VIII R 124/76

Zurück BVerwG 16. September 1981 8 C 1 und 2/81 BBauG § 133 Verpflichtung der Gemeinde zur Rückzahlung von Vorausleistungen auf Erschließungsbeiträge bei Eigentumswechsel Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau eine rechtliche Einheit bilden und demgemäß beurkundengsbedürftig sein (BGHZ. 78, 346= DNotZ 1981,115). Gleiches gilt, wenn ein Verpflichtungsvertrag über die Verschaffung (Übertragung) des Wohnungseigentums und ein Bebauungsoder Betreuungsvertrag geschlossen werden (BGH DNotZ 1980, 344, 348). In der Literatur wurde im Zeitpunkt der Beurkundung und wird auch jetzt überwiegend die Auffassung vertreten, daß das Gesamtbündel von Verträgen oder jedenfalls neben den Verträgen über den Grundstückskauf und über die Begründung von Wohnungseigentum auch der Gesellschaftsvertrag zu beurkunden Ist (Palandt/Heinrichs, 40. und 41. Aufl., Anm. 5 a; MünchKomm/Kanzielter, Rd.Nr. 46: Staudinger/Wufka, 12. Aufl., Rd.-Nr. 100; je zu § 313 BGB; Weitnauer, 6. Aufl., § 3 WEG , Anh., Rd,-Nr. 6 und § 4 WEG, Rd.-Nr. 5; Reithmann/Brych/Manhart, Rd.•Nr, 377; Wolfsteiner, DNotZ 1979. 579, 568 f. und 1980, 349, 352; Maser, NJW 1980, 961 , 963; Klees. BauR 1981, 35 , 39). Angesichts dieser Äußerungen in Rechtsprechung und Schrifttum brauchte der Notar von einer Beurkundung des Gesellschaftsvertrages nicht Abstand zu nehmen. b) Ohne Erfolg macht die Bet. zu 1) weiter geltend, der Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum hätte zusammen mit dem Gesellschaftsvertrag beurkundet werden m üssen. Der Notar hat zwar grundsätzlich Zusammengehöriges in einer Urkunde niederzulegen, wenn dadurch den Bet. Komplikationen oder höhere Kosten erspart werden (KG DNotZ 1938, 322 und 612; OLG Oldenburg JurBüro 1964, 140 ; KG I DNotZ 1976, 434 — Rpfleger 1976. 29; Dairner/Reithrnann, Rd -Nr 90). Hier bestand jedoch aus folgenden Gründen keine Pflicht, den Gesellschaftsvertrag mit der Beurkundung der Teilungserklärung zusammenzufassen: Dem Notar war von den Urkundsbetelligten der Wortlaut des Gesellschaftsvertrages in Gestalt der Anlage 111 zum Treuhand und Betreuungsvertrag mit dem Wunsch der Beurkundung vorgelegt worden. Nach § 5 dieses Vertrages sollte „die Aufteilung in Wohnungseigentum so früh wie möglich" vorgenommen werden. Daraus geht hervor, daß die Urkundsheteiligten jedenfalls die Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG zur Zeit des Abschlusses des Gesellschaftsvertrages noch nicht für möglich oder noch nicht für wünschenswert hielten. Da die Käufer durch eine mit den Erfordernissen eines Bauherrenmodells vertraute Gesellschaft als bevollmächtigte Treuhänderin vertreten waren und da eine Überschreitung der Vollmachtsgrenzen nicht ersichtlich war, brauchte sich dem Notar ein Hinweis auf etwaige Kostenvorteile einer Zusammenbeurkundung nicht aufzudrängen. Andererseits brauchte der Notar entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführerin mit der Protokollierung des Gesellschaftsvertrages nicht zuzuwarten. Eine möglichst frühzeitige Bildung der Bauherrengemeinschaft ist sachgerecht. Sie bietet Gewähr für die gemeinsame Verwirklichung des Projekts und stellt vor allem auch dessen Finanzierung sicher. Hier war zudem nach dem eigenen Vortrag der Rechtsbeschwerdeführerin am Beurkundungstag (6. 5. 1981) bereits mit der Ausführung der Baumaßnahme begonnen. Ein Zuwarten konnte sogar u. U. steuerliche Nachteile mit sich bringen. 7 Nach alledem war die angefochtene Entscheidung aufzu heben und die Kostenberechnung des Notars abzuändern auf 273,66 DM, 5. öffentliches Recht - Verpflichtung der Gemeinde zur Rückzahlung von Vorausleistungen auf F.rschließungsbetträge bei Eigentumswechsel (BVerwG, Urteil vom 18. 9. 