IV B 136/98

Zurück LG Gießen 17. Februar 1998 1 S 413/97 BGB § 436 Erschließungskosten im Bauträgervertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Zur Begründung wird ausgeführt: Die dringliche Anordnung des Oberbürgermeisters nach Art. 37 Abs. 3 BayGO vom 19.1.1998 erfasse nur dieAusübung des Vorkaufsrechtes der Stadt X. Sie erstrecke sich nicht auf das hiervon zu trennende dingliche Rechtsgeschäft der Auflassung des Grundstückes. Diesbezüglich fehle es auch bereits an der entsprechenden Dringlichkeit, die Art. 37 Abs. 3 BayGO für eine wirksame Vertretung durch den Bürgermeister voraussetze. Hiergegen legte die Beteiligte Erinnerung ein. Rechtspflegerin und Richter haben der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt. Die Beschwerde hatte Erfolg. Aus den Gründen: Die angefochtene Zwischenverfügung ist aufzuheben. Die Vorlage des Gemeinderatsbeschlusses zum Vollzug der Auflassung ist nicht erforderlich. a) Gegenstand des Erinnerungs- und des Beschwerdeverfahrens ist nur das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, nicht die Entscheidung über den Eintragungsantrag selbst (Demharter, a.a.O. § 71 Rdnr. 35 m.w.N.). Es ist deshalb nur darüber zu entscheiden, ob die beantragte Eintragung von der Vorlage eines Beschlusses des Stadtrates abhängig gemacht werden darf. b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß §§ 24, 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist zwar, im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises kein Geschäft der laufenden Verwaltung (vgl. Schrödter, BauGB 6. Aufl. § 28 Rdnr. 10 und Haegele/ Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. Rdnr. 4116). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bedarf es aber zur Auflassung des Grundstückes keiner Beschlußfassung des Stadtrates. Denn bei der Erklärung der Auflassung am 16.3.1998 handelte der Oberbürgermeister lediglich gemäß Art. 36 Satz 1 BayGO in Vollzug der bereits ergangenen dringlichen Anordnung vom 19.1.1998, mit der das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt worden ist. Gemäß Art. 37 Abs. 3 Satz 1 BayGO war der Oberbürgermeister befugt, anstelle des Gemeinderates, im Wege einer dringlichen Anordnung das Vorkaufsrecht bezüglich des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes auszuüben. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beträgt die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechtes zwei Monate. Diese Frist hat als Ausschlußfrist rechtsvernichtende Wirkung (Schrödter a.a.O. §28 Rdnr.8). Aus der von der Beteiligten übergebenen Ausfertigung der dringlichen Anordnung vom 19.1.1998 ergibt sich, daß die Behandlung in Form einer dringlichen Anordnung erforderlich war, um eine fristgerechte Zustellung des Ausübungsbescheides sicherstellen zu können. Es bestehen keine Anhaltspunkte, an der Zulässigkeit dieser dringlichen Anordnung zu zweifeln. Zumal auch der Stadtrat die Bekanntgabe der dringlichen Anordnung am 28.1.1998 widerspruchslos zur Kenntnis genommen hat. Bei Maßnahmen nach Art. 37 Abs. 3 BayGO handelt der 1. Bürgermeister ersatzweise statt des Gemeinderats (Widtmann/Grasser, BayGO, Art. 37 Rdnr. 10). Seine Anordnung ersetzt damit die Willensbildung des Gemeinderates. Wenn aber die Vollversammlung des Stadtrates die Ausübung des Vorkaufsrechtes beschlossen hätte, hätte es zur Auflassung des Grundstückes keiner weiteren Beschlußfassung des Stadtrates bedurft. Zur Auflassung wäre der erste Bürgermeister gemäß Art. 36 Satz 1 BayGO befugt gewesen (vgl. BayObLGZ 1974, 81 /85 und BayObLG BayVBl 1989, 412). Da die dringliche Anordnung einem Gemeinderatsbeschluß gleichsteht, bedurfte es somit für die vom Oberbürgermeister erklärte Auflassung keines Genehmigungsbeschlusses des Stadtrates. