V ZR 52/91

Zurück BGH 24. April 1992 V ZR 52/91 ErbbauVO § 9 Abs. 1; ZPO § 291 Anpassung des Erbbauzinses bei "nachhaltiger" Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau e) Das Recht des Mieters zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gern. § 2 b WoBindG entsteht bei der Veräußerung einer öffentlich geförderten Wohnung, deren Umwandlung in Wohnungseigentum zumindest eingeleitet ist. Bei der Schaffung dieses Vorkaufsrechts waren die beim Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen auftretenden Probleme bekannt (vgl. BT-Drucks. 8/3403 S.35). Der gesetzlichen Regelung kann jedoch nicht entnommen werden, daß der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei der Gesamtveräußerung eines mit öffentlichen Wohnungen bebauten Grundstücks zulassen wollte, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet worden ist. aa) Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters im Zuge der Umwandlung von Sozialmietwohnungen in Eigentumswohnungen, vor der der Mieter durch die Begründung eines Vorkaufsrechts geschützt werden sollte (BT-Drucks. 8/3403 S.3 und S.35), verwirklicht sich noch nicht beim Verkauf des Gesamtgrundstücks, sondern erst bei einem Verkauf der vom Mieter bewohnten Wohnung als — zumindest künftiges — Wohnungseigentum an einen Erwerber, in dessen Person die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf gern. § 564 b Abs. 2 Nr.2 und 3 BGB entstehen können. Bei einer solchen Veräußerung greift das gesetzliche Vorkaufsrecht ein. bb) Mit der Begründung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte auch die Verbreiterung der Eigentumsbildung im Wohnungsbau durch Umwandlung und Veräußerung von Sozialmietwohnungen als Eigentumswohnungen an die bisherigen Mieter gefördert werden (BT-Drucks. 8/3403 S. 2 und 35). Gleichwohl hat der Gesetzgeber von einer Einflußnahme auf die Preisgestaltung bei der Veräußerung von Sozialmietwohnungen abgesehen, wohl im Hinblick auf die mit einer solchen Regelung verbundene Beschränkung der Rechte und Befugnisse des veräußernden Eigentümers oder sonst Verfügungsberechtigten, die dem Schutz des Art. 14 GG unterliegen. Im Ausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ist zwar erwogen worden, den Verfügungsberechtigten zu verpflichten, dem Mieter die Umwandlungsabsicht mitzuteilen und die Wohnung zu einem „bestimmten Preis" anzubieten (BT-Drucks. 8/3403 S. 4 und 36). Eine solche Verpflichtung ist jedoch nicht in das Gesetz aufgenommen worden. 5. ErbbauVO § 9 Abs. 1; ZPO § 291 (Anpassung des Erbbauzinses bei „nachhaltiger Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse) a) Soll sich vereinbarungsgemäß der Erbbauzins erhöhen, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse derart nachhaltig ändern, daß der bisherige Erbbauzins dem Eigentümer nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist, so genügt dafür jedenfalls eine Änderung um mehr als 20% (hier bezogen auf den vom Tatrichter gewählten Maßstab der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen). b) Ist vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, so ist auch die Entwicklung in dem zum Zeitpunkt der Erhöhung schon abgelaufenen Teil eines Kalenderjahres einzubeziehen. c) Bei. einem nicht Wohnzwecken dienenden Erbbaurecht darf an die Prüfung, ob seit der letzten Erhöhung des Erbbauzinses die vereinbarte Anpassungsvoraussetzung einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse erneut eingetreten ist, nicht ein Maßstab angelegt werden, der überhöhte frühere Anpassungen