V ZR 315/89

Zurück BGH 18. Januar 1991 V ZR 315/89 BGB §§ 415, 326 Schuldübernahme in einem Grundstückskaufvertrag als Erfüllungsübernahme bei Verweigerung der Genehmigung des Gläubigers Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Die meisten Praxisprobleme dürften in der Ausfüllung des Rechtsbegriffs „Geld, das nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft dauernd anzulegen ist" liegen. Nicht maßgeblich hierfür sind die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse des Vorerbent96. Es kommt vielmehr darauf an, inwieweit die Zusammensetzung und die Größe des Nachlasses im konkreten Einzelfall die Bereithaltung oder den Einsatz von Geldbeträgen rechtfertigen. Besteht der Nachlaß beispielsweise weitgehend aus Wertpapieren, sind nur relativ geringe Geldbeträge für deren Verwaltung erforderlich; wesentlich größere Beträge sind angemessen, wenn sich im Nachlaß z. B. ein renovierungsbedürftiges Gebäude oder ein Unternehmen befindet197. Führt die Prüfung im Einzelfall zu dem Ergebnis, daß Geldbeträge für den sonstigen Nachlaß weder bereitgehalten noch eingesetztzu werden brauchen, sind diese mündelsicher anzulegen, was der Nacherbe notfalls auch klageweise gegen den Vorerben geltend machen kann1 '. Das enge Spektrum der in den §§ 1807 f. BGB vorgesehenen mündelsicheren Anlageformen und die Erfahrung, daß auch die mündelsicheren Anlagen inflationsbedingt wertlos werden können, haben Kritik an der Vorschrift laut werden lassen199. Der Notar sollte den Erblasser, der eine nicht befreite Vorerbschaft anordnen möchte, auf die eingeschränkten Anlagemöglichkeiten hinweisen und klären, ob nichtzumindesteine Befreiung des Vorerben von der Anwendung des § 2119 BGB oder die Festlegung anderer Anlagegrundsätze gewünscht werden. Die Problematik entfällt bei einer Testamentsvollstreckung, weil der Testamentsvollstrecker nur an den in § 2216 BGB niedergelegten allgemeinen Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden"ist200. Auch das bereits vom Erblasser angelegte Geld unterfällt nicht der Regelung des § 2119 BGB . Rechtsprechung 1. Liegenschaftsrecht/Schuldrecht — Schuldübernahme in einem Grundstückskaufvertrag als Erfüllungsübernahme bei Verweigerung der Genehmigung des Gläubigers (BGH, Urteil vom 18.1.1991 — V ZR 315/89) BGB §§ 415 Abs. 3; 326 Wird die Genehmigung zu der im Grundstückskaufvertrag unter Anrechnung auf den Kaufpreis vereinbarten Übernahme eines Grundpfandrechts und der persönlichen Schuld des Verkäufers verweigert, so ist entgegen der Auslegungsregel des § 415 Abs. 3 BGB eine bloße Erfüllungsübernahme auch dann nicht gewillt, wenn die Parteien für diesen Fall zwar keine ausdrückliche anderweitige Regelung getroffen haben, jedoch aus dem Vertrag hervorgeht, daß der Käufer das Risiko eines Scheiterns der Schuldübernahme tragen soll. Zum Sachverhalt: Der KI. verkaufte der Bekl. durch notariellen Vertrag ein Hausgrundstück zum Preis von 285.000,— DM. Zugleich wurde die Auflassung erklärt. In Anrechnung auf den Kaufpreis übernahm die durch Auflassungsvormerkung gesicherte Bekl. von den in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundpfandrechten die Hypotheken lfd. Nrn.4 und 5 über 55.300,— DM und 25.552,80 DM sowie die Grundschuld lfd. Nr.7 von 50.000,— DM, jeweils einschließlich der zugrunde liegenden persönlichen Verpflichtungen des KI. Die weiteren Grundpfandrechte, darunter die unter lfd. Nrn. 2 und 3für die D-Bankeingetragenen Darlehenshypotheken von 54.400,— DM und von 28.000,— DM, hatte der KI. zur Löschung zu bringen. Nachträglich vereinbarten die Parteien jedoch, daß die Bekl. auch diese Rechte sowie die persönlichen Verbindlichkeiten übernimmt. Mit Schreiben an die Bekl. bestätigte der Notar, daß die vertraglichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung vorlägen und damit der