8 K 1936/04

Tenor Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Flurstück Nr. ... in T.-W. nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche (mit Stellplätzen) und der Bauweise, wie in der Bauvorlage vom ... 2002 dargestellt und in der mündlichen Verhandlung vom 09.11.2006 modifiziert, zu erteilen. Die Ablehnungsbescheide der Stadt T. vom ... 2002 und ... 2004 werden aufgehoben, soweit sie dieser Verpflichtung entgegenstehen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Klägerin trägt 1/5, die Beklagte 4/5 der Kosten des Verfahrens. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt einen Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes in T.-W. bzw. hilfsweise die Feststellung, dass ihr ein solcher Anspruch bis zur Änderung des maßgeblichen Bebauungsplanes am 23.12.2004 zustand. 2 Die Klägerin, eine Projektentwicklungsgesellschaft, bemüht sich seit dem Jahr 2000 darum, die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines L.-Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück Flurstück Nr. ... der Gemarkung W. in T.-W. zu schaffen. Das in Aussicht genommene Baugrundstück steht derzeit im Eigentum der Firma Gebrüder M. G. & C. K., über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Schelmen“, welcher seinerzeit in der Fassung vom 17.05.1982 / 25.01.1983 galt und für das Baugrundstück ein eingeschränktes Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1977 vorsah, wobei die Einschränkung darin bestand, dass nur nicht wesentlich störende Betriebe zulässig waren, so dass das Gewerbegebiet auf den Störgrad eines Mischgebiets herabgezont war. 3 Mit Schreiben vom ... 2000 reichte die Klägerin bei der Stadt T. eine Bauvoranfrage über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück Flurstück Nr. ... der Gemarkung W. mit einer Geschossfläche von ca. 1.100 qm bzw. einer (von der Beklagten anhand der Planunterlagen ermittelten) Verkaufsfläche von 807 qm ein. 4 Die Beklagte nahm dieses Vorhaben zum Anlass, den Bebauungsplan „Schelmen“ zu überprüfen. Am 29.01.2001 fasste der Gemeinderat der Stadt T. zur Umsetzung des Zentren- und Märktekonzepts vom 01.07.1999 den Beschluss, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dass selbständige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm ausgeschlossen sein sollen und kleinere selbständige Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Zur Begründung der Planänderung wurde in der Sitzungsvorlage darauf hingewiesen, in dem bestehenden Gewerbegebiet sei bereits ein großflächiger Verbrauchermarkt sowie ein großflächiger Möbelmarkt vorhanden. Eine Häufung solcher Verkaufseinrichtungen sei aus stadtstruktureller Sicht nicht wünschenswert; auch verkehrliche Aspekte sprächen in Anbetracht des erheblichen Verkehrsaufkommens auf der L 370 und der K 6900 gegen die Zulassung weiterer Einzelhandelsbetriebe. Der Beschluss zur Bebauungsplanänderung wurde am 01.09.2001 öffentlich bekannt gemacht. Mit Sitzungsvorlage vom 15.05.2002 modifizierte das Stadtplanungsamt seinen Änderungsentwurf dahingehend, dass die Zulässigkeit selbständiger Einzelhandelsbetriebe gänzlich ausgeschlossen werden soll. In der Sitzung vom 22.07.2002 billigte der Gemeinderat diese Abänderung und beschloss zur Auslegung die Aufnahme der weiteren Bestimmung Ziff. 1.5 der textlichen Festsetzungen in Teil A des Bebauungsplanes (planungsrechtliche Festsetzungen) als Art der baulichen Nutzung mit folgendem Text: 5 „1.5 Nutzungsausschluss 6 Die Zulässigkeit selbständiger Einzelhandelsbetriebe wird ausgeschlossen.“ 7 Der Änderungsentwurf bezog sich auf das ganze Plangebiet, bestehend aus den Gebieten MI, GEe, GE, GI. Mit Beschluss vom gleichen Tage erließ die Stadt T. eine Veränderungssperre für die Dauer von 2 Jahren, die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 24.08.2002. Da der Ortschaftsrat W. mit der Planänderung, insbesondere dem Ausschluss jeglichen Einzelhandels, nicht einverstanden war, leitete die Beklagte nach den Vorgaben ihrer Hauptsatzung ein Vermittlungsverfahren ein. Der Vermittlungsausschuss beschloss in seiner Sitzung vom 29. November 2002, das Vermittlungsverfahren bis zur ersten Hälfte des April 2003 zum Ruhen zu bringen, damit die Beklagte etwaige andere Verwertungsmöglichkeiten für die gegenständliche Fläche eruieren könne. Die Verwaltung solle zusammen mit dem veräußernden Insolvenzverwalter klären, ob Interessenten aus Gewerbe und Handwerk für den Erwerb der Fläche vorhanden seien. Am ... 2004 verlängerte der Gemeinderat der Beklagten die Veränderungssperre um ein weiteres Jahr, was zum 04.03.2004 öffentlich bekannt gemacht wurde. Nach Wiederaufnahme des Vermittlungsverfahrens billigte der Vermittlungsausschuss in seiner Sitzung vom 07.12.2004 die Bebauungsplanänderung unter der Voraussetzung, dass der Ausschluss des Einzelhandels lediglich auf die im rechtskräftigen Bebauungsplan „Schelmen“ festgesetzten Baugebiete GI, GE und GEe begrenzt wird. Ausgenommen sollten Einzelhandelsobjekte im Zusammenhang mit Handwerks- und anderen Gewerbebetrieben sein; die Festsetzung des Baugebiets MI solle davon unberührt bleiben, d. h. dort solle Einzelhandel zulässig bleiben. Ferner solle der im südöstlichen Bereich des GE ansässige Möbelmarkt in seinem Bestand gesichert bleiben. Am 13.12.2004 beschloss der Gemeinderat der Beklagten die Bebauungsplanänderung als Satzung mit folgendem Wortlaut: 8 „In den Baugebieten GI, GE und GEe wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen. Ausgenommen sind Gewerbebetriebe mit ergänzenden Handelsangeboten, z. B. Handwerksbetriebe mit zugeordneten Verkaufsflächen.“ 9 Mit diesem Inhalt wurde die Bebauungsplanänderung am 23.12.2004 öffentlich bekannt gemacht. 10 Mit Bescheid vom ... 2001 stellte die Beklagte die Entscheidung über den Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides gemäß § 15 Abs. 1 BauGB für 12 Monate zurück. Hiergegen ließ die Klägerin mit einem am ... 2001 eingegangenen Anwaltsschriftsatz Widerspruch einlegen und wies zu dessen Begründung im Wesentlichen darauf hin, dass der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes vom 29.01.2001 nicht - wie für eine Zurückstellung von Baugesuchen erforderlich - ortsüblich bekannt gemacht worden sei. Mit Bescheid vom ... 2001 hob die Beklagte die Zurückstellungsentscheidung vom ... 2001 auf und stellte die Entscheidung über den Antrag auf Bauvorbescheid bis zum 20. März 2002 zurück. Hiergegen legte die Klägerin am ... 2001 Widerspruch ein. Mit Schreiben vom 08.05.2002 teilte die Stadt T. der Klägerin mit, die bauplanungsrechtliche Prüfung habe mehrere Verstöße des Vorhabens gegen den Bebauungsplan „Schelmen“ in der maßgeblichen Fassung vom 25.01.1983 ergeben. 11 Die Klägerin legte daraufhin unter dem ... 2002 neue Bauvorlagen vor, welche diesen Bedenken der Baubehörde Rechnung trugen. Ferner stellte sie klar, dass Gegenstand der Bauvoranfrage die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sein solle. Auch brachte sie eine Bescheinigung des Grundstückseigentümers, der Firma M. - Rohrsysteme vom 24.05.2002 bei, wonach die Firma M. zur Einräumung einer Überfahrtsbaulast zur Erschließung des zu veräußernden Grundstücksteils bereit sei. 12 Mit Bescheid vom ... 2002 lehnte die Beklagte den beantragten Bauvorbescheid unter Hinweis auf die Veränderungssperre ab. Nachrichtlich wurde darauf hingewiesen, dass die an der Westseite des Baugrundstücks geplanten Stellplätze im Bereich einer Überfahrtsbaulast lägen. Am ... 2002 ließ die Klägerin hiergegen Widerspruch einlegen. 13 Mit Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 forderte die Klägerin die Stadt T. auf, den beantragten Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nunmehr unverzüglich zu erteilen. Die Veränderungssperre könne dem Vorhaben nicht mehr entgegengesetzt werden, da diese nunmehr außer Kraft getreten sei. Rechtsverbindlich sei nach wie vor der Bebauungsplan „Schelmen“, welcher für das fragliche Grundstück ein Gewerbegebiet festsetze. Der geplante Einzelhandelsbetrieb mit einer Geschossfläche von 1.100 qm sei als Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig; § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 greife bereits deshalb nicht ein, weil der Geschossschwellenwert von 1.500 qm für die Regelvermutung deutlich unterschritten werde. Auch die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans würden von dem geplanten Vorhaben der Klägerin eingehalten. 14 Mit Bescheid vom ... 2004 lehnte die Stadt T. den am ... 2000 beantragten Bauvorbescheid erneut mit der Begründung ab, dem Antrag stehe die Sperrwirkung gemäß § 17 Abs. 2 BauGB entgegen, da besondere Umstände für eine zweite Verlängerung der Veränderungssperre vorlägen. Hiergegen legte die Klägerin am ... 2004 Widerspruch mit der Begründung ein, dass weder die LBO noch die VwGO die zweite Ablehnung eines bereits abgelehnten Antrags vorsähen. Die Widersprüche wurden bislang dem zuständigen Regierungspräsidium T. nicht zur Entscheidung vorgelegt. 15 Mit einem bei dem Verwaltungsgericht Sigmaringen am ... 2004 eingegangenen Schriftsatz hat die Klägerin Untätigkeitsklage erhoben. 16 Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die Klage sei trotz Nichtergehens eines Widerspruchsbescheides als Untätigkeitsklage nach § 75 Satz 1 VwGO zulässig. Seit Einlegung des Widerspruchs am ... 2002 seien mehr als 2 Jahre vergangen, ohne dass die Beklagte den Widerspruch dem Regierungspräsidium T. zur Entscheidung vorgelegt hätte, so dass die 3-Monatsfrist des § 75 Satz 2 VwGO seit langem abgelaufen und die Klage bereits aus diesem Grunde als Untätigkeitsklage zulässig sei. Es liege auch kein zureichender Grund im Sinne von § 75 Satz 3 VwGO für die Nichtbescheidung des Widerspruchs vor, zumal die Bauvoranfrage der Klägerin nahezu 4 Jahre alt sei. Ein zureichender Grund für die Nichtbescheidung des Widerspruchs könne insbesondere nicht darin gesehen werden, dass die Klägerin ihren Widerspruch angeblich nicht begründet habe. Vielmehr sei eine Widerspruchsbegründung bereits mit Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 erfolgt, in dem sie vorgetragen habe, dass die Veränderungssperre, mit welcher die Ausgangsbehörde die Ablehnung der Bauvoranfrage ausdrücklich begründet habe, dem Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden könne, weil auf sie Zeiten faktischer und förmlicher Zurückstellung individuell anzurechnen seien. Der Sachvortrag mit Schriftsatz vom ... 2004 habe ersichtlich eine Begründung des Widerspruchs gegen den Ablehnungsbescheid vom ... 2002 dargestellt. Fälschlicherweise habe die Beklagte den Widerspruch nicht dem Regierungspräsidium T. zur Entscheidung vorgelegt, sondern mit Bescheid vom ... 2004 erneut die bereits abgelehnte Bauvoranfrage nochmals negativ beschieden. Auch nach Erhebung der Untätigkeitsklage habe die Beklagte das Widerspruchsverfahren nicht vorangebracht, obwohl spätestens seit Klageerhebung kein hinreichender Grund mehr für die Nichtbescheidung des Widerspruches zu sehen sei. Eine Aussetzung des Klageverfahrens gemäß § 75 Satz 3 VwGO zur Durchführung des Widerspruchsverfahrens scheide daher zum gegenwärtigen Zeitpunkt aus. 17 Der Klägerin stehe nach wie vor ein Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides zur Seite, da ihr Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei. Die am 24.08.2002 in Kraft getretene und um ein Jahr verlängerte Veränderungssperre könne dem Vorhaben bereits zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht mehr entgegengesetzt werden. 