aus. gleicht. d) Der in der Fachpresse (u. a. in der Neuen Juristischen Wochenschrift) veröffentlichte statistische monatliche Indexstand der Lebenshaltungskosten ist offenkundig im Sinne des § 291 ZPO . BGH, Urteil v. 24.4.1992 — V ZR 52/91 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 22.8.1962 bestellten der Kläger und seine inzwischen verstorbene, von ihm beerbte Mutter zugunsten der beklagten Stadt ein Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren. Der vereinbarte Erbbauzins betrug jährlich 3.600 DM = 0,76 DM/qm. Er ist in das Erbbaugrundbuch eingetragen worden. Auf dem Erbbaugrundstück hat die Beklagte eine Schule errichtet. Der Vertrag enthält folgende Klausel: „Sollten sich die wirtschaftlichen oder die währungsrechtlichen Verhältnisse dergestalt nachhaltig ändern, daß einer Partei der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, so sind die Vertragsschließenden gegenseitig verpflichtet, auf Antrag einer Partei den Erbbauzins den veränderten Verhältnissen in angemessener Weise anzupassen. Bei der dann zu erfolgenden Festsetzung des Erbbauzinses ist davon auszugehen, daß eine angemessene Verzinsung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks für die Eigentümer gewährleistet ist" Der Erbbauzins ist mehrfach einvernehmlich erhöht worden, zuletzt ab 1.1.1982 auf jährlich 2,04 DM je Quadratmeter. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer weiteren Erhöhung des Erbbauzinses ab 1.1.1990, nach dem Berufungsantrag ab 1.10.1990, auf jährlich 2,65 DM/qm zuzustimmen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. Der mit der Klage verfolgte Antrag auf Verurteilung der Beklagten, einer Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 2,65 DM/qm ab 1.10.1990 zuzustimmen, bedarf der Auslegung. Er ist dahin zu verstehen, daß der Kläger in dem beanspruchten Umfang der Erhöhung des dinglichen Erbbauzinses ( § 9 Abs. 1 ErbbauVO ) von der Beklagten die sachenrechtlich nötige Erklärung der dinglichen Einigung (§ 873 BGB) und zugleich die gern. § 19 GBO erforderliche Bewilligung der Eintragung in das Erbbaugrundbuch verlangt. Aus einer Anpassungsklausel ergibt sich zwar nur ein schuldrechtlicher Anspruch, auf Erbbauzinserhöhung (BGHZ 22, 220; 81, 135, 144), er richtet sich jedoch auf Erhöhung des vereinbarten dinglichen erbbauzinses, so daß der aus der Klausel verpflichtete Erbbauberechtigte der Eintragung einer entsprechend höheren Erbbauzinsreallast zustimmen muß ( BGHZ 96, 371 , 379), hier allerdings nur an bereiter Rangstelle, weil der Erhöhungsanspruch nicht in dem Rang der bisherigen Reallast durch eine Vormerkung gesichert ist. In Anbetracht der ohnehin gebotenen Zurückverweisung der Sache-hat der Kläger die Möglichkeit zur Klarstellung des Antrages. II. Das Berufungsgericht hält die in dem Erbbaurechtsvertrag vom 22.8.1962 vereinbarte Voraussetzung einer Anpassung des Erbbauzinses nicht für erfüllt. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht. 1. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Auslegung der Anpassungsklausel dahin, daß für die Beurteilung 264 MittBayNot 1992 Heft 4 der Frage, ob sich seit der letzten Erbbauzinserhöhung am 1.1.1982 die wirtschaftlichen Verhältnisse nachhaltig geändert haben, auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mittleren Einkommens und der Bruttolöhne der Industriearbeiter sowie der Angestellten in Industrie und Handel abzustellen ist. Bei der auf dieser Grundlage ermittelten durchschnittlichen Indexsteigerung um 24,82% hat das Berufungsgericht jedoch nur den Zeitraum bis zum 31.12.1989 berücksichtigt, nicht auch die weitere Entwicklung bis zum 1.10. 