10 D 58/14.NE

Der Bebauungsplan Nr. 225 „M.---straße“ der Stadt D. ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 225 „M.---straße“ der Antragsgegnerin. Er ist Eigentümer des im Plangebiet liegenden Grundstücks Gemarkung D. , Flur …, Flurstücke 294, 371 und 432 (M.---straße ) in D.. Es wird überwiegend als Abstell- und Lagerfläche für den Speditionsbetrieb des Antragstellers genutzt. Bezogen auf das Grundstück beantragte der Antragsteller am 5. Juni 2012 die Erteilung eines positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Errichtung eines Lebensmittel-Discountmarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.286 qm in Kombination mit einem Café. Die Beklagte versagte den begehrten Vorbescheid unter Verweis auf eine zwischenzeitlich beschlossene Veränderungssperre. Das auf die Erteilung des Vorbescheids gerichtete Klageverfahren ist bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen unter dem Aktenzeichen 9 K 4081/12 anhängig. Das Grundstück des Antragstellers lag ursprünglich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 198 „M.---straße“. Das von ihm gegen diesen Bebauungsplan eingeleitete Normenkontrollverfahren 10 D 43/09.NE wurde durch Vergleich beendet. Die Antragsgegnerin verpflichtete sich in diesem Vergleich unter anderem dazu, dem Antragsteller für sein Grundstück einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für den Neubau eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 799 qm zu erteilen und zu prüfen, ob für das Plangebiet ein Sondergebiet festgesetzt werden könne, in dem großflächiger Einzelhandel zulässig sei. In seiner Sitzung am 4. Juli 2013 beschloss der Rat die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 198. Der Beschluss wurde am 20. Dezember 2013 öffentlich bekannt gemacht. Ebenfalls am 4. Juli 2013 beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 225 gemäß § 9 Abs. 2a BauGB als Satzung. Er enthält textliche Festsetzungen zur Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten (TF 1), zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (TF 2) und zur Unzulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (TF 3). In Bezug genommen wird jeweils die D. Sortimentsliste. Nach der der textlichen Festsetzung TF 4 kann bei den ausnahmsweise zulässigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf 10 % der Verkaufsfläche, maximal jedoch auf 80 qm Verkaufsfläche der Verkauf von nahversorgungsrelevanten oder zentrenrelevanten Randsortimenten gemäß D. Sortimentsliste ausnahmsweise zugelassen werden, wenn eine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche nicht zu befürchten ist. Die textliche Festsetzung TF 5 enthält eine Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO zugunsten eines auf dem Grundstück M.---straße 65 vorhandenen, aber derzeit nicht genutzten Einzelhandelsbetriebes. Zur Begründung der Einzelhandelsausschlüsse ist in der Planbegründung unter Bezugnahme auf das Einzelhandelskonzept der Antragsgegnerin unter anderem ausgeführt, dass bei einer Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an der M.---straße die Gefahr bestehe, dass Kundenströme aus dem Zentrum Altstadt D. nach dorthin umgelenkt würden. Zur Begründung seines am 21. Mai 2014 gestellten Normenkontrollantrags trägt der Antragsteller vor: § 9 Abs. 2a BauGB komme als Ermächtigungsgrundlage für die textlichen Festsetzungen TF 2 und TF 3 nicht in Betracht, soweit nach der Planbegründung das Ziel der Förderung anderweitiger gewerblicher Nutzungen im Plangebiet verfolgt werde. Im Übrigen könnten nicht zentrenrelevante Sortimente schon definitionsgemäß nicht zu Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche führen. Der Rat vermenge insoweit Begründungen, die nicht auf § 9 Abs. 2a BauGB gestützt werden könnten, und nicht plausible Argumente. Die textliche Festsetzung TF 5, die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt sei, sei ebenfalls unwirksam, weil die Vorschrift nur für Baugebiete der Baunutzungsverordnung gelte. Ferner stelle § 9 Abs. 2a BauGB über § 1 Abs. 3 BauGB hinausgehende Anforderungen an einen partiellen Ausschluss