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes ist deshalb aufzuheben. 28. BGB § 436 ; (Erschließungskosten im Bauträgervertrag) Hat sich ein Bauträger zur Übernahme „sämtlicher Erschließungskosten i.S. des § 127 BBauG“ verpflichtet, muß er auch dann Erschließungskosten in Höhe von 105,– DM/m2 tragen, wenn die voraussichtlich entstehenden Kosten im Vertrag mit dem Erwerber mit 40,– DM/m2 veranschlagt sind und die höhere Belastung erst nach zehn Jahren feststeht. (Leitsatz der Schriftleitung) LG Gießen, Urteil vom 18.2.1998 – 1 S 413/97 – Aus dem Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagte, eine Bauträgergesellschaft, auf Erstattung von Erschließungsbeiträgen (5.693,83 DM) in Anspruch. Durch notariellen Vertrag vom 18.12.1984 erwarben die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung auf dem Eckgrundstück C. Str./L. Str. in P. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Wohnanlage erst im Rohbau errichtet. Als Preis wurde ein Betrag von 208.700,– DM vereinbart. In § 9 des Vertrages heißt es: „Erschließungskosten Die Verkäuferin (Beklagte) trägt sämtliche Erschließungskosten im Sinne des § 127 BBauG. Dies sind insbesondere die Straßenbaukosten und die sog. Anliegerbeiträge für öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Die Verkäuferin hat bisher an die Gemeinde P. pro qm DM 12,50 bezahlt, nach Angaben der Gemeinde entstehen voraussichtlich weitere DM 27,50 pro qm. Der Käufer (Kläger) wurde darauf hingewiesen, daß er trotz der Regelung in diesem Vertrag nach Eigentumsumschreibung für dann fällig werdende Anliegerkostenforderungen der Gemeinde gegenüber haftet. Die Verkäuferin wird deshalb auf Wunsch vor Zahlung der letzten Kaufpreisrate aus diesem Vertrag für die voraussichtlich noch entstehenden Anliegerkosten eine Bankbürgschaft zu Gunsten des Käufers erbringen.“ Durch Bescheid der Stadt P. vom 26.10.1994 wurden die Kläger nach endgültiger Herstellung der Erschließungsanlage zur Zahlung restlicher 1.769,94 DM für den Ausbau der L. Str. herangezogen. Weiterhin hatten die Kläger gemäß Bescheid vom 30.7.1996 eine zweite Vorausleistung i. H. von 3.923,89 DM für den Fertigbau der C. Str. zu erbringen, den die Stadt P. durch Beschluß vom 15.4.1996 nach Art und Umfang festgelegt und zwischenzeitlich in Angriff genommen hatte. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Aus den Gründen: Die Beklagte ist den Klägern gegenüber verpflichtet, die Erschließungskosten zu tragen. Ergeht gegen den Erwerber einer Immobilie ein Bescheid über Erschließungskosten, obwohl diese Kosten vom Bauträger zu tragen sind, steht dem Erwerber ein Freistellungsanspruch oder – im Falle bereits erfolgter Zahlung – ein Rückgriffsanspruch gegen den Bauträger zu (vgl. Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 2. Aufl., Rdnr. 318 m.w.N.). 