18 Das Vorhaben sei nach den Festsetzungen des Bebauungsplans „Schelmen“ in der Fassung vom 25.01.1983 zulässig, da es einen Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO darstelle. Die Regelvermutung negativer städtebaulicher Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 greife nicht ein, weil der Geschossschwellenwert von 1.500 qm deutlich unterschritten werde. Im Übrigen sei das Vorhaben auch nach Inkrafttreten der Änderung des Bebauungsplanes „Schelmen“ zulässig, weil diese Änderung an durchgreifenden formellen und materiellen Mängeln leide und deshalb unwirksam sei. Ein zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führender formeller Verstoß sei bereits darin zu sehen, dass die Beklagte entgegen der Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. den Entwurf des Bebauungsplanes nicht erneut nach § 2 Abs. 2 BauGB a.F. ausgelegt habe, obwohl dieser nach der Auslegung geändert oder ergänzt worden sei. Der in der Zeit vom 02.09.2002 bis 04.10.2002 ausgelegte Änderungsentwurf habe in zweifacher Hinsicht von dem am 13.12.2004 als Satzung beschlossenen Änderungsbebauungsplan abgewichen. Eine Abweichung der vom Gemeinderat beschlossenen Satzung von dem ausgelegten Änderungsentwurf liege bereits darin, dass die beschlossene Bebauungsplanänderung entgegen der Auslegung nur Industrie- und Gewerbegebiete, nicht dagegen das Mischgebiet betraf. Zudem sei auch für die Industrie- und Gewerbegebiete eine andere Festsetzung getroffen worden, da der Gemeinderat im Unterschied zu dem ausgelegten Änderungsentwurf nicht einen Ausschluss selbständiger Einzelhandelsbetriebe beschlossen, sondern die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben generell ausgeschlossen und von diesem Ausschluss Gewerbetriebe mit ergänzenden Handelsangeboten wie beispielsweise Handwerksbetriebe mit zugeordneten Verkaufsflächen ausgenommen habe. Die nicht erfolgte erneute Auslegung des Änderungsentwurfes stelle einen gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB beachtlichen Verfahrensfehler dar, welcher auch nicht durch Fristablauf gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden sei. Zum einen sei die dort vorgesehene einheitliche Frist von 2 Jahren seit Bekanntmachung der Satzung noch nicht verstrichen, zum anderen sei der erforderliche und für den Fristlauf konstitutive Hinweis nicht in der erforderlichen Form erfolgt. 19 Die Bebauungsplanänderung erweise sich auch in materieller Hinsicht als rechtsfehlerhaft, weil es für den vollständigen Einzelhandelsausschluss an besonderen städtebaulichen Gründen im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO fehlte. Diese Bestimmung verlange zum einen, dass die Feindifferenzierung sich auf bestimmte Anlagentypen beziehe, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gebe. Außerdem müsse sie durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein, woran es nach der Rechtsprechung fehle, wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans kein schlüssiges Plankonzept erkennen lasse, das eine Überprüfung des Nutzungsausschlusses auf seine Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit erlaube. Ein solch schlüssiges Plankonzept habe die Beklagte hier nicht dargelegt, insbesondere sei es nicht der „schlank gehaltenen“ Bebauungsplanbegründung vom 15.05.2002 zu entnehmen, in welcher es heiße, im bestehenden Gewerbegebiet existiere bereits ein großflächiger Einzelhandel bzw. in der Umgebung ein großflächiger Verbrauchermarkt; eine Häufung solcher Verkaufseinrichtungen sei aus stadtstruktureller Sicht nicht wünschenswert. In der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats vom 13.12.2004 werde ausgeführt, der Ausschluss selbständiger Einzelhandelsbetriebe sei zur Stärkung der Handelsstruktur und Kaufkraft in der T. Kernstadt erforderlich. Das mit der Bebauungsplanänderung danach verfolgte Ziel, nämlich die Stärkung der Handelsstruktur und Kaufkraft in der T. Kernstadt, rechtfertige die getroffenen Festsetzungen jedoch nicht. Mit der Änderung des Bebauungsplans werde jeglicher Einzelhandel ausgeschlossen, nicht lediglich Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten. Darüber hinaus sei das Planungskonzept der Stadt T. auch insoweit nicht in sich stimmig, als der Einzelhandel nur in den Baugebieten GI, GE und GEe ausgeschlossen werde, in Mischgebieten hingegen nicht. Da dieses Mischgebiet im Südwesten des Plangebiets liege und unmittelbar an das von der Klägerin in Aussicht genommene Baugrundstück angrenze, stellten sich die Auswirkungen eines etwaigen Einzelhandels im Mischgebiet auf die T. Kernstadt genauso wie in den angrenzenden Gebieten GI, GE und GEe dar. Es sei daher inkonsequent, für die unterschiedlichen Gebiete unterschiedliche Festsetzungen zum Einzelhandel zu treffen. 20 Darüber hinaus leide die Bebauungsplanänderung an materiellen Abwägungsfehlern, nicht zuletzt da sie auf unzureichenden Ermittlungen über die Auswirkungen des Einzelhandels auf die Kernstadt beruhe. Notwendig sei eine auf die Kernstadt und die Stadtteilzentren bezogene Bestandsaufnahme, welche die Grundlage für Aussagen über die Zentrenschädlichkeit der ausgeschlossenen Einzelhandelsbetriebe enthalte. Erhebungen hierzu fehlten im Bebauungsplanverfahren gänzlich, auch auf das Zentren- und Märktekonzept werde nicht zurückgegriffen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans seien auch inhaltlich nicht verhältnismäßig und deshalb als abwägungsfehlerhaft zu betrachten, da das von der Beklagten verfolgte Planungsziel einen derart weitgehenden Ausschluss sämtlicher Einzelhandelsbetriebe nicht erfordere. Die Beklagte habe fehlerhafterweise und im Gegensatz zu den Vorgaben ihres Zentren- und Märktekonzepts nicht zwischen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten differenziert. Laut Zentren- und Märktekonzept sollten zentrenrelevante Güter in der Regel nur an integrierten Standorten angesiedelt werden, wozu die Innenstadt und für Betriebe unterhalb der Großflächigkeit auch die Stadtteilzentren zählten. Für nicht zentrenrelevante Sortimente gelte diese Festsetzung dagegen nicht, weshalb die Rechtsprechung auch nur auf zentrenrelevante Sortimente bezogene Ausschlüsse gebilligt habe, wenn ihr Planungsziel im Schutz der Innenstadt als Einzelhandelsstandort liege. 21 Die Bebauungsplanänderung sei auch insoweit abwägungsfehlerhaft, als die Beklagte die Fragen des Bestandsschutzes für den im südöstlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Schelmen“ liegenden großflächigen Möbelmarkt nicht hinreichend bedacht habe. Dieser im Gewerbegebiet gelegene Betrieb werde durch die Änderung des Bebauungsplans in den Bestandsschutz gedrängt. Es fehlte bereits an einer Untersuchung oder gar Überlegungen, welche Auswirkungen der dauerhafte Fortbestand des Möbelmarktes und mögliche Erweiterungen auf die Handelsstruktur und Kaufkraft in der T. Kernstadt haben könnten. Die Beklagte habe sich nicht weiter mit den Konsequenzen befasst, die für den Möbelmarkt durch einen Verweis auf den bloßen Bestandsschutz resultierten. 22 Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass die Beklagte die privaten Belange der Klägerin nicht in die Abwägung eingestellt habe, obwohl diese bereits mit Anwaltsschreiben vom 23.11.2004 Anregungen zur Bebauungsplanänderung vorgebracht habe. Die Klägerin habe insbesondere geltend gemacht, dass sie im Vertrauen auf den Fortbestand des Bebauungsplanes „Schelmen“ die Bauvoranfrage für den Lebensmittelmarkt eingereicht habe und hierfür erhebliche Vorlaufkosten angefallen seien. Obwohl die Klägerin auf ihr zustehende Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung gegen die Beklagte hingewiesen und diese auf mehr als 300.000 EUR beziffert habe, seien diese Anregungen dem Gemeinderat nicht zur Entscheidung vorgelegt worden. Vielmehr seien die von der Klägerin vorgebrachten Anregungen dem Gemeinderat verschwiegen worden, da in der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderats vom 13.12.2004 ausgeführt werde, von Bürgern seien keine Anregungen vorgebracht worden. Auch unabhängig von dem Anregungsschreiben vom 23.11.2004 hätte die Beklagte die von der Klägerin vorgebrachten Anregungen in die Abwägung einstellen müssen, da es sich um private Belange, welche sich für die Planungsbehörde aufgedrängt hätten, gehandelt habe. Diese von der Klägerin vorgebrachten Belange seien auch abwägungserheblich gewesen, da zu den abwägungserheblichen Interessen auch die Frage zähle, ob die Änderung des Bebauungsplans zu Schadensersatzansprüchen der Klägerin gegen die Beklagte aus dem Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung führen könnten. Es werde in der Rechtsprechung anerkannt, dass Vermögensnachteile des Eigentümers abwägungserheblich seien, gleiches müsse im Hinblick auf die der planenden Gemeinde drohenden Kosten bzw. deren Vermeidung als öffentlicher Belang gelten. 23 Auch hinsichtlich der verkehrlichen Auswirkungen leide die Planung an einem durchgreifenden Abwägungsfehler. Das Abwägungsmaterial sei insoweit bereits unvollständig, da es an jeder substantiierten Darlegung der angeblichen verkehrlichen Probleme fehle. Weder werde das vorhandene Verkehrsaufkommen auf der L 370 bzw. der K 6900 ermittelt noch eine Prognose dazu angestellt, welche zusätzlichen Belastungen durch das Hinzutreten weiterer Einzelhandelsbetriebe auf das öffentliche Verkehrsnetz zu erwarten seien. 24 Sämtliche gerügten Abwägungsmängel seien nach § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB beachtlich, da sie offensichtlich und für das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen seien. Es bestehe die erforderliche konkrete Möglichkeit, dass die Planung bei hinreichender Ermittlung der Abwägungsmaterials bzw. bei Einstellung der gerügten Belange anders ausgefallen wäre. 25 Mit Anwaltsschriftsatz vom ... 2005 hat die Klägerin ihr Klagebegehren dahingehend erweitert, hilfsweise festzustellen, dass der Klägerin bis zum Inkrafttreten der Bebauungsplanänderung ein Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zustand. Sie beabsichtige, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen, falls ihr Vorhaben an der Bebauungsplanänderung scheitern sollte. Ihr stehe ein diesbezügliches Feststellungsinteresse zur Seite, da sie beabsichtige, Amtshaftungsansprüche aus § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG gegen die Stadt T. geltend zu machen. Dieser Amtshaftungsprozess sei mit hinreichender Sicherheit zu erwarten und nicht offensichtlich aussichtslos. 26 Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung ihre Bauvoranfrage vom ... 2002 nach rechtlicher Erörterung dahingehend modifiziert, dass die Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes nur noch 799 m² betragen soll und dies dergestalt realisiert werden könne, indem durch Verschiebung einer Wand oder mehrerer Wände die bisher eingezeichneten Maße verändert würden. 27 Die Beklagte sieht hierin eine Klageänderung, die zu einer Verfahrensverzögerung führen würde und deshalb nicht sachdienlich sei. 28 Die Klägerin beantragt zuletzt, 29 die Ablehnungsbescheide der Stadt T. vom ... 2002 und vom ... 2004 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem Flurstück Nr. ... in T.-W. nach Maßgabe ihres Antrages vom ... 2002 - wie in der mündlichen Verhandlung am 09.11.2006 modifiziert - zu erteilen, 30 hilfsweise den Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche (mit Stellplätzen) und der Bauweise zu erteilen, 31 höchst hilfsweise den Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche (ohne Stellplätze) und der Bauweise zu erteilen, 32 höchst höchst hilfsweise, festzustellen, dass der Klägerin bis zum Inkrafttreten der Änderung des Bebauungsplans „Schelmen“ am 23.12.2004 ein Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes auf dem vorgenannten Grundstück nach Maßgabe des Antrags der Klägerin vom ... 2002 zustand. 33 Die Beklagte beantragt, 34 die Klage abzuweisen. 35 Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die erhobene Untätigkeitsklage erweise sich bereits als unzulässig. Da ein Vorverfahren nicht stattgefunden habe, sei die Klage nach § 75 Satz 1 VwGO nur zulässig, wenn über den Widerspruch ohne zureichenden Grund nicht entschieden worden sei. Es habe ein zureichender Grund für die Nichtbescheidung des Widerspruchs deshalb vorgelegen, weil die Klägerin ihren Widerspruch trotz mehrfacher Ankündigung und Aufforderung durch die Stadt nicht begründet habe. Insbesondere könne der Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 an die Stadt T. nicht als Begründung des Widerspruchs vom ... 2002 angesehen werden, da in diesem Schreiben der Widerspruch überhaupt nicht erwähnt werde. Mit dem Schreiben vom ... 2004 mache die Klägerin vielmehr sogar deutlich, dass sie auf den Widerspruch nicht mehr zurückkommen wolle, indem sie nur auf den ursprünglichen Antrag vom 18.12.2004 eingehe, was als Wiederholung eines Antrags in Folge der aus damaliger Sicht der Klägerin inzwischen veränderten Sachlage verstanden werden habe müssen. Zu Recht habe die Beklagte daher die Akten nicht dem Regierungspräsidium T. zur Widerspruchsentscheidung vorgelegt, sondern den erneuten Antrag auf Erlass des Bauvorbescheides abgelehnt. 