V ZR 39/96

Zurück BGH 20. Juni 1997 V ZR 39/96 BGB §§ 154 Abs. 1, 145 ff. Bestimmtheit einer Wohnrechtsbestellung im Grundstückskaufvertrag Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 7. BGB§§154 Abs. 1, 145 仕． (Bestimmtheit einer Wohnrechtsbestellung im Grundst貢ckskaゆertrag) Haben die Parteien eines Grundstckkaufvertrages fr eine darin vereinbarte Wohnrechtsbestellung a1s Entgelt die,, Zahlung von Miete" vereinbart und deren H6he bewuBt offengelassen, so ist der 脆rtrag nicht unter dem Gesichtspunkt fehlender Bestimmtheit einer Leistung un-・ wirksam, sondern nach mietvertraglichen Grundsatzen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 2.10.1991, XII ZR 88/90, NJW-RR 1992 517) zu erganzen. BGH, Urteil vom 20.6.1997 一 v ZR 39/96 一， mitgeteilt von Dr Ma功ぞd Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 4ユ1991 kauften derKlagerundA. von einer Erbengemeinschaft nach E., deren Mitglied der Beklagte ist, ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes GrundstUck in B. zu einem Kaufpreis von 125.000 DM. Dabei vertrat den Beklagten seine Ehefrau unter Vorlage einer privatschriftlichen Vollmacht vom 19石 1991, nach der sie in allen Fragen seiner Erbschaftsangelegenheiten (,,betrifft Verkauf des Hauses.....),, Entscheidungen treffen und unterschreiben" konnte Der Vertrag sieht vor, daB die Kaufer naher bezeichnete,, Wohnungsrechte auf Lebenszeit und gegen Zahlung von Miete" (Ziff. V, 6 des Vertrages) an verschiedene Mitglieder der Erbengemeinschaft bestellen. Der Klager, der von A. ermchtigt wurde, vertragliche Anspruche im eigenen Namen geltend zu machen, halt den Vertrag fr wirksam. Er behauptet, man habe sich in den Vertragsverhandlungen auf die Zahlung einer,, ortstiblichen Vergleichsmiete" geeinigt, da aber insoweit noch Unklarheiten zur H6he der Miete bestanden hatten, sei diese im Vertrag offengeblieben. Er hat beanttagt, den Beklagten zur Bestatigung der privatschriftlichen Vollmacht in 可fentlich beglaubigter Form, hilfsweise zur Gene面igung der durch seine Ehefrau im Vertrag vom 4ユ1991 abgegebenen Erklarungen inb ffentlich beglaubigter Form zu verurteilen. Die Klage hat in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg gehabt Die Revision hat Ei加Ig. Aus den G威nden: Der Klagehauptantrag ist begrndet. Dies folgt aus dem wirksamen Vertrag vom 4ユ1991. 1 . Das Berufungsgericht bej aht die Aktiviegitimation des Klagers. Es halt ferner die privatschriftliche Vollmacht fr formwirksam（ §167 Abs. 2 BGB ), weil ein AusschluB des Widerrufsrechts（ §168 Satz 2 BGB ) weder ausdrcklich noch schlussig vorgesehen sei. Eine Beschrankung dieser Vollmacht auf eine unentgeltliche Wohnrechtsbestellung komme in der Urkunde nicht zum Ausdruck. Diese Aus魚hrungen lassen einen Rechtsfehler nicht erkennen und werden auch von der Revisionserwiderung nicht angegriffen. 2. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klagers auf Abgabe der verlangten Erklarungen, weil es den Vertrag fr unwirksam halt. In bezug auf die H6he des fr die Wohnrechte vorgesehenen Nutzungsentgelts fehle es an ausreichender Bestimmtheit. a) Diese Ausfhrungen halten einer Rechtskontrolle nicht stand. Auch das Berufungsgericht geht nicht von einem offenen Einigungsmangel im Sinne von§l54Abs. 1 Satz 1 BGB aus. Die in dieser Vorschrift enthaltene Auslegungsregel ist unanwendbar, wenn sich die Parteien trotz der noch offenen Punkte erkennbar vertraglich binden wollen und der offene Dissens sich nicht auf die,, essentialia" des Geschfts bezieht