10 A 191/16

Das angefochtene Urteil wird geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 9. Januar 2014 verpflichtet, der Klägerin eine Baugenehmigung für die Aufstellung einer beleuchteten doppelseitigen Werbeanlage auf dem in X. gelegenen Grundstück S.-straße 36 (Gemarkung C., Flur 5, Flurstück 308) entsprechend ihrem Bauantrag in der geänderten Fassung vom 27. August 2013 zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Klägerin beantragte unter dem 17. Mai 2013, geändert unter dem 27. August 2013, eine Baugenehmigung für die Aufstellung einer auf zwei circa 1,20 m hohen Aluminiumstelzen freistehenden, beleuchteten doppelseitigen Werbeanlage mit einer Fläche von etwa 3,70 m x 3,50 m (im Folgenden: Vorhaben) auf dem in X. gelegenen Grundstück S.-straße 36 (Gemarkung C., Flur 5, Flurstück 308; im Folgenden: Vorhabengrundstück). Die quer zur Straße ausgerichtete Werbefläche soll mit der Kante bis unmittelbar an die Straßenbegrenzungslinie reichen. Das Vorhabengrundstück liegt unmittelbar westlich der Einmündung des P. in die S1.‑straße. Auf der ihm gegenüberliegenden Seite des von der S1.-straße rechtwinklig nach Nordwesten abzweigenden P. steht das Rathaus von X. Zwischen dem P. und dem Rathausgebäude liegt der zum Rathaus gehörende Parkplatz mit etwa 20 Stellplätzen. Gegenüber dem Rathaus befinden sich in den Häusern S.-straße 25 und 27 die Büros von Versicherungsmaklern, eine Tierarztpraxis sowie ein Friseursalon. Beide Häuser grenzen zum Teil unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche. Gegenüber der Einmündung der P1.-straße, welche nordöstlich des Rathauses rechtwinklig von der S1.-straße nach Nordwesten abzweigt, hat sich im Hause S.-straße 23 eine Zweigstelle der Raiffeisenbank niedergelassen. In den Häusern P1.-straße 2 und 4 gibt es ein Fitnessstudio beziehungsweise ein Café. Neben dem Vorhabengrundstück wurde auf dem südwestlich gelegenen Grundstück S.-straße 38 früher eine Tankstelle mit Waschhalle betrieben, die aber seit Jahrzehnten aufgegeben ist. Das ehemalige Tankstellengebäude wird heute als Wohnhaus genutzt. Am P. schließt sich an das Vorhabengrundstück das leer stehende Firmengebäude eines nicht mehr existierenden Tiefbauunternehmens an. Weiter nordwestlich ist ein Bestattungsunternehmen angesiedelt. Noch weiter nordwestlich schließt sich hinter der Kreuzung mit der M.-straße eine Schreinerei an. Gegenüber dieser Schreinerei hat ein Raumausstatter sein Ladengeschäft (P. 8). Im Hause S.‑straße 48, nördlich der S1.-straße, sind im Erdgeschoss eine Fahrschule und ein Hundesalon untergebracht. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich im Hause S.-straße 53 ein Wollgeschäft und schräg gegenüber dem Vorhabengrundstück im Hause S.-straße 39 das Büro einer Spedition. Die Beigeladene, die die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks zunächst als Mischgebiet eingestuft hat, verweigerte ihr Einverständnis zu dem Vorhaben mit der Begründung, es verstelle die Sicht auf die nächstgelegene Kreuzung und führe zu einer Verkehrsbehinderung. Die Klägerin legte unter dem 27. August 2013 eine geänderte Planung vor, wonach der Aufstellungsort näher an der Grenze zum ehemaligen Tankstellengrundstück vorgesehen ist. Die Beigeladene verweigerte gleichwohl ihr Einverständnis. Der Beklagte lehnte mit Bescheid vom 9. Januar 2014 die Erteilung der Baugenehmigung ab. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks entspreche einem allgemeinen Wohngebiet, in dem Anlagen für Fremdwerbung unzulässig seien. Die Klägerin hat am 15. Januar 2014 Klage erhoben und gemeint, die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks entspreche wegen der vielen, in der Nähe vorzufindenden gewerblichen Nutzungen einem Mischgebiet. Sie hat beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 9. Januar 2014 zu verpflichten, ihr eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage auf dem Grundstück S.