36 Im Übrigen fehle der Klägerin das auch für eine Untätigkeitsklage erforderliche allgemeine Rechtsschutzbedürfnis, da sie ihren Rechtsschutz durch eine gegen Treu und Glauben verstoßende Verzögerung der Klageerhebung verwirkt habe. Eine Verwirkung des Klagerechts trete insbesondere dann ein, wenn der Kläger, obwohl er von dem Klagegrund bereits längere Zeit Kenntnis gehabt habe, erst zu einem Zeitpunkt Klage erhebe, in dem der Beklagte nach den besonderen Umständen des Falles nicht mehr damit rechnen habe müssen. Mit dem Zurückkommen in der Klage auf den bereits viel früher eingelegten Widerspruch setze sich die Klägerin mit ihrem eigenen Verhalten des Unterlassens der angekündigten Widerspruchsbegründung und der Forderung im Verwaltungsverfahren nach Erteilung des beantragten Bauvorbescheids in Widerspruch. Unabhängig hiervon sei das Verwaltungsgericht gehalten, das Verfahren gemäß § 75 S. 3 VwGO auszusetzen, um die Durchführung eines Widerspruchsverfahrens zu ermöglichen. 37 Die Klage habe auch in der Sache keinen Erfolg, da der beabsichtigte Lebensmittelmarkt sowohl vor der Änderung des Bebauungsplans am 13.12.2004 als auch danach planungsrechtlich unzulässig sei. 38 Vor der Bebauungsplanänderung habe sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO in der Fassung von 1977 gerichtet, dessen Voraussetzungen nicht erfüllt seien. Zwar ergebe sich die Unzulässigkeit nicht bereits auf Grund der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, es lägen jedoch negative Auswirkungen im Sinne der Vorschrift vor. Derartige Anhaltspunkte ergäben sich bereits daraus, dass das Zentren- und Märktekonzept vom 26.07.1999 in den Stadtteilen und mithin auch in dem Ortsteil W. die Stärkung der örtlichen Versorgungszentren und den Erhalt bzw. die Wiederherstellung der wohngebietsbezogenen Grundversorgung anstrebe. Die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten, welche über den jeweiligen Ortsteil ausstrahlten, sei nach diesem Konzept in den Teilorten nicht vorgesehen. Die Zulässigkeit des beabsichtigten Marktes richte sich allein nach § 11 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO, wonach das beabsichtigte Vorhaben wegen seiner Großflächigkeit unzulässig sein könne, wenn es sich nach Art, Lage und Umfang auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken könne. Die erforderliche Großflächigkeit sei gegeben, da diese nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg nach wie vor bei einer Verkaufsfläche von ca. 700 qm anzunehmen sei. Auch störe die Ansiedlung des Marktes das von der Beklagten verfolgte Gesamtkonzept über die Unterbringung von Handelsangeboten. Darüber hinaus sei der beabsichtigte Markt auch unter dem Gesichtspunkt des von ihm ausgehenden Verkehrs unzulässig. Zwar möge es zweifelhaft sein, ob der Markt tatsächlich beträchtliche negative Auswirkungen auf den Verkehr entfalten würde; für eine Unzulässigkeit genüge es aber, dass es im Hinblick auf den Verkehr zu einer nicht nur unwesentlichen Auswirkung kommen könne. 39 Zum maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung stünden dem Vorhaben auch die geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans „Schelmen“ in der Fassung vom 23.12.2004 entgegen. Die Bebauungsplanänderung sei sowohl formell als auch materiell wirksam erfolgt. Entgegen der Auffassung der Klägerin könne nicht ein durchgreifender formeller Fehler darin gesehen werden, dass der ausgelegte Planentwurf von dem vom Gemeinderat der Beklagten als Satzung beschlossenen Fassung abweiche. Dies folge bereits daraus, dass weder die inhaltlichen Modifikationen noch die Abweichungen im räumlichen Geltungsbereich für die Planbetroffenen eine Erschwerung gegenüber dem Auslegungsentwurf dargestellt hätten. Inhaltlich sei der Satzungsbeschluss damit vom ausgelegten Änderungsentwurf gedeckt, zumal § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB a.F. nicht als formale Ordnungsvorschrift anzusehen sei. In materieller Hinsicht beruhe die Änderung des Bebauungsplanes auf besonderen städtebaulichen Gründen im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO. Die Bebauungsplanänderung diene der Umsetzung und Sicherung des Zentren- und Märktekonzepts der Beklagten vom 26.07.1999. Für die Erreichung der Zielsetzungen des Zentren- und Märktekonzepts sei die Bebauungsplanänderung mit dem beschlossenen Einzelhandelsausschluss erforderlich. Der von der Klägerin vorgeschlagene bloße Ausschluss des großflächigen Einzelhandels nach § 11 Abs. 3 BauNVO in den Gewerbegebieten genüge für die von der Stadt T. verfolgten städtebaulichen Ziele nicht, denn auch Einzelhandel unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit in den nach den Zentren- und Märktekonzept nicht dafür vorgesehenen Gebieten könne die Umsetzung der städtebaulichen Vorstellungen der Stadt T. gefährden. Auch die Reduktion des Einzelhandelsausschlusses auf die Baugebiete GI, GE und GEe führe nicht zur Unschlüssigkeit dieses Gedankens, da das ausgenommene Mischgebiet relativ klein sei (7.934 qm bei 84.839 qm des gesamten Plangebiets) und die überbaubaren Flächen dort zur Zeit der Bebauungsplanänderung alle schon belegen gewesen seien bzw. dort mit baulichen Änderungen auf Grund der Eigentumsverhältnisse nicht habe gerechnet werden müssen. Anzumerken sei ferner, dass die Ziele des Zentren- und Märktekonzepts schon vor seiner Beschließung verfolgt und umgesetzt worden seien. Insbesondere seien mehrere ältere Bebauungspläne angepasst und im Hinblick auf das Zentren- und Märktekonzept modifiziert worden. Mit diesem Konzept wolle die Beklagte auch sicherstellen, dass mit den wenigen vorhandenen oder potenziellen, für die Gewerbeansiedlung geeigneten ebenen Flächen haushälterisch umgegangen wird. Die Umsetzung der städtebaulichen Ziele der Beklagten aus dieser informellen Planung, insbesondere der grundsätzliche Ausschluss des nicht-großflächigen Einzelhandels in allen Gebieten mit Ausnahme des Stadtzentrums und den Bereichen Reutlinger Straße und südlich des Hagellocher Weges erfordere den grundsätzlichen Einzelhandelsausschluss im betroffenen Plangebiet, und zwar auch in Bezug auf die nicht zentrenrelevanten Sortimente. Auch die übrigen von der Klägerin erhobenen Abwägungsrügen griffen nicht durch. Fehl gingen insbesondere die Ausführungen der Klägerin hinsichtlich des Bestandsschutzes des im südöstlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Möbelabholungsmarktes. Dieser sei bereits vor Änderung des Bebauungsplanes nach § 11 Abs. 3 BauNVO unzulässig gewesen, so dass seine Aufnahme in die Abwägung für den Änderungsbebauungsplan unterbleiben habe können. Die Beklagte habe den Fortbestand des Möbelmarktes lediglich durch zwei öffentlich-rechtliche Verträge vom 30.10.1998 bzw. 18.01.2002 bis zum Ende der Nutzung durch den aktuellen Nutzer bzw. deren gesellschaftsrechtliche Auflösung geduldet. Die Bauvoranfrage der Klägerin sei dem Satzungsgeber bei Erlass der Planänderung am 13.12.2004 bekannt gewesen, die von der Klägerin vorgetragenen vergeblichen Aufwendungen für ihre Planung stellten darüber hinaus jedoch auch keinen nach § 1 Abs. 7 BauGB in die Abwägung einzubringenden privaten Belang dar. 40 Der von der Klägerin im Wege der Klageerweiterung geltend gemachte hilfsweise Feststellungsantrag erweise sich ebenfalls als unzulässig. Dies folge bereits daraus, dass die ursprüngliche Verpflichtungsklage nicht zulässig gewesen sei. Unabhängig hiervon sei der Hilfsantrag unzulässig, weil er sich auf eine vom ursprünglichen Klageantrag abweichende Beurteilungsgrundlage beziehe und deshalb über das ursprüngliche Klageziel hinausgehe, so dass seine Verhandlung im vorliegenden Verfahren nicht mehr als sachdienlich anzusehen sei. Im zu entscheidenden Fall gehe der Fortsetzungsfeststellungsantrag bereits deshalb über den ursprünglichen Streitgegenstand hinaus, da beiden Anträgen unterschiedliche Beurteilungszeitpunkte zu Grunde zu legen seien. Schließlich fehle das Feststellungsinteresse auch wegen Aussichtslosigkeit eines Amtshaftungsanspruchs, da der Konkursverwalter der Firma M. nicht zur Veräußerung des Baugrundstücks an die Klägerin bereit gewesen sei. 41 Dem Verwaltungsgericht liegen zwei Band Behördenakten der Stadt T., ein Leitzordner hinsichtlich der Änderung des Bebauungsplanes „Schelmen“ sowie ein Band Behördenakten zu dem Vorhaben I. S. ... (Möbelabholmarkt) vor. Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Behördenakten verwiesen, hinsichtlich des Sachvortrags der Beteiligten wird ergänzend auf die Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe 42 Die Klage ist zulässig und hat überwiegend Erfolg. I. 43 Die Klage ist zulässig, insbesondere als Untätigkeitsklage nach § 75 Satz 1, 2 VwGO statthaft und nicht wegen Verwirkung ausgeschlossen. 44 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, dass weder hinsichtlich des Bescheides vom ... 2002 noch vom ... 2004 ein Widerspruchsbescheid ergangen ist, da das Verfahren dem zuständigen Regierungspräsidium T. als Widerspruchsbehörde bislang nicht vorgelegt worden ist. 45 Die Behörde hat auch nach Ablauf der 3-monatigen Sperrfrist des § 75 Satz 1 und 2 VwGO über die Widersprüche noch nicht entschieden, ohne dass eine Aussetzungsentscheidung des Verwaltungsgerichts gem. § 75 Satz 3 VwGO ergangen wäre. Die Klage ist nach Ablauf der 3-monatigen Sperrfrist gem. § 75 Satz 2 VwGO als Untätigkeitsklage ohne weiteres zulässig; auch die besondere Sachurteilsvoraussetzung, nämlich dass die Behörde ihre Sachentscheidung nicht in angemessener Frist getroffen hat, liegt jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor (vgl. hierzu ausführlich BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - BVerwG 4 C 30.86 -). Die Kammer vermag keine zureichenden Gründe für die Nichtbescheidung des Widerspruchs vom ... 2002 bis zum maßgeblichen heutigen Tage zu erkennen. Der von der Beklagten für ihre Untätigkeit angeführte Umstand, nämlich die angebliche Nichtbegründung des Widerspruchs trotz eigener Ankündigung und Aufforderung durch die Behörde, stellt jedenfalls keinen „zureichenden Grund“ im Sinne von § 75 Satz 3 VwGO dar. Dem steht zum einen bereits entgegen, dass die Verwaltungsgerichtsordnung eine Begründung des Widerspruchs nicht vorschreibt, mithin die Ausgangsbehörde auch in diesem Falle gehalten ist, alsbald eine Widerspruchsentscheidung herbeizuführen. Zum anderen hat die Klägerin ihren Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vom ... 2002 mit Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 begründet (vgl. ausführlich unter 2.). Vor diesem Hintergrund kommt die von der Beklagten erstmalig mit Schriftsatz vom 05.12.2005 beantragte Aussetzung des Verfahrens zur Durchführung einer Widerspruchsentscheidung durch das Regierungspräsidium T. gem. § 75 Satz 3 VwGO nicht in Betracht. 46 2. Nicht zu folgen vermag die Kammer der von der Beklagten vertretenen Auffassung, die erhobene Untätigkeitsklage sei deshalb nicht mehr zulässig, weil die Klägerin durch eine unredliche, gegen Treu und Glauben verstoßende Verzögerung ihr Klagerecht verwirkt habe. 47 Zuzugeben ist der Beklagten zwar, dass bei der gesetzlich nicht fristgebundenen Untätigkeitsklage eine Verwirkung grundsätzlich in Betracht kommt; gerade hierbei verbietet sich jedoch jegliche schematische Betrachtungsweise, vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalles in den Blick zu nehmen. Auch die Verwirkung einer Klage setzt - wie das Rechtsinstitut der Verwirkung allgemein - nicht nur den Ablauf einer längeren Zeit, sondern auch ein Umstandsmoment voraus, d.h. die Beklagte muss tatsächlicherweise auf die Nichteinhaltung der Klage vertraut haben und im Hinblick hierauf schützenswerte Dispositionen getroffen haben (vgl. Rennert in Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 11. Auflage, Rdnr. 22 zu § 75 VwGO). Dabei gelten auch für die Verwirkung des Rechts zur Erhebung einer Untätigkeitsklage keine besonderen allgemeinen Regeln, insbesondere verbietet sich gerade auch hier die Annahme einer schematischen Verwirkungsfrist. Dies folgt bereits aus der Gesetzgebungsgeschichte, nachdem der Gesetzgeber durch Gesetz vom 24.08.1976 mit Wirkung zum 01.01.1977 § 76 VwGO a.F., wonach für die Untätigkeitsklage grundsätzlich eine Ausschlussfrist von einem Jahr galt, ersatzlos aufgehoben hat. Es geht nicht an, diese bewusste gesetzgeberische Wertung zu ignorieren und die Ausschlussfrist durch die Hintertür über das Institut der Verwirkung wieder einzuführen. Hat der Betroffene einen Antrag gestellt bzw. rechtzeitig Widerspruch erhoben, so liegt es vielmehr an der Behörde, ihrerseits tätig zu werden; der Betroffene darf dann abwarten, ohne allein deshalb einen Rechtsverlust befürchten zu müssen. Im Übrigen kann regelmäßig auch einer Verwaltungsbehörde nicht daran gelegen sein, mit Untätigkeitsklagen nur deshalb überzogen zu werden, weil der Bürger ohne diese einen endgültigen Rechtsverlust befürchten müsste. 