6 A 10802/16

Leitsatz: Bei der Ermittlung des Bodenwertes nach § 154 ff. BauGB bleibt eine vorhandene Bestandsbebauung grundsätzlich außer Betracht (hier: Anfangswertermittlung bei Bebauung mit Lagerhalle aus Ziegelsteinen).(Rn.46) Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 14. Juli 2016 wird der Bescheid der Beklagten vom 27. Dezember 2011 insoweit aufgehoben, als ein Ausgleichsbetrag in Höhe von mehr als 1.262,47 € festgesetzt wurde. Im Übrigen wird die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Der Kläger trägt 3/10 und die Beklagte 7/10 der Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, eine Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des beizutreibenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung des Klägers ist teilweise begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 27. Dezember 2011 ist insoweit aufzuheben, als ein Ausgleichsbetrag in Höhe von mehr als 1.262,47 € festgesetzt wurde, also in Höhe eines Teilbetrags von 3.012,13 €. In diesem Umfang ist der Bescheid rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten; deshalb ist er insoweit unter Änderung des angefochtenen Urteils aufzuheben (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Der Bescheid ist dem Grunde nach rechtmäßig (I.) und der Höhe nach teilweise rechtswidrig (II.). I. Die Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrags durch den angefochtenen Bescheid ist dem Grunde nach rechtmäßig. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Diese Voraussetzungen für eine Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen sind hier erfüllt. Der Senat hat bereits in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 16. Februar 2017 ausgeführt, dass die Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „E... Altstadt, Teil A“ vom 3. Juli 1972 und die (mit Rückwirkung zum 23. November 2007 geheilte) Teilaufhebungssatzung keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen und auch die lange Sanierungsdauer von über 35 Jahren in dem hier in Rede stehenden Sanierungsgebiet der Erhebung des Ausgleichsbetrags dem Grunde nach nicht entgegen steht (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 29 ff.). Wie schon in jenem Fall war auch bei der Heranziehung des Klägers noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten (vgl. § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz i.V.m. § 169 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung – AO –), denn die Festsetzungsfrist begann mit Ablauf des Jahres 2007 und endete erst mit Ablauf des Jahres 2011, d.h. erst kurz nach der Zustellung des angefochtenen Bescheides vom 27. Dezember 2011 am 29. Dezember 2011 (vgl. auch bereits OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 41 ff.). Der Einwand unzulässiger Rechtsausübung als Fallgruppe des Grundsatzes von „Treu und Glauben“ – dessen Maßstäbe sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, BVerwGE 149, 211) und den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 – 1 BvR 2457/08 –, BVerfGE 133, 143; s. auch BVerfG, Kammerbeschlüsse vom 3. September 2013 – 1 BvR 1282/13 –, juris, und vom 21. Juli 2016 – 1 BvR 3092/15 –, juris) ergeben – steht der Heranziehung des Klägers ebenfalls nicht entgegen. Denn es ist schon keine Pflichtverletzung der Beklagten erkennbar, die Voraussetzung für die Annahme einer Treuwidrigkeit der Beklagten wäre. Die Beklagte hat insbesondere ihre Pflicht, die Sanierungssatzung rechtzeitig aufzuheben, angesichts der zahlreichen Sanierungsmaßnahmen, die auch noch in den Jahren bis 2007 stattfanden, nicht verletzt. Mangels eines tatsächlichen Abschlusses der Sanierung war deshalb auch noch keine „Vorteilslage“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 – 1 BvR 2457/08 –, BVerfGE 133, 143, juris Rn. 2 und Rn. 40 ff.) eingetreten, wie in dem genannten Urteil des Senats vom 16. Februar 2017 bereits im Einzelnen dargelegt ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 52 ff.). II. Der von der Beklagten ermittelte Sanierungsausgleichsbetrag ist in Höhe eines Teilbetrags von 3.012,13 € rechtswidrig und im Übrigen – d.h. in Höhe von 1.262,47 € – rechtmäßig. Die nach § 154 Abs. 1 BauGB als Sanierungsausgleichsbetrag abzuschöpfende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts, besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Bei der Ermittlung dieser Bodenwerte hat die Gemeinde einen Wertermittlungsspielraum, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (1.). In Anbetracht dieses Wertermittlungsspielraums ist die Ermittlung des Endwertes hier nicht zu beanstanden (2.). Jedoch ist die Ermittlung des Anfangswertes teilweise rechtswidrig (3.), so dass der Kläger insoweit in seinen Rechten verletzt und der Bescheid teilweise aufzuheben ist (4.). 1. Bei der Bewertung von Grundstücksflächen besteht ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 10 ff.). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (Wertermittlungsverordnung – WertV –, BGBl. I S. 2209) bzw. nunmehr der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV –, BGBl. I S. 639) machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. zu alledem BVerwG, Urteile vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 12, und vom 17. Mai 2002 – BVerwG 4 C 6.01 –, juris Rn. 29; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 64). Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 12). Darüber hinaus wird der Wertermittlungsspielraum, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt, durch die Wertermittlungsgrundsätze in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht in einen Rahmen eingefügt, der bei jeder Wertermittlung beachtet werden muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, Rn. 29 f.; OVG RP, Urteile vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 37, und vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 65). Markiert wird dieser rechtliche Rahmen durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs und durch die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung, nach denen im Regelfall zu verfahren ist (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 65). Zwar richtet sich die Immobilienwertermittlungsverordnung (zuvor: die Wertermittlungsverordnung) an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse; ihr kommt keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zu (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Zur Ermittlung des Anfangswertes (und des Endwertes) schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung auch keine bestimmte Methode vor. Sie ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 65). Die allgemein anerkannten Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21; OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 37 ff.). Zu ihnen gehört der in §§ 15, 16 ImmoWertV (zuvor: § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV) enthaltene, auf die Grundaussagen der §§ 194 bis 196 BauGB zurückgehende Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens „vorrangig“ im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Gemäß § 15 Abs. 1 ImmoWertV wird im Vergleichswertverfahren „der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“. Bei dem Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV (sog. Vergleichskaufpreisverfahren, vgl. OVG RP, Urteil vom 5. Oktober 2010 – 6 A 10164/09.OVG –, juris Rn. 35 f.) wird der Vergleichswert anhand von (zum Zwecke des Vergleichs durch qualitativen und intertemporären Abgleich „umgerechneten“) tatsächlichen Vergleichskaufpreisen abgeleitet, die in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses enthalten sind (vgl. § 193 Abs. 5 BauGB). Das in § 16 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV normierte Bodenrichtwertverfahren ist ebenfalls ein zulässiges und anerkanntes Verfahren. Bei ihm wird der Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks anhand bekannter Bodenrichtwerte bestimmt. Hierbei wird das zu bewertende Grundstück einem bestimmten zonalen Bodenrichtwert beziehungsweise einer Richtwertzone zugeordnet und sodann ggf. mit Zu- und Abschlägen aufgrund unterschiedlicher Grundstücksmerkmale (vgl. § 6 ImmoWertV) versehen. Allerdings ist das Bodenrichtwertverfahren gegenüber dem Vergleichskaufpreisverfahren (d.h. der Ableitung von Vergleichswerten aus tatsächlichen Kaufpreisen) grundsätzlich nachrangig. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Bodenwert „vorrangig“ im Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV bestimmt insoweit, dass der Bodenwert „auch“ auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann (vgl. bereits OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04 –, juris Rn. 42). In Bezug auf die genannten Wertermittlungsmethoden verfügt die Beklagte über keine Wahlfreiheit, weil tatsächliche Kaufpreise die beste Grundlage zur Ermittlung des gemeinen Wertes abgeben. Der Vorrang der Wertermittlung nach (tatsächlichen) Vergleichswerten gilt grundsätzlich, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Die wertermittelnde Stelle hat es mithin nur dann in der Hand, die ihr geeignet erscheinende Bewertungsmethode festzulegen, wenn die vorbezeichneten Voraussetzungen nicht vorliegen (OVG RP, Urteile vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 42, und vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 67). Zu den allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung gehört darüber hinaus das Gebot, das Wertermittlungsverfahren nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) und den Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das Vergleichskaufpreis und auch das Bodenrichtwertverfahren sind als von der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren deshalb nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung zu ermitteln. Wenn dazu die von der Immobilienwertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere Methode anzuwenden (vgl. zur WertV BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 B 69/95 –, NVwZ-RR 1997, 155 [156]). Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist wie früher die Wertermittlungsverordnung hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 7, sowie Beschlüsse vom 28. Juli 2010 – 4 B 11.10 –, juris Rn. 6 und vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 –, juris Rn. 5 f.; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 68). 2. In Anbetracht dieses Wertermittlungsspielraums ist die Ermittlung des Endwertes – d.h. des Bodenwertes des Grundstücks nach erfolgter Sanierung zum Wertermittlungsstichtag (23. November 2007) – hier nicht zu beanstanden. Insbesondere durfte der Gutachterausschuss das Bodenrichtwertverfahren heranziehen (vgl. dazu bereits eingehend OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 96 ff.; s. auch zur Heranziehung des Bodenrichtwertverfahrens im Rahmen der Anfangswertermittlung sogleich unter 3.). Die in der Berufungsverhandlung am 12. September 2017 erstmals vorgetragenen Einwände des Klägers gegen die für die Ermittlung des Bodenrichtwertes der Zone 2037 herangezogenen Vergleichszonen – also die Zonen 2054 (Vergleichswert: 1.121,88 €/m²), 2071 (Vergleichswert: 758,38 €/m²) und 2072 (Vergleichswert: 779,25 €/m², s. hierzu die tabellarische Aufstellung auf S. 13 des Wertermittlungsgutachtens) – greifen nicht durch. Die Beklagte hat die Auswahl der Vergleichszonen in der mündlichen Verhandlung plausibilisiert, indem der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses erklärt hat, die – näher als die herangezogene Zone 2054, nämlich in unmittelbarer Nachbarschaft zu der Zone 2037 an der B... Straße gelegene – Richtwertzone 2011 sei nicht infrage gekommen, weil die Werte für diese Zone ihrerseits ebenfalls noch hätten abgeleitet werden müssen. Auch unter dem Blickwinkel, dass die u.a. als Vergleichszone herangezogene Richtwertzone 2054 einen vergleichsweise hohen Bodenrichtwert (1255,00 €/m²) aufweist, ist ihre Heranziehung als Vergleichszone