6 A 11169/18

Tenor Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 17. Juli 2018 wird abgelehnt. Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Zulassungsverfahren auf 9.594,00 € festgesetzt. Gründe 1 Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Keiner der geltend gemachten Zulassungsgründe, soweit er im Sinne des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegt ist, liegt vor. 2 1. Der Zulassungsantrag begründet keine ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO an der Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 9. November 2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 31. März 2015 und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid vom 27. Juli 2017 seien rechtmäßig und verletzten die Kläger nicht in ihren Rechten. 3 Mit ihrem Zulassungsantrag greifen die Kläger zunächst die Rechtmäßigkeit der Erhebung der Sanierungsausgleichsbeträge dem Grunde nach an (a); ferner erheben sie Einwände gegen die Höhe der Ausgleichsbeträge (b). 4 a) Soweit die Kläger die Erhebung der Ausgleichsbeträge dem Grunde nach für rechtswidrig halten, machen sie geltend, nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei wegen des Zeitablaufs eine Erhebung nicht mehr zulässig. 5 Das Verwaltungsgericht hat sich für den bei der Prüfung des Grundsatzes von Treu und Glauben heranzuziehenden rechtlichen Maßstab auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des erkennenden Senats des Oberverwaltungsgerichts berufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, juris; OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris). In Anwendung des aus dieser Rechtsprechung hervorgehenden Maßstabs hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abzuleitende Höchstfrist von 30 Jahren ab Entstehung der Vorteilslage hier noch nicht abgelaufen sei (S. 11 des Urteilsabdrucks). Das Verwaltungsgericht vermochte auch keine besonderen Umstände festzustellen, nach denen die Erhebung der Ausgleichsbeträge ausnahmsweise bereits vor Ablauf von 30 Jahren hätte unzulässig sein können (S. 12 des Urteilsabdrucks). 6 Hiergegen wendet die Begründung des Zulassungsantrags sinngemäß ein, die maßgebliche Vorteilslage sei bereits Mitte der 1970er Jahre eingetreten. Die Maßnahmen, die später durchgeführt worden seien, hätten nicht zu der Vorteilslage in Bezug auf ihre Grundstücke beigetragen. Ihre Grundstücke hätten keine Verbindung zur A und zur B (Ausbau 1983/1985). Die Ausbaumaßnahmen in der unteren H…straße und der Z (1996/1998) stünden ebenfalls in keinem Zusammenhang mit ihren Grundstücken. Auch der Erwerb des Grundstücks des ehemaligen Möbelhauses K… in der F…straße stelle keine Maßnahme dar, die zum Eintritt der Vorteilslage hinsichtlich ihrer Grundstücke beigetragen habe. Im Gegenteil sei hierdurch eine brachliegende Fläche entstanden, die teilweise aufgrund privater Initiative als Parkplatz genutzt werde mit den hieraus für sie folgenden Nachteilen. 7 Mit diesem Vorbringen ist kein durchgreifender Einwand gegen die Richtigkeit des Urteils dargetan. 8 Was die Maßnahmen aus den Jahren 1983/1985 und 1996/1998 betrifft, so hat das Verwaltungsgericht auf diese schon nicht entscheidungserheblich abgestellt. Vielmehr hat es seinem Urteil bereits den zeitlich vorangehenden Ankauf des Geländes im Jahr 1981 und die anschließende Schaffung einer Parkplatzfläche als maßgeblichen Zeitpunkt für den Eintritt der Vorteilslage angesehen (vgl. S. 11 f. des Urteilsabdrucks). 9 Auch wenn man den Eintritt der Vorteilslage bereits auf das Jahr 1981 datiert, waren hier indessen – worauf das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat – bis zum Erlass der angefochtenen Bescheide (2009) noch keine 30 Jahre vergangen. 10 Soweit die Kläger sich zudem gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts wenden, der Erwerb des Grundstücks des ehemaligen Möbelhauses K… (1981) sei eine Sanierungsmaßnahme gewesen, die zur Vorteilslage in Bezug auf ihr Grundstück beigetragen habe, greift ihr Einwand nicht durch. Die Kläger meinen sinngemäß, diese Sanierungsmaßnahme (Schaffung der Parkplatzfläche) habe ihnen keine Vorteile, sondern nur Nachteile gebracht. Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich eine Sanierungsmaßnahme auf den Bodenwert eines Grundstücks auswirkt, betrifft aber nur die Rechtmäßigkeit der Höhe des erhobenen Ausgleichsbetrags. Für die Entstehung der Vorteilslage ist hingegen nach ständiger Rechtsprechung – von der das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen ist – allein maßgeblich, ob die Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet insgesamt abgeschlossen sind (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 53; OVG RP, Beschluss vom 11. Juni 2019 – 6 B 10540/19.OVG –, Urteilsabdruck S. 6). Die Kläger bezweifeln in ihrem Zulassungsantrag aber nicht, dass es sich um eine Maßnahme zur Verwirklichung des Sanierungsprogramms gehandelt hat. Daran bestehen auch von Amts wegen keine Zweifel, denn die Beklagte hatte zwar für dieses Grundstück zunächst andere Ziele, die sie aber ändern durfte (vgl. zur Zulässigkeit der Fortschreibung und Änderung von Sanierungszielen OVG RP, Beschluss vom 11. Juni 2019 – 6 B 10540/19.OVG –, Urteilsabdruck S. 10). 11 Demnach ist es nicht zu beanstanden, dass das Verwaltungsgericht den Erwerb des besagten Grundstücks (1981) als maßgeblich für den Eintritt der Vorteilslage angesehen hat. 12 Besondere Umstände, die eine Treuwidrigkeit der Erhebung der Sanierungsausgleichsbeträge hier ausnahmsweise bereits vor Ablauf von 30 Jahren begründeten, hat das Verwaltungsgericht nicht zu erkennen vermocht und haben auch die Kläger mit ihrem Zulassungsantrag nicht dargetan. 13 b) Soweit die Kläger sich gegen die Rechtmäßigkeit der Höhe der erhobenen Ausgleichsbeträge wenden, begründen ihre diesbezüglichen Einwände ebenfalls keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils. 14 aa) Die Kläger beanstanden zunächst die Bezugnahme des Urteils auf das im Verfahren „Velhorn“ eingeholte Gutachten des Oberen Gutachterausschusses vom 28. Juni 2010, weil dieses Obergutachten nicht das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet „A“, sondern das benachbarte Sanierungsgebiet „C“ betroffen habe. Entgegen dem Vorbringen der Kläger hat das Verwaltungsgericht das Obergutachten aber nicht „lapidar“ auf das Gebiet „A“ übertragen, sondern es hat die Heranziehung des Gutachtens sachlich begründet. Es hat nämlich ausgeführt, die Annahmen im Obergutachten zum Qualitätsstichtag für die Anfangswertermittlung (12. März 1965) ließen sich übertragen, da „die genauen Grenzen der Sanierungsgebiete noch keine Rolle spielten“ (S. 14 des Urteilsabdrucks). Mit dieser Begründung setzt der Zulassungsantrag sich entgegen den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO nicht auseinander. 15 bb) Darüber hinaus führt der Zulassungsantrag pauschal an, die Feststellungen des Ergänzungsgutachtens vom 13. März 2014 seien „nicht in allen Punkten“ nachvollziehbar; das Gutachten sei „mit Mängeln behaftet“. Einzelne konkrete Einwände gegen das Gutachten werden in diesem Zusammenhang jedoch nicht benannt, so dass den Darlegungsanforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO insoweit nicht genügt ist. 16 Gleiches gilt für das Vorbringen der Kläger, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass sie grundlegende Bedenken gegen das Ergänzungsgutachten geäußert hätten, und zwar schon im Hinblick darauf, dass das vorangehende Gutachten desselben Gutachterausschusses unzutreffend gewesen sei. Konkrete inhaltliche Einwände gegen die Richtigkeit des Ergänzungsgutachtens – also gegen die Wahrung der rechtlichen Grenzen des Wertermittlungsspielraums der Beklagten – sind damit ebenfalls nicht dargetan im Sinne des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. 