48 Bei der erforderlichen Gesamtwürdigung aller Umstände, insbesondere des Verhaltens der Klägerin auf der einen Seite und der schützenswerten Belange der Stadt T. auf der anderen Seite, liegen bereits die allgemeinen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung nicht vor. So hat zum einen die Stadt T. bereits kein schützenswertes Vertrauen auf die Nichterhebung der Klage entwickelt bzw. betätigt. Zum anderen kann nicht die Rede davon sein, die Klägerin habe eine unredliche Verzögerung ihrer Klageerhebung an den Tag gelegt oder sonst Anlass zu der Annahme geboten, sie werde die Beklagte nicht mehr mit einer Untätigkeitsklage überziehen. Ein derartiges unredliches, schlechterdings gegen Treu und Glaube verstoßendes Verhalten der Klägerin kann entgegen der Annahme der Stadt T. nicht darin gesehen werden, dass diese angeblich ihren Widerspruch vom ... 2002 gegen den Ablehnungsbescheid vom ... 2002 trotz eigener Ankündigung und nach Aufforderung durch die Beklagte nicht begründet hätte. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob allein der Umstand, dass ein Widerspruch trotz Ankündigung und nach Aufforderung etwa nicht begründet wird, generell ausreichen kann, um bei der Beklagten ein hinreichendes Umstandsmoment und damit die Verwirkung des Rechts zur Erhebung einer Untätigkeitsklage auszulösen. Jedenfalls hat die Klägerin durch Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 ihren Widerspruch vom ... 2002 hinreichend begründet. Unschädlich ist dabei, dass dieser Anwaltsschriftsatz nicht ausdrücklich als Widerspruchsbegründung bezeichnet wird bzw. nicht ausdrücklich auf den bereits am ... 2002 eingelegten Widerspruch Bezug nimmt. Eine derartige ausdrückliche Bezugnahme auf den Widerspruch - mag diese auch in Anwaltsschriftsätzen allgemein üblich sein - war hier bereits deshalb nicht erforderlich, weil die Auslegung des Schreibens vom ... 2004 zwanglos ergibt, dass dieser Schriftsatz eine Begründung des Widerspruchs gegen den Versagungsbescheid vom ... 2002 darstellen soll, nicht jedoch als hiervon losgelöster Antrag auf erneuten Erlass des Bauvorbescheides gewertet werden kann. Die Klägerin trägt mit dem Schriftsatz vom ... 2004 ihre Rechtsauffassung, wonach die Veränderungssperre am 20.03.2004 auslaufe und deshalb ihrem Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden könne, vor und drängt vor diesem Hintergrund aus ihrer Sicht konsequent darauf, nunmehr einen Abhilfebescheid zu erlassen bzw. den Widerspruch dem Regierungspräsidium T. zur Entscheidung vorzulegen. Im Übrigen hat die Klägerin bereits mit ihrem Anwaltsschriftsatz vom ... 2002 deutlich gemacht, dass sie zur Beschreitung des Rechtswegs bereit ist und hierfür die Eröffnung des Klagewegs durch eine Widerspruchsentscheidung wünscht. 49 3. Der erhobenen Untätigkeitsklage fehlt auch nicht deshalb das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, weil der Klägerin kein Sachbescheidungsinteresse für die Beantwortung der gestellten Bauvoranfrage zustünde. 50 Zwar geht die Rechtsprechung davon aus, dass zum Schutz der Baurechtsbehörde vor überflüssiger Inanspruchnahme ein Bauantrag mangels Sachbescheidungsinteresse deshalb zurückgewiesen werden kann, weil sich ihm ein anderweitig bestehendes rechtliches Hindernis schlechthin, d.h. bei einer an den Maßstäben der praktischen Vernunft orientierten Betrachtungsweise, nicht ausräumen lässt (vgl. grundlegend BVerwG, Beschluss vom 12.08.1983 - NVwZ-RR 1994, S. 831). An einem Sachbescheidungsinteresse fehlt es insbesondere auch, wenn die erstrebte Baugenehmigung für den Bauherrn wegen bestehender offenkundiger privatrechtlicher Hindernisse schlechterdings und ohne der Notwendigkeit einer weiteren Sachverhaltsaufklärung unnütz wäre (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.07.1985 - 3 S 1571/85 -). Wie sich aus § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird, zwanglos ergibt, kann die Baurechtsbehörde auch bei fehlender Eigentümerstellung des Bauwerbers die Baugenehmigung mit dem Verweis auf fehlendes Sachbescheidungsinteresse aber nur dann versagen, wenn deren fehlender Nutzen für den Bauwerber offensichtlich ist, ohne dass diesem bis zur Entscheidung der volle Nachweis der zivilrechtlichen Ausnutzbarkeit aufzuerlegen wäre. Aus den im gerichtlichen Verfahren von der Beklagten vorgelegten Äußerungen des verfügungsberechtigten Konkursverwalters Dr. B. ergibt sich bereits nicht eindeutig, ob dieser nicht zu bestimmten Zeiten und unter entsprechender Kaufpreiszahlung zur Veräußerung an die Klägerin bereit gewesen wäre. Dies bedarf hier jedoch keiner weitergehenden Klärung. Die zuständige Baurechtsbehörde ist nämlich auch in Fällen des fehlenden Sachbescheidungs- oder Antragsinteresses nicht verpflichtet, wohl aber zu ihrem eigenen Schutz und im eigenen Interesse lediglich berechtigt, den Bauantrag als unzulässig zurückzuweisen; die Zurückweisung liegt dann im pflichtgemäßem Ermessen der Baurechtsbehörde (§ 40 LVwVfG). In dem gegenständlichen Ablehnungsbescheid vom ... 2002 hat die Stadt T. jedoch nicht auf das aus ihrer Sicht fehlende Sachbescheidungsinteresse abgehoben und den Antrag deshalb als unzulässig zurückgewiesen, vielmehr lehnte sie ihn in der Sache unter Verweis auf die beschlossene Veränderungssperre ab. Macht die Baurechtsbehörde von ihrer Zurückweisungsbefugnis keinen Gebrauch, sondern versagt die Baugenehmigung gem. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO aus sachlich-rechtlichen Gründen, dann scheitert die Zulässigkeit einer Verpflichtungsklage des Bauherrn grundsätzlich nicht am Rechtsschutzbedürfnis (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1984 - 3 S 352/84 -). Da die Beklagte das Sachbescheidungsinteresse erst im Verlaufe des gerichtlichen Verfahrens mit Schriftsatz vom 07.06.2006 an das Gericht in Frage stellt, vermag dies keine Entscheidung durch Prozessurteil wegen Unzulässigkeit der Verpflichtungsklage mehr zu begründen. 51 4. Keiner abschließenden Klärung bedarf auch, ob die von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 09.11.2006 vorgenommene Reduzierung ihres Vorhabens auf eine Verkaufsfläche von 799 m² eine Klageänderung im Sinne von § 91 VwGO darstellt bzw. gem. § 264 Nr. 2 ZPO nicht als solche anzusehen ist. Auch wenn hierin nicht lediglich eine Präzisierung des Antragsvorbringens, sondern eine echte Klageänderung gesehen wird, wäre diese gem. § 91 Abs. 1 2. Alternative VwGO - ungeachtet des Widerspruchs der Beklagten in der mündlichen Verhandlung - sachdienlich und deshalb zulässig. Als sachdienlich ist in der Regel eine Klageänderung anzusehen, die der endgültigen Ausräumung des sachlichen Streits zwischen den Parteien im laufenden Verfahren zu dienen bzw. diese zu fördern geeignet ist, d.h. wenn der Streitstoff im Wesentlichen der selbe bleibt und deshalb das Ergebnis der bisherigen Prozessführung zumindest in wesentlichen Teilen weiter Verwertung finden kann. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da durch die Reduzierung des Umfangs der Verkaufsfläche lediglich einzelne Fragestellungen aus der gerichtlichen Überprüfung - nämlich was die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 angeht - ausgenommen werden, die übrigen Fragen, vor allem was die Rechtsgültigkeit der Bebauungsplanänderung vom 23.12.2004 angeht, jedoch weiterhin als Prozessstoff Verwertung finden können. II. 52 Die Klage hat auch zum überwiegenden Teil, nämlich mit ihrem ersten Hilfsantrag (dazu 2.), in der Sache Erfolg. 53 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides in dem im Tenor zum Ausdruck gebrachten Umfang zur Seite, die versagenden Bescheide der Stadt T. vom ... 2002 bzw. ... 2004 sind deshalb rechtswidrig und aufzuheben (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Trotz der Formulierung in § 57 Abs. 1 LBO, der Bauvorbescheid „könne“ erteilt werden, besteht durch den Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen. Dabei ist - wie regelmäßig auch sonst bei Verpflichtungsklagen des Bauwerbers - maßgeblich für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.11.2003 - 3 S 439/03 -). 54 1. Die Klage bleibt jedoch in der Sache insoweit ohne Erfolg, als die Klägerin mit ihrem Hauptantrag einen Bauvorbescheid des Inhalts begehrt, dass ihr Vorhaben insgesamt bauplanungsrechtlich zulässig sein soll, mithin eine Bebauungsgenehmigung. 55 Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Änderung des Bebauungsplanes „Schelmen“ mit Satzungsbeschluss vom 13.12.2004 rechtswirksam war oder sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens allein nach den Festsetzungen des genannten Bebauungsplans in der Fassung vom 25.01.1983 richtet. Auch bei der von der Klägerin vorgeschlagenen Prüfung anhand der Festsetzungen des Bebauungsplanes „Schelmen“ in der Fassung vom 25.01.1983 erweist sich das Vorhaben als bauplanungsrechtlich unzulässig, da dessen Erschließung im bundesrechtlichen Sinne gem. § 30 Abs. 1 BauGB nicht gesichert ist (vgl. zum Begriff der Erschließung im bundesrechtlichen Sinne Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Rdnr. 14 zu § 30 BauGB). Bei dem Erfordernis der gesicherten Erschließung in §§ 30 bis 35 BauGB handelt es sich in vollem Umfang um einen Begriff des Bundesrechts, der losgelöst von der bauordnungsrechtlich ausreichenden Zugänglichkeit eines Grundstücks im Sinne der einschlägigen Landesbauordnung zu verstehen ist (vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 03.05.1988 - 4 C 54/85 -). Die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens schließt die bundesrechtlich geforderte Sicherung der Erschließung ein, der Erschließungsbegriff wird dabei auch nicht durch Landesrecht konkretisiert oder ausgefüllt. Die bauplanungsrechtliche Erschließung im Sinne des § 30 BauGB setzt jedenfalls den Anschluss des Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser und die Wasserbeseitigung ein. Zum bundesrechtlichen Begriff der gesicherten Erschließung gehört auch ihre Sicherung in rechtlicher Hinsicht, die Erschließungsanlage muss auf Dauer zur Verfügung stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.08.1985 - 4 C 48.81 -). Einer besonderen rechtlichen Sicherung bedarf es bundesrechtlich zwar dann nicht, wenn das Baugrundstück eine unmittelbare Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz besitzt. Fehlt dagegen eine unmittelbare Verbindung zu einer öffentlichen Straße, so muss die Zugänglichkeit abgesichert werden. Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder regelt das Planungsrecht nicht, auf welche Weise die Sicherstellung zu erfolgen hat. Aus der Notwendigkeit, die Erschließung auf Dauer zu sichern, folgt, dass eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem privaten Nachbarn nicht ausreicht. Dagegen bestehen aus bundesrechtlicher Sicht keine Bedenken, eine gesicherte Erschließung nicht nur dann anzunehmen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, mithin durch Baulast, gesichert ist, sondern beispielsweise auch dann, wenn sie durch eine dinglich wirkende Sicherung, etwa mit Grunddienstbarkeit, erfolgt. 56 An einer derart dinglich wirkenden Sicherung des von der Klägerin zu erwerbenden Teils des Flurstück ... der Gemarkung W., welches nicht direkt an das öffentliche Straßennetz angrenzt, fehlt es hier. Zwar erklärt sich die Fa. M. Rohrsysteme als Eigentümerin des Grundstücks ... mit Schreiben vom 24.05.2002 an die Klägerin bereit, ihr zur Sicherung der Zufahrt zu dem zu erwerbenden Grundstücksteil eine Überfahrtsbaulast einzuräumen. Dahingestellt kann dabei bleiben, ob der unterzeichnende T. M. nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens überhaupt noch zur Abgabe einer derartigen Zusicherung berechtigt war. Auch wenn dies der Fall sein sollte und im Verfahren zur Erteilung eines Bauvorbescheides die Ankündigung des Eigentümers des Gesamtgrundstücks, im Falle der noch vorzunehmenden grundbuchrechtlichen Teilung des Gesamtgrundstückes zu Gunsten und zur Sicherung des Hinterliegergrundstücks eine Überfahrtsbaulast einzuräumen, ausreichend wäre, kann im vorliegenden Falle nicht von einer Sicherung der Erschließung im bundesrechtlichen Sinne ausgegangen werden. Die Fa. M. geht in dem vorerwähnten Schreiben selbst davon aus, dass diese noch einzuräumende Überfahrtsbaulast „im gleichen Bereich wie die Überfahrtsbaulast für die Kirche“ gelegen wäre, was die Klägerin auch im zeichnerischen Teil ihrer Bauvoranfrage vom ... 