nicht zu beanstanden. Da die Zone 2037 durchaus in räumlicher Nähe zur B... Straße liegt – auch wenn sie nicht, wie die Zone 2054, unmittelbar daran grenzt – war es dem Gutachterausschuss nicht von vornherein verwehrt, die Zone 2037 als Vergleichszone heranzuziehen. Vor diesem Hintergrund hat der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses in der Berufungsverhandlung nachvollziehbar ausgeführt, es habe nur wenige Zonen gegeben, die überhaupt hätten herangezogen werden können. Die Zone 2054 liege überdies relativ nah, nur ca. 100 m entfernt. Dem Gutachterausschuss sei bewusst gewesen, dass die B... Straße Vorteile gegenüber der Zone 2037 aufweise, insbesondere auch die Nähe zum Zentrum. Umgekehrt habe die ebenfalls herangezogene Zone 2071 Nachteile gegenüber der Zone 2037. Damit hat der Gutachterausschuss plausibel dargetan, dass ihm die höhere Wertigkeit der Zone 2011 bewusst gewesen ist und er den Einfluss der Zone durch die gegenläufige Heranziehung einer weniger werthaltigen Zone ausgeglichen hat. Damit hat er dem hohen Bodenrichtwert der Zone 2011 bei der Heranziehung als Vergleichszone hinreichend Rechnung getragen. Nach alledem ist die Ermittlung des Endwerts hier nicht zu beanstanden. 3. Die Ermittlung des Anfangswertes – also des Bodenwertes, der sich für das Grundstück ergäbe, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB) – ist indessen teilweise rechtswidrig. Der Gutachterausschuss der Beklagten verwendete zur Ermittlung des Anfangswerts das Bodenrichtwertverfahren, dessen Heranziehung zwar grundsätzlich zulässig war (a). Jedoch war die Durchführung des Bodenrichtwertverfahrens im Hinblick auf die Wertanpassung des Grundstücks an den zonalen Richtwert teilweise fehlerhaft (b). a) Die Heranziehung des Bodenrichtwertverfahrens im Rahmen der Anfangswertermittlung ist hier im Grundsatz nicht zu beanstanden. Der Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG – ausführlich im Hinblick auf das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet der Beklagten („E... Altstadt, Teil A“) mit der Zulässigkeit des von dem Gutachterausschuss der Beklagten herangezogenen Bodenrichtwertverfahrens – auch und gerade im Hinblick auf die lange Sanierungsdauer, die erheblichen Bodenwertsteigerungen und die geringe Zahl verwertbarer Vergleichskaufpreise in der F...er Altstadt – auseinandergesetzt (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, Rn. 67 ff.; Rn. 80). In diesem Zusammenhang hat der Senat die Verwendung des Bodenrichtwertverfahrens im Ergebnis als vertretbar erachtet (OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, Rn. 69 ff.) und den Wertermittlungsspielraum der Beklagten auch in Anbetracht des grundsätzlichen Vorrangs des Vergleichskaufpreisverfahrens als gewahrt angesehen (OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 71 ff.). Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass auch keine weiteren Wertermittlungsverfahren in die Ermittlung des Anfangswertes einbezogen werden mussten. Der Senat hatte in dem damaligen Berufungsverfahren zur Frage der Wertermittlungsmethode ein Obergutachten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz eingeholt. In diesem wurden weitere Wertermittlungsverfahren angewandt, namentlich das Vergleichskaufpreisverfahren, die Komponentenmethode, das Modell Niedersachsen und die Zielbaummethode, wobei die Verfahrensergebnisse zwar unterschiedlich waren, die Ergebnisse des Bodenrichtwertverfahrens aber letztlich als vertretbar – nämlich als fast auf dem arithmetischen Mittel der unterschiedlichen Verfahrensergebnisse liegend – bestätigten (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 82). Nachdem der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses zudem die Ungenauigkeiten sämtlicher Wertermittlungsmethoden für das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet dargetan hatte, war der Senat zu der Überzeugung gelangt ist, dass auch die anderen, nicht normierten Wertermittlungsmethoden hier nicht über ein gegenüber dem angewandten Bodenrichtwertverfahren gesteigertes Maß an Aussagefähigkeit verfügen (vgl. eingehend OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 87 ff.). Vor diesem Hintergrund war die Beklagte auch nicht verpflichtet, den Bodenwert der Grundstücke mittels einer kumulativen Anwendung und komplexen Gewichtung mehrerer Wertermittlungsverfahren zu ermitteln. Es ist zwar möglich, dass ein solches Vorgehen gerade in kaufpreisarmen Lagen eine Annäherung an den „wahrscheinlichsten“ Bodenwert bieten kann. Der Gutachterausschuss der Beklagten musste aber lediglich einen vertretbaren Wert durch Anwendung einer zulässigen Methode ermitteln (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, Rn. 92). An dieser Auffassung hält der Senat auch unter Würdigung des Vorbringens des Klägers im vorliegenden Verfahren fest. Soweit der Kläger speziell hinsichtlich seines Grundstücks rügt, es habe keine konkrete Prüfung von näher in Betracht kommenden Vergleichskaufpreisen stattgefunden, hat der Gutachterausschuss der Beklagten in seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2015 (Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 27. März 2015, Bl. 224 ff. der Gerichtsakte) durchaus zwei konkrete Verkaufsfälle in der Bodenrichtwertzone sowie einen Verkaufsfall in der benachbarten Richtwertzone 2051 benannt, hinsichtlich derer er aber jeweils zu der Einsicht gelangt war, dass der Kaufpreis von persönlichen Verhältnissen beeinflusst gewesen und deshalb nicht zum Vergleich geeignet sei. Hiergegen hat der Kläger keine weiteren Einwände erhoben. Auch der weitere Einwand des Klägers, der Gutachterausschuss habe sich für die Auswahl der Vergleichskaufpreise nicht auf solche im Sanierungsgebiet oder in der Nähe des klägerischen Grundstücks beschränken dürfen, greift nicht durch. Der Gutachterausschuss hat hierzu in seiner Stellungnahme vom 23. November 2016 (Bl. 467 ff. der Gerichtsakte) ausgeführt, es habe zum Wertermittlungsstichtag