-straße 36 nach dem geänderten Bauantrag zu erteilen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Beide hielten die Umgebung des Vorhabengrundstücks für ein faktisches allgemeines Wohngebiet, in dem das Vorhaben nicht zulässig sei. Am 8. Oktober 2014 hat der Einzelrichter eine Ortsbesichtigung vorgenommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf das Terminsprotokoll verwiesen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Vorhaben verstoße gegen § 13 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW, wonach unter anderem in allgemeinen Wohngebieten Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig seien. Der Einordnung der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks als allgemeines Wohngebiet stehe insbesondere nicht entgegen, dass sich auf dem benachbarten Grundstück das Rathaus von X. befinde. Ein solches Verwaltungsgebäude könne nämlich in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO zugelassen werden. Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung trägt die Klägerin vor, das Rathaus der Beigeladenen sei keine in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässige Anlage für Verwaltungen, sondern ein Verwaltungsgebäude, das in einem solchen Baugebiet nicht zulässig sei. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks entspreche daher auch wegen der zahlreichen benachbarten gewerblichen Nutzungen einem Mischgebiet oder einer Gemengelage, in die sich das Vorhaben seiner Art nach ohne Weiteres einfüge. Der Rat der Beigeladenen fasste am 1. März 2016 einen Beschluss zur Aufstellung des das Vorhabengrundstück einschließenden Bebauungsplans Nr. „P./Südlich M.‑straße“, C. (im Folgenden: Bebauungsplan). Zugleich beschloss er für das Plangebiet eine Satzung über eine Veränderungssperre, die am 19. März 2016 bekannt gemacht wurde. Am 8. März 2018 beschloss der Rat den Bebauungsplan als Satzung. Der Bebauungsplan setzt für das Vorhabengrundstück unter anderem Mischgebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,6 und zwei Vollgeschossen fest. Entlang der S1.-straße verläuft eine Baugrenze im Abstand von 3,0 m zur Straßenbegrenzungslinie. Die in dem südwestlich des P. gelegenen Teil des Plangebiets festgesetzten vorderen beziehungsweise hinteren Baugrenzen durchschneiden die Gebäude S.-straße 38 und M.-straße 12. In der Planbegründung heißt es, die überbaubaren Grundstücksflächen würden durch Baugrenzen nach § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Diese würden mit einem Abstand zu den Verkehrsflächen S1.-straße, L.-straße, M.-straße von 3 m zur Freihaltung von Sichtbereichen an den Einmündungen sowie zur Gliederung der Straßenfronten festgesetzt. Im P. würden die Baugrenzen aufgrund des Ausbaus und der planungsrechtlichen Sicherung der öffentlichen Verkehrsfläche mit einem geringeren Abstand zur Verkehrsfläche festgesetzt. Die Festsetzung einer Baulinie wäre an diesen vorderen Seiten zum einen in einem gewachsenen Ortskern zu restriktiv, zum anderen solle für die Bauwilligen ein gewisser Spielraum erhalten bleiben. Gleiches gelte für die überwiegend einheitlich festgelegte Tiefe der Baufelder von 16 m. Nach der textlichen Festsetzung B 3 sind im gesamten Plangebiet Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen mit beweglichem Licht oder Blinklicht sind nicht zulässig. Zu der textlichen Festsetzung B 3 heißt es in der Planbegründung, dass aufgrund der erklärten und beabsichtigten Stabilisierung und städtebaulichen Aufwertung des historisch gewachsenen Ortskerns C. Fremdwerbeanlagen sowie das Ortsbild beeinträchtigende, aufdringliche Eigenwerbung ausgeschlossen werden sollten. Die konkrete Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit auch der rückwärtigen, ruhigen, stärker durch Wohnnutzung geprägten Bereiche gebe hinreichend Anlass, solche Werbeanlagen, die sich nicht in das gewachsene städtebauliche Umfeld einfügten, auszuschließen. Mit dem Ausschluss von Fremdwerbeanlagen werde die nach Baunutzungsverordnung vorgesehene Kulisse eines Mischgebiets nicht aufgegeben. Mit Blick auf die geänderte Rechtslage, trägt die Klägerin vor, dass eine Festsetzung, die Anlagen, die der Fremdwerbung dienten, in einem Mischgebiet generell ausschließe, nach der einschlägigen höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung bauplanungsrechtlich unzulässig sei. Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 9. Januar 2014 zu verpflichten, der Klägerin eine Baugenehmigung für die Aufstellung einer beleuchteten doppelseitigen Werbeanlage auf dem in X. gelegenen Grundstück S.