2002 übereinstimmend darstellt. Diese Fläche steht zur Sicherung der Erschließung des klägerischen Vorhabens nicht uneingeschränkt zur Verfügung, da die Grundstückseigentümerin bereits mit Erklärung vom 17.07.2001 für die identische Fläche eine Baulast zu Gunsten des Kirchenbauvorhabens der M. auf dem erworbenen Teilflurstück .../1 abgegeben hat. Diese Fläche ist zur Erschließung des Vorhabens der M.kirche, welches mit Bescheid vom ... 2001 baurechtlich genehmigt worden ist, erforderlich; insoweit kann die Grundstückseigentümerin aufgrund der dinglichen Natur der Baulast nicht mehr frei über diesen Grundstücksanteil verfügen. Von einer gesicherten Erschließung im bundesrechtlichen Sinne könnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Berechtigte dieser Baulast bzw. der inhaltsgleichen Grunddienstbarkeit, die Kirche J. C. d. H. d. l. T., mit einer derartigen Verwendung zur Erschließung des klägerischen Vorhabens einverstanden wäre. Hiervon kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht ausgegangen werden, vielmehr hat die Berechtigte der Grunddienstbarkeit mit Anwaltsschriftsatz vom 30.08.2002 im Verfahren der Angrenzerbenachrichtigung ausdrücklich gegen die Beeinträchtigung ihrer Rechtsstellung Einwendungen erhoben. Zwar wird die Einräumung eines Geh- und Fahrrechtes nicht gänzlich ausgeschlossen, die Berechtigte macht dies jedoch von einer grundbuchrechtlichen Absicherung sowie Ersatz der Kosten, welche ihr für die Herstellung der privaten Erschließungsstraße entstanden sind, abhängig. Auch wenn diese Hindernisse, wie vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, unschwer ausgeräumt werden könnten, kann zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt, nämlich dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, nicht von einer Sicherung der Erschließung ausgegangen werden. 57 2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides, wie mit Bauvorlage vom ... 2002 beantragt und in der mündlichen Verhandlung durch Reduzierung des Umfangs der Verkaufsfläche klargestellt, dergestalt zu, dass das Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche (mit Stellplätzen) und der Bauweise in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zulässig ist. Insoweit entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des für die Prüfung maßgeblichen Bebauungsplanes „Schelmen“ in der Fassung vom 25.01.1983 (a); es ist auch im Übrigen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig (b). 58 a) Die bauplanungsrechtliche Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich ausschließlich nach dem qualifizierten Bebauungsplan „Schelmen“ in der maßgeblichen Fassung vom 25.01.1983. Die vom Stadtrat der Beklagten am 13.12.2004 als Satzung beschlossenen Änderungen dieses Bebauungsplanes sind unwirksam, so dass insbesondere der unter Ziff. 1.5 der Bebauungsplanänderung beschlossene weitgehende Nutzungsausschluss für selbständige Einzelhandelsbetriebe dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden kann. Dabei sind die Verfahrensvorschriften, insbesondere die Planerhaltungsvorschriften der §§ 214, 215 BauGB in der vor dem Inkrafttreten des EAG-Bau vom 20.07.2004 (Gesetz vom 24.06.2004, BGBl. I, 1359) geltenden Fassung aus dem Jahre 1998 anwendbar, wie sich aus der Überleitungsvorschrift des § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB ergibt. Zwar sind absolute Verfahrensfehler im Sinne von § 214 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. nicht ersichtlich, die Klägerin hat jedoch fristgemäß einen relativen Verfahrensfehler gem. § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchgreifend gerügt. 59 Die Beklagte hat gegen die Vorschrift zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 2, 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstoßen, indem der in der Zeit vom ... 2004 bis zum 04.10.2002 ausgelegte Änderungsentwurf des Bebauungsplanes in Ziff. 1.5 in zweifacher Hinsicht von der am 13.12.2004 als Satzung beschlossenen und am 23.12.2004 bekannt gemachten Fassung abweicht. Dabei liegt eine Abweichung der ausgelegten von der schließlich als Satzung beschlossenen Fassung der Bebauungsplanänderung bereits in räumlicher Hinsicht vor, da sich der letztendlich als Satzung beschlossene Einzelhandelsausschluss nicht auf das gesamte Plangebiet, sondern nunmehr auf die Gebiete GEe, GE und GI, nicht mehr auf das ebenfalls im Gebiet des Bebauungsplanes „Schelmen“ gelegene Mischgebiet bezog. Unabhängig hiervon liegt eine inhaltliche Abweichung dergestalt vor, dass der Gemeinderat nicht - wie in der ausgelegten Fassung - einen vollständigen Ausschluss selbständiger Einzelhandelsbetriebe beschlossen hat, sondern eine Ausnahme für Gewerbebetriebe mit ergänzenden Handelsangeboten, z.B. Handwerksbetriebe mit zugeordneten Verkaufsflächen, zuließ. 60 Gem. § 3 Abs. 3 BauGB a.F. ist der Entwurf eines Bebauungsplanes, welcher nach der Auslegung geändert oder ergänzt worden ist, erneut auszulegen; werden durch die Änderung oder Ergänzung des Entwurfs eines Bauleitplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt, kann die Gemeinde das vereinfachte Verfahren nach § 13 Nr. 2 BauGB entsprechend anwenden. Das Verfahren der öffentlichen Auslegung von geänderten Planentwürfen ist in § 3 Abs. 3 BauGB a.F. abschließend geregelt und stellt für den Plangeber eine zwingende Verfahrensvorschrift dar. Eine Änderung im Sinne von § 3 Abs. 3 BauGB a.F. liegt lediglich dann nicht vor, wenn einzelne Festsetzungen klargestellt bzw. redaktionell erläutert werden, da inhaltlich dann sich am Planentwurf nichts ändert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1987 - 4 NB 2/87 -). Gleiches gilt, wenn der Plangeber einem Vorschlag des davon betroffenen und zur Frage der Festsetzung schon vorher beteiligten Grundstückseigentümers entspricht und wenn darüber hinaus diese Änderungen weder auf andere Grundstücke von Einfluss sind noch die Träger öffentlicher Belange in ihrem öffentlichen Aufgabenbereich berühren. Dagegen ist die Bestimmung des § 3 Abs. 3 BauGB a.F. den weiteren von der Beklagten vorgeschlagenen Einschränkungen nicht zugänglich. Insbesondere kann nicht darauf abgestellt werden, ob die Belange des konkreten Klägers tatsächlich entscheidungserheblich negativerweise beeinflusst worden sind. Gegen eine derartige weitergehende Einschränkung des § 3 Abs. 3 BauGB a.F. contra legem spricht bereits die Gesetzgebungsgeschichte. Diese Bestimmung, welche 1987 in das BauGB einführt wurde, wurde durch das BauGB 1998 in der Weise geändert, dass bei Änderungen, welche die Grundzüge des Entwurfs nicht berühren, die Gemeinde ein Wahlrecht hat, ob sie den Entwurf erneut auslegt oder nur die betroffenen Bürger und Träger öffentlicher Belange im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens in entsprechender Anwendung von § 13 Nr. 2 BauGB beteiligt. Der Gesetzgeber hat damit klar seine Wertung zum Ausdruck gebracht, auch nicht die Grundzüge des Planentwurfs berührende Änderungen für verfahrenserheblich zu halten; lediglich hat die Gemeinde in diesem Fall die Möglichkeit, zwischen dem regulären neuen Auslegungsverfahren oder einem vereinfachten Verfahren nach § 13 Nr. 2 BauGB zu wählen. Gegen die von der Beklagten vorgeschlagenen Einschränkungen des Anwendungsbereichs des § 3 Abs. 3 BauGB spricht im Übrigen auch der Gesetzeszweck. Das Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. grundlegend Urteil vom 06.07.1984 - 4 C 22.80 -) mehrere Zwecke. Die Bürgerbeteiligung soll den von der Planung Betroffenen die Möglichkeit geben, ihre Interessen und Rechte frühzeitig geltend zu machen und in den Entscheidungsprozess einzubringen. Sie soll auch die Bürger in den Prozess der Vorbereitung politischer Planungsentscheidungen aktiv teilnehmend einbeziehen. Ähnlich wie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange soll die Bürgerbeteiligung auch der frühzeitigen Informationsgewinnung des Planungsträgers dienen. Aus diesen Gründen ist es geboten, das Verfahren der öffentlichen Auslegung zu wiederholen, wenn der Entwurf des Bebauungsplanes nach einer bereits durchgeführten öffentlichen Auslegung in einer die Grundzüge der Planung berührenden Weise geändert oder ergänzt wird, oder bei weniger grundlegenden Änderungen und Ergänzungen zumindest die davon betroffenen Grundstückseigentümer sowie davon in ihrem Aufgabenbereich berührte Träger der öffentlichen Belange zu hören. 61 Für diese Auslegung sprechen im Übrigen auch die Planerhaltungsvorschriften der §§ 214, 214 BauGB, mit welchen der Gesetzgeber abschließend zum Ausdruck gebracht hat, welche von ihm für zentral erachteten Verstöße gegen Verfahrensvorschriften für die Wirksamkeit des Bebauungsplanes erheblich sein sollen. Es geht nicht an, diese gesetzgeberische Wertung - mit welcher auch dem gebotenen Grundrechtschutz durch Verfahren Rechnung getragen wird - durch eine teleologische Reduktion im Einzelfall zu unterlaufen. Keiner Prüfung bedarf daher - wie von der Beklagten vorgeschlagen - ob die Belange der Klägerin durch die in zweifacher Hinsicht erfolgte Modifizierung des beschlossenen Bebauungsplans abweichend von dem ausgelegten Entwurf tatsächlich in concreto und negativ beeinflusst worden sind bzw. ob diese in Rechtsschutzmöglichkeiten beeinträchtigt wird. Dies folgt bereits daraus, dass ein betroffener Grundstückseigentümer im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nicht nur Belange, welche sein Grundstück berühren, vorbringen kann, vielmehr dient das Verfahren gerade auch dazu, dem Plangeber sonstige Anregungen aus der Bürgerschaft anheim zu geben. Im Übrigen hat die Klägerin mit Anwaltsschriftsatz vom 19.06.2005 sich umfangreich mit den geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans auseinander gesetzt und etwa gerügt, dass gerade die von der Beklagten im Verlaufe des Planungsverfahrens vorgenommenen Modifikationen zur Unschlüssigkeit des Planungskonzepts und damit zur Rechtswidrigkeit des Bebauungsplanes führten. Es liegt nahe, dass die Klägerin diese Anregungen bereits im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgebracht hätte, wenn sie durch eine erneute Auslegung des Planentwurfs bzw. durch Anhörung im vereinfachten Verfahren entsprechend § 13 Nr. 2 BauGB a.F. hierzu Gelegenheit gehabt hätte. 62 Die Klägerin hat diesen Verfahrensverstoß mit dem vorerwähnten Anwaltsschriftsatz vom 19.05.2005 gegenüber dem Verwaltungsgericht, welcher an die Beklagte weitergeleitet worden ist, im Sinne von § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ordnungsgemäß gerügt. Danach sind etwaige Fehler schriftlich gegenüber der Gemeinde binnen einer Frist von einem Jahr geltend zu machen. Diesem Erfordernis wird auch durch die Erhebung der Rüge in einem Rechtsstreit, an welchem die Gemeinde als Baurechtsbehörde unmittelbar beteiligt ist, Rechnung getragen (vgl. Schmaltz in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, Rdnr. 13 zu § 215 BauGB). 63 Keiner Klärung bedarf daher, ob die zahlreichen von der Klägerin vorgebrachten, das Abwägungsergebnis betreffenden materiellen Rügen zum Erfolg führen würden, bzw. ob das Planungskonzept der Beklagten dergestalt schlüssig ist, dass es einen selektiven Einzelhandelsausschluss auf der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO rechtfertigen könnte (vgl. hierzu ausführlich BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - 4 C 77/84 -). 64 Das Vorhaben der Beklagten in der modifizierten Fassung mit Bauvorlage vom ... 2002 entspricht den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes „Schelmen“ vom 25.01.1983 hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Unerheblich ist bei dieser bauplanungsrechtlichen Prüfung, dass die dargestellten Stellplätze auf der Westseite des Baugrundstücks im Bereich der zugunsten der M.kirche bewilligten Überfahrtsbaulast liegen, da es sich insoweit lediglich um einen bauordnungsrechtlichen, im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfenden, Belang handelt. 