keine vergleichbaren Stadtteile oder Gebiete gegeben, in denen solche Missstände vorgelegen hätten wie bei Einleitung der Sanierung im Jahr 1972. Diese Einschätzung ist nachvollziehbar; auch der Kläger hat insoweit keine weiteren Einwände erhoben. Nach alledem war die Wahl des Bodenrichtwertverfahrens zur Ermittlung des Anfangswertes hier im Grundsatz nicht zu beanstanden; sie wahrt den Wertermittlungsspielraum der Beklagten. b) Bei der Durchführung des Bodenrichtwertverfahrens hat die Beklagte ihren Wertermittlungsspielraum jedoch teilweise überschritten. aa) Die Durchführung des Bodenrichtwertverfahrens war teilweise fehlerhaft, denn bei der Wertanpassung des zonalen Bodenrichtwerts an das Bewertungsgrundstück mithilfe von GFZ-Umrechnungskoeffizienten hat der Gutachterausschuss – indem er für das Grundstück unter Verweis auf die tatsächlich vorhandene Bebauung (eingeschossige Lagerhalle) eine GFZ von 1,3 zugrunde gelegt hat – gegen den sich aus §§ 154 ff. BauGB und § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ergebenden allgemeinen Wertermittlungsgrundsatz verstoßen, wonach der Wert des Bodens grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln ist. (1) Bei der Ermittlung des Bodenwertes nach §§ 154 ff. BauGB bleibt eine vorhandene Bestandsbebauung grundsätzlich außer Betracht. Dieser Grundsatz gehört zu den allgemein anerkannten Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung; er folgt bereits aus den Grundaussagen der §§ 194 bis 196 BauGB (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21) und aus § 154 BauGB (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 124. EL Februar 2017, § 154 Rn. 105). Denn nach § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB ergibt sich der Sanierungsausgleichsbetrag aus der Differenz zwischen dem Endwert und dem Anfangswert, die jeweils nach § 154 Abs. 2 BauGB als Bodenwerte, also ohne die auf dem Grundstück vorhandene Bebauung, definiert sind. Diesen Grundsatz greifen §§ 6 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV auf: Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ergeben sich Art und Maß der baulichen Nutzung in der Regel aus den §§ 30 ff. BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird jedoch vom Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV die lagetypische Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Des Weiteren ist der Wert des Bodens gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV grundsätzlich „ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück“ zu ermitteln (vgl. entspr. die Vorgängervorschriften zum „Bebauungsabschlag“ in §§ 15 Abs. 2 und 28 Abs. 3 Satz 1 WertV, s. dazu z.B. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 32 f.). Nur ausnahmsweise kann bei der Ermittlung des Wertes eines konkreten Grundstücks eine vorhandene Bestandsbebauung nach § 16 Abs. 2 bis Abs. 4 ImmoWertV zu berücksichtigen sein, wenn diese wertrelevant ist (vgl. entspr. die frühere Regelung in § 18 Abs. 3 Satz 2 WertV). Insbesondere ist gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen (planungsrechtlichen oder lagetypischen) Nutzung bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, „soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht“. Mit der „maßgeblichen Nutzung“ sind unter anderem Abweichungen erfasst, die sich aus dem realisierten Maß der baulichen Nutzung ergeben (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 124. EL Februar 2017, § 16 ImmoWertV Rn. 86). Allerdings müssen die zu berücksichtigenden (erheblichen) Abweichungen von der zulässigen bzw. lagetypischen Nutzung im Regelfall eine gewisse Nachhaltigkeit aufweisen, damit angenommen werden kann, der gewöhnliche Geschäftsverkehr lege sie als maßgeblich zugrunde. Kann die nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgebliche (zulässige oder lagetypische) Nutzung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise jederzeit realisiert werden, fehlt es hieran (vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 124. EL Februar 2017, § 16 ImmoWertV Rn. 88, der verlangt, dass die zu berücksichtigende Abweichung bei wirtschaftlicher Betrachtung oder aus sonstigen Gründen „irreparabel“ ist). Diese Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Berücksichtigung der vorhandenen Bestandsbebauung auf dem Grundstück des Klägers sind hier nicht erfüllt. Zwar ist die Abweichung des tatsächlichen Maßes von dem lagetypischen Maß der baulichen Nutzung hier erheblich. Denn die eingeschossige, teilweise unterkellerte Lagerhalle mit der hieraus abgeleiteten GFZ von 1,3 entsprach offenkundig nicht der lagetypischen Ausnutzbarkeit, die – wie bereits der mit drei Vollgeschossen und einer zonalen GZF von 2,4 definierte Bodenrichtwert der betreffenden Zone zeigt – deutlich höher war. Dementsprechend hat der Gutachterausschuss der Beklagten einen ausschließlich mit der GFZ-Abweichung begründeten Wertabschlag gegenüber dem zonalen Richtwert-Normgrundstück von 29 % ermittelt. Die übrigen Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 ImmoWertV für die Berücksichtigung der Bestandsbebauung anstelle des realisierbaren Maßes der baulichen Nutzung sind hier aber nicht erfüllt. Der Gutachterausschuss hat – wie die Vertreterin der Beklagten in der mündlichen Verhandlung erklärt hat – im Wesentlichen deshalb auf die vorhandene Bebauung abgestellt, weil auch bei den anderen Grundstücken in der Zone so verfahren worden war. Das Bestreben, die betroffenen Grundstücke gleich zu behandeln, vermag indessen die konkrete Begründung der Voraussetzungen von § 16 Abs. 4 ImmoWertV im Einzelfall des klägerischen Grundstücks – bei dem das Abstellen auf die tatsächliche Bebauung zu einem erheblichen Abschlag geführt hat – nicht zu ersetzen. Die von § 16 Abs. 4 ImmoWertV vorausgesetzte Annahme, der gewöhnliche Geschäftsverkehr habe im Zeitpunkt des Qualitätsstichtags (Juli 1968, vgl. Wertgutachten S. 6) den Bodenwert des Grundstücks mit einem (gedanklichen) Bebauungsabschlag