10 A 450/22

Leitsatz: 1. Eine prozessuale Verwirkung setzt voraus, dass sich die Behörde auch tatsächlich in einer Weise auf das Untätigbleiben des betroffenen Bürgers eingerichtet hat, dass für sie eine Klage, sollte sie sich als begründet erweisen, mit nicht mehr zumutbaren Nachteilen verbunden wäre. Dafür reicht eine aus einem Erfolg der Klage resultierende reguläre Verwaltungstätigkeit normalen Umfangs regelmäßig nicht aus. 2. Ein zur Nichtigkeit führender, besonders schwerwiegender und offenkundiger Fehler eines Verwaltungsakts kann auch vorliegen, wenn dessen Inhalt völlig unbestimmt ist. 3. Die Eintragung einer Baulast muss im Einzelfall Inhalt und Umfang der für das belastete Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lassen. Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Klägerin begehrt die Löschung einer zu Lasten ihres Grundstücks, D.-straße 0 in X. (Gemarkung T., Flur 00, Flurstück 109), und zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen, Y.-straße 01 (Gemarkung T., Flur 02, Flurstück 92), im Jahr 1969 eingetragenen Stellplatzbaulast, die eine von ihr beabsichtigte weitere Bebauung ihres Grundstücks hindert. Ende der 1960er Jahre beantragte der seinerzeitige gemeinsame Eigentümer beider Grundstücke, Herr J.-E. G., die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Y.-straße 01. Weil ein Nachweis der seinerzeit erforderlichen zwölf Stellplätze auf dem Grundstück Y.-straße 01 nicht möglich war, gab er am 16. Mai 1969 die Verpflichtungserklärung-Nr. 1177 ab, nach § 64 BauO NRW 1962 auf dem Grundstück D.-straße 8 dauernd zwölf Kfz-Stellplätze zugunsten des Grundstücks Y.-straße 01 zur Verfügung zu stellen. Die Eintragung in das Baulastenverzeichnis erfolgte am selben Tag (Bestandsnummer 1261, nachfolgend: Baulast). Ein Lageplan wurde weder im Text der Baulasteintragung noch in der Verpflichtungserklärung in Bezug genommen. In der Hausakte des klägerischen Grundstücks befinden sich zwei Lagepläne aus dem Jahr 1969. In einer Architektenzeichnung vom 9. April 1969 (nachfolgend: Lageplan 1) sind die Stellplätze 1 bis 9 im Maßstab 1:100 an der rückwärtigen, ca. 21 m breiten Grundstücksgrenze dargestellt. Die Stellplätze 3 bis 9 sind aufgefächert, so dass der Stellplatz 9 parallel zur rückwärtigen Grundstücksgrenze platziert ist; die Stellplätze 10 bis 12 liegen rechts hinter dem Vorderhaus. In dem weiteren Lageplan vom 12. Mai 1969 im Maßstab 1:500 (nachfolgend: Lageplan 2) sind lediglich die Stellplätze 6 bis 9 aufgefächert. Die Stellplätze sind nicht alle in identischer Größe eingezeichnet. Mit Bauschein vom 20. Juni 1969 (Bauschein-Nr. 4185/69) erteilte die Beklagte die Genehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Y.-straße 01. In Ziffer 3 der Bedingungen und Auflagen heißt es, dass die nachgewiesenen zwölf Stellplätze auf dem Grundstück D.-straße 0 bis zur Schlussabnahme herzustellen und weiterhin zu unterhalten seien. Am 25. August 1970 erfolgte die Schlussabnahme. Eine Überprüfung der Herstellung der Stellplätze erfolgte nicht. Die Stellplätze wurden bis heute nicht hergestellt. Seit 1902 befand sich auf dem Grundstück D.-straße 0 im rückwärtigen Grundstücksbereich der gesicherten Stellplätze 1 bis 9 ein - heute noch bestehendes - Hofgebäude. Die Beklagte erließ mit Bescheid vom 14. September 1983 eine Ordnungsverfügung gegenüber dem damaligen Eigentümer, weil er das Hofgebäude, dessen Grundstücksfläche gemäß der Verpflichtungserklärung Nr. 1177 „zur Unterstellung von PKW-Fahrzeugen dienen soll“, als Büro vermietet habe. Mit Bescheid vom 12. April 1983 erging eine Ordnungsverfügung gegen den Mieter. Weiteres Vorgehen unterblieb. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin beantragte mit Schreiben vom 25. Februar 2020 die Löschung der Baulast. Die Beklagte teilte dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Rechtsvorgängerin und heutigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit E-Mail vom 28. April 2020 mit, dass grundsätzlich eine nachträgliche Ablösung von Stellplätzen mit Zustimmung des Baulastbegünstigten - hier der Beigeladenen - möglich sei. Da bisher kein Antrag auf Ablösung der notwendigen Stellplätze bei der Bauaufsicht eingegangen sei, lehne sie den Antrag auf Löschung der Stellplatzbaulast ab. Eine Rechtsmittelbelehrung war der E-Mail nicht beigefügt. Mit weiterem Schreiben vom 6. Mai 2020 wiederholte und erläuterte die Beklagte ihren Rechtsstandpunkt. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hat am 20. August 2020 Klage erhoben. Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2020 hat der Prozessbevollmächtigte erklärt, die Klägerin habe das Grundstück erworben und werde den Rechtsstreit weiterführen. Zur Begründung der Klage hat die Klägerin im Wesentlichen vorgetragen: Es bestehe ein Anspruch auf Löschung der Baulast, da das Baulastenverzeichnis unrichtig sei. Die eingetragene Baulast sei von Anfang an nichtig gewesen. Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 6. Mai 2020 zu verurteilen, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten zur Verpflichtungserklärung-Nr. 1177 (Bestandsnummer 1261 unter Nr. 1) für das Grundstück D.-straße 0, Gemarkung T., Flur 00, Flurstück 109, eingetragene Baulast, zu Gunsten des Grundstücks Y.-straße 01 zwölf Kraftfahrzeugstellplätze bereitzuhalten, zu löschen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat vorgetragen, das öffentliche Interesse an der Baulast sei nicht weggefallen, da die Baulast die notwendigen Stellplätze für das Grundstück Y.-straße 01 nach wie vor sichere. Die Baulast sei hinreichend bestimmt, auch im Übrigen wirksam entstanden und nicht nachträglich nichtig geworden. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt, jedoch den Vortrag der Beklagten schriftsätzlich unterstützt. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 20. Januar 2022 der Klage stattgegeben und die Beklagte verpflichtet, die Baulast zu löschen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Löschung der Baulast aus dem insoweit unrichtigen Baulastenverzeichnis, weil die Eintragung der Baulast von Anfang an gemäß § 44 Abs. 1 VwVfG NRW nichtig gewesen sei. Die Baulasterklärung sei insbesondere völlig unbestimmt, denn die ihr zugrunde liegenden Unterlagen seien ersichtlich fehlerhaft und in sich widersprüchlich. Der Maßstab des beigefügten Lageplans von 1:500 sei jedenfalls vorliegend nicht geeignet gewesen, weil zusätzlich die Maßangaben für die eingetragenen Stellplätze fehlten und die Stellplätze offensichtlich nicht alle in gleicher Größe eingetragen worden seien. Hinzu komme, dass der Lageplan hinsichtlich der aufgefächerten Stellplätze im Widerspruch zu der ebenfalls eingereichten Architektenzeichnung stehe. In letzterer beziehe sich die Auffächerung nur auf die Stellplätze 3 bis 9. Auch die Breite der Durchfahrt sei widersprüchlich. Diese Differenzen fielen umso stärker ins Gewicht, als sie sich gerade im Bereich der für die Stellplätze vorgesehenen beengten Fläche und der Durchfahrt auswirkten. Dieser Fehler sei offensichtlich, weil sich der Widerspruch ohne weiteres aus einem Vergleich der beiden Lagepläne ergebe. Auch handele es sich um einen Verwaltungsakt, den aus tatsächlichen Gründen niemand ausführen