aber in der Skizze nicht eingetragen. Von den zahlenmäßigen ca.-Angaben her ist die Teilfläche gegenüber den in der Urkunde genannten 1200 qm bei Annahme eines gleichmäßigen rechteckigen Zuschnitts lediglich 1125 qm groß, bei Zugrundelegung der Zeichnung dagegen rund 1167 qm. Dass die Parteien sich demgegenüber auf einen Zuschnitt der Teilfläche von 16 m x 75 m geeinigt hätten mit der Folge, dass die Grundsätze der falsa demonstratio zur Anwendung kämen, ist nicht vorgetragen. Der Kläger macht nur geltend, dass man sich über eine Straßenfront von 16 m einig gewesen sei. Damit ist aber der Zuschnitt des Grundstücks im Übrigen angesichts der unpräzisen, zum Teil widersprüchlichen Eintragungen in der Skizze noch nicht eindeutig bestimmt. Dasselbe, gilt in Bezug auf die genaue Lage der verkauften Teilfläche, die ihrerseits wiederum von dem in der Skizze nicht hinreichend bestimmten Zuschnitt der beiden Nachbarparzellen abhängt. So entspricht der in der Skizze eingetragene Abstand der westlichen Begrenzungslinie von der im Westen befindlichen Grenze des Nachbargrundstücks zwar im Süden mit 15 m auch der Zeichnung. Die Länge der Nordseite ist dagegen ziffernmäßig nicht bestimmt und beträgt nach der Zeichnung 16 m. Folglich lässt sich der Grenzverlauf nicht eindeutig festlegen. Dasselbe gilt für die Breite der in der Mitte der Teilstücke befindlichen Verkaufsfläche. Sie ist im Süden mit 15 m angegeben, erreicht in der Zeichnung aber nur 14,5 m. Die Nordgrenze ist wiederum ohne Zahlenangabe versehen und beträgt nach der Zeichnung 16 m. MittBayNot 2000 Heft 1 bestimmt. Abgesehen davon, dass die Breite des Streifens nicht feststeht, lässt sich auch die Ostgrenze vom Nachbargrundstück Flurstück 88 c her nicht festlegen. Denn diese Grenze ist ebenso wie die Westgrenze deswegen unbestimmt, weil ihre Entfernung zur Ostgrenze des ungeteilten Gesamtgrundstück im Süden mit ca. 20 m angegeben ist, während die Zeichnung sie mit 22 m ausweist. Im Norden fehlt wiederum eine Zahlenangabe; aus der Zeichnung ergibt sich eine Länge von 21 m. 3. Die Vertragsparteien haben die Bestimmung der verkauften Teilfläche schließlich auch nicht den Verkäufern überlassen, mit der Folge, dass der Kläger das Ergebnis der zwischenzeitlich erfolgten Abmessung hinzunehmen hätte, wenn es der Billigkeit entspricht ( § 315 BGB ; vgl. Senatsurt. v. 6.5.1988, V ZR 32/87, WM 1988, 1383 , 1384 f.). Der Vertrag enthält hierfür keine Anhaltspunkte. Vielmehr spricht die Tatsache, dass die Parteien darüber streiten, ob dem Kläger bei Vertragsschluss zugesagt wurde, dass er eine Straßenfront von 16 m erhalten werde, eher gegen ein solches Bestimmungsrecht. 4. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand und ist die Klage begründet, allerdings nur Zug um Zug gegen die Bewilligung der Löschung der in dem Kaufvertrag als Voraussetzung der geleisteten Kaufpreiszahlung vereinbarten Auflassungsvormerkung. Anmerkung der Schriftleitung: Vergleiche hierzu auch den Beitrag vom Böhmer, MittBayNot 1998, 329. 4. BGB § 1115 (Zur Bestimmbarkeit des Zinsbeginns bei Sicherungshypothek) Soll bei einer verzinslichen Sicherungshypothek der Tag der Auszahlung des Darlehens der Anfangszeitpunkt für die Verzinsung sein, so liegt jedenfalls dann eine ausreichende Bestimmbarkeit vor, wenn dieser Tag kalendermäßig festgelegt ist. Er bestimmt dann den höchstmöglichen Umfang der gesicherten Zinsforderung, deren vom Zeitpunkt einer etwaigen späteren Auszahlung abhängiger tatsächlicher Umfang objektiv feststellbar ist (Fortführung von BayObLGZ 1995, 271 [= MittBayNot 1995, 461]). BayObLG, Beschluss vom 15.7.1999 – 2Z BR 96/99 –, mitgeteilt von Notar Georg Meier-Kraut, Rotthalmünster Zum Sachverhalt: Die Beteiligte zu 1 kaufte am 7.4.1999 ein Grundstück, die Auflassung ist erklärt. Am selben Tag bestellte die Beteiligte zu 1 dem Beteiligten zu 2 zur Sicherung eines Darlehens, das am 1.7.1999 zur Auszahlung fällig und ab dem Tag der Auszahlung mit 5% jährlich zu verzinsen sein soll, eine Sicherungshypothek; ferner unterwarf sie sich in Ansehung dieser