von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Es müssten dafür Gründe gegeben sein, die die Feindifferenzierung rechtfertigen würden. Der Rat habe sich zwar auf das Einzelhandelskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept berufen dürfen, doch sei dessen Steuerungsfähigkeit zu bezweifeln. Bereits die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Zentrum Altstadt D. sei nicht plausibel. Auch sein Grundstück hätte in diesen zentralen Versorgungsbereich einbezogen werden müssen. Die Planbegründung biete keine plausible Grundlage für die Einzelhandelsausschlüsse. Nicht nachvollziehbar sei, dass der Ausschluss von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auch der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung dienen solle. Wie in der Planbegründung ausgeführt, grenzten nördlich an das Plangebiet einige Wohngebiete. Für deren Bewohner werde durch den Bebauungsplan eine fußläufig erreichbare Nahversorgung geradezu verhindert. Betriebe der hier in Rede stehenden Größenordnung von etwa 800 qm Verkaufsfläche hätten im Zentrum Altstadt D. keine Entwicklungsmöglichkeiten. Der Rat habe sich auch nicht damit auseinandergesetzt, dass das Einzelhandelskonzept die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zur Sicherstellung der verbrauchernahen Versorgung grundsätzlich unterstütze. Bei dem Plangebiet handele es sich um einen integrierten Standort, der nach dem Einzelhandelskonzept für die Ansiedlung eines Nahversorgungsbetriebes geeignet sei. Das Einzelhandelskonzept gehe ausdrücklich davon aus, dass jedenfalls nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiet zugelassen werden sollten. Eine plausible Erklärung für die lediglich ausnahmsweise Zulassung solcher Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet gebe die Planbegründung nicht. Zu beanstanden sei auch, dass die auf der Planurkunde abgedruckte D. Sortimentsliste auf die Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes Bezug nehme, ohne diese selbst zugänglich zu machen. Der Bebauungsplan leide insoweit an einem Verkündungsmangel. Zudem lägen Abwägungsfehler vor. Insbesondere habe der Rat seinen, des Antragstellers, konkreten Ansiedlungswunsch nicht ausreichend berücksichtigt. Der Antragsteller beantragt, den Bebauungsplan Nr. 225 „M.---straße“ der Stadt D. für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie führt ergänzend aus: Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten seien zwar prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiete verträglich, doch sei ihre Ansiedlung in den zentralen Versorgungsbereichen sowie ihre Bündelung an den Sonderstandorten vorzuziehen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollten an den Sonderstandorten (unter anderem am Westring) angesiedelt werden. Eine Bündelung solcher Betriebe werde angestrebt, um die Angebote an den Sonderstandorten für die Kunden attraktiver zu gestalten und einer Ausweitung der Einzelhandelsstandorte entgegenzuwirken. Die Sonderstandorte seien also grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienten der Ergänzung des Einzelhandels im Zentrum Altstadt D. . Auch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten trage im Allgemeinen zur Angebotsverbesserung in den Zentren bei. Das Einzelhandelskonzept enthalte daher den Hinweis, im Zulassungsverfahren sei stets auch zu prüfen, inwieweit die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs mit nicht zentrenrelevantem Sortiment alternativ zum Sonderstandort auch im Zentrum Altstadt D. in Betracht komme. Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten diene somit neben der gewollten Bündelung solcher Einzelhandelsbetriebe an den Sonderstandorten auch einer Stärkung des Zentrums Altstadt D. . Die textlichen Festsetzungen TF 2 bis TF 4 seien auch zur Klarstellung aufgenommen worden, um eventuelle Fehlorientierungen von Investoren zu vermeiden. Diese Festsetzungen seien aus heutiger Sicht belanglos geworden. Es gebe keine Vorbilder für großflächigen Einzelhandel im Plangebiet. Die textliche Festsetzung TF 5 sei missverständlich, soweit sie auf § 1 Abs. 10 BauNVO Bezug nehme, der ausdrücklich nur bei der Festsetzung eines Baugebietes nach den §§ 2 bis 9 BauNVO gelte. Es sei aber lediglich die falsche Gesetzesgrundlage genannt. Grundsätzlich sei die Festsetzung nicht zu beanstanden. Der bauaufsichtlich genehmigte Einzelhandelsbetrieb im Plangebiet sei in seinem Bestand geschützt. Bei einer baulichen Veränderung oder bei einer Nutzungsänderung seien jedoch die Regelungen des Bebauungsplans einzuhalten. Es werde deshalb eine bauliche Veränderung dieses Einzelhandelsbetriebs ohne Erweiterung der Verkaufsfläche erlaubt. Eine Erweiterung der Verkaufsflache würde die mit der Planung verfolgten öffentlichen Interessen beeinträchtigen. § 1 Abs. 10 BauNVO und die hierzu ergangene Rechtsprechung könnten für eine nachvollziehbare Abwägung herangezogen werden. Eine weitere Ansiedlung von Einzelhandel im Zentrum Altstadt D. sei durchaus möglich. Größere Ansiedlungsflächen seien dort zum Beispiel in den Bereichen des alten Bunkers, des Postareals nördlich des Busbahnhofs und der Freifläche am A.-Tor vorhanden. Das Plangebiet sei kein integrierter Standort, weil es nur an einer Seite an Wohnbebauung grenze. Die Bahntrasse stelle nach Norden und Nordosten eine unüberwindbare Barriere dar. Für die umliegenden Wohngebiete bestünde auch ohne Nahversorgungsangebote im Plangebiet eine gute, fußläufig erreichbare Versorgung. Die Abgrenzung des Zentrums Altstadt D. sei sachgerecht und zwischenzeitlich nochmals bei der Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes 2016 durch ein anderes Gutachterbüro überprüft worden. Der von dem Antragsteller angesprochene gerichtliche Vergleich aus dem Jahre 2009 sei vor dem Hintergrund des Einzelhandelskonzeptes in der damaligen Fassung geschlossen worden. Der Bebauungsplan beruhe hingegen auf einem geänderten Einzelhandelskonzept und entsprechend anderen städtebaulichen Vorstellungen. Wegen der im Aufstellungsverfahrens zum Ausdruck gekommenen primären Zielsetzung des Rates, nämlich der Steuerung des zentrenrelevanten Einzelhandels, hätte dieser im Zweifel die textliche Festsetzung TF 1 auch unabhängig von den ergänzenden textlichen Festsetzungen TF 2 bis TF 5 getroffen und einen Bebauungsplan mit entsprechend eingeschränktem Inhalt beschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Aufstellungsvorgänge Bezug genommen (Beiakten Hefte 1 bis 5). Entscheidungsgründe: Der zulässige Normenkontrollantrag ist begründet. Der Bebauungsplan ist bereits nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Ein Bebauungsplan muss vor seiner Bekanntmachung ausgefertigt werden. In der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts ist geklärt, dass es nach nordrhein-westfälischem Recht für die Ausfertigung eines Bebauungsplans genügt, aber auch erforderlich ist, dass der Bürgermeister als Vorsitzender des Rates nach dem Satzungsbeschluss und vor dessen Bekanntmachung auf der Planurkunde schriftlich bestätigt, dass der Rat diesen Bebauungsplan an einem bestimmten Tag als Satzung beschlossen hat. Der Senat schließt sich der Rechtsprechung des 7. Senats an, vgl. Beschluss vom 18. September 2015 – 7 B 310/15 –, juris, Rn. 5, Urteil vom 24. Februar 2016 – 7 D 83/14.NE –, juris, Rn. 65, wonach es notwendig ist, dass der Ausfertigungsvermerk vor dem Bekanntmachungsakt, der mit der Unterzeichnung der Bekanntmachung beginnt, unterzeichnet wird. Das zuständige Gemeindeorgan muss sich vor der Unterzeichnung der Bekanntmachung vergewissern, dass die Planurkunde den richtigen Inhalt hat. Auf den späteren Zeitpunkt, in dem das Amtsblatt erscheint oder in dem die öffentliche Bekanntmachung auf andere Weise vollzogen wird (§ 4 Abs. 1 BekanntmVO NRW), kommt es hingegen nicht an. Nur diese Reihenfolge genügt dem Zweck der Ausfertigung, die Identität des Norminhalts mit dem vom Normgeber Beschlossenen sicherzustellen. Hiervon ausgehend ist der für die Ausfertigung allein maßgebliche Ausfertigungsvermerk auf der Planurkunde zu spät unterzeichnet worden. Der Bürgermeister hat die Bekanntmachung ausweislich der Aufstellungsvorgänge am 13. Dezember 2013 unterzeichnet. Der