könne und der deshalb nach § 44 Abs. 2 VwVfG NRW ohne weiteres nichtig sei. Die belastete Fläche sei für die erforderliche Anzahl von Stellplätzen objektiv zu klein und damit ungeeignet gewesen. Die Baulast sei zudem nichtig, weil das begünstigte und das belastete Grundstück zu weit voneinander entfernt lägen. Der Senat hat auf Antrag der Beklagten mit Beschluss vom 31. Oktober 2022 die Berufung zugelassen. Zu deren Begründung trägt die Beklagte im Wesentlichen vor: Die Baulast, an der weiterhin ein öffentliches Interesse bestehe, sei wirksam eingetragen worden und auch nicht anfänglich (gesamt-)nichtig. Die Stellplatzflächen seien hinreichend bestimmbar. Die flächenbezogene Stellplatzbaulast lasse die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltende Abstellfläche eindeutig erkennen. Auf dem Lageplan zur Baulasterklärung, der nicht alle Vorgaben der heutigen Bau-Prüfverordnung NRW erfüllen müsse, seien Flächen markiert und mit Zahlen versehen. Aus Sicht der Bauaufsicht seien die zwölf Stellplätze damals anfahrbar gewesen. Selbst unter Berücksichtigung des rückwärtigen Gebäudes auf der Hoffläche hätten jedenfalls fünf Stellplätze hergestellt werden können. Würde die Auslegung ergeben, dass nicht die gesamte Anzahl der Stellplätze hätte hergestellt werden können, wäre die Baulasteintragung allenfalls nach § 44 Abs. 4 VwVfG NRW teilnichtig. Sie, die Beklagte, hätte auch zum damaligen Zeitpunkt, wie üblich, einer Ablösung der nicht realisierbaren Parkplätze zugestimmt. Angesichts im Jahr 1969 vorhandener kleinerer Fahrzeuge und mangels einer verbindlichen Regelung über die Größe der Stellplätze seien diese nach dem damaligen Stand der Technik ausführbar und ihre Herstellung nicht objektiv unmöglich gewesen, was für eine Nichtigkeit gemäß § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW erforderlich wäre. Die Baulast sei auch nicht nachträglich in einer Weise rechtlich fehlerhaft geworden, dass sie nunmehr als nichtig angesehen werden könnte. Das Hofgebäude könne jederzeit abgerissen werden. Die Herstellung von Stellplätzen sei weiterhin auch unter heutigen Bedingungen möglich. Selbst unter Berücksichtigung des rückwärtigen Gebäudes könnten nach Einschätzung der Bauaufsicht vier Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Des Weiteren könne die Klägerin sich auf eine etwaige Nichtigkeit der Baulast nicht berufen. Sie müsse sich das Verhalten ihrer Rechtsvorgänger entgegenhalten lassen. Nicht nur der ursprüngliche, die Baulast erklärende Eigentümer, sondern jedenfalls auch der Eigentümer in den 1980er Jahren und zuletzt die unmittelbaren Rechtsvorgänger der Klägerin hätten von der auf dem Grundstück dauerhaft lastenden Verpflichtung gewusst. Selbst wenn man mit der Klägerin einen Nichtigkeitsgrund für die betreffende Baulast annehmen wollte, hätten die Baulastverpflichtete und ihre Rechtsvorgänger über Jahrzehnte im eigenen Interesse einen Rechtsschein mit aufrechterhalten, indem sie sich gegen die vermeintliche Nichtigkeit der Baulast nicht gewehrt hätten. Als besonderer Umstand trete hinzu, dass eine Löschung der Baulast ohne Beteiligung der Beigeladenen nur zugunsten der Klägerin wirke, im Übrigen jedoch zu baurechtswidrigen Zuständen führe. Es erscheine daher unbillig, dass sich die Klägerin als Rechtsnachfolgerin des Baulastverpflichteten der Baulast entledigen könne, obwohl sie das Grundstück zuvor im Wissen ihres Bestehens und ihrer Umstände erworben habe. Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Baulast sei unter mehreren Gesichtspunkten nichtig. Zu der Stellplatzbaulast gehörten zwei unterschiedliche Pläne. Ohne eine räumliche Festlegung der betroffenen Grundstücksfläche lasse sich eine Stellplatzbaulast nicht wirksam begründen, da dann unklar bleibe, welcher räumliche Bereich in welcher Form belastet sei. Stellplätze müssten so dimensioniert sein, dass beliebige Pkw dort abgestellt werden könnten. Unstreitig seien die in den Plänen dargestellten Stellplätze hierfür nicht geeignet, da es in den 1960er Jahren bereits diverse Pkw-Modelle gegeben habe, die dort aufgrund ihrer Dimensionierung nicht hätten geparkt werden können. Eine Teilwirksamkeit der Baulast komme nicht in Betracht. Eine unzureichende Dimensionierung der einzelnen Stellplätze lasse schon gedanklich eine Abtrennung zwischen wirksam eingetragenen und nicht wirksam eingetragenen Teilen der einheitlichen Stellplatzbaulast nicht zu. Es sei auch keine Rechtsmissbräuchlichkeit gegeben. Es gebe keinen allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach es treuwidrig sei, sich auf die Unwirksamkeit eines Verwaltungsakts zu berufen. Die Bauaufsicht habe seinerzeit versagt, als sie die Herstellung der Stellplätze nicht überprüft habe. Nunmehr solle die Klägerin dafür verantwortlich gemacht werden, einen Rechtsschein aufrechterhalten zu haben. Die Klägerin habe, wie ihre Rechtsvorgänger, entgegen der nicht näher begründeten Behauptung der Beklagten von der Baulast nicht profitiert. Sowohl die jetzige Klägerin als auch ihre unmittelbare Rechtsvorgängerin hätten das Objekt in Kenntnis der diversen Mängel der Baulast und damit deren Nichtigkeit erworben. Jedenfalls müsse sich die Klägerin das Verhalten des ursprünglichen Eigentümers nicht zurechnen lassen. Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Baulasteintragung sei nicht nichtig. Sie sei insbesondere nicht unbestimmt. Der Wortlaut der Baulast sei unmissverständlich. Der Umstand, dass die der Verpflichtungserklärung beigefügten Zeichnungen unterschiedliche Maßstäbe aufwiesen und die Anordnung der Parkplätze unterschiedlich darstellten, stehe der Bestimmtheit der wesentlichen Merkmale nicht entgegen. Es habe nie in Frage gestanden, für welche konkrete Fläche die Stellplatzbaulast bestellt worden sei. Auch seien die in Rede stehenden Fehler nicht offensichtlich, wie der anhängige Rechtsstreit zeige. Auch eine Gesamtnichtigkeit komme nicht in Betracht. Die Stellplatzbaulast sei in sich logisch teilbar und der wirksame Teil ergebe auch ohne den nichtigen Teil Sinn, wenn nur die Stellplätze hergestellt werden könnten, für die dies möglich sei. Jeder der Parkplätze sei unabhängig von den angrenzenden und der Gesamtzahl der Stellplätze zu betrachten. Die Baulast sei seit über 50 Jahren im Baulastenverzeichnis eingetragen und hätte dort jederzeit eingesehen werden können. In dieser Zeit habe sich keiner der Rechtsvorgänger der Klägerin auf eine vermeintliche Nichtigkeit der Eintragung berufen und habe somit den durch das Baulastenverzeichnis geschaffenen Rechtsschein aufrechterhalten. Die Klägerin könne sich nicht nach Erwerb des Grundstücks auf eine vermeintliche Nichtigkeit berufen, da sie sich insoweit das Verhalten und den von ihren Rechtsvorgängern gesetzten Rechtsschein entgegenhalten lassen müsse. Der Berichterstatter des Senats hat am 13. September 2023 die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hierbei haben die Beteiligten auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Auf den Inhalt des hierüber angefertigten Protokolls wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Senat entscheidet im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§§ 125 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 2 VwGO). Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. I. Die Klage ist zulässig. 1. Der Klageantrag ist als Antrag auf Verpflichtung der Beklagten zur begehrten Löschung der Baulast auszulegen. Die Verpflichtungsklage ist statthaft, da die Löschung einer Baulast nach der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts ebenso wie die Eintragung ein Verwaltungsakt ist. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. August 2013- 7 A 3001/11 -, juris Rn. 27 f. m. w. N. 2. Der Eintritt der heutigen Klägerin in den Prozess ist als zulässige Klageänderung anzusehen, da die Beklagte und die Beigeladene sich hierauf jedenfalls rügelos im Sinne von § 91 Abs. 2 VwGO eingelassen haben. Vgl. hierzu OVG NRW, Beschluss vom 29. Mai 2006 - 13 A 807/03 -, juris Rn. 28; Peters/Kujath, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 91 Rn. 19 und 50. 3. Die Klage ist auch fristgerecht erhoben. Denn weder der E-Mail der Beklagten vom 28. April 2020 noch dem weiteren Schreiben vom 6. Mai 2020, die beide Verwaltungsakte im Sinne von § 35 Satz 1 VwVfG NRW darstellen, war eine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt, so dass gemäß § 58 Abs. 2 VwGO für die Einlegung des Rechtsbehelfs die Jahresfrist galt, die hier angesichts der Klageerhebung am 20. August 2020 gewahrt ist. 4. Das Klagerecht ist auch nicht verwirkt. Eine prozessuale Verwirkung ist anzunehmen, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Rechts längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde. Die Klageerhebung verstößt dann gegen Treu und Glauben, wenn der Berechtigte trotz vorhandener Kenntnis oder der ihm zuzurechnenden Möglichkeit der Kenntnisnahme erst zu einem Zeitpunkt Klage erhebt, zu dem die beklagte Behörde nicht mehr mit einer solchen Klageerhebung hat rechnen müssen. Eine Behörde rechnet dann nicht mehr mit einer Klageerhebung gegen ein bestimmtes Verwaltungshandeln, wenn ein dadurch nachteilig betroffener Bürger ihr gegenüber untätig bleibt, obwohl in Ansehung der Umstände jedermann vernünftigerweise etwas zur Wahrung seiner Rechte unternommen hätte. Durch das Untätigbleiben des nachteilig betroffenen Bürgers in einer solchen Situation entsteht eine tatsächliche Lage, auf die die Behörde vertrauen, sich einstellen und einrichten darf. Zudem muss sich die Behörde auch tatsächlich in einer Weise auf das Untätigbleiben des nachteilig betroffenen Bürgers eingerichtet haben, dass für sie eine Klage, sollte sie sich als begründet erweisen, mit nicht mehr zumutbaren Nachteilen verbunden wäre. Vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 31. Januar 2019 - 4 B 31.18 -, juris Rn. 5, und vom 20. Januar 2017 - 8 B 23.16 -, juris Rn. 14, sowie Urteil vom 10. August 2000 - 4 A 11.99 -, juris Rn. 16, jeweils m. w. N.; OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -, juris Rn. 36 ff., und Beschluss vom 21. Dezember 2017 - 2 B 1493/17 -, juris Rn. 7, jeweils m. w. N. Ausgehend hiervon fehlt es an dem für die Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment. Die Beklagte hat schon nicht darauf vertraut und sich darauf eingerichtet, dass die Baulast Bestand haben werde. Weder hat sie im Rahmen der seinerzeitigen Bauabnahme deren Umsetzung überprüft noch wurde die Baulast in den 1980er Jahren nach Beanstandung der Hofbebauung auf den in Rede stehenden Flächen durchgesetzt. Vgl. für Vertrauensschutz in eine Zufahrtsbaulast, die jahrzehntelang befolgt wurde: OVG NRW,Urteil vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -, juris Rn. 38. Überdies ist nicht erkennbar, dass der Beklagten durch die Klageerhebung in deren