209MittBayNot 1999 Heft 2 Entgegen der Auffassung der Beklagten gehen die streitigen Erschließungskosten aufgrund der Regelung in § 9 des Vertrages vom 18.12.1984 zu ihren Lasten, auch wenn sie erst mehr als 10 Jahre nach Vertragsschluß entstanden sind. Dafür spricht schon der Wortlaut der Bestimmung. Mit der Wendung, die Beklagte trage „sämtliche“ Erschließungskosten i. S. von § 127 BBauG, ist sprachlich eine sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch der Höhe nach unbeschränkte Übernahmepflicht zum Ausdruck gebracht. Auch der Wortlaut des zweiten Absatzes der Vertragsbestimmung gibt die von der Beklagten angenommene Obergrenze ihrer Leistungspflicht nicht her. Das Wort „voraussichtlich“ macht vielmehr gerade deutlich, daß sich die Höhe der noch entstehenden Erschließungskosten und damit der Umfang der zuvor bestimmten Leistungspflicht nicht sicher abschätzen läßt. Eine Höchstgrenze, ein der Beklagten ungünstigstensfalls zur Last fallender Maximalbetrag, kann dem Vertrag rein sprachlich nicht entnommen werden. Die Wendung „voraussichtlich weitere DM 27,50 pro qm“ macht dann aber doch deutlich, von welcher Größenordnung noch offener Erschließungskosten die Parteien ausgegangen sind. Auch wenn damit sprachlich keine Einschränkung der Verpflichtung zur Übernahme „sämtlicher Erschließungskosten“ ausgedrückt ist, kann die Auslegung des Vertrages nicht beim bloßen Wortlaut stehen bleiben. Das Verständnis eines Vertrages ist nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks auszurichten, vielmehr ist die Vereinbarung so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern ( §§ 133, 157 BGB ). Dabei kommen dem mit dem Rechtsgeschäft verfolgten Zweck und der bei Vertragsschluß beiderseits bestehenden Interessenlage besondere Bedeutung zu (Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 133 Rdnr. 18). Vorliegend bestätigt die teleologische Auslegung jedoch den Vertragswortlaut. In einem Bauträgervertrag, wie ihn die Vereinbarung vom 18.12.1984 darstellt, verpflichtet sich der Bauträger zur Übereignung eines Grundstücks bzw. eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, und zur bezugsfertigen Herstellung eines Bauwerks auf dem Grundstück gemäß der vom Bauträger bereits entwickelten Planung und Baubeschreibung. Die Gegenleistung des Erwerbers besteht in der als Festpreis vereinbarten Vergütung (Brych/Pause, Rdnr. 50 f.), durch die sämtliche für die schlüsselfertige Immobilie erforderlichen Leistungen im Sinne eines Gesamtpreises pauschal abgegolten sind (Brych/Pause, Rdnr. 305 f.) . In Bezug auf die Vergütung des Bauträgers stellen sich Erschließungskosten nun zwar, insofern als Besonderheit dar, als zum einen das Grundstück für diese Kosten auch noch nach Eigentumsübergang auf den Erwerber haftet, also dieser und nicht der Bauträger Adressat der Heranziehungsbescheide ist, und zum anderen der Bauträger nach 436 BGB hinsichtlich öffentlicher Abgaben auch nicht für die Lastenfreiheit einzustehen hätte. Dies alles ändert aber nichts an dem Umstand, daß der im Bauträgervertrag vereinbarte Festpreis einen Gesamtpreis darstellt, der in Abweichung von 436 BGB auch die Erschließungskosten umfaßt. Eine solche Preisgestaltung hinsichtlich der Erschließung ist die Regel beim Bauträgerkauf (Brych/Pause, Rdnr. 315), weshalb alle durch die Errichtung des Bauwerks veranlaßten Erschließungskosten vom Bauträger zu übernehmen sind, solange eine gegenteilige Bestimmung im Bauträgervertrag fehlt (Brych/Pause, Rdnr. 315). Eine wie im vorliegenden Fall in den Vertragstext selbst aufgenommene Regelung der Kostentragung für Straßenbau- und sonstige Erschließungsarbeiten zu Lasten des Bauträgers dient vor diesem Hintergrund der Klarstellung, daß der Erwerber nicht mit ihm zur Zeit des Vertragsschlusses unbekannten Erschließungskosten belastet wird, die ihren Entstehungsgrund in der vorgesehenen Bebauung haben (OLG Köln, BB 1978, 1641; zustimmend Brych/Pause, Rdnr. 315; Reithmann/ Meichssner/von Heymann – Reithmann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl., B Rdnr. 71). Durch die Festlegung eines Gesamtpreises im Bauträgervertrag soll der Erwerber genau wissen, welche Kosten auf ihn zukommen, damit er die Durchführbarkeit der in aller Regel notwendigen Finanzierung überschauen kann. Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, die Ungewißheit hinsichtlich der Erschließungskosten dem Erwerber anzulasten. Zwar kann auch der Bauträger nicht bis ins einzelne überschauen, wann die Gemeinde anläßlich der Bebauung Erschließungsmaßnahmen durchführt, welchen Umfang die Arbeiten haben werden, wie lange sie dauern, wie teuer sie kommen und wann abgerechnet wird. Er ist aber weit eher als der Erwerber in der Lage, die voraussichtlichen Belastungen anhand von Erfahrungswerten abzuschätzen. Diesen Faktor kann der Bauträger dann in die Kalkulation aufnehmen und seine Leistung, die Übereignung einer schlüsselfertig erstellten Wohnung, zu einem Preis anbieten, der während der üblichen Kreditlaufzeiten Bestand hat und sich nicht durch unvorhergesehene Folgekosten erhöht. Der Bauträger hat deshalb nicht nur für die bei Vertragsschluß bekannten Erschließungskosten aufzukommen, sondern für alle, deren Entstehen durch die Errichtung des Bauwerks veranlaßt werden, ohne Rücksicht darauf, wann sie beschlossen, ausgeführt und abgerechnet werden. Der Vertragszweck und die bei Vertragsschluß beiderseits bestehende Interessenlage weisen das Risiko des nachträglichen Anfalls unvorhergesehener Erschließungskosten also der Beklagten zu, weshalb die Vereinbarung vom 18.12.1984 entsprechend auszulegen ist. Es geht bei den Kosten für die Fertigstellung der beiden Straßen entlang des Eckgrundstücks auch nicht um völlig ungewöhnliche, außerhalb jeder Lebenserfahrung liegende Belastungen, die von der vertraglichen Risikozuweisung nicht mehr gedeckt sind. Für eine solche Annahme fehlt jeder Anhaltspunkt. Ausweislich der beiden Bescheide der Stadt P. handelt es sich vielmehr um die endgültige Herstellung bzw. eine Vorstufe der endgültigen Herstellung, mit der von Anfang an zu rechnen war. Die Beklagte durfte nicht davon ausgehen, daß es die Stadt P. bei den Baustraßen – im Sinne einer „einfachen Straße“ zur „Herstellung des Zugangs zum Grundstück“ – belassen würde. Auf den Zeitpunkt der gemeindlichen Beschlußfassung über Art und Umfang, des Ausbaus als solchen kommt es nicht an. Zu berücksichtigen wären allenfalls kostenerhöhende Änderungen der Ausbauplanung. Die Beklagte hat aber nicht vorgetragen, daß es vor dem Beschluß der Stadt P. über Art und Umfang des Ausbaus der C. Str. vom 4.10.1996 einen anderen Beschluß über die Ausführung der Erschließung auf dieser Ausbaustufe gab. Zeitlich liegen die Kosten ebenfalls nicht außerhalb des zu berücksichtigenden Rahmens. Gerade ein Bauträger muß um die Langwierigkeit von Erschließungsmaßnahmen und die langen Zeitspannen bis zur Abrechnung durch die Gemeinde wissen. Zehn bzw. zwölf Jahre, wie im vorliegenden Fall, liegen zudem deutlich innerhalb des Zeitraums, für den der Erwerber im Hinblick auf die regelmäßig notwendige Finanzierung der Immobilie entsprechend dem Zweck des Bauträgervertrages von nachträglichen, durch die Errichtung des Bauwerks veranlaßten