MittBayNot 1 997 Heft 6 (vgl. z.B. MUnchKornm-BGB/Kramer, 3. Aufl.,§154 Rdnr.6; Palandtt臣万nrichs, BGB, 56. Aufl.,§154 Rdnr. 2je ni.w.N.). Ein erkennbarer Bindungswille der Parteien folgt hier aus den Umstanden, insbesondere der notariellen Beurkundung. Die schuidrechtliche Abrede zur Wohrirechtsbestellung l谷Bt auch keine fehlende Einigung u ber einen fr den Vertragstyp konstituierenden Umstand vermissen. Geeinigt haben sich die Parteien vielmehr U ber bestimmte Wohnrechte gegen eine 、Entgeltzahlung（・・Miete‘つ． Ein schuldrechtlicher Mietvertrag und das dingliche V而hnrecht sind zwar verschiedene Rechtsinstitute. Der auf die Bestellung eines V而hnrechts gerichtete Verpflichtungsvertrag kann aber eine Entgeltabrede auch in der Form enthalten, daB das Entgelt laufend nach bestimmten Zeitabschnitten (sog. mietzins谷hnliche Form) zu entrichten ist (vgl. Senatsurteile vom 5.3.1965, V ZR 195/62, WM 1965, 649; vom 13.7. 1966, V ZR 21/64, WM 1966, 1088 , 1089 und vom 10.5. 1968, V ZR 221/64, LM BGB§398Nr.20B1. 1 R). Richtig ist allerdings der rechtliche Ansatzpunkt des Berufungsgerichts, daB trotz Bindungswillens der Parteien das wirksame Zustandekommen eines Vertrages an der Luckenhaftigkeit seiner Regelung und der Unausfllbarkeit dieser LUcke scheitern kann (vgl. BGH, Urteil vom 20.9.1989, VIII ZR 143/88, NJW 1990, 1234 , 1235). Ein solcher Fall liegt aber nicht vor. Kann die Entgeltabrede bei der Verpflichtung zur Wohnrechtsbestellung in mietzinsahnlicher Form getroffen werden, so mussen zur Bestimmtheit der Entgelth6he auch die entsprechenden mietrechtlichen Grunds谷tze herangezogen werden. Zum AbschluB eines Mietvertrages geh6rt aber nicht unbedingt die EinigungU ber einen Mietzins bestimmter H6he. Vielmehr genUgt es, wenn sich die Parteien auf einen bestimmbaren Mietzins einigen. Selbst ohne jegliche Vereinbarung 加er den Mietzins kann ein Mietvertrag zustande kommen, sofern sich die Parteien 一 wie hier 一 bindend 節er eine entgeltliche U berlassung des Gebrauchs einigen. Alsdann gilt eine angemessene oder ortsublicheMiete als vereinbart, sei es im Wege erganzender Vertragsauslegung oder entsprechend§612 Abs. 2, §632 Abs. 2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 2.10.1991, XII ZR 88/90, NJW-RR 1992, 517). Demgem谷B hat auch der Senat im Urteil vom 5.3.1965 (a.a.O., 5. 651) keine Bedenken gegen die Wirksamkeit eines Wohnrechtsbestellungsvertrages erhoben, in dem als Entgelt die,,ti bliche angemessene Miete" vereinbart war. Es mag sein, daB 搬r die Parteien ein Zusammenhang zwi-schen Kau加reis und Nutzungsentgelt bestand. DaB一 wie das Berufungsgericht weiter ausfhrt - sich die Mitglieder der'Erbengemeinschaft angesichts eines,, verh谷ltnismaBig niedrigen Kaufpreises" nicht auf eine,, am freien Markt orientierte Miete" eingelassen h谷tten, ist aber nur ein Umstand, der die Entgeltbestimmung nach M出gabe dero bengenannten Rechtsprechung beeinflussen mag, kann aber nicht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages fhren. Im U brigen weist die Revision mit Recht darauf hin, daB es nicht um eine,, am freien Markt orientierte Miete" geht. Auch der Kl谷ger hat nur vorgetragen, man sei von einer,, ortsublichen Vergleichsmiete" ausgegangen. Darunter kann zwanglos die preisrechtlich zul谷ssige Miete verstanden werden (vgl. Bub/Treier Handbuch der Geschafts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. II Rdnr. 354; Khler!駈パsmann, Handbuch der V而hnraummiete, 4. Aufl., §7 Rdnr. 3), zumal fr den Altbaubestand in den neuen Bundesl谷ndern unmittelbar nach der Wiedervereinigung die Preisbindung die Regel war (vgl.