Erfolgsfall unzumutbare Nachteile entstehen würden. Eine aus einem Erfolg der Klage resultierende reguläre Verwaltungstätigkeit normalen Umfangs vermag solche Nachteile regelmäßig nicht zu begründen Die Beklagte hätte im Erfolgsfall der Klage die Baulast zu löschen. Ein erheblicher wirtschaftlicher, personeller oder zeitlicher Aufwand wäre damit nicht verbunden. Ein solcher würde auch nicht entstehen, soweit sie nachgelagert (bau‑)rechtliche Konsequenzen für die von ihr im Jahr 1969 erteilte Baugenehmigung für das Grundstück der Beigeladenen zu prüfen hätte, deren Nebenbestimmung zur Stellplatzpflicht dann nicht mehr erfüllt wäre. Auf etwaige Nachteile für die Beigeladene kommt es in diesem Zusammenhang hingegen nicht an, weil die Baulast allein ein Rechtsverhältnis zwischen dem Baulastgeber und der Behörde begründet und dem Baulastbegünstigten weder zivilrechtliche Nutzungsansprüche noch subjektiv-öffentliche Rechte vermittelt. Die Baulast dient allein öffentlichen Interessen, die Begünstigung des Eigentümers ist lediglich ein Rechtsreflex. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 20. Dezember 2022 - 10 A 1459/20 -, juris Rn. 48 ff., und vom 28. Januar 1997- 10 A 3465/95 -, juris Rn. 6 ff., m. w. N. II. Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Löschung der in Rede stehenden Baulast aus dem Baulastenverzeichnis der Beklagten. Derjenige, der durch die unrichtige Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis in seinen Rechten verletzt ist, kann einen unmittelbaren Anspruch auf Löschung der Eintragung geltend machen. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 28. Oktober 2021 ‑ 10 A 244/19 -, juris Rn. 37 ff., und vom 19. Juli 2017 - 7 A 1835/14 -, juris Rn. 21, sowie Beschluss vom 30. Oktober 2013 - 2 A 2554/12 -, juris Rn. 9, m. w. N. Ein unmittelbarer Löschungsanspruch der Klägerin setzt hier voraus, dass die Baulast gemessen an § 44 VwVfG NRW nichtig ist, denn sie ist dem Grundstückseigentümer im Jahr 1969 und damit auch ihr gegenüber als dessen Rechtsnachfolgerin bestandskräftig geworden. Die Rechtswidrigkeit der Eintragung allein genügt für eine Löschung nach Bestandskraft nicht. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 28. Oktober 2021 ‑ 10 A 244/19 -, juris Rn. 41, und vom 19. Juli 2017 - 7 A 1835/14 -, juris Rn. 25; siehe auch Nds. OVG, Urteil vom 8. Juli 2004 - 1 LB 48/04 -, juris Rn. 54. Nichtig ist ein Verwaltungsakt gemäß § 44 Abs. 1 VwVfG NRW, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass die Rechtsfolge der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes eine besondere Ausnahme darstellt und grundsätzlich von der Gültigkeit von Akten der staatlichen Gewalt auszugehen ist. Der einem Verwaltungsakt anhaftende Fehler muss diesen schlechterdings unerträglich, das heißt mit tragenden Verfassungsprinzipien oder der Rechtsordnung immanenten wesentlichen Wertvorstellungen unvereinbar, erscheinen lassen, wobei der Fehler für einen verständigen Bürger offensichtlich sein muss. Ob ein solcher besonders schwerwiegender Fehler vorliegt, hängt von einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juni 2022- 10 B 16.21 -, juris Rn. 5 m. w. N. Ein besonders schwerwiegender und offenkundiger Fehler eines Verwaltungsakts kann auch vorliegen, wenn dessen Inhalt völlig unbestimmt ist. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. September 1991 - 11 A 1604/89 -, juris, Rn. 46 (zur Nichtigkeit einer Baugenehmigung wegen fehlender Bestimmtheit); OVG S.