1981-8 C 1 und 2/81- mitgeteilt von Notar Dr. Booe Mönchengladbach-Rheydt) BBauG § 133 Heft Nr. 5 MitteiNotK Mai 1982 Die Rechtsgrundlage für die erbrachte Vorausleistung entfällt, wenn das Eigentum am Grundstück vor Entstehen der endgültigen Beitragspflicht wechselt. Die Vorausleistung Ist in einem solchen Falle demjenigen zu erstatten, der sie bewirkt hat, Der' Rückzahlungsanspruch wird Jedoch erst Im Zeitpunkt der Fälligkeit der endgültigen Beitragsforderung fällig. Diese Grundsätze gehen in der Regel euch für aufgrund Vertrages erbrachte Vorauszahlungen. Zum Sachverhalt: Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke. Sie erwarb diese vom Beigeladenen, der sie zuvor von der Beklagten gekauft hatte. Entsprechend dem Inhalt des zwischen der Beklagten und dem Beigeladenen abgeschlossenen Vertrages zahlte dieser auder dem Kaufpreis einen Betrag von 3 DM je qm für „Gesamtaufschließungekosten" mit der Maßgabe, daß die „Anliegerbeltragsverpflichtung" abschließend durch einen eenbauvertrag' geregelt werden sollte. Beim Weiterverkauf der Grundstücke an die Klägerin versicherte der Beigeladene, er habe sämtliche Anliegerbeiträge und Straßenbaukosten vollständig bezahlt. Mit Bescheiden vom 18. 10. 1966 und 3. 3.1971 zog die Beklagte die Klägerin zu Erschlleßungsbeiträgen In Höhe von insgesamt 53 527,14 DM heran. Nach erfolglosen Widerspruchsverfahren hat die Klägerin zwei Klagen erhoben und u.a. vorgetragen, die Erschließungsbeiträge seien zumindest teilweise bereits durch Ihren Rechtsvorgänger. den Beigeladenen, bezahlt worden. Das sei durch die Entrichtung von 3 DM pro qm „Gesamtaufschließungskosten" geschehen. Dabei könne es sich nur uni eine Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag gehandelt haben. Falls diese Zahlung rechtlich anders zu werten sei, fehle ihr der Rechtegnind. In diesem Falle könne der Betut zurückgefordert werden In Höhe des• Rückforderungsanspruchs rechne sie gegen die Erschließungsbeitragsforderungen der Beklagten auf. Der Belgeladene hat sich den Aufhebungsanträgen der Klägerin mit zusätzlichen Begründungen angeschlossen. Das VG hat die Heranziehungsbescheide insnweit aufgehoben. als mit Ihnen die Zahlung eines über 49 971,71 DM hinausgehenden Betrages verlangt wird, und die Klagen im übrigen abgewiesen. Der Beigeladene hat gegen diese Urteile Berufung eingelegt und vorgebracht die Klägerin habe angekündigt, von ihm die Erstattung der von ihr etwa zu zahlenden Erschließungsbeiträge zu verlangen. Das OVG hat die Berufung verworfen. Aus den Gründen: Die Revisionen haben mit dem Ergebnis der Aufhebung der Berufungsurteile und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht Erfolg ( § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO ). Ob die Berufungen des Beigeladenen Erfolg haben müssen, hängt davon ab, ob die Klägerin mit Recht zu Erschließungsbeiträgen in dieser Höhe herangezogen worden ist. Diese Frage läßt sich auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantworten. Das zwingt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das Berufungsgericht u. U. darüber zu befinden haben, wie die Vereinbarung zu werten ist, aufgrund derer die Beigeladene neben dem Kaufpreis von 4 DM pro qrn zusätzlich 3 DM pro qm „Gesamtaufschließungskosten' an die Beklagte gezahlt hat, Dazu weist der Senat im Interesse weiterer Förderung der Sache auf folgendes hin: Sollte die Auslegung der Vereinbarung zu dem Ergebnis führen. daß sie als ein Vertrag über die Ablösung (auch) des Erschließungsbeitrages Im Sinne des § 133 Abs. 3 Satz 2 BBauG zu qualifizieren Ist, so wäre - ihre unter dem Blickwinkel der genannten Vorschrift zu beurteilende Wirksamkeit vorausgesetzt - den Anfechtungsklagen stattzugeben, weil eine Beitragspflicht nach wirksam erfolgter Ablösung nicht entstehen kann. Sollte hingegen die aufgrund der Vereinbarung vorn Beigeladenen erbrachte Leistung als eine Vorauszahlung auf die später entstehende Erschließungsbeitragspflicht zu qualifizieren sein, so hätte sie auf die Entscheidung in den vorliegenden Verfahren voraussichtlich keinen Einfluß. Denn aus den Feststellungen des Berufungsgerichts läßt sich nichts für die Annahme herleiten, der Beigeladene habe mit der Beklagten vereinbart, die Vorauszahlung sei als auch für B9 einen eventuellen Grundstückserwerber und damit hier für die Klägerin erbracht auf dessen bzw. deren