Kosten freigestellt sein soll. Auch der Höhe nach hält sich die Risikozuweisung an die Beklagte im Rahmen. Jedenfalls war schon bei Vertragsschluß MittBayNot 1999 Heft 2 höheren Betrag als nur 40,– DM/qm ausmachen werden. Nachdem der Bauträgervertrag das Risiko höherer Erschließungskosten der Beklagten zuweist, ist weder Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung, noch können die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Anwendung kommen. Die Klageforderung ist auch nicht verjährt. Der Rückgriffsanspruch wegen dem Bauträger zur Last fallender Erschließungskosten verjährt gem. § 195 BGB erst nach 30 Jahren (Brych/Pause, Rdnr. 318 [Fn. 27]). Soweit sich die Beklagte auf Verwirkung beruft, liegen ihre Überlegungen neben der Sache. Anmerkung: Der vom Landgericht Gießen entschiedene Fall gibt Anlaß, sich über die sachgerechte Abgrenzung von Erschließungskosten Gedanken zu machen. Da die gesetzlichen Regelungen ( §§ 446, 436, 103 BGB ) für Erschließungskosten nur selten befriedigende Lösungen bieten, betont die Rechtsprechung, der Notar müsse bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags von sich aus die Problematik der Erschließungskosten ansprechen, die nötigen Belehrungen erteilen und bei Bedarf entsprechende Regelungen vorschlagen (BGH DNotZ 1995, 403 = MittBayNot 1994, 460 ). Eine für alle Fälle und Interessenlagen passende Gestaltung gibt es nicht. Je nach Situation des Grundstücks und dem Willen der Vertragsteile ist zu differenzieren. 1. Für „normale“ Kaufverträge über Bauplätze und Hausgrundstücke werden in der Praxis vor allem zwei Modelle diskutiert, zum einen die sog. Ausbauzustandslösung, nach der der tatsächliche Erschließungszustand zum Stichtag maßgebend ist, zum anderen die sog. Bescheidslösung, die auf die Zustellung von Bescheiden zum Stichtag abstellt. a) Die (eher käuferfreundliche) Ausbauzustandslösung wird nicht selten als gerechtere Lösung angesehen (BGH DNotZ 1995, 403, 405). Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, die gesetzliche Regelung entspreche in aller Regel nicht dem wahren Willen der Beteiligten, wenn die zugrundeliegenden Erschließungsmaßnahmen bereits vor Vertragsschluß ausgeführt waren. Durchschnittliche, in Grundstücksgeschäften nicht besonders erfahrene Vertragsparteien gingen in der Regel davon aus, daß der vereinbarte Kaufpreis das abschließende Entgelt für das Grundstück, wie es steht und liegt, darstellt. Sie seien mithin der Meinung, daß bei Kaufabschluß vorhandene Erschließungsanlagen mit dem Kaufpreis abgegolten sind und nicht mehr nach Jahr und Tag dem Käufer hierfür noch oft nicht unbeträchtliche Kosten auferlegt werden können. Im Hinblick auf die oft lange Zeit zwischen Herstellung der Erschließungsanlagen und ihrer Abrechnung erkennt der BGH zwar an, daß vielfach weder Verkäufer noch Käufer damit rechnen, daß die lange zurückliegenden Erschließungsmaßnahmen noch nicht abgerechnet sind. Jedoch mache dies es für den Käufer besonders schwer erträglich, daß er die lange vor seinem Eigentumserwerb durchgeführten Maßnahmen nachträglich noch bezahlen soll. b) Der entscheidende Einwand gegen diese Lösung ist ihre Streitanfälligkeit. Erschließungskosten werden nicht nach Zeitabschnitten und nicht zu einem bestimmten Stichtag berechnet. Der tatsächliche Ausbauzustand ist im nachhinein kaum feststellbar, ebensowenig lassen sich im nachhinein die MittBayNot 1999 Heft 2 dem Ausbauzustand entsprechenden tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln. Daher wird man gerade in kritischen Fällen auf die Abgrenzung nach der Ausbauzustandslösung tunlichst verzichten. Weiter besteht, wenn die Kostenübernahme vom Verkäufer bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt wurde, für den Käufer auch der Nachteil, daß sich die zu zahlende Grunderwerbsteuer entsprechend erhöht. Darüber hinaus droht ihm die Gefahr, für diese Kosten der Gemeinde gegenüber als Eigentümer zu haften, während sein Rückgriffanspruch gegen den Verkäufer möglicherweise wertlos ist, weil dieser vielleicht nicht mehr aufzufinden oder zwischenzeitig vermögenslos geworden ist. Solche Risiken und Nachteile vermeidet die Bescheidslösung. c) Nach den den vorstehenden Gestaltungen zugrunde liegenden Erwägungen kann der Stichtag, auf den es bei der Abgrenzung sowohl nach der Ausbauzustandslösung als auch nach der Bescheidslösung ankommt, eigentlich immer nur der Tag der Beurkundung (bei der Bescheidslösung vielleicht noch der vorangegangene oder der nachfolgende Tag, bei der Ausbauzustandslösung vielleicht noch der Tag einer Besichtigung des Vertragsobjekts) sein. Kaum sachgerecht erscheint demgegenüber, wenn auf andere Termine, insbesondere den (abweichenden) Tag des Besitzübergangs, abgestellt wird. Für dessen Festlegung spielen ganz andere Überlegungen eine Rolle, z.B. steuerliche Motive, die Abgrenzung von laufenden Kosten und – vor allem bei Mietobjekten – der Aspekt, daß der Übergang von Nutzen und Lasten mit der Zahlung des Kaufpreises korrespondieren sollte. 2. Beim Kauf vom Bauträger müssen andere Überlegungen im Vordergrund stehen. Dort wird in der Regel eine schlüsselfertige Immobilie zu einem Festpreis verkauft. Der Begriff „schlüsselfertig“ weist darauf hin, daß uneingeschränkte Bezugsfertigkeit geschuldet ist, so daß der Erwerber nach Durchführung der Bauleistungen unmittelbar mit der Möblierung und dem Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumaßnahmen zu unternehmen (Vgl. BGH BauR 1984, 61 , 63). a) Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird, kann der Käufer daher erwarten, daß der Bauträger alle unmittelbar mit der Bauwerkserrichtung in Zusammenhang stehenden Arbeiten, auch soweit sie den sog. Erschließungskosten zuzuordnen sind, zu leisten und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat, also z.B. für die erforderlichen Anschlüsse an Gas, Strom, Wasser oder für die angrenzende Straße. Dementsprechend hat das OLG Düsseldorf (BauR 1994, 803) die Klausel, der Bauträger übernehme auch die „Erschließungskosten für die vollständige erstmalige Erschließung“ so ausgelegt, daß damit auch die Kosten eines privaten Stichweges umfaßt sind, der dazu dient, von der öffentlichen Straße zum Baugrundstück zu gelangen. b) Hinsichtlich mit der Bauwerkserrichtung nicht in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Kosten, z.B. für eine gemeindliche Kläranlage oder ein Wasserrückhaltebecken, lassen sich aus dem Gesichtspunkt der schlüsselfertigen Bauwerkserrichtung zu einem Festpreis keine unmittelbaren Folgerungen ableiten. Hinsichtlich solcher Kosten sind unterschiedliche Abgrenzungskriterien denkbar. Abgestellt werden kann z.B. auf die entsprechende Beschlußfassung der Gemeinde (etwa zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, der bezugsfertigen Herstellung, der Besitzübergabe oder der vollständigen Fertigstellung) oder, weil die Beschlußfassung bloß