versehen und bei einer (fiktiven) Veräußerung des Grundstücks dessen Bodenwert nicht nach der realisierbaren, sondern nach der vorhandenen Ausnutzung bemessen, ist hier nicht plausibel. Hinsichtlich der Nachhaltigkeit der vorhandenen Bebauung hat der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung erklärt, das Grundstück sei bis Ende der 1960er Jahre gewerblich genutzt worden, und da die Lagerhalle für den Gewerbebetrieb notwendig gewesen sei, habe man davon ausgehen können, dass diese auch auf längere Zeit so erhalten bleibe. Dies leuchtet angesichts der Lage des Grundstücks im Zentrum der Altstadt der Beklagten und der bereits aus dem Jahr 1952 stammenden Bebauung (eingeschossige Ziegelsteinhalle) nicht ein. Es drängt sich vielmehr die Annahme auf, dass die auf dem Grundstück (lagetypisch) realisierbare höhere Ausnutzung im Falle einer Veräußerung des Grundstücks zum Qualitätsstichtag zu einer Aufgabe der gewerblichen Nutzung und zum Abriss der Lagerhalle oder zumindest zu deren Aufstockung geführt hätte, zumal die gewerbliche Nutzung nach Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung tatsächlich auch bereits Ende der 1960er Jahre aufgegeben wurde. Sind nach alledem die Voraussetzungen des § 16 Abs. 4 ImmoWertV für eine Berücksichtigung des tatsächlich verwirklichten anstelle des realisierbaren Maßes der baulichen Nutzung hier schon nicht erfüllt, kann offen bleiben, ob diese Ausnahmevorschrift – wie der Prozessbevollmächtigte des Klägers meint – auch bereits deshalb auf den hier in Rede stehenden Fall eines Wertabschlags beim Anfangswert nicht angewandt werden darf, weil sie in dieser Konstellation ggf. zu einer Abschöpfung nicht sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen führt oder dazu führen kann (vgl. dazu näher Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 124. EL Februar 2017, § 154 Rn. 108). (2) Nach den vorstehenden Ausführungen ist bei der Wertanpassung des klägerischen Grundstücks nicht – wie im Wertgutachten – die tatsächlich realisierte, sondern die zum Qualitätsstichtag (Juli 1968) realisierbare GFZ zugrunde zu legen. Diese beträgt hier 2,4. Die zum genannten Stichtag realisierbare GFZ ist zu ermitteln anhand der Bebaubarkeit des Grundstücks zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Qualitätsstichtags (Juli 1968). Die damalige planungsrechtliche Bebaubarkeit des Grundstücks wäre nach Maßgabe von § 34 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) – BBauG – zu beurteilen gewesen. Danach war ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich bereits zulässig, wenn es nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung „unbedenklich“ war. Ein nach § 34 BBauG zu beurteilendes Vorhaben wurde von der Rechtsprechung als unbedenklich angesehen, wenn es sich mit der vorhandenen Bebauung in dem Sinne vereinbaren ließ, dass seine Ausführung keinen bodenrechtlich relevanten Widerspruch hervorrief (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. April 1969 – IV C 12.67 – BVerwGE 32, 31, juris, vgl. auch Heitzer/Oestreicher, Bundesbaugesetz, 4. Aufl. 1970, § 34 Anm. 6). Vor diesem Hintergrund wurden unterschiedliche Bebauungstiefen zwischen Nachbargrundstücken bei der Beurteilung nach § 34 BBauG tendenziell als unbedenklich angesehen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. Juni 1963 – VII B 265/63 –, NJW 1964, 73: Wenn ein verbindlicher Bebauungsplan keine Bebauungstiefen festzusetzen brauche, sei es auch bei Handhabung des § 34 BBauG unbedenklich, unterschiedliche Bebauungstiefen zuzulassen; offen sei dies in dem Fall, dass sämtliche Grundstücke in der näheren Umgebung eine bestimmte Bebauungstiefe aufwiesen). Die Zulässigkeit eines Vorhabens war insoweit geringeren Anforderungen unterworfen als sie es nach Maßgabe des heute geltenden Kriteriums des „Einfügens“ in § 34 BauGB wäre (vgl. zur Unterschiedlichkeit der Maßstäbe BVerwG, Urteil vom 3. April 1981 – 4 C 61/78 –, juris Rn. 16). Vor diesem Hintergrund geht der Senat unter Würdigung der zur Verfügung stehenden Unterlagen – einem Luftbild aus dem Jahr 1974 (S. 34 des Wertgutachtens) und einem Auszug aus der Katasterkarte aus dem Jahr 1972 (S. 33 des Wertgutachtens) davon aus, dass im Falle eines Abrisses der Lagerhalle zum Qualitätsstichtag (Juli 1968) das Grundstück mit drei Vollgeschossen durchaus in einem Umfang von 80 v.H. (0,8 GRZ) hätte überbaut werden dürfen, so dass eine GFZ von 2,4 (3 x 0,8) realisierbar gewesen wäre. Insoweit dürften das lagetypisch realisierbare und das planungsrechtlich zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks im Juli 1968 in Bezug auf die GFZ weitestgehend übereingestimmt haben. Die hiervon abweichende Annahme des Stadtplanungsamtes der Beklagten in der Stellungnahme vom 26. März 2015 (Bl. 227 ff. der Gerichtsakte), das Grundstück hätte im Jahr 1968 (planungsrechtlich) nur zur Hälfte überbaut werden dürfen – mit der Folge, dass die GRZ nur 0,5 und die GFZ bei einer Bebauung mit drei Vollgeschossen 1,5 betragen hätte – vermag hingegen nicht zu überzeugen. Das Stadtplanungsamt hat dabei die realisierbare Bebauung auf dem Grundstück A... Gasse 1... an einem Rahmen gemessen, dessen Ausmaß es ausschließlich aus der Bebauung des unmittelbaren Nachbargrundstücks A... Gasse 4... ableitet. Dieses Nachbargrundstück war indessen ausweislich des Auszugs aus der Katasterkarte von 1972 seinerseits zu mindestens 0,8 überbaut, wenn man die Bebauung im rückwärtigen Grundstücksteil – deren Funktion heute nicht mehr bekannt ist – bei der hier gebotenen Unbedenklichkeitsprüfung einbezieht. Unabhängig davon ist der Senat überzeugt, dass auch bei einer Prüfung am grundsätzlich strengeren Maßstab des „Einfügens“ des heute geltenden § 34 BauGB – wonach es in erster Linie auf das (äußere) Einfügen ankommt und auf solche Maßfaktoren abzustellen ist, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten, wobei maßgeblich die vorhandenen Hauptgebäude sind (vgl. zum Maßstab Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 