spätere Erschließungsbeltragspflicht anzurechnen. Ohne eine (wirksame) Vereinbarung ergäbe sich, daß dem Beigeladenen, der als früherer Grundstückseigentümer die Vorauszahlung auf seine vormals zu erwartende Erschließungsbeitragspflicht geleistet hat, ein Rückerstattungsanspruch gegen die Beklagte erwachsen sein könnte. Der Klägerin käme dieser (etwaige) Anspruch nicht zugute. Das ergibt sich im einzelnen aus folgendem: Vereinbarungen über Vorauszahlungen auf die künftige Erschließungsbeitragspflicht sind grundsätzlich zulässig, wenn sie den ausdrücklichen oder sinngemäßen Vorbehalt enthalten, daß die endgültige Abrechnung auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes und der dann geltenden Satzung durch Erlaß eines Beitragsbescheids unberührt bleiben soll (Urteil vom 22. 8. 1975 - BVerwG IV C 7.73 - Buchholz 406,11 § 127 BBauG Nr. 23 S. 11 [16]). Schon dieser für die Rechtmäßigkeit einer Vorauszahlungsvereinbarung wesentliche Vorbehalt, vor allem aber der Zweck der Vorauszahlung als eine Leistung auf die später entstehende persönliche Erschließungsbeltragsschuld rechtfertigen es, die Vorauszahlungen bezüglich der Anrechnung auf die endgültige Beitragspflicht ebenso wie eine nach § 133 Abs. 3 Satz 1 BBauG erhobene Vorausleistung zu behandeln, sofern nicht ausdrücklich abweichende vertragliche Vereinbarungen getroffen worden sind. Vorausleistungen (und daher grundsätzlich auch Vorauszahlungen) sind demjenigen, der sie erbracht hat, zu erstatten, wenn der weitere Geschehensablauf - etwa durch einen Wechsel im Eigentum - dazu geführt hat, daß der Vorausleistende nicht mehr beitragspflichtig werden kann: Die Gemeinde erhält eine Vorausleistung aufgrund eines Bescheids, der die erbrachte Leistung als Titel deckt und so die Gemeinde gegen Erstattungsansprüche schützt. Dieser Schutz besteht aber (uneingeschränkt) nur, „solange noch eine endgültige Beitragspflicht für" den Vorausleistenden „entstehen kann" (Urteil vom 26. 11. 1976 - BVerwG IV C 79.74 Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 59 S. 23 [26]). Das folgt aus dem Wesen der Vorausleistung als einer Zahlung zur Anrechnung auf die zukünftige Erschließungsbeitragsschuld. Der mit der Zahlung der Vorausleistung verfolgte Zweck kann nicht mehr erreichtwerden, d. h. der materielle Rechtsgrund für die erbrachte Leistung entfällt, wenn - aus welchen Gründen auch immer - für den Vorausleistenden eine endgültige Beitragspflicht nicht (mehr) entstehen kann. Die endgültige Beitragspflicht eines Vorausleistenden kann z. B. dann nicht (mehr) entstehen, wenn das betroffene Grundstück seine Bebaubarkelt Im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG endgültig einbüßt, wenn die Gemeinde endgültig Von der Herstellung der Straße Abstand nimmt (Urteile vom 13.12.1974 - BVerwG II C. 26.73 - Buchholz 406,11 § 133 BBauG Nr. 50 S. 51 [52] und vom 4, 4. 1975 - BVerwG C 1.73 BVerwGE 48, 117 [121 f.]) oder wenn sich nachträglich herausstellt, daß es sich bei der Erschließungsanlage um eine beitragsfreie - weil beispielsweise „vorhandene" Im Sinne des § 180 Abs. 2 BBauG - handelt Ebenso liegt es - mit der Folge, daß der materielle Rechtsgrund und zugleich die Deckungskraft des Vorausleistungsbescheids entfallen und daher eine erbrachte Vorausleistung zu erstatten ist -, wenn der Zweck der Vorausleistung deshalb unerreichbar wird, weil nach ihrer Zahlung und vor Entstehen der endgültigen Beitragspflicht der Eigentümer des Grundstücks wechselt, mithin für denjenigen, der vorausgeleistet hat, eine endgültige Beitragspflicht nicht mehr entstehen kann, auf die die Vorausleistung angerechnetwerden könnte. Dle Vorausleistung ist in solchen Fällen an denjenigen zu erstatten, der sie bewirkt hat. Das gilt auch für den Fall, daß aufgrund eines Kaufvertrags das Eigentum vor Entstehen der endgültigen Beitragspflicht wechselt. Das Bundesbaugesetz gibt keine Handhabe, die es der Gemeinde ermöglichte, die vom Veräußerer erbrachte Vorausleistung zu behalten und später auf die Beitragspflicht des Erwerbers