nach dem Valutierungsstand der übernommenen Grundpfandrechte Nrn. 2 bis 5 und 7 verbleibende Restkaufpreis von 75.590,76 DM fällig sei. Hierauf zahlte die Bekl. einen Betrag von 30.000,— DM. In einem weiteren Schreiben teilte ihr der Notar mit, daß die Gläubiger der Grundpfandrechte Nrn. 2 bis 5 die Genehmigung der Übernahme abgelehnt hätten und daß daher der gesamte vereinbarte Kaufpreis, mitAusnahme des auf die Grundschuld Nr.7 entfallenden Betrages von 50.000,— DM, in bar zu zahlen sei. Unter Bezugnahme darauf verlangte der KI. von der Bekl. Zahlung und setzte eine Zahlungsfrist. Nach deren Verstreichen erklärte er der Bekl. gegenüber den Rücktrittvom Kaufvertrag und kündigte gleichzeitig Schadensersatzansprüche an. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der KI. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Löschung der für sie an dem Kaufgrundstück eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen. Die Bekl. hat ein Zurückbehaltungsrecht aus Gegenforderungen geltend gemacht. 196 RGZ 73, 4 . 197 Staudinger/Behrends, a.a.O., §2119 BGB, Rd.-Nr.4; Soergel/Harder, a.a.O., § 2119 BGB , Rd.-Nr. 2; Coing, Die Anlagevorschriften des deutschen Erbrechts, Festschrift H. Kaufmann, 1d72, 127, 135. 198 RGZ 73, 4 ; Staudinger/Behrends, a.a.O., §2119 BGB, Rd.-Nr.2; Münch Das LG und das OLG haben der Klage Zug um Zug gegen Zahlung eines bestimmten Geldbetrages stattgegeben. Mitder Revision will die Bekl. Abweisung der Klage erreichen. Der Kl. beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen. Aus den Gründen: Die Revision hat Erfolg. 1. Das Berufungsgericht hält die Bekl. aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung gern. § 326 BGB für verpflichtet, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen. Es ist der Meinung, die Vorschrift des § 415 Abs. 3 BGB, wonach eine vom Gläubiger nicht genehmigte Schuldübernahme im Zweifel als Erfüllungsübernahme gilt, greife regelmäßig dann nicht ein, wenn ein Grundstückskäufer — wie hier die Bekl. —Grundpfandrechte in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehme. Darin liege grundsätzlich die Vereinbarung einer befreienden Übernahme auch der persönlichen Schuld. Der Wille der Parteien sei dahin gegangen, daß die Bekl. im Falle einer Nichtgenehmigung der Schuldübernahme den entsprechenden Teil des Kaufpreises auf Notaranderkonto zurAblösung des betreffenden Grundpfandrechts zu zahlen habe. Diese Auslegung werde gestützt durch das Schreiben des beurkundenden Notars, der dort den gesamten noch offenen Kaufpreis von 205.000,— DM angefordert habe. Mit dieser fälligen Zahlung sei die Bekl. in Verzug gekommen. Eine Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs.1 BGB sei entbehrlich schon deswegen gewesen, weil die Bekl. die vom KI. im Vorprozeß geltend gemachte Kaufpreiszahlung ernstlich und endgültig verweigert habe. 2. Diese Ausführungen halten der Revision nicht stand. Nach § 415 Abs. 3 BGB ist eine Schuldübernahme, deren Genehmigung der Gläubiger ablehnt, im Zweifel als Erfüllungsübernahme ( § 329 BGB ) gewollt. Der Standpunkt des Berufungsgerichts, diese Auslegungsregel gelte nicht, wenn ein Grundstückskäufer Grundpfandrechte in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehme, weil darin eine befreiende Übernahme der persönlichen Schuld liege, ist rechtsirrig. Denn § 415 BGB betrifft überhaupt nur die befreiende Schuldübernahme, wie sie hier vereinbart worden ist. Soweit das Berufungsgericht aus dem Schreiben des Notars auf den Willen der Parteien schließt, daß die Bekl. bei Verweigerung der Genehmigung den der übernommenen Schuld entsprechenden Teil des Kaufpreises zwecks Ablösung der Komm/Grunsky, a.a.O., § 2119 BGB , Rd.-Nr.3; Erman/Hense/Schmidt, a.a.O., §2119 BGB, Rd.-Nr.1. 199 Coing, a.a.O., 136 f. 200 Staudinger/Behrends, a.a.O., § 2119 BGB , Rd.