34 Rn. 26 ff. m.w.N. aus der Rspr.) – eine Überbauung des Grundstücks zu 80 v.H. (0,8 GRZ) zulässig gewesen wäre. Bei einer Betrachtung des historischen städtebaulichen Gefüges im Hinblick auf ein (fiktives) Vorhaben auf dem Grundstück A... Gasse 1... fällt bereits entscheidend ins Gewicht, dass sich unmittelbar im Anschluss an die rückwärtige Grenze des Grundstücks A... Gasse 1... (damals Flur Nr. 5... und 6...) auf dem damaligen Grundstück Flur Nr. 7... ebenfalls ein Gebäude befand, das sich fast über die gesamte Grundstücksbreite der Flur Nr. 5... bis zur A... Gasse 8... erstreckte. Schon deshalb kann nicht angenommen werden, dass eine Überbauung des Bewertungsgrundstücks zu 80 v.H. sich nicht in die nähere Umgebung eingefügt hätte. Zudem wäre in die Betrachtung des historischen städtebaulichen Gefüges – das ausweislich des Luftbildes und der Katasterkarte von einer erheblichen Bebauungsdichte und nur wenigen Lichthöfen geprägt war – zur Überzeugung des Senats nicht nur das unmittelbare Nachbargrundstück in der A... Gasse 4..., sondern auch die umfangreiche Bebauung des „G... Hofs“ auf der gegenüberliegenden Straßenseite sowie die weiteren Grundstücke in dem betreffenden Bebauungsblock einzubeziehen. Ebenso wie im Falle des „G... Hofs“ waren ausweislich des Auszugs aus der Katasterkarte von 1972 sämtliche weiteren Grundstücke des Bebauungsblocks nahezu vollständig – bis auf kleine Lichthöfe – überbaut. Nach alledem ist von einer GRZ von 0,8 und damit von einer GFZ des klägerischen Grundstücks in Höhe von 2,4 – anstelle der GFZ von 1,3, die dem Wertgutachten zugrunde liegt – auszugehen. Dieser Wertermittlungsfehler wirkt sich auf die Höhe des von dem Kläger geschuldeten Sanierungsausgleichsbetrags aus (vgl. hierzu unter 4.). bb) Weitere ergebnisrelevante Fehler bei der Durchführung des Bodenrichtwertverfahrens im Rahmen der Anfangswertermittlung sind indessen nicht feststellbar. (1) Die für den zonalen Bodenrichtwert maßgebliche GFZ hat die Beklagte im Ergebnis zutreffend mit 2,4 in Ansatz gebracht. Zwar hat der Gutachterausschuss bei der Ableitung der GFZ der Bodenrichtwertzone ebenfalls auf das realisierte anstelle des – grundsätzlich maßgeblichen (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) – zulässigen Maßes der baulichen Nutzung abgestellt. Dieses Vorgehen ist im Hinblick auf den zonalen Richtwert aber, anders als im speziellen Fall des Grundstücks des Klägers, nicht zu beanstanden. Denn der Gutachterausschuss hat insofern die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV hinreichend dargetan. Nach dieser Vorschrift ist, wenn vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen wird, die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Der Gutachterausschuss hat hinsichtlich der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegten Nutzung in seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2015 als Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 27. März 2015 (Bl. 224 ff. der Gerichtsakte) ausgeführt, er habe in F... die Erfahrung gemacht, dass Gebäude in aller Regel nicht abgerissen oder ausgebaut würden, nur um die maximal zulässige GFZ auszunutzen. Lediglich wenn das Gebäude nicht mehr den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspreche oder wenn die Sicherheit nicht mehr gewährleistet sei, werde es üblicherweise abgerissen. Solange die vorhandene Bebauung noch nutzbar sei, geschehe dies auch. Das Marktverhalten zeige, dass nicht so sehr die rechtlich zulässige Ausnutzbarkeit beachtet wird, sondern dass eine vorhandene Bebauung durchaus weiter genutzt werde. Damit hat der Gutachterausschuss hinreichend dargetan, dass die Gebäude in der hier in Rede stehenden Richtwertzone – die inmitten der Altstadt in der Nähe des Doms liegt und heute der Denkmalzone „H... Altstadt“ angehört – typischerweise nicht abgerissen wurden. Diese Einschätzung ist angesichts der großen Zahl an erhaltenswerten und heute unter Denkmalschutz stehenden Altbauten in der F...er Innenstadt – zu denen u.a. die Nachbargrundstücke des Bewertungsgrundstücks in der A... Gasse 8... und 4... gehören – nicht unplausibel. Sie wahrt daher hinsichtlich des zonalen Richtwertes, anders als im speziellen Fall des klägerischen Grundstücks (s.o. 3.b) aa) (1), noch den Einschätzungsspielraum der Beklagten. Im Übrigen wäre der Kläger durch die Verwendung der lagetypischen anstelle der planungsrechtlichen GFZ im Rahmen der Beschreibung des zonalen Bodenrichtwert-Normgrundstücks bei der Anfangswertermittlung nicht beschwert. Dies gälte jedenfalls dann, wenn – wie der Kläger meint – das planungsrechtlich zulässige das lagetypische Maß der baulichen Nutzung hier überstiege. Denn wenn die (lagetypische) zonale GFZ durch eine höhere planungsrechtliche GFZ zu ersetzen wäre, würde sich der Unterschied zwischen der zonalen GZF und der des klägerischen Grundstücks vergrößern, so dass sich der Wertabschlag und damit letztlich auch der von dem Kläger geschuldete Sanierungsausgleichsbetrag erhöhen würden. Hiervon ausgehend ist die von der Beklagten mit 2,4 angesetzte GFZ für den zonalen Bodenrichtwert im Ergebnis nicht zu beanstanden. Zwar hat der Gutachterausschuss der Beklagten im Rahmen des Berufungsverfahrens in seiner Stellungnahme vom 31. August 2017 selbst darauf hingewiesen, dass das arithmetische Mittel der GFZ der in die Richtwertzone einbezogenen Grundstücke (gerundet) 2,0 beträgt und folglich von der im Wertgutachten zugrunde gelegten zonalen GFZ von 2,4 abweicht (vgl. die tabellarische Übersicht auf S. 2 der Stellungnahme, Bl. 525 der Gerichtsakte). In der Stellungnahme vom 31. August 2017 hat der Gutachterausschuss jedoch das Bewertungsgrundstück A... Gasse 1... nur mit einer GFZ von 1,3 eingestellt, und dies zudem – da das Grundstück zum maßgeblichen Qualitätsstichtag offenbar noch aus zwei Flurstücken (Nr. 6... und Nr. 9...) bestand – mit doppeltem Gewicht. Stattdessen ist an dieser Stelle jedoch die realisierbare GFZ in Höhe von 2,4 zugrunde zu legen. Der Senat ist ferner der Überzeugung, dass das in die Richtwertzone einbezogene Grundstück Flur Nr. 10... aufgrund seiner außerordentlich geringen Größe von nur 2 m² als Ausreißer in die Ermittlung der zonalen GFZ nicht einbezogen werden darf. Darüber hinaus muss für das unbebaute Grundstück D... Straße 4... (anstelle der GFZ von 2,0) die korrigierte zonale GFZ angesetzt werden. Diese beträgt 2,4. Sie errechnet sich aus dem Mittelwert der nachfolgenden Grundstücke (vgl. die Tabelle auf Bl. 525 der Gerichtsakte): Lfd Nr. Zone 2037 Straße/Hausnr. GFZ 2 A... Gasse (Flur ... Nr. 7...0) 1,9 3 A... Gasse 8... 