14 B 1364/14

Der angefochtene Beschluss wird geändert. Die aufschiebende Wirkung der bei dem Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klage 16 K 719/14 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 8.1.2014 wird angeordnet. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 4.881,75 Euro festgesetzt. G r ü n d e : Die zulässige Beschwerde ist begründet. Gemäߠ§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - prüft das Oberverwaltungsgericht in Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes - §§ 80, 80a und 123 VwGO - nur die gemäß § 146 Abs. 4 Sätze 1 und 3 VwGO dargelegten Gründe. Danach spricht Überwiegendes dafür, dass die Antragsgegnerin das ihr nach § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW - bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat. Unabhängig davon können Verstöße gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW nicht mehr verfolgt werden. I. Anders als der Antragsteller geltend macht, dürften gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 unter dem Gesichtspunkt des richtigen Adressaten bzw. seiner diesbezüglichen Bestimmtheit allerdings keine Bedenken bestehen. Der Antragsteller macht geltend, dass "Adressat des Verwaltungsakts nur der Antragsteller und Frau U. -L. in Erbengemeinschaft sein" konnten und "richtigerweise … der Bescheid sowohl an den Antragsteller als auch an Frau U. -L. (hätte) bekannt gegeben werden müssen, mit der Klarstellung, dass sie als Erbengemeinschaft von dem Bescheid betroffen sind." Der angefochtene Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen ‑ WFNG NRW ‑. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u. a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 dieses Gesetzes verstoßen wird, durch Verwaltungsakt vom Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen. Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist er selbst und nicht etwa die Erbengemeinschaft Verfügungsberechtigter. Verfügungsberechtigter ist gemäß § 29 Nr. 8 Satz 1 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Der Antragsteller ist neben seiner Schwester Miterbe des Nachlasses, zu dem die streitige Wohnung gehört, nachdem der Nacherbfolgefall eingetreten ist. Somit hat er im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge kraft seines gesamthänderisch gebundenen Eigentums (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuches ‑ BGB ‑) ein Recht zum (Mit-)Besitz der Wohnung (§§ 985, 2039 BGB). Ist der Antragsteller aber als Besitzberechtigter zugleich Verfügungsberechtigter, gibt es gegen die Bekanntgabe und die Bestimmtheit seiner Inanspruchnahme nichts zu erinnern. Durch die ebenfalls erfolgte Heranziehung seiner Schwester und Miteigentümerin durch gesonderten Bescheid vom 8.1.2014 wird er nicht in seinen Rechten verletzt. II. Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 8.1.2014 ergeben sich auch nicht aus dem Beschwerdevorbringen, das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, das Fortbestehen der Wohnungsbindung bis zum 4.12.2013 wegen einer Förderung mit öffentlichen Mitteln sei dem Grunde nach unstreitig: Weder der Darlehensvertrag vom 30.01./16.03.1970 noch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013 über das Ende der Zweckbestimmung zum 4.12.2013 rechtfertigten die Vermutung, dass der nicht bei den Akten befindliche Bescheid vom 11.11.1969 ein Familienzusatzdarlehen betroffen habe. Der Inhalt des nicht bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bescheides vom 11.11.1969 werde bestritten. Es ist nicht erkennbar, warum die Existenz und der Inhalt des Bescheides vom 11.11.1969 für die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Geldleistungsbescheids von Bedeutung sein sollen. Dass die hier in Rede stehende Wohnung der Wohnungsbindung unterfällt, ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WFNG NRW. Danach gilt das Gesetz für Wohnraum, der nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) gefördert worden ist. Das ist hier auch hinsichtlich des Darlehensbetrages von ursprünglich 1.500 DM der Fall, wie sich aus § 2 des Darlehnsvertrags vom 20.1./16.3.1970 ergibt, in dem dies ausgeführt wird. Soweit der Antragsteller darüber spekuliert, dass möglicherweise in dem nicht mehr auffindbaren Bewilligungsbescheid andere Endzeitpunkte verfügt sein könnten, kann das auf sich beruhen: Eine Abweichung von dem gesetzlichen Endzeitpunkt könnte, wenn überhaupt, allenfalls bei positiver Feststellung einer solchen Regelung angenommen werden. Eine solche Feststellung kann aber nicht getroffen werden, da der Bescheid nicht vorgelegt werden kann und der Antragsteller die Beweislast dafür trägt, dass ein vom Gesetz abweichender Endzeitpunkt verfügt worden ist. III. Die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sind dem Grunde nach erfüllt. 