-Nr.3. 150 Heft Nr.6 • MittRhNotK • Juni 1991 Grundpfandrechte auf Notaranderkonto habe zahlen sollen, enthält das angefochtene Urteil keine Gründe, auf die sich diese Überzeugung stützt ( § 286 Abs. 1 S. 2 ZPO ). Für sich allein gibt jenes Schreiben nur die Meinung des Notars wieder, die Bekl. müsse, da die Schuldübernahme nicht genehmigt worden sei, in Höhe dieser Schuld den Kaufpreis zahlen. Warum aber diese Ansicht ein Indiz dafür sein soll, daß die Parteien übereinstimmend den Willen hatten, bei einem Scheitern der Schuldübernahme diese durch die Verpflichtung der Bekl. zur Barzahlung des Kaufpreises zu ersetzen, zeigt das Berufungsgericht nicht auf. 3. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß im Falle der Nichtgenehmigung keine bloße Erfüllungsübernahme, sondern in entsprechender Höhe Barzahlung gewollt gewesen sei, ist jedoch aus einem anderen Grunde im Ergebnis richtig. Die Vermutung des § 415 Abs. 3 BGB gilt nur im Zweifel. Sie ist auch dann widerlegt, wenn die Parteien zwar nicht ausdrücklich eine Regelung für den Fall der Genehmigungsverweigerung getroffen haben, jedoch aus dem Vertrag hervorgeht, daß eine der Parteien das Risiko der Auswirkung eines Scheiterns der Schuldübernahme auf die vereinbarte Vertragsabwicklung tragen soll. So liegt die Sache hier. Die Revisionserwiderung verweist zutreffend auf § 13 Nr.1 Abs. 2 und Nr. 2 des Vertrages. Unter Nr.1 hat der Kl. einer weiteren dinglichen Belastung des Kaufgrundstücks bis zur Höhe von 250.000,- DM zugestimmt. Unter Nr. 2 hat die Bekl. ihm den Auszahlungsanspruch gegen die Grund pfandrechtsgläubiger bis zu dieser Höhe abgetreten. Die Auslegung dieser Vertragsbestimmungen ergibt, daß die in der notariellen Urkunde vereinbarte Schuldübernahme nur im Falle ihrer Genehmigung auf den Kaufpreis angerechnet werden sollte. Nach § 2 des Vertrages sollte der Kaufpreis von 285.000,- DM in einer Höhe von 130.852,80 DM durch Übernahme der Grundpfandrechte Nrn. 4, 5, 7 und der ihnen zugrunde liegenden persönlichen Verbindlichkeiten sowie in der restlichen Höhe von 154.147,20 DM durch Zahlung „belegt" werden. Der Möglichkeit, daß die Gläubiger dieser Rechte die zu der Übernahme der persönlichen Schuld erforderliche Genehmigung verweigern könnten, trägt § 13 des Vertrages Rechnung. Dort sind die Parteien davon ausgegangen, daß die Bekl. genötigt sein könnte, den Kaufpreis bis zu einer Höhe von 250.000,- DM durch Fremdfinanzierung aufzubringen. Dementsprechend haben sie vereinbart, daß der KI. einer diesem Zweck dienenden Belastung des Kaufgrundstücks bis zu dem Betrag von 250.000,-DM zustimmt und daß dafür die Bekl. ihm ihren Auszahlungsanspruch gegen die Grundpfandrechtsgläubiger abtritt. Das vermag sich bei dieser Höhe des in Betracht gezogenen Fremdfinanzierungsbedarfs allein daraus zu erklären, daß die Bekl. das Risiko einer Nichtgenehmigung der Schuldübernahme tragen und gegebenenfalls den entsprechenden Kaufpreisteil in barzahlen sollte. Hätte an die Stelle der Schuldübernahme eine bloße Erfüllungsübernahme treten sollen, so hätte es genügt, Belastungszustimmung und Abtretung auf einen Betrag von 154.147,20 DM zu begrenzen, weil dann die Bekl. nur diesen über den Nominalwert der Grundpfandrechte Nrn. 4, 5 und 7 hinausgehenden Teil des Kaufpreises hätte aufbringen müssen, im übrigen aber lediglich verpflichtet gewesen wäre, den Gläubigern des Kl. rechtzeitig die von ihm geschuldeten Tilgungs- und Zinsraten zu zahlen. Unstreitig hat die Bekl. durch eine mit dem Kl. nach Abschluß des notariellen Vertrages mündlich getroffene Abrede auch die für die D-Bank eingetragenen Hypotheken Nrn. 2 und 3 einschließlich der persönlichen Darlehensverbindlichkeiten übernommen. Diese Vereinbarung bedurfte, obwohl sie die beurkundete Regelung änderte, nicht der Form des § 313 S.1 