1 B 982/03

Aufhebung von Mietverhältnissen nach § 182 BauGB nur bei gesichertem Ersatzwohnraum • Die Gemeinde darf ein Mietverhältnis nach § 182 Abs. 1 BauGB nur aufheben, wenn im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. • Die Verfügbarkeit des Ersatzwohnraums ist Tatbestandselement des § 182 Abs. 2 BauGB und daher bereits bei Erlass der Aufhebungsentscheidung festzustellen; eine spätere Nachholung in einem separaten Verfahren ist nicht zulässig. • Fehlt die Entscheidung über die Aufhebung des Mietverhältnisses die Feststellung gesicherten Ersatzwohnraums, ist der Aufhebungsbescheid rechtswidrig und verletzt den Mieter in seinen Rechten. Der Mieter bewohnt eine Wohnung in einer von Abriss und Neuordnung betroffenen Wohnanlage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Eigentümer beantragte bei der Gemeinde die Aufhebung bestehender Mietverhältnisse nach § 182 BauGB. Die Gemeinde hob das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30.11.2003 auf und ordnete die sofortige Vollziehung an. Im Bescheid erklärte die Gemeinde, Ersatzwohnraum und finanzielle Hilfen würden bereitgestellt bzw. vermittelt; einen konkreten Nachweis geeigneter Ersatzwohnungen enthielt der Bescheid nicht. Der Mieter legte Widerspruch ein und beantragte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung. Im Widerspruchsverfahren betonte die Gemeinde Gefahren durch Leerstand und Förderfristengesichtspunkte; sie verwies zugleich auf die Möglichkeit, der Mieter solle selbst seine eigene andere Wohnung beziehen oder städtische Dienste und Makler in Anspruch nehmen. Das Widerspruchsverfahren war noch anhängig, als das Gericht im vorläufigen Rechtsschutz entschied. • Ermächtigungsgrundlage ist § 182 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB; nach Abs. 2 darf die Gemeinde ein Mietverhältnis nur aufheben, wenn zum Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. • Die Vorschrift macht die Verfügbarkeit des Ersatzwohnraums zum Tatbestandsmerkmal, nicht bloß zu einer später zu prüfenden Vollzugsbedingung; daher ist diese Verfügbarkeit bereits bei Erlass der Aufhebungsentscheidung konkret und rechtsgesichert festzustellen. • Eine Aufspaltung des Verfahrens, bei der die Gemeinde beim Erlass des Aufhebungsbescheids nur auf eine spätere Beschaffung verweist und die Nachweislast auf den Mieter verlagert, würde den Schutzinteressen des Mieters entgegenlaufen und ist verfassungs- und sozialstaatlich nicht zu rechtfertigen. • Im konkreten Fall hat die Gemeinde die Frage eines gesicherten Ersatzwohnraums bei ihrer Entscheidung ausgeklammert; der Bescheid verweist lediglich auf Hilfsangebote und die Möglichkeit, die eigene Eigentumswohnung des Mieters zu nutzen, ohne den Nachweis zu führen, dass zum Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum vorhanden ist. • Da der Bescheid die gesetzlich vorausgesetzte Feststellung des Ersatzwohnraums nicht enthält, ist er nach summarischer Prüfung im Eilverfahren rechtswidrig und verletzt den Mieter in seinen Rechten; damit ist im Hauptsacheverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Bestand des Bescheids zu erwarten. • Zur Frage, ob der Mieter verpflichtet sein kann, eigene Wohnräume zur Mitwirkung an der Beschaffung beizutragen, kann im vorläufigen Rechtsschutz nicht abschließend entschieden werden; dies ist der Hauptsache vorbehalten. Der Antrag des Mieters auf vorläufigen Rechtsschutz hatte Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass der Mietaufhebungsbescheid rechtswidrig ist, weil die Gemeinde bei Erlass der Entscheidung nicht den erforderlichen Nachweis erbracht hat, dass im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung stehen wird. Die sofortige Vollziehung ist damit nicht gerechtfertigt; der Bescheid wird im Hauptsacheverfahren voraussichtlich keinen Bestand haben. Ob und in welchem Umfang der Mieter zur Mitwirkung an der Beschaffung von Ersatzwohnraum verpflichtet ist, bleibt offen und ist in der Hauptsache zu klären. Die Kostenentscheidung erfolgte zugunsten des Antragstellers nach § 154 Abs. 1 VwGO.