-A., Urteil vom 17. Juni 2021 - 2 L 104/19 -, juris Rn. 66, m. w. N.; OVG Saarl., Urteil vom 31. Mai 2005 - 1 R 29/04 -, juris Rn. 82; siehe auch BVerwG, Urteil vom 26. Oktober 2017 - 8 C 14.16 -, juris Rn. 12. Hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG NRW ist ein Verwaltungsakt, wenn der Adressat erkennen kann, was von ihm gefordert wird, und wenn der Verwaltungsakt geeignet ist, Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung zu sein. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts. Der Regelungsgehalt eines Verwaltungsakts ist durch Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Empfängerhorizontes und der speziellen Sachkunde des adressierten Fachkreises in entsprechender Anwendung der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Der Regelungsgehalt kann sich aus seinem gesamten Inhalt, insbesondere aus seiner Begründung, sowie aus den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen ergeben. Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Oktober 2017 - 8 C 14.16 -, juris Rn. 12 ff., m. w. N. Danach muss die Eintragung einer Baulast, soll sie hinreichend bestimmt sein, Inhalt und Umfang der für das belastete Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung eindeutig erkennen lassen. Dabei ist entscheidend, wie der Inhalt der für das Grundstück konkret übernommenen Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist. Je nachdem, welche Verpflichtung als Baulast übernommen werden soll, können die Möglichkeiten und auch die Notwendigkeit, die Verpflichtung zu konkretisieren, unterschiedlich sein. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 - 7 A 1835/14 -, juris Rn. 27, und Beschluss vom 30. Oktober 2013 - 2 A 2554/12 -, juris Rn. 15, jeweils m. w. N.; siehe zur Auslegung von Baulasten auch: Nds. OVG, Urteil vom 8. Juli 2004‑ 1 LB 48/04 -, juris Rn. 60 ff. Maßgeblich für die Bestimmung des Inhalts der Baulast ist in erster Linie der Wortlaut der Eintragung und ein gegebenenfalls dort in Bezug genommener Lageplan. Daneben kann die Baulast- bzw. Verpflichtungserklärung zur Auslegung herangezogen werden. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. Oktober 2021 - 10 A 244/19 -, juris Rn. 58, sowie Beschluss vom 29. März 2010 - 7 A 663/10 - juris Rn. 7 ff., m. w. N. Nach diesen Maßgaben ist im vorliegenden Einzelfall ein zur Nichtigkeit führender Bestimmtheitsmangel gegeben. Die Baulasteintragung mit dem Inhalt, zu Lasten des Grundstücks D.-straße 8 zwölf Kfz-Stellplätze zu Gunsten des Grundstücks Y.-straße 45 bereitzuhalten, ist auch bei der gebotenen Auslegung als völlig unbestimmt anzusehen. Die Lage der Stellplatzflächen auf dem Grundstück D.-straße 0 ist hier weder durch eine textliche Beschreibung noch durch eine zeichnerische Darstellung konkretisiert worden. Aus dem Wortlaut der Eintragung in das Baulastenverzeichnis, in der ebenso wenig auf einen Lageplan Bezug genommen wird wie in der Verpflichtungserklärung vom 16. Mai 1969, folgt lediglich, dass auf dem belasteten Grundstück zwölf Kfz-Stellplätze bereitzuhalten sind. Dies lässt weder Inhalt noch genauen Umfang der Belastung des Grundstücks eindeutig erkennen. Vielmehr bleibt gänzlich offen, inwieweit der Verpflichtete hier die Inanspruchnahme seines Grundeigentums dulden muss. Der Baulasteintragung kann - unabhängig von der jeweiligen rechtlichen Zulässigkeit - nicht entnommen werden, ob das ganze Grundstück belastet ist, ob die bebauten Flächen ausgenommen sind, ob dem Baulastgeber bei angenommener Belastung des gesamten Grundstücks die Entscheidung über die Anordnung von zwölf Stellplätzen überantwortet ist oder ob die Belastung allein in der Fläche der einzelnen Stellplätze besteht. Selbst wenn man - insoweit übereinstimmend