1990, also dem Zeitpunkt, von dem ab Anpassung verlangt wird. Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß „zweckmässigerweise" auf Jahresindizes, nicht auf Monatsindizes, zurückzugreifen sei und daß so auch der Bundesgerichtshof verfahre, ist unzutreffend. Für Verträge ohne Anpassungsklausel hat der Senat entschieden, daß bei einem wegen grundlegender Äquivalenzstörung dem Eigentümer zuzubilligenden Anspruch auf Erbbauzinserhöhung die Monatsindizes heranzuziehen sind, damit auch die Entwicklung in dem zum Zeitpunkt der Anpassung schon verstrichenen Teil eines Kalenderjahres einbezogen werden kann ( BGHZ 97, 171 , 176/177). Bei einem Vertrag mit Anpassungsklausel, wie hier, ist das eine Frage der Auslegung ( BGHZ 87, 198 , 201). Unter diesem Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht die Klausel indes nicht ausgelegt. Daher ist das Revisionsgericht, weil tatsächliche Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen, zur Auslegung befugt ( BGHZ 65, 107 , 112; 109, 19, 22). Interessengerecht ist die Auslegung, daß auch der Zeitraum vom 1.1. bis 1.10.1990 zu berücksichtigen ist, da die Klausel die Anpassungsvoraussetzung nicht auf den vollen Ablauf eines Kalenderjahres begrenzt und mithin eine Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse auch für den Teil des Jahres erfaßt, der im Zeitpunkt der Erhöhung des Erbbauzinses bereits abgelaufen ist. Der Standpunkt der Revisionserwiderung, daß die ausbedungene Anpassungsvoraussetzung im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gegeben sein müsse, ist nur insofern richtig, als der Anspruch nicht rückwirkend für einen Zeitpunkt geltend gemacht werden darf, zu dem die vertragliche Voraussetzung der Anpassung noch nicht vorlag (BGBRGRK/Räfle, 12. Aufl., ErbbauVO § 9 Rdnr.65 i. V. m. Rdnr.53). Hier geht es aber gerade darum, ob die mit Wirkung ab 1.10.1990 verlangte Erhöhung des Erbbauzinses zu dieser Zeit oder wenigstens — dann mit entsprechend späterer Wirkung — im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz (10.1.1991) von der vereinbarten Voraussetzung gedeckt war. Da die statistische monatliche Indexentwicklung der Lebenshaltungskosten — nicht auch der Einkommen regelmäßig in der Fachpresse veröffentlicht wird (z. B. in der Neuen Juristischen Wochenschrift), ist- der sich daraus ergebende Stand im Sinne des § 291 ZPO offenkundig (Senatsurt. v. 4.5.1990, V ZR 21/89, NJW 1990, 2620 , 2621 [= DNotZ 1991, 381 = MittBayNot 1990, 303 ]). Daher hätte das Berufungsgericht die Monatswerte feststellen können. Hiernach aber haben sich, wie die Revision zutreffend aufzeigt, für den maßgebenden Zeitraum vom 1.1.1982 bis 1.10.1990 die wirtschaftlichen Verhältnisse jedenfalls um mehr als 25% verändert. Auszuschließen ist nicht, daß dem Berufungsgericht eine Änderung dieses Umfanges genügt hätte, wenn es das Erfordernis der Einbeziehung der Monatswerte erkannt hätte. Schon aus diesem Grunde kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. MittBayNot 1992 Heft 4 2. Auch in weiteren Punkten hält das Berufungsurteil den Revisionsrügen nicht stand. Anpassungsvoraussetzung ist hier, daß dem Kläger infolge einer nachhaltig eingetretenen Änderung der wirtschaftlichen oder währungsrechtlichen Verhältnisse der vereinbarte Erbbauzins nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann. Daraus entnimmt das Berufungsgericht, diese Voraussetzung sei „zumindest annäherungsweise" mit derjenigen