-straße 36 (Gemarkung C., Flur 5, Flurstück 308) entsprechend ihrem Bauantrag in der geänderten Fassung vom 27. August 2013 zu erteilen, hilfsweise, festzustellen, dass der Beklagte bis zum Inkrafttreten der Satzung über die Veränderungssperre am 19. März 2016 verpflichtet war, der Klägerin eine Baugenehmigung für die Aufstellung einer beleuchteten doppelseitigen Werbeanlage auf dem in X. gelegenen Grundstück S.-straße 36 (Gemarkung C., Flur 5, Flurstück 308) entsprechend ihrem Bauantrag in der geänderten Fassung vom 27. August 2013 zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er trägt vor, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans dem Vorhaben entgegenstünden. Die Klägerin habe auch im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung über die Veränderungssperre keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung gehabt. Seine Auffassung, es habe sich bei der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks um ein Allgemeines Wohngebiet gehandelt, in dem das Vorhaben unzulässig sei, habe das Verwaltungsgericht bestätigt. Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Beigeladenen (Beiakten Hefte 1, 2, 5 und 6) Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klage ist mit dem Hauptantrag zulässig und begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Aufstellung einer auf zwei circa 1,20 m hohen Aluminiumstelzen freistehenden, beleuchteten doppelseitigen Werbeanlage mit einer Fläche von etwa 3,70 m x 3,50 m auf dem in X. gelegenen Grundstück S.-straße 36 (Gemarkung C., Flur 5, Flurstück 308) entsprechend ihrem Bauantrag in der geänderten Fassung vom 27. August 2013. Dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Dies gilt namentlich für die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. „P./Südlich M.‑straße", C., denn dieser ist ungeachtet möglicher formeller Mängel jedenfalls aus materiell-rechtlichen Gründen unwirksam. Die textliche Festsetzung B 3, der zufolge im gesamten Plangebiet Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig sein sollen, ist unwirksam. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung muss ein generalisierendes Verbot bestimmter Werbeanlagen in bestimmten Baugebieten eine Entsprechung in einem Mindestmaß an Einheitlichkeit des Baugebietscharakters haben, was bedeutet, dass ein generelles Verbot großflächiger Werbetafeln in Mischgebieten, die durch eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen, zu denen auch gewerbliche Nutzungen gehören, gekennzeichnet sind, regelmäßig unzulässig ist. Allerdings kann die für ein generelles Verbot solcher Werbeanlagen erforderliche Einheitlichkeit auch durch eine städtebaulich bedeutsame Prägung eines bestimmten Teilgebietes einer Gemeinde bewirkt sein. Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 – 4 C 3.94 –, juris, Rn. 24. Die hierzu vom Rat angestellten, in der Planbegründung dokumentierten Erwägungen reichen für die Annahme einer derartigen städtebaulich bedeutsamen Prägung sämtlicher hier festgesetzter Mischgebietsflächen nicht aus. Ebenso wenig vermögen Fremdwerbeanlagen generell den Baugebietscharakter eines Mischgebietes an sich in Frage zu stellen, noch gefährdet eine Fremdwerbeanlage an der S1.-straße in jedem Fall den baugebietsadäquaten Schutz der rückwärtigen, ruhigen, stärker durch Wohnnutzung geprägten Bereiche. Soweit der Rat eine gedachte Häufung der von ihm nicht gewünschten Werbeanlagen im Blick hatte, stehen die Regelungen des § 13 BauO NRW einer durch eine solche Häufung verursachten Verunstaltung entgegen. Der Bebauungsplan weist überdies einen gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlichen Abwägungsmangel auf. Die verfahrensrechtlichen Anforderungen an den Abwägungsvorgang ergeben sich aus § 2 Abs. 3 BauGB, wonach bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), ermittelt und bewertet werden müssen. Diese Anforderungen decken sich mit den aus dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB folgenden Anforderungen an die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials. Vgl. BVerwG, Urteile vom 13. Dezember 2012 – 4 CN 1.11 –, juris, Rn. 9, und vom 9. April 2008 – 4 CN 1.07 –, juris, Rn. 18. Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB, nach dem bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, stellt inhaltliche Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis. Das Abwägungsgebot ist danach verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge hätten eingestellt werden müssen, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Diesen Anforderungen genügt die Festsetzung der Baugrenzen in dem südwestlich des P. gelegenen Teil des Plangebiets nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Senats darf eine Gemeinde durch ihre Bauleitplanung die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die bisherigen privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben. Allerdings setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für sie sprechen. Diese städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen, denn das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentumsrecht gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen. Es umfasst neben der Substanz des Eigentums auch die Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatzes. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher vom Plangeber als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen bei der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat dieser folglich die Nachteile einer Planung für die Planunterworfenen zu berücksichtigen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, juris, Rn. 17. Der Rat hat sich mit dem Umstand, dass die Baugrenzen durch die Gebäude S.‑straße 38 und M.-straße 12 verlaufen und diese in ihrer bisherigen Form auf den Bestand setzen, in keiner Weise befasst. Weder in der Planbegründung noch in der Dokumentation der Behandlung der Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange findet sich dazu ein Wort. Dass die Eigentümer der betroffenen Grundstücke nichts gegen die für sie nachteiligen Festsetzungen eingewandt haben, entband den Rat nicht von seiner Pflicht, deren offensichtlichen und gravierenden Auswirkungen auf das Grundeigentum als private abwägungserhebliche Belange zu erfassen, zu gewichten und gegenüber den für die Festsetzungen sprechenden öffentlichen Belangen abzuwägen. Dass dies unterblieben ist, führt zur Unwirksamkeit der festgesetzten Baugrenzen, zumal für die Festsetzung der hinteren Baugrenzen nicht einmal städtebauliche Gründe angegeben sind. Solcher Angaben hätte es hier aber mit Blick auf die besagten rechtlichen Auswirkungen dieser Festsetzung zwingend bedurft. Die jeweils zusammenhängenden vorderen und hinteren Baugrenzen in dem angesprochenen Teil des Plangebiets sind insgesamt unwirksam, da sie nach den hier gegebenen Umständen nur in ihrer Gesamtheit eine sinnvolle und abwägungsgerechte Regelung abgegeben können. Der Abwägungsmangel ist für die Wirksamkeit des Bebauungsplans beachtlich, denn er ist offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Ein Mangel ist offensichtlich, wenn er – wie hier – auf objektiv feststellbaren Umständen beruht und ohne Ausforschung der Mitglieder des Rates über deren Planungsvorstellungen für den Rechtsanwender erkennbar ist. Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 – 4 C 57.80 –, BRS 38 Nr. 37. Er ist auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel im Abwägungsvorgang die Planung anders ausgefallen wäre. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 – 4 BN 47.03 –, BRS 66 Nr. 65. So ist es hier. Hätte sich der Rat die Auswirkungen der Planung auf die Grundstücke S.-straße 38 und M.-straße 12 vollständig bewusst gemacht, hätte er den Bebauungsplan aller Voraussicht nach so nicht beschlossen. Die aufgezeigte Unwirksamkeit der festgesetzten Baugrenzen in dem südwestlich des P. gelegenen Teil des Plangebiets hat die Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt zur Folge. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2009 – 4 B 54.08 –, juris, Rn. 5. Da es mit dem Wegfall der Baugrenzen im Großteil des als Mischgebiet festgesetzten und überwiegend bereits bebauten Plangebiets keinerlei Einschränkung der überbaubaren Grundstücksfläche mehr gibt und auf allen Grundstücken in beliebiger Bebauungstiefe gebaut werden könnte, vermögen die übrigen Regelungen des Bebauungsplans keine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB mehr zu gewährleisten. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass der Rat den Bebauungsplan ohne die unwirksamen Baugrenzen beschlossen hätte, denn er wollte die überbaubaren Grundstücksflächen erheblich einschränken und die beispielsweise die Bebauungstiefe von der S1.-straße aus auf 19 m begrenzen. Ist der Bebauungsplan unwirksam, richtet sich die die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens nach § 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich sowohl seiner Art nach als auch nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks ein. Diese Umgebung, zu der nach Auswertung der Akten und des verfügbaren Karten- und Luftbildmaterials jedenfalls auch das benachbarte Rathaus der Beigeladenen gehört, entspricht nicht etwa einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO. Einer solchen Bewertung der näheren Umgebung steht schon das besagte Rathaus der Beigeladenen entgegen, das als Verwaltungsgebäude in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, juris, Rn. 49. Angesichts seiner dominanten Wirkung lässt es sich auch nicht etwa bei der Beurteilung des Gebietscharakters als Fremdkörper, also als singuläre bauliche Anlage, die ihre Umgebung nicht prägt, ausklammern. Ob die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks einem Mischgebiet entspricht, wofür nach den Feststellungen des Einzelrichters des Verwaltungsgerichts in dem von ihm durchgeführten Ortstermin Vieles spricht, oder es sich bei dieser Umgebung um eine so genannte Gemengelage handelt, braucht der Senat letztlich nicht zu entscheiden. In beiden Fällen wäre das Vorhaben angesichts der vielfältigen gewerblichen Nutzungen in der Nähe am vorgesehenen Standort als eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung seiner Art nach zulässig. Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung ein. Maßstabsbildend im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart dieser näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen. Die Annahme, hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, erfasse die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in der Regel einen kleineren Bereich als hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung, entbindet jedenfalls nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris, Rn. 7 ff. Nach dem ausgewerteten Karten- und Luftbildmaterial gibt es in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks, insbesondere auf den jeweils drei bis vier benachbarten bebauten Grundstücken entlang der S1.-straße in beiden Richtungen und auf beiden Straßenseiten keine eindeutige Bauflucht. Eine faktische Baugrenze im unbeplanten Innenbereich, die zu einer davor liegenden, nicht überbaubaren Grundstücksfläche führt, ist eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Für ihre Feststellung bedarf es hinreichender Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation, das heißt es darf insbesondere kein bloßes Zufallsprodukt ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert vorliegen. Vgl. OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 13. März 2013 – OVG 10 B 4.12 –, juris, Rn. 45. An einer solchen städtebaulich verfestigten Situation mit entsprechendem Aussagewert fehlt es hier hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, auf den oben angesprochenen Grundstücken, die die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks darstellen. Die dort aufstehenden Gebäude haben ganz unterschiedliche, zufällig entstandene Abstände zur öffentlichen Verkehrsfläche, sodass sich das Vorhaben in dieses maßstabslose Bild zwanglos einfügt. Dessen ungeachtet würde sich das Vorhaben aber auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, einfügen, wenn man den besagten Gebäuden eine insoweit maßstabsbildende Kraft zuerkennen würde. Auch der durch die vorhandene Bebauung vorgegebene Rahmen würde nämlich das Heranrücken einer baulichen Hauptnutzung bis unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche erlauben. Die entsprechenden Vorbilder bilden die dem Rathaus gegenüberliegenden Häuser S.-straße 25 und 27, die mit ihren nördlichen Außenwänden zum Teil an die Verkehrsfläche grenzen. Die Frage des sich Einfügens hinsichtlich der Bauweise und des Maßes der baulichen Nutzung stellt sich hier mit Blick auf die besondere Eigenart des Vorhabens nicht. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.