65 b) Das Vorhaben der Klägerin ist auch im Übrigen bauplanungsrechtlich zulässig. Insbesondere widerspricht es nicht § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in der maßgeblichen Fassung 1977, welche großflächigen Einzelhandelsbetriebe einem Sonderregime unterwirft. Jedenfalls nachdem die Klägerin durch Erklärung in der mündlichen Verhandlung die Verkaufsfläche des geplanten Objektes auf 799 m² begrenzt hat, liegt kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 vor. Diese Bestimmung grenzt nur in Kerngebieten und Sondergebieten grundsätzlich zulässige Einzelhandelsbetriebe mit zwei eigenständigen und selbständigen Merkmalen ein, nämlich mit dem Merkmal der Großflächigkeit und mit der Bezeichnung bestimmter städtebaulich erheblicher Auswirkungen. Der Begriff der Großflächigkeit dient dabei dazu, in typisierender Weise unabhängig von regionalen oder lokalen Besonderheiten bundesweit den Betriebstyp festzuschreiben, der von den in §§ 2 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebieten ferngehalten werden soll. Wird die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten, hat eine eigenständige, eingehende Prüfung einzusetzen, für die der Verordnungsgeber in den Sätzen 3 und 4 des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Reihe von Kriterien benennt (vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 14/04 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2004 - 5 S 1205/03 -). Hieraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, insbesondere auch die Prüfung negativer Auswirkungen und die Anwendung der Vermutungsregelungen nach Satz 3 und 4 der Bestimmung voraussetzt, dass das Merkmal der Großflächigkeit vorrangig erfüllt ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - 4 C 19.85 -). 66 Dieses Merkmal wird in der Rechtsprechung mit Hilfe der Verkaufsfläche bestimmt, denn mit ihm soll ein bestimmter Typ von Einzelhandelsbetrieben und eine städtebaulich erhebliche Nutzungsart definiert werden. Für diese Typisierung eignet sich die Geschossfläche als Maßstab weniger, da Einzelhandelsbetriebe vor allem durch die Größe der Verkaufsfläche bestimmt werden. Ihre Attraktivität und damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO näher umschriebenen Auswirkungen werden nicht von der Größe der baulichen Anlage, die sich in der Geschossfläche widerspiegelt, sondern - soweit es um das Merkmal der Fläche geht - eher von derjenigen Fläche beeinflusst, auf welcher Waren präsentiert und verkauft werden können. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1990, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Dieser Schwellenwert, welcher erst den Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet, wird unabhängig von der konkreten Berechnung der Fläche (vgl. hierzu ausführlich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2004 - 5 S 1205/03 -) nicht erreicht. Im Ergebnis ohne Belang ist, dass der Bebauungsplan „Schelmen“ in der maßgeblichen Fassung auf der Grundlage der BauNVO 1977 erlassen wurde. Auch bei unter Anwendung der BauNVO 1977 fallenden Bebauungsplänen wird jedenfalls kein geringerer Schwellenwert als 800 m² Verkaufsfläche anzunehmen sein, weil die Schwelle der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977 erst bei einem Wert von 1.500 m² Geschossfläche begonnen hat. Da das Bundesverwaltungsgericht in dem oben erwähnten Urteil vom 24.11.2005 - seinen Erwägungen im grundlegenden Urteil vom 22.05.1987, a.a.O. folgend - den Schwellenwert für die Großflächigkeit durch eine verhältnismäßige Inbezugsetzung zum Wert für die negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 3 BauGB gewonnen hat, kann das Merkmal der Großflächigkeit bei in den Anwendungsbereich der BauNVO 1977 fallenden Bebauungsplänen keinesfalls unter 800 m² liegen. Dahingestellt kann bleiben, ob - wie etwa von Söfker in Ernst-Zinkahn Bielenberg, BauGB, Rdnr. 89 zu § 11 BauNVO vorgeschlagen - Großflächigkeit im Rahmen der BauNVO 1977 erst bei 1.000 m² anstatt 800 m² beginnt. 67 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Die Kammer hatte keine Veranlassung, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). 68 Die Berufung gegen dieses Urteil war durch das Verwaltungsgericht nicht gem. § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, da keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 abschließend aufgezählten Zulassungsgründe vorliegt. Unbenommen bleibt der Antrag auf Zulassung (vgl. die nachfolgende Rechtsmittelbelehrung) über den gem. § 124a Abs. 4, 5 VwGO der VGH Baden-Württemberg entscheidet. Gründe 42 Die Klage ist zulässig und hat überwiegend Erfolg. I. 43 Die Klage ist zulässig, insbesondere als Untätigkeitsklage nach § 75 Satz 1, 2 VwGO statthaft und nicht wegen Verwirkung ausgeschlossen. 44 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, dass weder hinsichtlich des Bescheides vom ... 2002 noch vom ... 2004 ein Widerspruchsbescheid ergangen ist, da das Verfahren dem zuständigen Regierungspräsidium T. als Widerspruchsbehörde bislang nicht vorgelegt worden ist. 45 Die Behörde hat auch nach Ablauf der 3-monatigen Sperrfrist des § 75 Satz 1 und 2 VwGO über die Widersprüche noch nicht entschieden, ohne dass eine Aussetzungsentscheidung des Verwaltungsgerichts gem. § 75 Satz 3 VwGO ergangen wäre. Die Klage ist nach Ablauf der 3-monatigen Sperrfrist gem. § 75 Satz 2 VwGO als Untätigkeitsklage ohne weiteres zulässig; auch die besondere Sachurteilsvoraussetzung, nämlich dass die Behörde ihre Sachentscheidung nicht in angemessener Frist getroffen hat, liegt jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor (vgl. hierzu ausführlich BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - BVerwG 4 C 30.86 -). Die Kammer vermag keine zureichenden Gründe für die Nichtbescheidung des Widerspruchs vom ... 2002 bis zum maßgeblichen heutigen Tage zu erkennen. Der von der Beklagten für ihre Untätigkeit angeführte Umstand, nämlich die angebliche Nichtbegründung des Widerspruchs trotz eigener Ankündigung und Aufforderung durch die Behörde, stellt jedenfalls keinen „zureichenden Grund“ im Sinne von § 75 Satz 3 VwGO dar. Dem steht zum einen bereits entgegen, dass die Verwaltungsgerichtsordnung eine Begründung des Widerspruchs nicht vorschreibt, mithin die Ausgangsbehörde auch in diesem Falle gehalten ist, alsbald eine Widerspruchsentscheidung herbeizuführen. Zum anderen hat die Klägerin ihren Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vom ... 2002 mit Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 begründet (vgl. ausführlich unter 2.). Vor diesem Hintergrund kommt die von der Beklagten erstmalig mit Schriftsatz vom 05.12.2005 beantragte Aussetzung des Verfahrens zur Durchführung einer Widerspruchsentscheidung durch das Regierungspräsidium T. gem. § 75 Satz 3 VwGO nicht in Betracht. 46 2. Nicht zu folgen vermag die Kammer der von der Beklagten vertretenen Auffassung, die erhobene Untätigkeitsklage sei deshalb nicht mehr zulässig, weil die Klägerin durch eine unredliche, gegen Treu und Glauben verstoßende Verzögerung ihr Klagerecht verwirkt habe. 47 Zuzugeben ist der Beklagten zwar, dass bei der gesetzlich nicht fristgebundenen Untätigkeitsklage eine Verwirkung grundsätzlich in Betracht kommt; gerade hierbei verbietet sich jedoch jegliche schematische Betrachtungsweise, vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalles in den Blick zu nehmen. Auch die Verwirkung einer Klage setzt - wie das Rechtsinstitut der Verwirkung allgemein - nicht nur den Ablauf einer längeren Zeit, sondern auch ein Umstandsmoment voraus, d.h. die Beklagte muss tatsächlicherweise auf die Nichteinhaltung der Klage vertraut haben und im Hinblick hierauf schützenswerte Dispositionen getroffen haben (vgl. Rennert in Eyermann, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 11. Auflage, Rdnr. 22 zu § 75 VwGO). Dabei gelten auch für die Verwirkung des Rechts zur Erhebung einer Untätigkeitsklage keine besonderen allgemeinen Regeln, insbesondere verbietet sich gerade auch hier die Annahme einer schematischen Verwirkungsfrist. Dies folgt bereits aus der Gesetzgebungsgeschichte, nachdem der Gesetzgeber durch Gesetz vom 24.08.1976 mit Wirkung zum 01.01.1977 § 76 VwGO a.F., wonach für die Untätigkeitsklage grundsätzlich eine Ausschlussfrist von einem Jahr galt, ersatzlos aufgehoben hat. Es geht nicht an, diese bewusste gesetzgeberische Wertung zu ignorieren und die Ausschlussfrist durch die Hintertür über das Institut der Verwirkung wieder einzuführen. Hat der Betroffene einen Antrag gestellt bzw. rechtzeitig Widerspruch erhoben, so liegt es vielmehr an der Behörde, ihrerseits tätig zu werden; der Betroffene darf dann abwarten, ohne allein deshalb einen Rechtsverlust befürchten zu müssen. Im Übrigen kann regelmäßig auch einer Verwaltungsbehörde nicht daran gelegen sein, mit Untätigkeitsklagen nur deshalb überzogen zu werden, weil der Bürger ohne diese einen endgültigen Rechtsverlust befürchten müsste. 48 Bei der erforderlichen Gesamtwürdigung aller Umstände, insbesondere des Verhaltens der Klägerin auf der einen Seite und der schützenswerten Belange der Stadt T. auf der anderen Seite, liegen bereits die allgemeinen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung nicht vor. So hat zum einen die Stadt T. bereits kein schützenswertes Vertrauen auf die Nichterhebung der Klage entwickelt bzw. betätigt. Zum anderen kann nicht die Rede davon sein, die Klägerin habe eine unredliche Verzögerung ihrer Klageerhebung an den Tag gelegt oder sonst Anlass zu der Annahme geboten, sie werde die Beklagte nicht mehr mit einer Untätigkeitsklage überziehen. Ein derartiges unredliches, schlechterdings gegen Treu und Glaube verstoßendes Verhalten der Klägerin kann entgegen der Annahme der Stadt T. nicht darin gesehen werden, dass diese angeblich ihren Widerspruch vom ... 2002 gegen den Ablehnungsbescheid vom ... 2002 trotz eigener Ankündigung und nach Aufforderung durch die Beklagte nicht begründet hätte. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob allein der Umstand, dass ein Widerspruch trotz Ankündigung und nach Aufforderung etwa nicht begründet wird, generell ausreichen kann, um bei der Beklagten ein hinreichendes Umstandsmoment und damit die Verwirkung des Rechts zur Erhebung einer Untätigkeitsklage auszulösen. Jedenfalls hat die Klägerin durch Anwaltsschriftsatz vom ... 2004 ihren Widerspruch vom ... 2002 hinreichend begründet. Unschädlich ist dabei, dass dieser Anwaltsschriftsatz nicht ausdrücklich als Widerspruchsbegründung bezeichnet wird bzw. nicht ausdrücklich auf den bereits am ... 2002 eingelegten Widerspruch Bezug nimmt. Eine derartige ausdrückliche Bezugnahme auf den Widerspruch - mag diese auch in Anwaltsschriftsätzen allgemein üblich sein - war hier bereits deshalb nicht erforderlich, weil die Auslegung des Schreibens vom ... 2004 zwanglos ergibt, dass dieser Schriftsatz eine Begründung des Widerspruchs gegen den Versagungsbescheid vom ... 2002 darstellen soll, nicht jedoch als hiervon losgelöster Antrag auf erneuten Erlass des Bauvorbescheides gewertet werden kann. Die Klägerin trägt mit dem Schriftsatz vom ... 2004 ihre Rechtsauffassung, wonach die Veränderungssperre am 20.03.2004 auslaufe und deshalb ihrem Vorhaben nicht mehr entgegengehalten werden könne, vor und drängt vor diesem Hintergrund aus ihrer Sicht konsequent darauf, nunmehr einen Abhilfebescheid zu erlassen bzw. den Widerspruch dem Regierungspräsidium T. zur Entscheidung vorzulegen. Im Übrigen hat die Klägerin bereits mit ihrem Anwaltsschriftsatz vom ... 2002 deutlich gemacht, dass sie zur Beschreitung des Rechtswegs bereit ist und hierfür die Eröffnung des Klagewegs durch eine Widerspruchsentscheidung wünscht. 49 3. Der erhobenen Untätigkeitsklage fehlt auch nicht deshalb das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, weil der Klägerin kein Sachbescheidungsinteresse für die Beantwortung der gestellten Bauvoranfrage zustünde. 50 Zwar geht die Rechtsprechung davon aus, dass zum Schutz der Baurechtsbehörde vor überflüssiger Inanspruchnahme ein Bauantrag mangels Sachbescheidungsinteresse deshalb zurückgewiesen werden kann, weil sich ihm ein anderweitig bestehendes rechtliches Hindernis schlechthin, d.h. bei einer an den Maßstäben der praktischen Vernunft orientierten Betrachtungsweise, nicht ausräumen lässt (vgl. grundlegend BVerwG, Beschluss vom 12.08.1983 - NVwZ-RR 1994, S. 831). An einem Sachbescheidungsinteresse fehlt es insbesondere auch, wenn die erstrebte Baugenehmigung für den Bauherrn wegen bestehender offenkundiger privatrechtlicher Hindernisse schlechterdings und ohne der Notwendigkeit einer weiteren Sachverhaltsaufklärung unnütz wäre (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.07.1985 - 3 S 1571/85 -). Wie sich aus § 58 Abs. 3 LBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird, zwanglos ergibt, kann die Baurechtsbehörde auch bei fehlender Eigentümerstellung des Bauwerbers die Baugenehmigung mit dem Verweis auf fehlendes Sachbescheidungsinteresse aber nur dann versagen, wenn deren fehlender Nutzen für den Bauwerber offensichtlich ist, ohne dass diesem bis zur Entscheidung der volle Nachweis der zivilrechtlichen Ausnutzbarkeit aufzuerlegen wäre. Aus den im gerichtlichen Verfahren von der Beklagten vorgelegten Äußerungen des verfügungsberechtigten Konkursverwalters Dr. B. ergibt sich bereits nicht eindeutig, ob dieser nicht zu bestimmten Zeiten und unter entsprechender Kaufpreiszahlung zur Veräußerung an die Klägerin bereit gewesen wäre. Dies bedarf hier jedoch keiner weitergehenden Klärung. Die zuständige Baurechtsbehörde ist nämlich auch in Fällen des fehlenden Sachbescheidungs- oder Antragsinteresses nicht verpflichtet, wohl aber zu ihrem eigenen Schutz und im eigenen Interesse lediglich berechtigt, den Bauantrag als unzulässig zurückzuweisen; die Zurückweisung liegt dann im pflichtgemäßem Ermessen der Baurechtsbehörde (§ 40 LVwVfG). In dem gegenständlichen Ablehnungsbescheid vom ... 