vergleichbar, die der Senat ( BGHZ 77, 194 , 198 f.; 90, 227; 94, 257) bei Verträgen ohne Anpassungsklausel als erforderlich für eine Erhöhung des Erbbauzinses ansieht, so daß eine Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse im Umfang von 24,82% nicht ausreiche. Ein solcher Vergleich liefe darauf hinaus, daß sich der Kläger nicht besser stünde, als wenn der Vertrag keine Anpassungsklausel enthielte. Der vom Senat an die Berücksichtigung einer Äquivalenzstörung angelegte Maßstab eines Anstiegs der Lebenshaltungskosten um mehr als 150% beruht darauf, daß bis zu dieser Schwelle dem Grundstückseigentümer gerade mangels einer vertraglichen Anpassungsregelung das Risiko eines durch Geldwertverfall eintretenden Ungleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung zumutbar ist. Haben aber die Parteien eine wertsichernde Vereinbarung getroffen, so muß deren Auslegung diesem der Erhaltung des Realwerts des Erbbauzinses dienenden Zweck Rechnung tragen. Demgemäß hat der Bundesgerichtshof bei ähnlich wie hier nur allgemein umschriebenen Klauseln (so etwa im Falle der Anknüpfung an eine „erhebliche" oder „wesentliche" Veränderung) für ein Anpassungsverlangen als ausreichend erachtet, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse auf der Grundlage des jeweils vom Tatrichter angewendeten Bezugsmaßstabes in einer Größenordnung von über 14% verändert haben (Urt. v. 4.3.1964, VIII ZR 214/62, WM 1964, 491 , 492; Senatsurt. v. 6.10.1967, V ZR 141/64, WM 1967, 1248 , 1249). Das Berufungsgericht läßt zwar offen, wo es die dem Kläger zumutbare Grenze ziehen will; sie ist aber, damit die Klausel ihre Funktion interessengerecht erfüllen kann, jedenfalls bei einem Wertverlust des Erbbauzinses um mehr als 20% überschritten. Eine noch weitergehende Grenzziehung ist unzumutbar, weil dann der Eigentümer eine sich stetig entwickelnde Werteinbuße womöglich auf viele Jahre hinaus hinnehmen müßte, was einer Umverteilung des Entwertungsrisikos gleichkäme. Verfehlt ist die Ansicht des Berufungsgerichts, die Auslegung der Klausel müsse auch berücksichtigen, daß sich der ursprüngliche Erbbauzins von 0,76 DM/qm durch wiederholte Erhöhungen schon fast verdreifacht habe. Die vereinbarte Voraussetzung der Anpassung muß im Zeitraum seit der letzten Erhöhung eingetreten sein. Ob das der Fall ist, kann mithin nicht von dem Ausmaß früherer Erhöhungen abhängen. Selbst wenn diese nicht der Anpassungsklausel entsprochen haben sollten, darf nicht die einvernehmlich vorgenommene Erhöhung vom Gericht korrigiert werden, indem es an die Klausel einen Maßstab anlegt, der überhöhte frühere Anpassungen ausgleicht. Anders wäre es nur im Anwendungsbereich des § 9 a ErbbauVO , weil danach das durch eine Anpassungsklausel begründete Ausmaß der Erhöhung regelmäßig nicht über die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen darf. Diese Vorschrift betrifft jedoch nur Wohnzwecken dienende Erbbaurechte. Sie erfaßt also nicht den nach dem Inhalt des Erbbaurechts zulässigen Zweck der Nutzung des Bauwerks als Schule. Tatrichterlicher Prüfung bedarf nun die Frage des Umfanges der Anpassung. Dabei wird zu beachten sein, daß der Erbbauzins vereinbarungsgemäß in einer Höhe festzusetzen ist, die eine angemessene Verzinsung des Erbbaugrundstücks gewährleistet. Es kommt somit darauf an, ob und in welchem Maße der Wert des Grundstücks im Zeitraum vom 1.1.1982 bis zum 1.10.1990 gestiegen ist (vgl. Senatsurt. v. 26.2.1988, V ZR 155/86, WM 1988, 720 , 721/722 [= DNotZ 1989, 353]). Sollte die Wertsteigerung