5 S 2345/03

Aufhebung von Mietverhältnissen nach § 182 BauGB: Voraussetzungen und Ersatzwohnraum • Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs ist zurückzuweisen; die aufschiebende Wirkung besteht, weil die Aufhebung des Mietverhältnisses aller Voraussicht nach rechtswidrig ist. • § 182 BauGB ermöglicht die hoheitliche Aufhebung von Mietverhältnissen auch dann, wenn eine zivilrechtliche Kündigung möglich ist; beide Instrumente stehen nebeneinander und sind nicht generell zu vergleichen. • Bei Aufhebung nach § 182 Abs. 2 BauGB muss zum Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für alle zur Haushaltsgemeinschaft gehörenden Personen nachgewiesen sein; die Behörde trägt hierfür Darlegungs- und Beweislast. Die Antragsgegnerin, Eigentümerin eines Gebäudes in Althengstett, hob durch Bescheid vom 26.03.2003 das zwischen ihr und den Antragstellern bestehende Mietverhältnis auf und verpflichtete zur Räumung des Grundstücks. Die Antragsteller hatten sich geweigert auszuziehen; es lagen frühere erfolglose Kündigungsversuche vor. Die Antragsgegnerin kündigte zivilrechtlich zum 30.11.2003 und berief sich zugleich auf geplante Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet Ortskern. Die Antragsteller widersprachen und beantragten beim Verwaltungsgericht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs. Das Verwaltungsgericht stellte die aufschiebende Wirkung wieder her; die Antragsgegnerin legte Beschwerde ein, die der Verwaltungsgerichtshof zurückwies. • Zulässigkeit: Die Beschwerde ist zulässig, in der Sache aber unbegründet, weil die Aufhebung des Mietverhältnisses voraussichtlich rechtswidrig ist und somit das Interesse der Antragsteller, vorläufig nicht geräumt zu werden, das öffentliche Durchsetzungsinteresse überwiegt. • Rechtliche Voraussetzungen § 182 BauGB: Nach § 182 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde oder der Eigentümer ein Miet- oder Pachtverhältnis aufheben, wenn die Verwirklichung städtebaulicher Ziele dies erfordert; ein generelles Erfordernis, dass eine zivilrechtliche Kündigung ausgeschlossen sein müsse, ergibt sich daraus nicht. • Nebeneinander von Kündigung und Aufhebung: § 182 BauGB steht gleichrangig neben der zivilrechtlichen Kündigung; die Norm dient der zügigen Durchführung öffentlicher Sanierungsmaßnahmen und bietet besondere Verfahrenserleichterungen zugunsten des öffentlichen Interesses. • Anwendungsfall: Vorliegend rechtfertigt die zu erwartende Verweigerung der Räumung durch die Mieter und frühere erfolglose Kündigungsversuche die Aufhebung nach § 182 Abs. 1 BauGB, insbesondere da umfangreiche Sanierungsarbeiten an einem abbruchreifen Gebäude notwendig sind. • Ersatzwohnraum nach § 182 Abs. 2 BauGB: Die Aufhebung setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter und dessen Hausstand zur Verfügung steht; Angemessenheit und Zumutbarkeit sind anhand Wohnbedarf, Lage und Preis zu prüfen. • Beweis- und Darlegungslast: Die Antragsgegnerin hat die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass zum Beendigungszeitpunkt entsprechender Ersatzwohnraum auch für alle zur Haushaltsgemeinschaft gehörenden Personen vorhanden war; diesen Nachweis hat sie bisher nicht erbracht. • Summarische Prüfung: Die angebotene Dachgeschosswohnung ist preislich nicht offensichtlich unzumutbar und ausreichend groß, jedoch wurde nicht nachgewiesen, dass für den Sohn und dessen Familie der erforderliche Ersatzraum zur Verfügung stand; gesundheitliche Bedenken gegen das Dachgeschoss sind nicht glaubhaft gemacht. • Verwaltungsinteressen gegen Individualrechte: Unter Abwägung der Interessen überwiegt derzeit das Schutzinteresse der Antragsteller gegen vorläufige Vollstreckung, weil die Verfügungen wahrscheinlich rechtswidrig sind und die Voraussetzungen für sofortige Durchsetzung nicht vollständig vorgetragen wurden. Die Beschwerde der Antragsgegnerin wird zurückgewiesen; das Gericht bestätigt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Aufhebung des Mietverhältnisses und die Räumungsverpflichtung. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und muss den Streitwert von 1.227 EUR hinnehmen. Die Gründe liegen darin, dass die Aufhebung nach § 182 BauGB zwar grundsätzlich möglich und hier angesichts der verweigerten Räumung sachlich gerechtfertigt sein kann, die Antragsgegnerin jedoch bislang nicht hinreichend nachgewiesen hat, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses für den gesamten Hausstand angemessener und zumutbarer Ersatzwohnraum zur Verfügung stand. Da der Nachweis des Ersatzwohnraums insbesondere für den Sohn der Antragsteller und dessen Familie fehlt, überwiegt das Interesse der Antragsteller, vorerst nicht geräumt zu werden. Der Beschluss ist unanfechtbar.