mit der Beklagten - annimmt, es könne nur die letztgenannte Variante ernsthaft in Betracht kommen, bleibt die Baulast gänzlich unbestimmt, weil deren konkrete Lage nicht feststünde. Unabhängig davon, ob die beiden weder in der Baulasteintragung noch in der Verpflichtungserklärung in Bezug genommenen, in der Hausakte befindlichen Lagepläne aus dem Jahr 1969 für deren Auslegung überhaupt herangezogen werden können, lässt sich auch mit ihnen die konkrete Lage der Stellplatzflächen und damit der Inhalt der Baulast in keiner Weise bestimmen. Denn die beiden Pläne weichen, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, hinsichtlich der Darstellungen der Stellplatzflächen voneinander ab. Abgesehen davon, dass diese im Lageplan 2 im Vergleich zueinander schon unterschiedlich groß sind - im hinteren Grundstücksbereich sind die dritte, fünfte und sechste Stellplatzfläche schon auf den ersten Blick schmaler als die übrigen -, sind die Flächen im Lageplan 2 zudem rechteckig, während im Lageplan 1 alle Stellplatzfläche abgerundete Ecken aufweisen. Auch die Anordnung der Stellplätze unterscheidet sich. Während im Lageplan 1 auch die Stellplätze 3 bis 6 nicht bündig zur nördlichen Grundstücksgrenze, sondern in verschiedenen Winkeln schräg verlaufen, verlaufen jedenfalls die Stellplatzflächen 3 bis 5 im Lageplan 2 gerade. Es fehlen auch jegliche Anhaltspunkte dafür, dass nur einer (und welcher) der beiden Pläne für die Bestimmung der Baulast maßgeblich sein könnte. Inwieweit die in der Hausakte des belasteten Grundstücks befindliche Verfügung vom 28. April 1969, mit der die Eintragung der Baulast vorbereitet wurde, aufgrund ihres rein verwaltungsinternen Charakters überhaupt für die Auslegung des Inhalts der Baulast herangezogen werden kann, kann dahinstehen. Denn diese deutet allenfalls aufgrund ihres Wortlauts „Lageplan des zu belastenden Grundstückes mit dargestellter Belastung, Stellplätze 1 bis 12“ darauf hin, dass nur die einzelnen Stellplatzflächen belastet werden sollten, gibt aber weder für deren Lage noch für die Frage, welcher Lageplan maßgeblich sein soll, weiteres her. Zwar liegt es nahe, dass der dort erwähnte Lageplan der Lageplan 1 ist, der kurz vor der Verfügung, am 9. April 1969, erstellt wurde und zudem die einzelnen Stellplätze mit den Ziffern 1 bis 12 kennzeichnet. Ob dieser aber auch für die erst mehrere Wochen später, am 16. Mai 1969, eingetragene Baulast maßgeblich sein sollte, bleibt schon deshalb unklar, weil kurz vor der Eintragung der weitere Lageplan 2 vom 12. Mai 1969 zur Akte gelangt sein dürfte. Auch aus der weiteren internen Mitteilung vom 30. Mai 1969 über die Eintragung der Baulast lässt sich für die Auslegung ihres Inhalts nichts entnehmen. Der gegebene Bestimmtheitsmangel führt zur (Gesamt-) Nichtigkeit der Stellplatzbaulast, weil er aus den zuvor ausgeführten Gründen im vorliegenden Einzelfall als schwer und offenkundig im Sinne von § 44 Abs. 1 VwVfG NRW anzusehen ist und alle Stellplätze gleichermaßen betrifft. Nach alldem kommt es auf die Frage, ob die Errichtung der in Rede stehenden Stellplätze auf dem klägerischen Grundstück bei Baulasteintragung mit der Nichtigkeitsfolge gemäß § 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW objektiv unmöglich war oder ob mit Blick darauf gegebenenfalls lediglich eine Teilnichtigkeit der Stellplatzbaulast in Betracht käme, ebenso wenig an wie darauf, ob allein eine möglicherweise zu große Entfernung der beiden Grundstücke voneinander einen schweren und offenkundigen Fehler der Baulasteintragung begründen könnte. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.