17 Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang weiter geltend machen, sie könnten dem Ergänzungsgutachten deshalb kein Vertrauen schenken, weil das vorangehende Gutachten unrichtig gewesen sei, stellt dies keinen durchgreifenden Grund für eine Besorgnis der Befangenheit des Gutachterausschusses dar (vgl. § 21 VwVfG). Ein Ablehnungsgrund gemäß § 21 Abs. 1 VwVfG folgt insbesondere weder aus der Vorbefassung mit einer Angelegenheit, noch aus einer etwaigen (einfachen) Rechtswidrigkeit vorangehenden Handelns (vgl. Steinkühler, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 2. Aufl. 2019, § 21 Rn. 43 f. m.w.N.). 18 cc) Hinsichtlich der Anfangswertermittlung rügen die Kläger schließlich konkret die Heranziehung eines bestimmten Kaufpreisfalles im Rahmen des – gewichtet einbezogenen – Vergleichskaufpreisverfahrens. Hierbei handelte es sich um ein lediglich 13 m² großes Grundstück. 19 In dem Urteil des Verwaltungsgerichts wird dazu ausgeführt, der Vorsitzende des Gutachterausschusses habe in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis darauf, dass eine Ausreißerproblematik nicht ersichtlich sei, die Berücksichtigung dieses Grundstücks plausibel erklärt. 20 Die Kläger beanstanden demgegenüber eine unzureichende Bewertungsgrundlage und machen geltend, dem Urteil lasse sich nicht entnehmen, woraus die Plausibilität der Berücksichtigung des Grundstücks folge. 21 Damit sind jedoch keine durchgreifenden Richtigkeitszweifel dargetan. Die geringe Größe eines Grundstücks steht seiner Einbeziehung im Rahmen der Wertermittlung mittels des sogenannten Vergleichskaufpreisverfahrens (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV, vgl. dazu näher OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 66 m.w.N.) nicht von vornherein entgegen. Es ist eine Frage des konkreten Einzelfalles, einzuschätzen, ob – wofür der Gutachterausschuss grundsätzlich die notwendige Sachkunde besitzt – nicht verallgemeinerbare individuelle Faktoren auf den Kaufpreis Einfluss hatten, d.h. insbesondere, ob für ein sehr kleines Grundstück („Handtuchgrundstück“) deshalb ein deutlich höherer als der Marktpreis gezahlt wurde, weil es für den Erwerber von besonderer Bedeutung war, etwa weil es seinem angrenzenden größeren Grundstück in besonderer Weise dient. 22 Es sind hier keine Anhaltspunkte dafür dargetan oder ersichtlich, dass der Gutachterausschuss und das Verwaltungsgericht diese Problematik verkannt haben; im Gegenteil wurde die geringe Größe des zum Vergleich herangezogenen Grundstücks gesehen und gewürdigt. Die Kläger legen insoweit ihrerseits nicht dar, aus welchem konkreten Grund die Würdigung des Verwaltungsgerichts unrichtig sein sollte. 23 Unabhängig davon sind die Kläger durch die Einbeziehung des nur 13 m² kleinen Grundstücks nicht beschwert, denn diese hat sich ausschließlich zu ihren Gunsten ausgewirkt. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Das 13 m² große Grundstück wurde zum Quadratmeterpreis von 409,00 € verkauft (vgl. die tabellarische Übersicht auf S. 12 des Ergänzungsgutachtens). Nach der Wertanpassung ergab sich ein Quadratmeterpreis von 414,18 €. Das zweite herangezogene Vergleichsgrundstück wies dagegen einen deutlich niedrigeren (wertangepassten) Quadratmeterpreis von 356,21 € auf. Aus diesen Vergleichswerten ergab sich ein Mittelwert von 385,20 €/m² (Verfahrensergebnis). Dieses Verfahrensergebnis wurde von dem Gutachterausschuss mit 3 Teilen gewichtet (vgl. die Tabelle auf S. 14 des Ergänzungsgutachten). Ohne die Einbeziehung des kleinen Grundstücks hätte das Verfahrensergebnis demgegenüber nur 356,21 €/m² betragen. Unter Beibehaltung der Gewichtung (3:2:5) ergäbe sich daraus ein Anfangswert von nur 378,39 €/m² und damit eine entsprechend höhere Wertsteigerung, nämlich (404,89 € - 378,39 € =) 26,5 €/m². Rechnete man also das kleine Grundstück heraus, ergäbe sich ein deutlich höherer Sanierungsausgleichsbetrag (26,5 €/m²) als der tatsächlich erhobene (17,80 €/m²). 