Ausfertigungsvermerk auf der Planurkunde ist dagegen erst am 19. Dezember 2013 unterzeichnet worden, wie sich aus der bei den Akten befindlichen Planabschrift ergibt. Darüber hinaus leidet der Bebauungsplan an materiellen Mängeln. Die textlichen Festsetzungen TF 2 und TF 3 des Bebauungsplans sind nicht durch § 9 Abs. 2a BauGB gedeckt und auch die textliche Festsetzung TF 5 zum Bestandsschutz entbehrt einer Rechtsgrundlage. Grundlegende Voraussetzung für den Einzelhandelsausschluss nach § 9 Abs. 2a BauGB ist, dass er zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt. Das Bundesverwaltungsgericht hat zu den Anforderungen an die städtebauliche Erforderlichkeit einzelner Festsetzungen in Bezug auf § 9 Abs. 2a BauGB ausgeführt, hinsichtlich § 1 Abs. 5 BauNVO sei geklärt, dass es für den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in allen Fällen einer städtebaulichen Begründung bedürfe, die sich aus der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben müsse und die den Ausschluss rechtfertige. Der Ausschluss müsse mithin durch hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinwohlbelange in nachvollziehbarer Weise gerechtfertigt sein. Diese Rechtsprechung gelte in gleicher Weise für den Einzelhandelsausschluss durch einen Bebauungsplan, der nur Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB enthalte. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. August 2013 – 4 BN 8.13 –, juris, Rn. 6. Wie diese Rechtsauffassung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. März 2013 – 4 CN 7.11 u.a. – zu den Anforderungen an die städtebauliche Erforderlichkeit von einzelnen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandel in Einklang zu bringen ist, wonach die Einzelheiten der Planung allein dem Abwägungsgebot unterfallen, kann offen bleiben. Jedenfalls ist nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts davon auszugehen, dass Festsetzungen auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a BauGB nur zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zulässig sind und nicht ausschließlich im Interesse der Innenentwicklung. Der Zusatz "auch im Interesse der Innenentwicklung" stelle nur heraus, dass der Zweck des § 9 Abs. 2a BauGB, zentrale Versorgungsbereiche zu erhalten und zu entwickeln, auch dieses Interesse einschließe. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 6. August 2013 – 4 BN 8.13 –, a.a.O., Rn. 10, und vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, juris, Rn. 11. Danach ist hier zumindest der Ausschluss des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels im Plangebiet auf der Grundlage des vom Rat beschlossenen Einzelhandelskonzepts nicht nachvollziehbar städtebaulich begründet beziehungsweise städtebaulich gerechtfertigt. Das Einzelhandelskonzept selbst benennt insoweit keine hinreichend gewichtigen städtebaulichen Allgemeinwohlbelange, die auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a BauGB den Ausschluss von nicht zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in nachvollziehbarer Weise städtebaulich rechtfertigen könnten. Es empfiehlt, großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment primär an den Sonderstandorten anzusiedeln. Zur Begründung führt es aus, dass eine räumliche Bündelung solcher Vorhaben die Attraktivität des Standortes steigern könnte und einer Ausweitung der Einzelhandelsstandorte auch im Interesse der Standortsicherung für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe entgegenzuwirken sei. Damit spricht das Einzelhandelskonzept in erster Linie Aspekte an, die mit der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nichts zu tun haben. Weder die gewünschte primäre Ansiedlung des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels an den Sonderstandorten zur Steigerung ihrer Attraktivität noch die beabsichtigte Standortsicherung für produzierende Betriebe und Handwerksbetriebe betreffen die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und können daher nicht als Begründung für einen Einzelhandelsausschluss auf der Grundlage des § 9 Abs. 2a BauGB herangezogen werden. Soweit