2,4 4 A... Gasse 4... 2,0 5 A... Gasse 1... 2,4 6 B... Str. 11... 2,0 8 D... Str. 12... 3,4 9 D... Str. 8... 2,9 Mittelwert 2,428 = rd. 2,4 Das Wertgutachten des Gutachterausschusses der Beklagten – das dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegt – geht allerdings ebenfalls von einer GFZ des Normgrundstücks von 2,4 aus, so dass das Gutachten und der darauf beruhende Bescheid der Beklagten insoweit im Ergebnis rechtmäßig sind. (2) Die abgestufte Einbeziehung der Effekte externer – nicht sanierungsbedingter – bodenwertsteigernder größerer Maßnahmen („I... Straßen-Effekt“) innerhalb verschiedener Zonen des Sanierungsgebietes ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Es liegt im Bereich des Wertermittlungsspielraums des Gutachterausschusses, den bodenwertsteigernden Einfluss dieser Maßnahmen und deren Reichweite im Hinblick auf die einzelnen Bodenrichtwertzonen einzuschätzen und ggf. zu quantifizieren. Hiervon hat der Gutachterausschuss Gebrauch gemacht und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Einfluss auf die hier in Rede stehende Zone 2037 nicht festgestellt werden konnte. Hiergegen bestehen von Rechts wegen keine Einwände (vgl. auch bereits OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 85 f.). 4. Nach alledem ergibt sich bei der erforderlichen Neuberechnung des Sanierungsausgleichsbetrags eine teilweise Rechtswidrigkeit in Höhe von 3.012,13 €. Der verbleibende Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.262,47 € folgt aus der Differenz zwischen dem grundstücksbezogenen Anfangs- und dem grundstücksbezogenen Endwert und errechnet sich wie folgt: Der fehlerfreie Anfangswert des Grundstücks beträgt (nach Ersetzung der zugrunde gelegten GFZ des Bewertungsgrundstücks von 1,3 durch 2,4) ausweislich der zutreffenden Neuberechnung, die die Beklagte auf vorsorgliche Bitte des Senats mit Schriftsatz vom 8. September 2017 (Bl. 537 ff. d.A.) vorgelegt hat, 201,00 €/m². Der Wertabschlag in Höhe von 29 v.H., den der Gutachterausschuss in dem Wertgutachten vorgenommen hatte, entfällt dabei, denn die GFZ des klägerischen Grundstücks (2,4) stimmt mit der zonalen GFZ (2,4) nunmehr überein (Umrechnungskoeffizienten jeweils 1,6). Von den 201,00 €/m² sind die bereits mit dem Kaufpreis im Jahr 1994 entrichteten Beträge in Höhe von 143,16 €/m² abzuziehen. Danach verbleiben Beträge in Höhe von 57,84 €/m². Entsprechend dem Anteil des Klägers an dem Grundstück in Höhe von 5,98 v.H. ergibt sich daraus ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 3,46 €/m², d.h. bei einer Grundstücksgröße von 365 m² ein von dem Kläger zu zahlender Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.262,47 €. Der angefochtene Bescheid der Beklagten ist damit – da darin ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 4274,60 € festgesetzt wurde – in Höhe von 1.262,47 € rechtmäßig und in Höhe von 3.012,13 € rechtswidrig. Die tenorierte Teilaufhebung ist trotz des Wertermittlungsspielraums der Beklagten geboten und der Senat verpflichtet, die Sache spruchreif zu machen (§ 86 VwGO, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dem Senat ist es – auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten Hilfsberechnung des Ausgleichsbetrags – möglich, die Auswirkung des festgestellten Rechtsfehlers auf die Höhe des erhobenen Sanierungsausgleichsbetrags zu beziffern, ohne dass er hierbei eigene Bewertungen anstelle der Beklagten vornehmen muss. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen. Beschluss 1. Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 4.274,60 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG). 2. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), da es dem Kläger in Anbetracht der rechtlichen und tatsächlichen Problematik des vorliegenden Falles nicht zumutbar war, das Widerspruchsverfahren selbst zu führen. Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einem Sanierungsausgleichsbetrag. Er ist zu 5,98/100 Eigentümer des Grundstücks A... Gasse 1... in der Altstadt der beklagten Stadt F... (Flur 2... Flurstück 3...). Das Grundstück ist 365 m² groß und mit einem dreigeschossigen Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Zu Beginn der Sanierung hatte sich darauf eine 1952 errichtete, zu ¾ unterkellerte Lagerhalle aus Ziegelsteinen befunden. Grundlage für die Sanierung der Altstadt der Beklagten war ein in deren Auftrag erstelltes Gutachten der Gesellschaft für J... – ... – vom November 1970. Diese hatte ab Juli 1968 eine städtebauliche Bestandsaufnahme durchgeführt. Auf deren Grundlage wurden als Sanierungsziele die Beseitigung von – aus der Eigendynamik des Gebiets nicht behebbaren – Missständen und die Behebung von Rückständen gegenüber der allgemeinen Entwicklung sowie die Verbesserung der Struktur der Altstadt benannt. Hierzu sollten im Rahmen der Sanierung die Baublocks entkernt, Wohnfolgeeinrichtungen eingebaut, infrastrukturelle Einrichtungen errichtet und die Verkehrssituation verbessert werden. Das Grundstück A... Gasse 1... liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „E... Altstadt, Teil A“ vom 3. Juli 1972 (im Folgenden: Sanierungssatzung), in einer Denkmalzone und im Geltungsbereich des seit 16. September 1994 rechtskräftigen Bebauungsplans „A... Gasse – B... Straße – C... Straße – D... Straße (...)