geringer sein als die sich aus dem Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Einkommen nach dem Mittelwert beider Komponenten ergebende Änderung, so könnte sich danach der Umfang der Erhöhung des Erbbauzinses bestimmen. der Eigentümer der Wohnung Nr.1: die in der beiliegenden Planskizze rot eingezeichnete Fläche, der Eigentümer der Wohnung Nr.3: die restliche Fläche, die in der beiliegenden Planskizze blau eingezeichnete Fläche. Bei der Planskizze, auf die im Kaufvertrag Bezug genommen wird, handelt es sich um eine Zeichnung, aus der die Lage und die Größe der rot, blau und nicht-schraffierten (= Sondernutzungsrecht für den Eigentümer der Wohnung Nr.2) Flächen in ihrem Verhältnis zueinander ersichtlich ist. Die Zeichnung enthält keine Angaben über den Maßstab, auch ist keine Quadratmeterzahl für die jeweiligen Gartenflächen eingetragen. Eingezeichnet sind aber die Lage des Wohnhauses und der Garage, die gartenseitigen Grundstücksgrenzen sowie die hinter der Garage in gerader Verlängerung der Wohnhauslinie bis zum angrenzenden Nachbargrundstück verlaufende Trennungslinie zwischen dem Sondernutzungsrecht für den Eigentümer der Wohnung Nr.2 und der restlichen Gartenfläche. _ In dem zwischen W. und dem Antragsteller abgeschlossenen Kaufvertrag heißt es: 6. BGB §§ 241, 746; WEG § 10 Abs. 1 Satz 1, 2, Abs. 2, § 15 Abs. 1, § 43 Abs. 4 Nr. 1 (Regelung der Benutzung einer Gartenfläche durch mehrere WEG-Eigentümer) 1. Bei Einräumung eines schuldrechtlichen Nutzungsrechts an einer Grundstücksteilfläche genügt für die Bestimmbarkeit der geschuldeten Leistung eine Skizze, in der die Grenzen der betroffenen Fläche so deutlich gekennzeichnet sind, daß im Streitfalle durch Vermessung die Grenzen in der Natur festgelegt werden können. 2. Eine Benützungsregelung für Gartenflächen wirkt nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG , § 746 BGB auch zugunsten eines Sondernachfolgers. Von der Eintragung in das Grundbuch hängt nach §10 Abs.2 WEG nur die Wirksamkeit gegen einen Sondernachfolger ab. 3. Sind Wohnungseigentümer durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung vom Mitgebrauch einer Gartenfläche ausgeschlossen, so sind sie an einem Verfahren nicht zu beteiligen, in dem es zwischen den übrigen Wohnungseigentümern um die Aufteilung des Sondernutzungsrechtes an dieser Gartenfläche unter sich geht. Hinsichtlich der bestehenden Benutzungsregelung, wonach den jeweiligen Eigentümern der Wohnung 1, und 3 das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zusteht, ist dem Käufer bekannt, daß dem Eigentümer der Wohnung Nr.3 die in der beiliegenden Planskizze (= identische Planskizze, wie sie dem Kaufvertrag zwischen W. und den Antragsgegnern beiliegt) blau eingezeichnete Fläche zusteht, dem Eigentümer der Wohnung Nr.1 die rot eingezeichnete Fläche. Die Antragsgegner räumen ein, daß dem Eigentümer der Wohnung Nr.2 ein Sondernutzungsrecht zustehe; bezüglich der restlichen Gartenfläche beanspruchen sie jedoch ein Sondernutzungsrecht für sich allein. Der Antragsteller hat beantragt festzustellen, daß er als derzeitiger Eigentümer der Wohnung Nr.3 unter Ausschluß der Antragsgegner als Eigentümer der Wohnung Nr.1 berechtigt sei, die aus der Anlage zum Kaufvertrag vom 29.4.1980 ... ersichtliche, mit Nr.3 und blau schraffiert kenntlich gemachte Gartenfläche ausschließlich zu nutzen. Das Amtsgericht hat nach Abgabe durch das Prozeßgericht mit Beschluß vom 6.7.1990 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 26.5. 