Hypothek der sofortigen Zwangsvollstreckung und bewilligte die Eintragung der Hypothek einschließlich Vollstreckungsunterwerfung bei dem von ihr erworbenen Grundstück. Das Grundbuchamt, hat den Eintragungsantrag durch Zwischenverfügung vom 22.4.1999 mit der Begründung beanstandet, der Zeitpunkt des Zinsbeginns sei nicht ausreichend bestimmt. Die Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht durch Beschluss vom 10.6.1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren weitere Beschwerde. MittBayNot 2000 Heft 1 Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat Erfolg; es führt zur Aufhebung der Beschwerdeentscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts. 1. Das Landgericht hat sich zur Begründung seiner Entscheidung auf den Beschluss des Senats vom 24.8.1995 ( BayObLGZ 1995, 271 [= MittBayNot 1995, 461 ]) bezogen, dessen Leitsatz 2 wie folgt lautet: Bei einer verzinslichen Hypothek muss der Zeitpunkt, ab dem die Geldsumme zu verzinsen ist, in der Eintragungsbewilligung in bestimmbarer Weise angegeben werden. Die Bestimmung muss dabei anhand der Eintragungsunterlagen und der jedermann zugänglichen Erkenntnisquellen möglich sein. Die Angabe, die Geldsumme sei ab dem Tag der Auszahlung des Darlehens zu verzinsen, ist danach nicht ausreichend bestimmt. Dies gilt auch für die Sicherungshypothek. 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Bei einer Hypothek zur Sicherung einer verzinslichen Forderung gehört zum Inhalt des einzutragenden dinglichen Rechts außer dem Zinssatz auch der Zeitpunkt des Beginns der Verzinsung. Während der Zinssatz gemäß § 1115 Abs. 1 BGB im Eintragungsvermerk selbst angegeben werden muss, kann im Übrigen auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden ( § 874 BGB ). Der Anfangszeitpunkt für die Verzinsung muss gleichwohl bestimmt oder doch bestimmbar sein. Diese Grundsätze gelten auch für die Sicherungshypothek gemäß § 1184 BGB . Der Senat hat in seiner vom Landgericht in Bezug genommenen Entscheidung eine ausreichende Bestimmbarkeit verneint, wenn Anfangszeitpunkt für die Verzinsung der Tag der Auszahlung des Darlehens sein solle. Diese Ansicht wird geteilt von Palandt/Bassenge (BGB 58. Aufl. § 1115 Rdnr. 13), Haegele/Schöner/Stöber (Grundbuchrecht 11. Aufl. Rdnr. 1957, 2099), Demharter (GBO 22. Aufl. Anh. zu § 44 Rdnr. 46) und Bauer/v. Oefele (GBO AT I Rdnr. 119). Dagegen wird eine ausreichende Bestimmbarkeit in diesem Fall vom Kammergericht (HRR 1930, 1547) und vom Landgericht Aachen ( MittRhNotK 1985, 38 ) bejaht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es für die Bestimmbarkeit des Umfangs einer Grundstücksbelastung entscheidend, dass die höchstmögliche Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung für jeden Dritten ohne weiteres erkennbar ist. Dann genügt es, dass der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt auf Grund jederzeit feststellbarer objektiver Umstände bestimmbar ist ( BGHZ 35, 22 /26; 130, 342/345 f.). b) Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Fall eine ausreichende Bestimmbarkeit gegeben. Entscheidend ist, dass der höchstmögliche Umfang der Belastung durch die Zinsforderung anhand der Eintragung in Verbindung mit der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung erkennbar ist. Denn der Auszahlungstag, der für den Zinsbeginn maßgebend sein soll, ist kalendermäßig festgelegt. Er ist damit als frühestmöglicher Zeitpunkt anzusehen und legt daher den höchstmöglichen dinglich gesicherten Zinsbetrag fest. Sollte das Darlehen später ausgezahlt werden, verringert sich dieser Zinsbetrag. Wie hoch er im Einzelfall ist, lässt sich jedenfalls objektiv feststellen. Nicht erforderlich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass diese Feststellung auch ein Dritter ohne weiteres treffen kann. Es genügt, dass sie objektiv möglich ist. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 23.04.1999 Aktenzeichen: V ZR 54/98 Erschienen in: MittBayNot 2000, 35-37 DNotZ 2000, 121-124 NJW 1999, 3115 NJW-RR 1999, 1030-1031 Normen in Titel: BGB § 313