“. Im November 1994 wurde das bis dahin im Eigentum der Beklagten stehende Grundstück von dieser an eine private Bauherrengemeinschaft veräußert. In den damaligen Kaufpreis wurde als sanierungsbedingte Wertsteigerung ein Betrag von 143,16 €/m² eingerechnet, der mit dem Kaufpreis an die Beklagte entrichtet wurde. Die Sanierung wurde durch zum 23. November 2007 in Kraft getretene Satzung vom 16. Mai 2007 aufgehoben. Unter dem Datum vom 12. September 2011 ermittelte der Gutachterausschuss für die Grundstückswerte für den Bereich der Beklagten (im Folgenden: Gutachterausschuss) im Rahmen eines Bodenwertgutachtens eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks in Höhe von 339,00 €/m², d.h. insgesamt in Höhe von 123.735,00 €. Hierbei legte er einen grundstücksbezogenen Anfangswert von 337,00 €/m² und einen grundstücksbezogenen Endwert von 676,00 €/m² zugrunde. Diese Bodenwerte ermittelte der Gutachterausschuss mithilfe des sogenannten Bodenrichtwertverfahrens. Dabei ermittelte er einen zonalen Anfangswert für die Richtwertzone 2037, in welcher das Grundstück liegt, in Höhe von 475,00 €. Dieser zonale Anfangswert wurde anhand historischer Bodenrichtwerte aus dem Jahr 1972 ermittelt, die mithilfe eines Bodenwertindex für Citylagen in F... auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepasst wurden. Dabei wurden für das Sanierungsgebiet teilweise anfangswerterhöhende Effekte durch große städtebauliche Maßnahmen berücksichtigt; für die hier in Rede stehende Richtwertzone wurden jedoch keine solchen Effekte eingerechnet. Das Normgrundstück der Richtwertzone wurde für den Anfangswert mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 ausgewiesen; für das klägerische Grundstück wurde hingegen eine GFZ von 1,3 angenommen. Auf dieser Grundlage wurde bei der Wertanpassung des klägerischen Grundstücks an den zonalen Richtwert nach der Umrechnung mittels Umrechnungskoeffizienten ein Abschlag von 29 v.H. vorgenommen. Den grundstücksbezogenen Endwert leitete der Gutachterausschuss aus dem zonalen Endwert der Bodenrichtwertzone 2037 (805,00 €/m²) ab, wobei er von einer zonalen GFZ von 2,7 und einer grundstücksbezogenen GFZ von 2,0 ausging, was bei der Wertanpassung des klägerischen Grundstücks zu einem Abschlag von 16 v.H. führte. Der Bodenrichtwert wurde mithilfe von drei Vergleichszonen aus der Umgebung ermittelt (Vergleichswert der Zone 2054: 1.121,88 €/m²; Zone 2071: 758,38 €/m²; Zone 2072: 779,25 €/m²). Die Anwendung weiterer, anderer Wertermittlungsverfahren – insbesondere des Vergleichskaufpreisverfahrens, des Mietsäulenverfahrens und des Niedersachsen-Modells – schloss der Gutachterausschuss wegen der aus seiner Sicht unzureichenden Datengrundlage und der fehlenden Plausibilität der hierdurch ermittelten Ergebnisse aus. Auf der Grundlage dieser Wertermittlung zog die Beklagte den Kläger durch Bescheid vom 27. Dezember 2011 zu einem anteiligen Ausgleichsbetrag in Höhe von 4.274,60 € heran. Bei der zugrundeliegenden Berechnung hatte sie von der ermittelten sanierungsbedingten Werterhöhung des Grundstücks in Höhe von 339,00 €/m² den bereits aufgrund des Kaufvertrages vom November 1994 entrichteten Betrag in Höhe von 143,16 €/m² abgezogen. Danach verblieben als sanierungsbedingte Wertsteigerung ein Betrag von 195,84 €/m² und ein Anteil des Klägers in Höhe von 11,71 €/m² (5,98 %). Hiergegen hat der Kläger zunächst Widerspruch und sodann Untätigkeitsklage erhoben, zu deren Begründung er im Wesentlichen geltend gemacht hat, die rechtlichen Grundlagen für die Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrags in §§ 154 ff. BauGB seien verfassungswidrig, weil sie eine zeitlich unbegrenzte Erhebung der Beträge ermöglichten. Zudem sei die Wertermittlung fehlerhaft. Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat das Bodenwertgutachten ihres Gutachterausschusses sowie die Verfassungsmäßigkeit der §§ 154 ff. BauGB verteidigt. Mit Urteil vom 14. Juli 2016 hat das Verwaltungsgericht Mainz die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Sanierungsdauer von 35 Jahren stehe der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegen. Die Bescheide seien auch der Höhe nach rechtmäßig. Die Wertermittlung anhand des Bodenrichtwertverfahrens überschreite den Spielraum der Beklagten nicht. Zur Begründung seiner durch das Verwaltungsgericht zugelassenen Berufung trägt der Kläger vor, die einschlägige Rechtsgrundlage des Baugesetzbuchs für die Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen sei verfassungswidrig, weil sie dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit widerspreche. Zudem sei die Wertermittlung fehlerhaft. Der Vorrang des Vergleichskaufpreisverfahrens sei verletzt worden; zudem müsse grundsätzlich mindestens eine weitere Wertermittlungsmethode herangezogen werden. Der Abschlag für die tatsächlich verwirklichte Geschossflächenzahl beim grundstücksbezogenen Anfangswert sei rechtswidrig, denn bei der Bodenwertermittlung dürften vorhandene bauliche Anlagen nicht berücksichtigt werden. Auch die Geschossflächenzahl des zonalen Anfangswerts sei zu gering bemessen worden, indem die Bodenrichtwertgrundstücke auf der Basis der tatsächlichen Geschossflächenzahl ermittelt worden seien. Es sei außerdem nicht nachvollziehbar, weshalb bei der Endwertermittlung die Zone 2054 einbezogen worden sei, die einen deutlich höheren Wert als die beiden anderen Vergleichszonen aufweise, und nicht die räumlich näherliegende Zone 2011. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 14. Juli 2016 den Bescheid der Beklagten vom 27. Dezember 2011 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil und bezieht sich hierzu vor allem auf das Urteil des erkennenden Senats vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Sitzungsniederschrift vom 12. September 2017 sowie die einschlägigen Verwaltungsakten einschließlich des Gutachtens des Gutachterausschusses für die Grundstückswerte für den Bereich der Beklagten verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.