24 dd) In Bezug auf die Ermittlung des Endwerts wenden die Kläger ferner ein, dieser sei nicht zutreffend und nicht nachvollziehbar ermittelt. Die hierzu getätigten Ausführungen in dem Wertgutachten seien allgemeiner Natur und sagten nichts zu den hier maßgeblichen Wertermittlungsfaktoren. Damit ist indessen ebenfalls nicht entsprechend den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargetan, was die Kläger konkret an der Endwertermittlung beanstanden. 25 ee) Die Kläger führen ferner an, im Zeitpunkt der Wertermittlung habe bereits die missliche örtliche Situation vorgelegen, die keineswegs zu einer Werterhöhung, sondern allenfalls zu einem Wertverlust geführt habe. Gerade durch den Abriss des Gebäudes habe sich eine Baulücke ergeben, die als Parkplatz genutzt werde, ohne dass dieser ordentlich angelegt worden sei. 26 Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, der Erwerb des ehemaligen Möbelhausgrundstücks und die Beseitigung des dort befindlichen Baubestandes zur Anlegung eines Parkplatzes sei eine Maßnahme gewesen, mit der einem zuvor festgestellten konkreten Missstand entgegengewirkt worden sei. Dieser Umstand sei zweifellos auch für das nahe gelegene Grundstück der Kläger vorteilhaft, denn die Parkplätze stünden zur Nutzung zur Verfügung. Insofern handele es sich um eine kausal auf die Sanierung zurückzuführende Werterhöhung des Grundstücks. Dagegen seien der aktuelle Zustand des Parkplatzes bzw. die geltend gemachten Lärmemissionen auf der im Kerngebiet gelegenen klägerischen Fläche unabhängig von den Sanierungsmaßnahmen zu betrachten, denn ein sachlicher Zusammenhang bestehe insoweit nicht. 27 Das Verwaltungsgericht hat sich damit der Bewertung des Gutachterausschusses angeschlossen und sich diese zu eigen gemacht. Auch der Senat vermag auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens insofern keine Rechtsfehler des Wertgutachtens zu erkennen. Die Einschätzung, welche Werterhöhung eine bestimmte Sanierungsmaßnahme bewirkt hat, ist in erster Linie Sache des Gutachterausschusses, der hierfür als mit besonderer Sachkunde ausgestattetes Gremium gesetzlich zuständig ist (vgl. § 192 BauGB). Die Verwaltungsgerichte können eine Wertermittlung nur beanstanden, wenn die Grenzen des Wertermittlungsspielraums (vgl. zu diesen ausführlich OVG RP, Urteil vom 16. Februar 2017 – 6 A 10137/14.OVG –, juris Rn. 65 m.w.N.) überschritten sind. Für einen solchen Wertermittlungsfehler ist hier nichts dargetan. 28 ff) Zuletzt kritisieren die Kläger, in der Urteilsbegründung sei abschließend darauf abgestellt worden, dass eine Aufhebung der Sanierungssatzung zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags geführt hätte; hierbei handele es sich um eine reine Spekulation des Verwaltungsgerichts. Die diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts waren aber nicht entscheidungstragend, sondern es handelte sich lediglich um einen ergänzenden Hinweis an die Kläger (vgl. S. 18 des Urteilsabdrucks: „Im Übrigen dürfte…“). 29 gg) Soweit schließlich im vorletzten Absatz der Begründung des Zulassungsantrags auf den gesamten Vortrag im Widerspruchsverfahren und in erster Instanz Bezug genommen wird, vermag dies die oben erwähnten Darlegungsmängel nicht auszugleichen. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils sind nicht hinreichend dargelegt, wenn lediglich pauschal auf das Vorbringen in der Vorinstanz ohne Auseinandersetzung mit der angegriffenen Entscheidung verwiesen wird (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 24. Aufl. 2018, § 124a Rn. 52 m.w.N.). 30 2. Nach alledem weist die Sache keine besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf. 31 3. Auch der Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor, da das Zulassungsvorbringen keine klärungsbedürftigen und klärungsfähigen Rechts- oder Tatsachenfragen aufwirft. 32 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. 33 Die Entscheidung über den Wert des Streitgegenstandes beruht auf §§ 47, 52 Abs. 3 GKG.