das Einzelhandelskonzept als Alternative eine Ansiedlung des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich empfiehlt und wohl auch insoweit von einer Steigerung der Attraktivität des Standorts die Rede ist, vermag der Senat jedenfalls eine sich aus der konkreten Planungssituation ergebende städtebauliche Begründung nicht zu erkennen. Es kann insoweit in Würdigung der Ausführungen im Einzelhandelskonzept nur theoretisch um die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche gehen. Eine tatsächliche Grundlage für diese Annahme lässt sich den Feststellungen des Einzelhandelskonzepts nicht entnehmen. Ausgangspunkt ist die insoweit zutreffende Definition des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels im Einzelhandelskonzept, wonach Sortimente in der Regel als nicht zentrenrelevant gelten, wenn sie die zentralen Lagen nicht prägen und aufgrund ihrer Größe oder Beschaffenheit auch in städtebaulich nicht integrierten Lagen angeboten werden beziehungsweise sich nicht für die Ansiedlung in zentralen Lagen eignen. Hierzu haben die Gutachter für das Zentrum Altstadt D.festgestellt: Der Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes in der Altstadt D. liegt gemessen an der Verkaufsfläche mit rund 5.450 qm im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Die Sortimentsgruppe Bekleidung kommt in der Altstadt auf eine Verkaufsfläche von etwa 5.120 qm. Die Verkaufsflächen für sonstige Sortimentsgruppen liegen zwischen ungefähr 50 qm und 3.020 qm. Das Einzelhandelsangebot generiert sich in der Summe überwiegend aus Sortimenten des mittelfristigen Bedarfs wie Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat und Einrichtungszubehör. Soweit Sortimente des langfristigen Bedarfs rund ein Fünftel der Gesamtverkaufsfläche beanspruchen, handelt es sich im Wesentlichen um die Warengruppe Möbel, die in dem Möbelfachmarkt Möbel B., der neben dem SB-Warenhaus C. der größte Einzelhandelsbetrieb im Innenstadtzentrum ist, angeboten wird. Etwa 82 % der Einzelhandelsbetriebe im Zentrum Altstadt D. verfügen über Ladengrößen von bis zu 200 qm. Mittlere (201 qm bis 400 qm) und große Betriebe (401 qm bis > 2000 qm) sind mit insgesamt nur 16 % vertreten. Die Befragung der Haushalte und Passanten zu den von ihnen im Zentrum Altstadt D. vermissten Warengruppen, hat ergeben, dass hierzu in erster Linie das Sortiment Bekleidung zählt, das von 64 % beziehungsweise 30 % der Befragten genannt wurde. Mit Abstand folgen der Wunsch nach einem Kaufhaus oder einem Einkaufscenter (10 % beziehungsweise 12 %), nach Schuhen/Lederwaren (9 % beziehungsweise 5 %) und nach Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente (6 % beziehungsweise 4 %). Festgestellt wird ferner eine Kleinteiligkeit des Angebots, was prinzipiell positiv bewertet wird, weil eine solche Angebotsform auf gleicher Fläche zu einer größeren Sortimentsdichte und Angebotsvielfalt führe und daher einen abwechslungsreichen Einkauf ermögliche. Insofern ergänze die Vielfalt der kleinen Fachgeschäfte städtebaulich-funktional die Bedeutung der großen Magnetbetriebe für die Funktionalität des Zentrums Altstadt D.. Aus der Kleinteiligkeit ergebe sich ein Problem für die Gesamtattraktivität des Standorts erst dann, wenn den kleinen Fachgeschäften zu wenige große Anbieter gegenüberstünden oder die großen Magnetbetriebe gänzlich fehlten, wenn große und kleine Ladeneinheiten räumlich unausgewogen seien, so dass sich für Kunden attraktive optimale Einkaufswege nicht anböten, wenn etwa aufgrund einer kleinteiligen historischen Bausubstanz oder Parzellenstruktur keine Ansiedlungsflächen für größere Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung stünden oder wenn aufgrund der je Laden zur Verfügung stehenden zu geringen Verkaufsfläche insgesamt zwar eine breite, nicht aber eine tiefe Sortimentsstruktur angeboten werden könne. Solche Probleme sind nach den Feststellungen der Gutachter im Zentrum Altstadt D. nur partiell gegeben. Dort standen zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme insgesamt 29 Ladenlokale mit einer durchschnittlichen Größe von rund 