2002 hat die Stadt T. jedoch nicht auf das aus ihrer Sicht fehlende Sachbescheidungsinteresse abgehoben und den Antrag deshalb als unzulässig zurückgewiesen, vielmehr lehnte sie ihn in der Sache unter Verweis auf die beschlossene Veränderungssperre ab. Macht die Baurechtsbehörde von ihrer Zurückweisungsbefugnis keinen Gebrauch, sondern versagt die Baugenehmigung gem. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO aus sachlich-rechtlichen Gründen, dann scheitert die Zulässigkeit einer Verpflichtungsklage des Bauherrn grundsätzlich nicht am Rechtsschutzbedürfnis (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1984 - 3 S 352/84 -). Da die Beklagte das Sachbescheidungsinteresse erst im Verlaufe des gerichtlichen Verfahrens mit Schriftsatz vom 07.06.2006 an das Gericht in Frage stellt, vermag dies keine Entscheidung durch Prozessurteil wegen Unzulässigkeit der Verpflichtungsklage mehr zu begründen. 51 4. Keiner abschließenden Klärung bedarf auch, ob die von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 09.11.2006 vorgenommene Reduzierung ihres Vorhabens auf eine Verkaufsfläche von 799 m² eine Klageänderung im Sinne von § 91 VwGO darstellt bzw. gem. § 264 Nr. 2 ZPO nicht als solche anzusehen ist. Auch wenn hierin nicht lediglich eine Präzisierung des Antragsvorbringens, sondern eine echte Klageänderung gesehen wird, wäre diese gem. § 91 Abs. 1 2. Alternative VwGO - ungeachtet des Widerspruchs der Beklagten in der mündlichen Verhandlung - sachdienlich und deshalb zulässig. Als sachdienlich ist in der Regel eine Klageänderung anzusehen, die der endgültigen Ausräumung des sachlichen Streits zwischen den Parteien im laufenden Verfahren zu dienen bzw. diese zu fördern geeignet ist, d.h. wenn der Streitstoff im Wesentlichen der selbe bleibt und deshalb das Ergebnis der bisherigen Prozessführung zumindest in wesentlichen Teilen weiter Verwertung finden kann. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da durch die Reduzierung des Umfangs der Verkaufsfläche lediglich einzelne Fragestellungen aus der gerichtlichen Überprüfung - nämlich was die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 angeht - ausgenommen werden, die übrigen Fragen, vor allem was die Rechtsgültigkeit der Bebauungsplanänderung vom 23.12.2004 angeht, jedoch weiterhin als Prozessstoff Verwertung finden können. II. 52 Die Klage hat auch zum überwiegenden Teil, nämlich mit ihrem ersten Hilfsantrag (dazu 2.), in der Sache Erfolg. 53 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides in dem im Tenor zum Ausdruck gebrachten Umfang zur Seite, die versagenden Bescheide der Stadt T. vom ... 2002 bzw. ... 2004 sind deshalb rechtswidrig und aufzuheben (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Trotz der Formulierung in § 57 Abs. 1 LBO, der Bauvorbescheid „könne“ erteilt werden, besteht durch den Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen. Dabei ist - wie regelmäßig auch sonst bei Verpflichtungsklagen des Bauwerbers - maßgeblich für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.11.2003 - 3 S 439/03 -). 54 1. Die Klage bleibt jedoch in der Sache insoweit ohne Erfolg, als die Klägerin mit ihrem Hauptantrag einen Bauvorbescheid des Inhalts begehrt, dass ihr Vorhaben insgesamt bauplanungsrechtlich zulässig sein soll, mithin eine Bebauungsgenehmigung. 55 Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Änderung des Bebauungsplanes „Schelmen“ mit Satzungsbeschluss vom 13.12.2004 rechtswirksam war oder sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens allein nach den Festsetzungen des genannten Bebauungsplans in der Fassung vom 25.01.1983 richtet. Auch bei der von der Klägerin vorgeschlagenen Prüfung anhand der Festsetzungen des Bebauungsplanes „Schelmen“ in der Fassung vom 25.01.1983 erweist sich das Vorhaben als bauplanungsrechtlich unzulässig, da dessen Erschließung im bundesrechtlichen Sinne gem. § 30 Abs. 1 BauGB nicht gesichert ist (vgl. zum Begriff der Erschließung im bundesrechtlichen Sinne Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Rdnr. 14 zu § 30 BauGB). Bei dem Erfordernis der gesicherten Erschließung in §§ 30 bis 35 BauGB handelt es sich in vollem Umfang um einen Begriff des Bundesrechts, der losgelöst von der bauordnungsrechtlich ausreichenden Zugänglichkeit eines Grundstücks im Sinne der einschlägigen Landesbauordnung zu verstehen ist (vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 03.05.1988 - 4 C 54/85 -). Die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens schließt die bundesrechtlich geforderte Sicherung der Erschließung ein, der Erschließungsbegriff wird dabei auch nicht durch Landesrecht konkretisiert oder ausgefüllt. Die bauplanungsrechtliche Erschließung im Sinne des § 30 BauGB setzt jedenfalls den Anschluss des Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Elektrizität und Wasser und die Wasserbeseitigung ein. Zum bundesrechtlichen Begriff der gesicherten Erschließung gehört auch ihre Sicherung in rechtlicher Hinsicht, die Erschließungsanlage muss auf Dauer zur Verfügung stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.08.1985 - 4 C 48.81 -). Einer besonderen rechtlichen Sicherung bedarf es bundesrechtlich zwar dann nicht, wenn das Baugrundstück eine unmittelbare Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz besitzt. Fehlt dagegen eine unmittelbare Verbindung zu einer öffentlichen Straße, so muss die Zugänglichkeit abgesichert werden. Im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder regelt das Planungsrecht nicht, auf welche Weise die Sicherstellung zu erfolgen hat. Aus der Notwendigkeit, die Erschließung auf Dauer zu sichern, folgt, dass eine rein schuldrechtliche Vereinbarung des Bauherrn mit einem privaten Nachbarn nicht ausreicht. Dagegen bestehen aus bundesrechtlicher Sicht keine Bedenken, eine gesicherte Erschließung nicht nur dann anzunehmen, wenn die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich, mithin durch Baulast, gesichert ist, sondern beispielsweise auch dann, wenn sie durch eine dinglich wirkende Sicherung, etwa mit Grunddienstbarkeit, erfolgt. 56 An einer derart dinglich wirkenden Sicherung des von der Klägerin zu erwerbenden Teils des Flurstück ... der Gemarkung W., welches nicht direkt an das öffentliche Straßennetz angrenzt, fehlt es hier. Zwar erklärt sich die Fa. M. Rohrsysteme als Eigentümerin des Grundstücks ... mit Schreiben vom 24.05.2002 an die Klägerin bereit, ihr zur Sicherung der Zufahrt zu dem zu erwerbenden Grundstücksteil eine Überfahrtsbaulast einzuräumen. Dahingestellt kann dabei bleiben, ob der unterzeichnende T. M. nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens überhaupt noch zur Abgabe einer derartigen Zusicherung berechtigt war. Auch wenn dies der Fall sein sollte und im Verfahren zur Erteilung eines Bauvorbescheides die Ankündigung des Eigentümers des Gesamtgrundstücks, im Falle der noch vorzunehmenden grundbuchrechtlichen Teilung des Gesamtgrundstückes zu Gunsten und zur Sicherung des Hinterliegergrundstücks eine Überfahrtsbaulast einzuräumen, ausreichend wäre, kann im vorliegenden Falle nicht von einer Sicherung der Erschließung im bundesrechtlichen Sinne ausgegangen werden. Die Fa. M. geht in dem vorerwähnten Schreiben selbst davon aus, dass diese noch einzuräumende Überfahrtsbaulast „im gleichen Bereich wie die Überfahrtsbaulast für die Kirche“ gelegen wäre, was die Klägerin auch im zeichnerischen Teil ihrer Bauvoranfrage vom ... 2002 übereinstimmend darstellt. Diese Fläche steht zur Sicherung der Erschließung des klägerischen Vorhabens nicht uneingeschränkt zur Verfügung, da die Grundstückseigentümerin bereits mit Erklärung vom 17.07.2001 für die identische Fläche eine Baulast zu Gunsten des Kirchenbauvorhabens der M. auf dem erworbenen Teilflurstück .../1 abgegeben hat. Diese Fläche ist zur Erschließung des Vorhabens der M.kirche, welches mit Bescheid vom ... 2001 baurechtlich genehmigt worden ist, erforderlich; insoweit kann die Grundstückseigentümerin aufgrund der dinglichen Natur der Baulast nicht mehr frei über diesen Grundstücksanteil verfügen. Von einer gesicherten Erschließung im bundesrechtlichen Sinne könnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Berechtigte dieser Baulast bzw. der inhaltsgleichen Grunddienstbarkeit, die Kirche J. C. d. H. d. l. T., mit einer derartigen Verwendung zur Erschließung des klägerischen Vorhabens einverstanden wäre. Hiervon kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht ausgegangen werden, vielmehr hat die Berechtigte der Grunddienstbarkeit mit Anwaltsschriftsatz vom 30.08.2002 im Verfahren der Angrenzerbenachrichtigung ausdrücklich gegen die Beeinträchtigung ihrer Rechtsstellung Einwendungen erhoben. Zwar wird die Einräumung eines Geh- und Fahrrechtes nicht gänzlich ausgeschlossen, die Berechtigte macht dies jedoch von einer grundbuchrechtlichen Absicherung sowie Ersatz der Kosten, welche ihr für die Herstellung der privaten Erschließungsstraße entstanden sind, abhängig. Auch wenn diese Hindernisse, wie vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, unschwer ausgeräumt werden könnten, kann zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt, nämlich dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, nicht von einer Sicherung der Erschließung ausgegangen werden. 57 2. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides, wie mit Bauvorlage vom ... 2002 beantragt und in der mündlichen Verhandlung durch Reduzierung des Umfangs der Verkaufsfläche klargestellt, dergestalt zu, dass das Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche (mit Stellplätzen) und der Bauweise in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zulässig ist. Insoweit entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des für die Prüfung maßgeblichen Bebauungsplanes „Schelmen“ in der Fassung vom 25.01.1983 (a); es ist auch im Übrigen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig (b). 58 a) Die bauplanungsrechtliche Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich ausschließlich nach dem qualifizierten Bebauungsplan „Schelmen“ in der maßgeblichen Fassung vom 25.01.1983. Die vom Stadtrat der Beklagten am 13.12.2004 als Satzung beschlossenen Änderungen dieses Bebauungsplanes sind unwirksam, so dass insbesondere der unter Ziff. 1.5 der Bebauungsplanänderung beschlossene weitgehende Nutzungsausschluss für selbständige Einzelhandelsbetriebe dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden kann. Dabei sind die Verfahrensvorschriften, insbesondere die Planerhaltungsvorschriften der §§ 214, 215 BauGB in der vor dem Inkrafttreten des EAG-Bau vom 20.07.2004 (Gesetz vom 24.06.2004, BGBl. I, 1359) geltenden Fassung aus dem Jahre 1998 anwendbar, wie sich aus der Überleitungsvorschrift des § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB ergibt. Zwar sind absolute Verfahrensfehler im Sinne von § 214 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. nicht ersichtlich, die Klägerin hat jedoch fristgemäß einen relativen Verfahrensfehler gem. § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchgreifend gerügt. 59 Die Beklagte hat gegen die Vorschrift zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung gem. §§ 3 Abs. 2, 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstoßen, indem der in der Zeit vom ... 