innergemeindlicher Akt ist, auf die Zustellung von Bescheiden zu diesen Zeitpunkten; dabei ist auch zu regeln, ob derjenige, der danach angeforderte Vorauszahlungen zu leisten Es kann auch auf einen bestimmten Planungsstand (z.B. zum Beurkundungstermin) oder auf konkrete Erschließungsmaßnahmen abgestellt werden. Die entsprechenden Einrichtungen und Anlagen, für die die Kosten den Bauträger treffen, wie öffentliche Straßen, Wege und Plätze, Grünanlagen, Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, wären dann im Vertrag aufzuzählen. c) Bei der Gestaltung der vertraglichen Regelung muß m.E. auch dem Aspekt besondere Bedeutung zukommen, daß der Käufer nur Zahlungen auf den Kaufpreis, sofern keine Abwicklung nach § 7 MaBV erfolgt, nach Maßgabe des Baufortschritts schuldet. Hieraus ergibt sich die für den Bauträger erkennbare und akzeptierte Interessenlage, daß der Käufer jedenfalls bis zur Besitzübergabe (als Zeitpunkt des „wirtschaftlichen Eigentumsübergangs“) nicht über den Festpreis hinaus und außerhalb des Ratenplans mit (oft nicht unerheblichen) Erschließungskosten belastet wird, und zwar auch nicht an die Gemeinde (um den Bauträger von einer Inanspruchnahme wegen Erschließungskosten freizustellen). Dem steht freilich das Interesse des Bauträgers gegenüber, die ihn treffenden Kosten möglichst genau kalkulieren zu können, was durch weit gefaßte Erschließungskostenregelungen erschwert würde. Dieser Nachteil ist allerdings durch eine entsprechende Kalkulation meist kompensierbar, wobei auch zu berücksichtigen ist, daß der Bauträger mit dem Grundstück, den kommunalen Planungen und der Erschließungskostenproblematik in der Regel weit besser vertraut sein wird als der Käufer. Insofern gilt für den Bauträgervertrag erst recht das, was der Bundesgerichtshof in seiner oben zitierten Entscheidung ( DNotZ 1995, 405 ) ausgeführt hat. Dies spricht m.E. dafür, daß grundsätzlich neben allen mit der Bauwerkserrichtung unmittelbar in Zusammenhang stehenden auch alle weiteren bis zum Besitzübergang in Rechnung gestellten Kosten für Erschließungsmaßnahmen den Bauträger treffen sollten. Da der Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheids oder einer Schlußabrechnung nicht absehbar ist, wird der Bauträger dann mit der Übernahme aller Erschließungskosten kalkulieren müssen, über die bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs Beschluß gefaßt ist bzw. für die bis dahin Vorauszahlungsbescheide erlassen wurden. Dann erscheint eine Regelung sachgerecht, die alle diese Kosten erfaßt und es nicht bei dem eher zufälligen Termin der Zustellung eines Bescheids beläßt. Diesen Erwägungen folgte auch der vom Landgericht Gießen zu beurteilende Vertrag. Angesichts der die Gestaltung tragenden Erwägungen kann es dann aber auch nicht darauf ankommen, daß die tatsächlichen Erschließungskosten deutlich über der früheren Kalkulation des Bauträgers lagen und erst zehn Jahre nach Abschluß des Kaufvertrages abgerechnet wurden. Das Gericht hat den Bauträger zu recht verurteilt, diese Kosten zu zahlen. 3. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer Kosten für Erschließungsmaßnahmen übernimmt, die nach der hier vertretenen Auffassung der Bauträger tragen sollte, erscheint nicht von vornherein unangemessen. Eine weit gefaßte Verpflichtung des Bauträgers zur Übernahme von Erschließungskosten erhöht sein Kalkulationsrisiko. Dies muß zu einer entsprechenden – risikobedingt im Ergebnis vielleicht zu hohen – Kaufpreisbemessung führen. Die vertragliche Vereinbarung schützt den Käufer im Falle der Insolvenz des Bauträgers nicht vor einer Inanspruchnahme durch die Gemeinde. Zudem kann die Herausnahme von Erschließungskosten aus dem Kaufpreis, weil sich die insoweit maßgeblichen Bemessungsgrundlagen verringeren, auch zu einer Entlastung des Käufers von Notar- und Grundbuchkosten sowie von Grunderwerbsteuer führen. In Betracht gezogen werden kann z.B. eine Regelung, nach der der Bauträger nur die bis zum Vertragsschluß abgerechneten, der Käufer alle später in Rechnung gestellten Erschließungskosten zu zahlen hat. Im Prinzip ist selbst die Übernahme solcher Erschließungskosten, die mit der Bauwerkserrichtung selbst in unmittelbarem Zusammenhang stehen, denkbar. Der Erwerber steht dabei im Ergebnis nicht schlechter als bei der Errichtung eines Gebäudes auf eigenem Grundstück, z.B. durch einen Generalunternehmer. Allerdings bedarf es insofern insbesondere beim Verkauf schlüsselfertiger Objekte zu einem dann eingeschränkten Festpreis wegen möglicherweise abweichender Erwartungen des Erwerbers ( § 3 AGBG ) sowie wegen § 3 und § 9 AGBG eindeutiger und klarer vertraglicher Bestimmungen. Durch die Verpflichtung zur Übernahme von Erschließungskosten darf der Käufer insbesondere nicht überrumpelt werden. Notar Dr. Gregor Basty, Weilheim Steuerrecht 29. EStG § 15 Abs. 1 Nr. 2, § 16 (Steuerliche Anerkennung der Rückwirkung einer Auseinandersetzungsvereinbarung) 1. Eine einfache Nachfolgeklausel in Verbindung mit einer Teilungsanordnung wirkt nicht wie eine qualifizierte Nachfolgeklausel. Die Frage bedarf keiner erneuten Klärung durch den BFH. 2. Es bedarf jedoch der höchstrichterlichen Klärung, unter welchen Umständen es steuerlich anzuerkennen ist, wenn in einer Auseinandersetzungsvereinbarung bestimmt wird, daß die Gewinne des einem der Erben in Erfüllung einer Teilungsanordnung zugeteilten Gewerbebetriebs diesem vom Zeitpunkt des Erbfalls an zustehen sollen. BFH, Beschluß vom 4.11.1998 – IV B 136/98 – Aus dem Tatbestand: Der am 19.3.1987 verstorbene Ehemann der Klägerin und Beschwerdeführerin (Klägerin) war einer der beiden Kommanditisten einer GmbH & Co. KG (KG). Einziger Mitkommanditist war sein Bruder. Der Gesellschaftsvertrag der KG enthielt eine sog. einfache Nachfolgeklausel. Beim Tode des Ehemannes der Klägerin wurde er aufgrund eines gemeinschaftlichen Testaments zu gleichen Teilen von seiner Ehefrau und seinem Bruder beerbt. Dieses Testament enthielt zugleich eine Teilungsanordnung, derzufolge der Bruder u.a. den Kommanditanteil des Erblassers an der KG (wie auch den entsprechenden Geschäftsanteil an der GmbH) erhalten sollte. Außerdem sollte er das Geschäftsgrundstück erhalten, an dem der Klägerin allerdings das Nießbrauchsrecht zustehen sollte. Das Nießbrauchsrecht sollte u.a. mit der Auflage eingeräumt werden, daß die Klägerin die mit der Gesellschaft abgeschlossenen Miet- und Pachtverträge fortsetzte und nicht wieder heiratete. Der übrige Nachlaß sollte der Klägerin zufallen. Unter dem Datum vom 19.6.1989 schlossen die Klägerin und ihr Schwager unter Mitwirkung des Testamentsvollstreckers einen Erbauseinandersetzungsvertrag. In diesem Vertrag übertrug die Klägerin MittBayNot 1999 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Gießen Erscheinungsdatum: 17.02.1998 Aktenzeichen: 1 S 413/97 Erschienen in: MittBayNot 1999, 209-212 NotBZ 1999, 34-36 Normen in Titel: BGB § 436