§11 Abs. 2 MHG a王，eingefgt durch Einigungsvertrag BGB1 1990 II, 889, 1126; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. A 309). hL Haben die Parteien bei VertragsabschluB die genaue Entgelth6he bewuBt offengelassen, gleichwohl aber eine Bin血ng gewollt, dann muB diese Lucke entweder ti ber eine erganzende Vertragsauslegung oder ti ber die analoge Anwendung einer gesetzlichen Regelung （ §612 Abs. 2,§632 Abs. 2 BGB) geschlossen werden, wobei lediglich fraglich sein kann, ob im Streitfall die Entgelth6he sofort durch das Gericht bestimmt werden kann oder innerhalb des vorgegebenen Rahmens von den Erwerbern des Anwesens nach billigem Ermessen zu bestimmen ist (vgl. BGH, Urteil vom 2.10.1991, a.a.O., S. 5 17, 5 1 8). Der Senat hat keinen AnlaB, diese Frage hier zu entscheiden, denn es geht nur darum, ob der Verpflichtungsvertrag zur Wohnrechtsbestellung wirksam ist. Ist die Entgelth6he bestimmbar, so bestehen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch keine Bedenken gegen die Formwirksamkeit （ 1 3 BGB) des Vertrages. Zu §3 beurkunden waren allein die Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche vセ r加Berungsgeschaft zusammensetzte (vgl. BGHZ 74, 346 , 348). Eine bestimmte Entgelth6he haben die Parteien gerade nicht vereinbart, sondern bewuBt in rechtlich zulassiger Weise o仁 fengelassen. Der Parteiwille ist damit in der vorgeschriebenen Form beurkundet worden. Eine Erganzung des Vertrages erfolgt nach dem oben beschriebenen MaBstab. Dieser hat mit der Frage der formwirksamen Beurkundung nichts zu tun. 8. BGB§§878, 1191 (Keine Schutzwirknng des§878 BGB bei rechtm叩iger Antragszuγ貢 ckweisung) Die Schutzwirkung des§878 BGB kommt dem Grunds山ulderwerber nicht zugute, wenn der Grundschuldbesteller na山 re山tm註Biger Zurhckweisung des Antrags auf Eintragung der Grunds山uM in der Verfgung be・ 5山r註nkt wird und die sp註tere Aufhebung der ZurUck・ weisung und die Eintragung der Grunds山 uld auf neuen Tatsachen beruhen. BGH, Urteil vom 17.6.1997 一 XIZR 119/96 一， mitgeteilt von Dr Manfed Werp, Richter am BGH Aus den Tatbestand: Der Klager, Verwalter im Gesamtvollstreckungsverfahrenu ber das Verm6gen der N.-Bau GmbH (Schuldnerin), verlangt von der beklagten Hypothekenbank die Bewilligung der L6schung einer Grundschuld. Am 18.2.1994 bestellte die Schuldnerin an GrundstUcken in B. eine Buchgrundschuld u ber 6.000.000 DM fr die Beklagte. Auf den Eintragungsantrag teilte das Grundbuchamt dem beurkundenden Notar unter dem 1 8.5. 1 994 mit, der Eintragung stunden mehrere Hindernisse entgegen, u.a. fehlender KostenvorschuB sowie nicht formgerechter Nachweis der Vertretungsbefugnis der fr die Schuldnerin aufgetretenen Personen, und bestimmte fr die Behebung eine Frist von einem Monat. Nach fruchtlosem Ablauf wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit BeschluB vom 25ユ1994 zurck 3. Rechtsfehlerhaft hlt das Berufungsgericht den Vertrag auch deshalb fr unwirksam, weil eine,, Vereinbarungti ber die Nutzung solcher Nebenraume, die keine Gemeinschaftsraume sind, in den Vertrag hatte aufgenommen werden mtissen". Der Umfang der W面nrechte sei mithin unklar. Nachdem am 3 1 .8.1 994 U ber das Verm6gen der Schuldnerin das Gesamtvollstreckungs verfah 肥n er6げnet worde n 里ar, legte der 聖urkundende Notar im Februar 1995 unter Behebu iig uer genannien mintragungshindernisse gegen den BeschluB des Grundbuchamts vom 25ユ1994 Erinnerung ein. Dieses hob seinen BeschluB