1991 den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben, dem Antrag stattgegeben und den Antragsgegnern samtverbindlich die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten beider Instanzen auferlegt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner. Aus den Gründen: BayObLG, Beschluß vom 7. 11.1991 - BReg. 2 Z 112/91 -, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Das Rechtsmittel ist nicht begründet. Aus dem Tatbestand-1. Die Abgabe des Verfahrens durch das Gericht der streitigen Gerichtsbarkeit ist bindend, § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG . Es Dem Antragsteller gehört die im 2. Obergeschoß gelegene Wohnung Nr.3, den Antragsgegnern die im Erdgeschoß gelegene Wohnung Nr.1 einer aus drei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. In der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist bestimmt: Dem jeweiligen Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr.2 bezeichneten Wohnung steht das ausschließliche Sondernutzungsrecht an demjenigen Teil des Grundstücks zu, welcher hinter der Garage in gerader Verlängerung der Wohnhauslinie bis zum angrenzenden Nachbargrundstück Flst..-. liegt. Die restliche Gartenfläche steht den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Nr.1 und 3 des Aufteilungsplans gemeinschaftlich zur ausschließlichen Benützung zu. Die jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr.1 sind jedoch berechtigt, über die Sondernutzungsfläche der Wohnung Nr.2 von ihrer Garage zu ihrer Terrassentür und umgekehrt zu gehen... Der Eigentümer der drei Wohnungen W. veräußerte am 30.4.1974 die Wohnung Nr.2 an T., am 1.8.1977 die Wohnung Nr.1 an die Antragsgegner und am 29.4.1980 die Wohnung Nr.3 an den Antragsteller. Der zwischen W. und den Antragsgegnern abgeschlossene Kaufvertrag enthält folgende Bestimmung: ... Hinsichtlich der bestehenden Benutzungsregelung, wonach den jeweiligen Eigentümern der Wohnung 1 und 3 das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zusteht, vereinbaren die Vertragsteile schuldrechtlich, daß künftig ausschließlich benutzen: kann deshalb offenbleiben, ob für den Anspruch der Rechtsweg vor den Gerichten der freiwilligen Gerichtsbarkeit gegeben ist. 2. Das-Landgericht brauchte die Eigentümerin der Wohnung Nr. 2 am Verfahren nicht zu beteiligen (§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr.1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG , §§ 550, 551 Nr.5 ZPO). Nach § 43 Abs. 4 WEG sind grundsätzlich an allen Verfahren in Wohnungseigentumssachen (§ 43 Abs. 1 Nr.1 bis 4 WEG) sämtliche Wohnungseigentümer materiell beteiligt. Wer materiell beteiligt ist, muß auch formell beteiligt, d. h. zum Verfahren zugezogen werden (wegen der näheren Einzelheiten dazu und zu den möglichen Ausnahmefällen von diesem Grundsatz vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 660 f.). Hier ist die Eigentümerin der Wohnung Nr.2 materiell nicht beteiligt. Vom Verfahrensgegenstand, der Nutzung eines Teils des Gartens, werden nur der Antragsteller und die Antragsgegner betroffen. Der Antragsteller stützt seinen Antrag auf den Kaufvertrag zwischen W. und den Antragsgegnern. Durch diesen Vertrag wird das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, von deren Mitgebrauch die Eigentümerin der Wohnung Nr.2 durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung ausgeschlossen ist, aufgeteilt. An MittBayNot 1992 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 24.04.1992 Aktenzeichen: V ZR 52/91 Erschienen in: MittBayNot 1992, 264 Normen in Titel: ErbbauVO § 9 Abs. 1; ZPO § 291