215 qm leer. Im Zentrum Altstadt D. würden überwiegend Nahrungs- und Genussmittel eingekauft, gefolgt von Drogeriewaren sowie Bekleidung. Daraus werde deutlich, dass dem Zentrum eine hohe Funktion für die Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs zukomme. Diese Feststellungen bieten keinen Anhalt dafür, dass die als Alternative für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten an den Sonderstandorten in den Raum gestellte Ansiedlung solcher Betriebe im Zentrum Altstadt D. ernsthaft betrieben und von den Kunden nachgefragt wird. Es ist deshalb durch nichts belegt, dass im Zentrum eine Ansiedelung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten realistischerweise zu erwarten ist und damit seine Attraktivität gesteigert werden könnte. Etwas Anderes könnte nach den Feststellungen der Gutachter allein mit Blick auf die Erhaltung des Angebots des Möbelfachmarktes Möbel B. gelten. Der Einzelhandelsausschluss erstreckt sich jedoch auf sämtlichen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel. Aus der Planbegründung ergeben sich keine weiterführenden Gesichtspunkte, die den umfassenden Ausschluss von Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten rechtfertigen könnten. Hinsichtlich der Festsetzung TF 3 zum großflächigen nicht zentrenrelevanten Einzelhandel wird in der Planbegründung im Wesentlichen lediglich aus dem Einzelhandelskonzept zitiert und ergänzend ausgeführt, es bestünden Bedenken hinsichtlich der Leistungsfähigkeit der zur Erschließung des Standortes dienenden Verkehrsflächen. Auch insoweit fehlt ein Zusammenhang mit dem Tatbestand der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 2a BauGB. Für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment heißt es in dem Einzelhandelskonzept, dass sie prinzipiell an allen Standorten im Stadtgebiet zugelassen werden sollen. Soweit ihre Ansiedlung „zugunsten der oben genannten Faktoren“ ebenfalls in den zentralen Versorgungsbereichen (oder unmittelbar angrenzend zu diesen) sowie an den Sonderstandorten „nahe gelegt“ wird, fehlt jede nachvollziehbare Begründung des Rates, weshalb der Ausschluss von nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment im Plangebiet zur Erhaltung und Stärkung der Zentren beitragen könnte. Hinzu kommt, dass mit dem einschlägigen Leitsatz des Einzelhandelskonzepts ausdrücklich die Ansiedlung entsprechender Einzelhandelsbetriebe an allen Standorten empfohlen wird. Was damit gemeint ist, dass die Ansiedlung nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment unter anderem in den zentralen Versorgungsbereichen „nahe zu legen“ sei, ist nicht weiter konkretisiert. Eine nachvollziehbare städtebauliche Begründung ist damit jedenfalls nicht verbunden. Die Planbegründung stellt für die textliche Festsetzung TF 2 darauf ab, dass wegen einer Vorprägung durch Einzelhandelsbetriebe im Nahbereich für das Plangebiet eine ausnahmsweise Zulässigkeit nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten angezeigt sei. Mit welcher Begründung solche Einzelhandelsbetriebe abweichend von dem Einzelhandelskonzept nur ausnahmsweise zulässig sein sollen, erschließt sich aus der Planbegründung nicht. Soweit darüber hinaus nach der Planbegründung mit Blick auf die gesicherte Erschließung nur atypische Einzelhandelsbetriebe mit geringem Kundenverkehr zulässig sein sollen, fehlt jeder Bezug zu den Voraussetzungen des § 9 Abs. 2a BauGB. Die textliche Festsetzung TF 2 ist zudem unbestimmt, weil auch unter Berücksichtigung der zitierten Planbegründung der Verwaltung eine willkürfreie Handhabung des ihr bei der Umsetzung der Ausnahme eingeräumten Ermessens nicht möglich ist. Es bleibt völlig offen, wann ein atypischer Einzelhandelsbetrieb mit geringem Kundenverkehr vorliegen soll. Selbst wenn man trotz der vorstehenden Erwägungen mit der zitierten neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die textlichen Festsetzungen TF 2 und TF 3 gleichwohl noch als städtebaulich hinreichend begründet ansehen wollte, sind sie jedenfalls unter Abwägungsgesichtspunkten fehlerhaft. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dienen Bebauungspläne, auch solche, die nur Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB enthalten, der städtebaulichen Ordnung (§ 1 Abs. 1 BauGB). Durch sie wird zugleich die eigentumsrechtliche Situation im Plangebiet gestaltet. Ein (wirksamer) Bebauungsplan bestimmt Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Ihm gegenüber ist deshalb eine Berufung auf die Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG versagt. Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder gar aufheben. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebietes nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, gibt es nicht. Allerdings setzt eine wirksame städtebauliche Planung voraus, dass hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange für sie sprechen. Diese städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen, denn das durch Art. 14 GG gewährleistete Eigentumsrecht gehört in hervorgehobener Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen. Es umfasst neben der Substanz des Eigentums auch die Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatzes. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen bei der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet werden. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde folglich die Nachteile einer Planung für die Planunterworfenen zu berücksichtigen. Schränkt sie bestehende Baurechte ein, hat sie darüber hinaus auch das Erfordernis und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen nach den §§ 39 ff. BauGB in die Abwägung einzustellen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, a.a.O., Rn. 17. Die im Einzelhandelskonzept und in der Planbegründung angeführten Allgemeinbelange haben, wie oben aufgezeigt, kein hinreichendes Gewicht, um die erheblichen Einschränkungen der Nutzungsbefugnisse für die Grundstücke im Plangebiet zu begründen, denn ihren Eigentümern wird trotz ihrer Lage in der Nähe des zentralen Versorgungsbereichs Zentrum Altstadt D., trotz ihrer gewerblichen Vorprägung und trotz vorhandener genehmigter Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten – über einen etwaigen Bestandsschutz hinaus – nahezu jegliche Möglichkeit genommen, dort Einzelhandel zu betreiben. Art. 14 GG gehört, wie bereits ausgeführt, in besonderer Weise zu den von der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Belangen und verlangt bei Einschränkungen durch den Plangeber insbesondere die Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des allgemeinen Gleichheitssatzes. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, hat der Rat den wichtigen Belang der privaten Eigentümerinteressen nicht hinreichend Beachtung geschenkt und auch den Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten aus im Wesentlichen nicht nachvollziehbaren Erwägungen im Plangebiet eingeschränkt. Dafür, dass der Rat die Tragweite und Bedeutung seines Eingriffs in die Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer verkannt hat, sprechen auch die Angaben der Antragsgegnerin im vorliegenden Verfahren, die Festsetzungen seien auch „zur Klarstellung“ aufgenommen worden, um eventuelle Fehlorientierungen von Investoren zu vermeiden. Der Antragsteller hat diese Abwägungsmängel auch gerügt. Nur auf fristgerecht erhobenen Rügen kann es ankommen, denn Mängel bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials sowie im Abwägungsvorgang sind nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB unbeachtlich, sofern sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind. Die Regelung verlangt Substanziierung und Konkretisierung. Der Gemeinde soll durch die Darstellung des maßgebenden Sachverhaltes ermöglicht werden, auf seiner Grundlage gegebenenfalls ein Verfahren zur Fehlerbehebung einzuleiten. Dazu reicht eine nur pauschale Rüge nicht aus, denn sie hätte für die Gemeinde keinen fördernden Erkenntniswert. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1995 – 4 NB 16.95 –, BRS 57 Nr. 51. Auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie die Rechtsfolgen der unterbliebenen Geltendmachung hat die Antragsgegnerin in der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ordnungsgemäß hingewiesen. Innerhalb der Jahresfrist hat der Antragsteller ausdrücklich nur die am Ende der Antragsbegründung formulierten Rügen erhoben. Diese betreffen zwar nicht die erkannten Abwägungsmängel bezogen auf den Ausschluss des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels, sondern beklagen nur eine fehlerhafte Abwägung im Zusammenhang mit dem Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels. Der Antragsteller hat jedoch in seiner Antragsbegründung im Einzelnen auch die fehlende Plausibilität des Einzelhandelskonzeptes beziehungsweise der Planbegründung zu den Festsetzungen zum Ausschluss des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels gerügt. Damit lag für den Rat auf der Hand, dass der Antragsteller auch in Bezug auf den Ausschluss des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels jedenfalls Abwägungsmängel geltend machen wollte. Wegen der Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung TF 2 geht die hiermit in Zusammenhang stehende textliche Festsetzung TF 4 zur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Randsortimenten ins Leere und ist ebenfalls unwirksam. Unwirksam ist mangels Ermächtigungsgrundlage auch die textliche Festsetzung TF 5 zur Bestandssicherung. Die Absicherung einer über den passiven Bestandsschutz hinausgehenden Fortentwicklung der vorhandenen Nutzung kann im Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2a BauGB nicht über § 1 Abs. 10 BauNVO erfolgen. Diese Vorschrift greift nur bei der Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO, die § 9 Abs. 2a BauGB gerade nicht vorsieht. Der einzig gangbare Weg zur planungsrechtlichen Absicherung bestehender Nutzungen ist hier, von der Möglichkeit des letzten Halbsatzes von § 9 Abs. 2a Satz 1 BauGB Gebrauch zu machen, nämlich für unterschiedliche Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedliche Festsetzungen zu treffen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. April 2013 – 10 D 39/11.NE –. Die Ausführungen der Antragsgegnerin, die textliche Festsetzung TF 5 sei möglicherweise fälschlich auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützt worden, sei aber in der Sache nicht zu beanstanden, ist für den Senat auch nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung nicht nachvollziehbar. Von der Möglichkeit des letzten Halbsatzes von § 9 Abs. 2a Satz 1 BauGB hat der Rat keinen Gebrauch gemacht. Die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzungen TF 2 und TF 3 zum Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen und der textlichen Festsetzung TF 5 zur Bestandssicherung führen zu einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen – für sich betrachtet – noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn der Rat nach seinem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. März 1993 ‑ 4 NB 10.91 ‑, DVBl. 1993, 661, und vom 6. April 1993 ‑ 4 NB 43.92 ‑, ZfBR 1993, 238. Davon ist hier nicht auszugehen, weil der Ausschluss des nicht zentrenrelevanten Einzelhandels einen wesentlichen Regelungsgehalt des Bebauungsplans bildet. Unabhängig davon lässt sich für den Senat nicht feststellen, dass der Rat den Bebauungsplan im Zweifel auch allein mit der textlichen Festsetzung TF 1 zum Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels beschlossen hätte. Wie sich der Planbegründung unmissverständlich entnehmen lässt, hat er im Hinblick auf den genehmigten beziehungsweise vorhandenen zentrenrelevanten Einzelhandel im Plangebiet bestandssichernde Festsetzungen jedenfalls teilweise für erforderlich gehalten. Auch wenn unzweifelhaft die Ansiedlungswünsche des Antragstellers Anlass für die vorliegende Planung waren, kann im Hinblick auf die Auffassung des Rates, die Belange des Eigentümers des Nachbargrundstücks seien schützenswert, nur spekuliert werden, mit welchem Inhalt er den nur wenige Grundstücke umfassenden Bebauungsplan in Kenntnis der Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung TF 5 beschlossen hätte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.