BGB, weil schon die Auflassung erklärt war (BGH NJW 1985, 266 = DNotZ 1985, 284 ). Auch die Übernahme dieser persönlichen Schuld war für den hier eingetretenen Fall der Genehmigungsverweigerung nicht als Erfüllungsübernahme gewollt. Den Parteien ging es dabei lediglich, wie die Bekl. vorgetragen hat, um eine „Vereinfachung" der Abwicklung des Kaufvertrages. Heft Nr. 6 • MittRhNotK • Juni 1991 Die Bekl. sollte also nur dann, wenn die D-Bank der Schuldübernahme zustimmte, einen entsprechend geringeren Kaufpreis zahlen und damit insoweit der Notwendigkeit einer Fremdfinanzierung enthoben sein. 4. Somit hatte die Bekl. auf den vereinbarten Kaufpreis von 285.000,- DM einen Betrag von 235.000,- DM zu zahlen, weil die Schuldübernahme nur hinsichtlich der Grundschuld Nr.7 von 50.000,- DM genehmigt worden ist. Nach Abzug der bereits geleisteten 30.000,- DM verblieb ein Zahlungsanspruch des KI. von 205.000,— DM. Diese Forderung ist aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichtfällig geworden (wird ausgeführt). Mangels Fälligkeit konnte insoweit die im Vertrag bestimmte Nachfristsetzung keine Wirkung entfalten und damit auch Verzug nicht eintreten. 2. Liegenschaftsrecht/WEG-Zustimmungserfordernis bei Veräußerung durch den teilenden Eigentümer nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluß vom 21.2.1991 - V ZB 13/90 - mitgeteilt von Notar Reinhard Döbler, Wuppertal-Elberfeld) WEG §§ 8;12 Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so gilt dies auch für die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Sachverhalt: Die Bet. zu 1) und 2) teilten 1973 ihr Grundstück in acht Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einer Wohnung, und in sechs weitere. Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einem Garageneinstellplatz, auf. Sie wurden als Mitberechtigte zu je 1/2 Anteil in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen. In der Teilungserklärung, die insoweit als Inhalt des Sondereigentums Gegenstand der Grundbucheintragungen ist, ist bestimmt: „Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder einen Grundpfandgläubiger, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung erworben hat und dieses alsdann veräußert." Nachdem die Bet. zu 1) und 2) bereits 1983 eine Wohnung veräußert hatten, verkauften sie im Februar1990 ihre mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.4 bezeichneten Wohnung und an dem mit Nr.13 bezeichneten Einstellplatz verbundenen Miteigentumsanteile an die Bet. zu 3) und 4) und ließen sie an diese auf. Das GBA hat die beantragte Eintragung des Eigentumswechsels von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters abhängig gemacht. Die dagegen gerichtete Beschwerde der Bet. ist erfolglos geblieben. Das OLG möchte die weitere Beschwerde zurückweisen, sieht sich daran jedoch durch die Beschlüsse des BayObLG (Rpfleger 1983,350 = DNotZ 1984, 559 und Rpfleger 1988, 95 = DNotZ 1988, 312 ) sowie des OLG Frankfurt (OLGZ 1989,44 = DNotZ 1990,45 = MittRhNotK 1989,57 und OLGZ 1990,149) gehindert. Es hat deshalb die Sache dem BGH zur Entscheidung vorgelegt. Aus den Gründen: I. Der Vorlagebeschluß ist gem. § 79 Abs. 2 GBO statthaft. Das OLG ist der Auffassung, im Falle der Vorratsteilung (§ 8 WEG) sei die Erstveräußerung von Wohnungs- und Teileigentum von der Zustimmung des Verwalters abhängig, wenn das Zustimmungserfordernis zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und die Erstveräußerung hiervon nicht ausdrücklich ausgenommen ist. Demgegenüber sind das BayObLG in seiner Entscheidung aus dem Jahr1983 (a.a.O.) und das OLG Frankfurt in den angeführten Entscheidungen der Meinung, ein im Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 18.01.1991 Aktenzeichen: V ZR 315/89 Erschienen in: MittRhNotK 1991, 150-151 Normen in Titel: BGB §§ 415, 326