anzurechnen. Der Rückzahlungsanspruch des Vorausleistenden entsteht In dem Zeitpunkt, in dem feststeht, daß für ihn eine persönliche Erschließungsbeitragspflicht nicht mehr entstehen kann, im Falle eines Eigentumswechsels also im Zeitpunkt des Elgentumsübergangs. Unterliegt das Grundstück des Vorausleistenden - etwa weil es seine Bebaubarkeit verloren oder die Gemeinde von der Herstellung der betreffenden Erschließungsanlage Abstand genommen hat - endgültig nicht mehr der Beitragspflicht, so wird der Rückzahlungsanspruch zugleich mit seinem Entstehen fällig. Entsteht ein Rückzahlungsanspruch hingegen, weil das Eigentum an dem weiterhin der endgültigen Beitragspflicht unterliegenden Grundstück wechselt, so wird dieser Rückzahlungsanspruch erst fällig, wenn der Beitrag des neuen Eigentümers gemäß § 135 Abs. 1 BBauG fällig wird. Diese Differenzierung gebietet sich aus dem Sinn der Vorausleistung. Das Institut der Vorausleistung dient einer vorgezogenen Finanzierung. Durch die Vorausleistungszahlungen werden der Gemeinde schon vor dem Abschluß der Herstellung der Erschließungsanlage Geldmittel zur Verfügung gestellt, die sie - soweit die Vorausleistungsbescheide bestandskräftig geworden sind -im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Haushaltsführung grundsätzlich ohne die Besorgnis einer Rückzahlungspflicht verbrauchen darf (Urteil vorn 26. 11. 1976 - BVerwG IV C 79.74 a.a.O.). Diese Rechtfertigung für das „Behaftendürfen" von Vorausleistungsbeträgen entfällt in einem umfassenden Sinne, wenn ein Grundstück nicht mehr der endgültigen Beitragspflicht unterliegt und es deshalb ausgeschlossen ist, daß der Gemeinde für dieses Grundstück ein Beitragsanspruch erwachsen kann. Kann dagegen für das betreffende Grundstück noch eine endgültige Beitragspflicht entstehen und ist durch einen Eigentumswechsel lediglich ausgeschlossen, daß der Vorausleistende beitragspflichtig wird, so entspricht es dem Sinn der Vorausleistung, nämlich ihrer Vorfinanzierungs-Funktion, daß die Gemeinde den erhaltenen und im Rahmen ihrer Haushaltsführung möglicherweise bereits verbrauchten Vorausleistungsbetrag erst zu erstatten braucht, wenn sie in der Lage ist, den entsprechenden Gegenwert in Gestalt des endgültigen Beitrags einzuziehen, d. h. wenn die Beitragsforderung gegenüber dem neuen Grundstückseigentümer fällig wird. Diese Auslegung des § 133 Abs. 3 Satz 1 BBauG führt zu keinem unzumutbaren Ergebnis für den Vorausleistenden, weil er seine Zahlung In Erwartung einer später endgültigen Beitragspflicht erbracht und damit in Kauf genommen hat, daß die Verrechnung und gegebenenfalls auch die Erstattung überzahlter Beträge nicht vor dem Entstehen der endgültigen Beitragspflicht erfolgen werde. Im übrigen ist es dem Vorausleistenden unbenommen, mit dem Grundstückskäufer eine vertragliche Regelung dahin zu treffen, daß letztlich dieser die wirtschaftliche Last der erst später eintretenden Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs zu tragen hat. 6. Steuerrecht/Einkommensteuer - Einkommensteuerliche Behandlung des Vorbehaltenießbrauchs (BFH, Urteil vom 28. 7. 1981 - VIII R 124/76 -) EStG §§ 9 Abs. 1; 21 Behält sich der Eigentümer bei der Veräußerung seines Grundstücks den Nießbrauch daran vor, dann ist die Bestellung des Nießbrauchs keine Gegenleistung des Erwerbers. Zum Sachverhalt: Die Klägerin erwarb 1968 von ihren Eltern ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus zum Preise von 80000,- DM. Auf den Kaufpreis wurden angerechnet: Eine Barzahlung an die Eltern, Abfindungen an die Geschwister und Übernahme von Grundstücksbelastungen. Außerdem verpflichtete sich die Klägerin zur Zahlung einer monatlichen Rente von 160,- DM an Ihre Eltern und räumte ihnen den Nießbrauch an dem Grundstück ein, dessen monatliche Erträge mit 350,- DM angegeben wurden. Hett Nr. 5 MittRhNotK Mal 1982 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BVerwG Erscheinungsdatum: 16.09.1981 Aktenzeichen: 8 C 1 und 2/81 Erschienen in: MittRhNotK 1982, 89-90 Normen in Titel: BBauG § 133