auf und trug die Grundschuld am 28.2.1995 ein. Die Wohnungen, auf die sich die Wohnrechte erstrecken sollen, sind in der Vertragsurkunde bezeichnet (z.B.,, 1. Etage rechts, bestehend aus drei Zimmer und Ktiche"). Keine der Parteien hat behauptet, es sei die Erstreckung des Wohnrechts auf bestimmte Nebenraume (z.B. im Keller und Dachboden) ausdrUcklich vereinbart, aber dann nicht beurkundet worden. Der Klager ist der Ansicht, das Grundbuch sei dadurch unrichtig geworden; bei Eintragung der Grundschuld habe es wegen der angeordneten Gesamtvollstreckung an der Verfgungsbefugnis der Schuldnerin und damit an einer wirksamen Einigung u ber die Bestellung der Grundschuld gefehlt. Die Beklagte beruft sich auf§878 BGB Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien zum Um均ng des Wohnrechts in bezug auf Nebenraume nunmehr einen unterschiedlichen Standpunkt einnehmen. Es geht insoweit allein um ein Problem der Vertragsauslegung. W証en bestimmte Keller- und Bodenr加me den Wめnu噌en zugeordnet und sollten durch die Wめnrechtsbestellung den Verk加たrn die Nutzung des verkauften Anwesens in der bisherigen Form weiter erm6glicht werden, so spricht bei interessengerechter Auslegung des Vertrages einiges dafr, diese Nebenr加me in die Wohnungsrechte miteinzubeziehen （ §§133, 157 BGB ). Das Fehlen einer ausdrticklichen Regelung hieriber fhrt jedenfalls nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages. Ist mithin der Vertrag vom 4ユ1991 wirksam, so ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif （ §565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Uber die Streitpunkte der Parteien zum Vertragsinhalt hat der Senat nicht zu entscheiden, weil es darauf hier nicht ankommt. Der Beklagte schuldet als vertragliche Nebenpflicht eine Bestatigung der seiner Ehefrau am 19.6.1991 erteilten Vollmacht in 6 ffentlich beglaubigter Form, weil der Aたrtrag nur damit im Grundbuch vollzogen werden kann （ §29Abs. 1 GBO). Das Landgericht hat die Klage, die Beklagte zur Abgabe der L6schungsbewilligung zu verurteilen, abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben Die Revision hatte keinen Erfolg. Aus den Grtnden: Die Beurteilung des Berufungsgerichts h 組t den Angriffen der Revision stand. 1 . Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts steht, anders als die Revision meint, nicht in Widerspruch zur herrschenden Ansicht. Zu der entscheidungserheblichen Frage, ob die Schutzwirkung des§878 BGB einem Grundschulderwerber auch dann zugute kommt, wenn der Grundschuldbesteller nach Zurckweisung des Antrags auf Eintragung der Grundschuld in der Verfgung beschrankt, die Zurtickweisung nach Beseitigung von Eintragungshindernissen aufgehoben und die Grundschuld alsdann eingetragen wird, gibt es in Rechtsprechung und Literatur keine herrschende Meinung. a) Der Bundesgerichtshof hat lediglich entschieden, daB sich die Rangstellung eines Eintragungsantrags nach Zurtickweisung und deren Aufhebung aufgrund neuer Tatsachen nach dem Zeitpunkt bestimmt, in dem die Erinnerung (Beschwerde) beim Grundbuchamt eingeht ( BGHZ 27, 310 , 316 上； 5. auch BayObLG Rpfleger 1983, 101 f.; LG K6ln MittRhNotK 1985, 216 , 217). Zu den Auswirkungen der Konkurser6ffnung auf einen Eintragungsantrag hat das Bayerische Oberste Landesgericht MittBayNot 1997 Heft 6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.06.1997 Aktenzeichen: V ZR 39/96 Erschienen in: MittBayNot 1997, 361-362 DNotZ 1998, 946-949 NJW 1997, 2671-2672 Normen in Titel: BGB §§ 154 Abs. 1, 145 ff.