2004 bis zum 04.10.2002 ausgelegte Änderungsentwurf des Bebauungsplanes in Ziff. 1.5 in zweifacher Hinsicht von der am 13.12.2004 als Satzung beschlossenen und am 23.12.2004 bekannt gemachten Fassung abweicht. Dabei liegt eine Abweichung der ausgelegten von der schließlich als Satzung beschlossenen Fassung der Bebauungsplanänderung bereits in räumlicher Hinsicht vor, da sich der letztendlich als Satzung beschlossene Einzelhandelsausschluss nicht auf das gesamte Plangebiet, sondern nunmehr auf die Gebiete GEe, GE und GI, nicht mehr auf das ebenfalls im Gebiet des Bebauungsplanes „Schelmen“ gelegene Mischgebiet bezog. Unabhängig hiervon liegt eine inhaltliche Abweichung dergestalt vor, dass der Gemeinderat nicht - wie in der ausgelegten Fassung - einen vollständigen Ausschluss selbständiger Einzelhandelsbetriebe beschlossen hat, sondern eine Ausnahme für Gewerbebetriebe mit ergänzenden Handelsangeboten, z.B. Handwerksbetriebe mit zugeordneten Verkaufsflächen, zuließ. 60 Gem. § 3 Abs. 3 BauGB a.F. ist der Entwurf eines Bebauungsplanes, welcher nach der Auslegung geändert oder ergänzt worden ist, erneut auszulegen; werden durch die Änderung oder Ergänzung des Entwurfs eines Bauleitplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt, kann die Gemeinde das vereinfachte Verfahren nach § 13 Nr. 2 BauGB entsprechend anwenden. Das Verfahren der öffentlichen Auslegung von geänderten Planentwürfen ist in § 3 Abs. 3 BauGB a.F. abschließend geregelt und stellt für den Plangeber eine zwingende Verfahrensvorschrift dar. Eine Änderung im Sinne von § 3 Abs. 3 BauGB a.F. liegt lediglich dann nicht vor, wenn einzelne Festsetzungen klargestellt bzw. redaktionell erläutert werden, da inhaltlich dann sich am Planentwurf nichts ändert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.1987 - 4 NB 2/87 -). Gleiches gilt, wenn der Plangeber einem Vorschlag des davon betroffenen und zur Frage der Festsetzung schon vorher beteiligten Grundstückseigentümers entspricht und wenn darüber hinaus diese Änderungen weder auf andere Grundstücke von Einfluss sind noch die Träger öffentlicher Belange in ihrem öffentlichen Aufgabenbereich berühren. Dagegen ist die Bestimmung des § 3 Abs. 3 BauGB a.F. den weiteren von der Beklagten vorgeschlagenen Einschränkungen nicht zugänglich. Insbesondere kann nicht darauf abgestellt werden, ob die Belange des konkreten Klägers tatsächlich entscheidungserheblich negativerweise beeinflusst worden sind. Gegen eine derartige weitergehende Einschränkung des § 3 Abs. 3 BauGB a.F. contra legem spricht bereits die Gesetzgebungsgeschichte. Diese Bestimmung, welche 1987 in das BauGB einführt wurde, wurde durch das BauGB 1998 in der Weise geändert, dass bei Änderungen, welche die Grundzüge des Entwurfs nicht berühren, die Gemeinde ein Wahlrecht hat, ob sie den Entwurf erneut auslegt oder nur die betroffenen Bürger und Träger öffentlicher Belange im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens in entsprechender Anwendung von § 13 Nr. 2 BauGB beteiligt. Der Gesetzgeber hat damit klar seine Wertung zum Ausdruck gebracht, auch nicht die Grundzüge des Planentwurfs berührende Änderungen für verfahrenserheblich zu halten; lediglich hat die Gemeinde in diesem Fall die Möglichkeit, zwischen dem regulären neuen Auslegungsverfahren oder einem vereinfachten Verfahren nach § 13 Nr. 2 BauGB zu wählen. Gegen die von der Beklagten vorgeschlagenen Einschränkungen des Anwendungsbereichs des § 3 Abs. 3 BauGB spricht im Übrigen auch der Gesetzeszweck. Das Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. grundlegend Urteil vom 06.07.1984 - 4 C 22.80 -) mehrere Zwecke. Die Bürgerbeteiligung soll den von der Planung Betroffenen die Möglichkeit geben, ihre Interessen und Rechte frühzeitig geltend zu machen und in den Entscheidungsprozess einzubringen. Sie soll auch die Bürger in den Prozess der Vorbereitung politischer Planungsentscheidungen aktiv teilnehmend einbeziehen. Ähnlich wie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange soll die Bürgerbeteiligung auch der frühzeitigen Informationsgewinnung des Planungsträgers dienen. Aus diesen Gründen ist es geboten, das Verfahren der öffentlichen Auslegung zu wiederholen, wenn der Entwurf des Bebauungsplanes nach einer bereits durchgeführten öffentlichen Auslegung in einer die Grundzüge der Planung berührenden Weise geändert oder ergänzt wird, oder bei weniger grundlegenden Änderungen und Ergänzungen zumindest die davon betroffenen Grundstückseigentümer sowie davon in ihrem Aufgabenbereich berührte Träger der öffentlichen Belange zu hören. 61 Für diese Auslegung sprechen im Übrigen auch die Planerhaltungsvorschriften der §§ 214, 214 BauGB, mit welchen der Gesetzgeber abschließend zum Ausdruck gebracht hat, welche von ihm für zentral erachteten Verstöße gegen Verfahrensvorschriften für die Wirksamkeit des Bebauungsplanes erheblich sein sollen. Es geht nicht an, diese gesetzgeberische Wertung - mit welcher auch dem gebotenen Grundrechtschutz durch Verfahren Rechnung getragen wird - durch eine teleologische Reduktion im Einzelfall zu unterlaufen. Keiner Prüfung bedarf daher - wie von der Beklagten vorgeschlagen - ob die Belange der Klägerin durch die in zweifacher Hinsicht erfolgte Modifizierung des beschlossenen Bebauungsplans abweichend von dem ausgelegten Entwurf tatsächlich in concreto und negativ beeinflusst worden sind bzw. ob diese in Rechtsschutzmöglichkeiten beeinträchtigt wird. Dies folgt bereits daraus, dass ein betroffener Grundstückseigentümer im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nicht nur Belange, welche sein Grundstück berühren, vorbringen kann, vielmehr dient das Verfahren gerade auch dazu, dem Plangeber sonstige Anregungen aus der Bürgerschaft anheim zu geben. Im Übrigen hat die Klägerin mit Anwaltsschriftsatz vom 19.06.2005 sich umfangreich mit den geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans auseinander gesetzt und etwa gerügt, dass gerade die von der Beklagten im Verlaufe des Planungsverfahrens vorgenommenen Modifikationen zur Unschlüssigkeit des Planungskonzepts und damit zur Rechtswidrigkeit des Bebauungsplanes führten. Es liegt nahe, dass die Klägerin diese Anregungen bereits im Verfahren der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgebracht hätte, wenn sie durch eine erneute Auslegung des Planentwurfs bzw. durch Anhörung im vereinfachten Verfahren entsprechend § 13 Nr. 2 BauGB a.F. hierzu Gelegenheit gehabt hätte. 62 Die Klägerin hat diesen Verfahrensverstoß mit dem vorerwähnten Anwaltsschriftsatz vom 19.05.2005 gegenüber dem Verwaltungsgericht, welcher an die Beklagte weitergeleitet worden ist, im Sinne von § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ordnungsgemäß gerügt. Danach sind etwaige Fehler schriftlich gegenüber der Gemeinde binnen einer Frist von einem Jahr geltend zu machen. Diesem Erfordernis wird auch durch die Erhebung der Rüge in einem Rechtsstreit, an welchem die Gemeinde als Baurechtsbehörde unmittelbar beteiligt ist, Rechnung getragen (vgl. Schmaltz in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, Rdnr. 13 zu § 215 BauGB). 63 Keiner Klärung bedarf daher, ob die zahlreichen von der Klägerin vorgebrachten, das Abwägungsergebnis betreffenden materiellen Rügen zum Erfolg führen würden, bzw. ob das Planungskonzept der Beklagten dergestalt schlüssig ist, dass es einen selektiven Einzelhandelsausschluss auf der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO rechtfertigen könnte (vgl. hierzu ausführlich BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - 4 C 77/84 -). 64 Das Vorhaben der Beklagten in der modifizierten Fassung mit Bauvorlage vom ... 2002 entspricht den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes „Schelmen“ vom 25.01.1983 hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche. Unerheblich ist bei dieser bauplanungsrechtlichen Prüfung, dass die dargestellten Stellplätze auf der Westseite des Baugrundstücks im Bereich der zugunsten der M.kirche bewilligten Überfahrtsbaulast liegen, da es sich insoweit lediglich um einen bauordnungsrechtlichen, im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfenden, Belang handelt. 65 b) Das Vorhaben der Klägerin ist auch im Übrigen bauplanungsrechtlich zulässig. Insbesondere widerspricht es nicht § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO in der maßgeblichen Fassung 1977, welche großflächigen Einzelhandelsbetriebe einem Sonderregime unterwirft. Jedenfalls nachdem die Klägerin durch Erklärung in der mündlichen Verhandlung die Verkaufsfläche des geplanten Objektes auf 799 m² begrenzt hat, liegt kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 vor. Diese Bestimmung grenzt nur in Kerngebieten und Sondergebieten grundsätzlich zulässige Einzelhandelsbetriebe mit zwei eigenständigen und selbständigen Merkmalen ein, nämlich mit dem Merkmal der Großflächigkeit und mit der Bezeichnung bestimmter städtebaulich erheblicher Auswirkungen. Der Begriff der Großflächigkeit dient dabei dazu, in typisierender Weise unabhängig von regionalen oder lokalen Besonderheiten bundesweit den Betriebstyp festzuschreiben, der von den in §§ 2 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebieten ferngehalten werden soll. Wird die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten, hat eine eigenständige, eingehende Prüfung einzusetzen, für die der Verordnungsgeber in den Sätzen 3 und 4 des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Reihe von Kriterien benennt (vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - 4 C 14/04 -; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2004 - 5 S 1205/03 -). Hieraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, insbesondere auch die Prüfung negativer Auswirkungen und die Anwendung der Vermutungsregelungen nach Satz 3 und 4 der Bestimmung voraussetzt, dass das Merkmal der Großflächigkeit vorrangig erfüllt ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.05.1987 - 4 C 19.85 -). 66 Dieses Merkmal wird in der Rechtsprechung mit Hilfe der Verkaufsfläche bestimmt, denn mit ihm soll ein bestimmter Typ von Einzelhandelsbetrieben und eine städtebaulich erhebliche Nutzungsart definiert werden. Für diese Typisierung eignet sich die Geschossfläche als Maßstab weniger, da Einzelhandelsbetriebe vor allem durch die Größe der Verkaufsfläche bestimmt werden. Ihre Attraktivität und damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO näher umschriebenen Auswirkungen werden nicht von der Größe der baulichen Anlage, die sich in der Geschossfläche widerspiegelt, sondern - soweit es um das Merkmal der Fläche geht - eher von derjenigen Fläche beeinflusst, auf welcher Waren präsentiert und verkauft werden können. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1990, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Dieser Schwellenwert, welcher erst den Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet, wird unabhängig von der konkreten Berechnung der Fläche (vgl. hierzu ausführlich VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2004 - 5 S 1205/03 -) nicht erreicht. Im Ergebnis ohne Belang ist, dass der Bebauungsplan „Schelmen“ in der maßgeblichen Fassung auf der Grundlage der BauNVO 1977 erlassen wurde. Auch bei unter Anwendung der BauNVO 1977 fallenden Bebauungsplänen wird jedenfalls kein geringerer Schwellenwert als 800 m² Verkaufsfläche anzunehmen sein, weil die Schwelle der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1977 erst bei einem Wert von 1.500 m² Geschossfläche begonnen hat. Da das Bundesverwaltungsgericht in dem oben erwähnten Urteil vom 24.11.2005 - seinen Erwägungen im grundlegenden Urteil vom 22.05.1987, a.a.O. folgend - den Schwellenwert für die Großflächigkeit durch eine verhältnismäßige Inbezugsetzung zum Wert für die negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 3 BauGB gewonnen hat, kann das Merkmal der Großflächigkeit bei in den Anwendungsbereich der BauNVO 1977 fallenden Bebauungsplänen keinesfalls unter 800 m² liegen. Dahingestellt kann bleiben, ob - wie etwa von Söfker in Ernst-Zinkahn Bielenberg, BauGB, Rdnr. 89 zu § 11 BauNVO vorgeschlagen - Großflächigkeit im Rahmen der BauNVO 1977 erst bei 1.000 m² anstatt 800 m² beginnt. 67 Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Die Kammer hatte keine Veranlassung, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). 68 Die Berufung gegen dieses Urteil war durch das Verwaltungsgericht nicht gem. § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, da keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 abschließend aufgezählten Zulassungsgründe vorliegt. Unbenommen bleibt der Antrag auf Zulassung (vgl. die nachfolgende Rechtsmittelbelehrung) über den gem. § 124a Abs. 4, 5 VwGO der VGH Baden-Württemberg entscheidet.