1. Dies gilt allerdings nur für die Zeit ab Inkrafttreten des WFNG NRW, d.h. vom 1.1.2010 an. Im zeitlichen Anwendungsbereich des § 26 WFNG NRW können "Altverstöße", die nach § 25 WoBindG oder § 33 WoFG zu sanktionieren waren, nicht mehr neu aufgegriffen und für den Zeitraum bis zum 31.12.2009 verfolgt werden. Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 1, S. 517. Das bundesrechtliche Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz sind gemäß Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen - WFNG NRW - ersetzt worden (vgl. § 44 Abs. 1 WFNG NRW). Die Fortgeltung von § 25 WoBindG oder § 33 WoFG ist auch in § 44 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW nicht angeordnet worden. 2. Der Antragsteller und seine Schwester haben die streitgegenständliche Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung der Antragsgegnerin jahrelang leer stehen lassen. Damit liegt ein Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW vor, was Anknüpfungspunkt für die Verhängung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW sein konnte. Eine Leerstandsgenehmigung war insbesondere nicht nach der Ausnahmevorschrift des § 21 Abs. 2 Satz 2 WFNG NRW entbehrlich. Danach ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die zuständige Stelle bescheinigt, dass eine Vermietung objektiv nicht möglich ist oder der Verfügungsberechtigte die Unvermietbarkeit nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle liegt nicht vor und eine objektive Unvermietbarkeit der Wohnung kann nicht angenommen werden, auch wenn die vom Antragsteller benannten Umstände der langjährigen Eigennutzung einen gewissen Sanierungs- und Renovierungsbedarf nahelegen. Insoweit bleibt es bei der schon vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Würdigung, dass sich dem pauschalen Vortrag des Antragstellers - in der Klageschrift war geltend gemacht worden, die Wohnung sei "nicht in einem vermietungsfähigen Zustand", weil "seit vielen Jahren keine Renovierungsarbeiten durchgeführt worden" seien - Konkretes über die objektive Beschaffenheit der Wohnung nicht entnehmen lässt, insbesondere auch nicht dazu, dass die erforderlichen Arbeiten nicht innerhalb der dafür vom Gesetz - § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW ("nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen") bzw. früher: § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG n.F. i. V. m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG - eingeräumten Frist von drei Monaten hätten erledigt werden können. Das gilt insbesondere für das Ausräumen von Möbeln und Hausratsgegenständen. IV. 1. Der Antragsteller hat auch schuldhaft i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gegen das Leerstandsverbot des § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW verstoßen. Der Begriff des Verschuldens in § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das in § 276 Vorsatz und Fahrlässigkeit kennt. Gemäß § 276 Abs. 2 BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadenstiftenden Verfügungsberechtigten auszurichten. Vgl. zur inhaltsgleichen Vorgängerregelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG: VGH Bayern, Urteil vom 17.3.2000 - 24 B 98.63 -, juris (dort Rn. 73); OVG NRW, Urteil vom 26.11.1996 - 14 A 2395/93 -, juris (dort Rn. 25 ff.). Soweit der Antragsteller quasi mit Nichtwissen die Zweckbindung des ursprünglich 1.500 DM betragenden Darlehens bestreitet, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der Darlehensvertrag vom 20.1./16.3.1970 einschließlich seines bereits erwähnten § 2 von den Eltern des Antragstellers unterschrieben worden ist. Hinsichtlich des Erben ist in der Rechtsprechung im Übrigen angenommen worden, dass er sich in aller Regel nicht auf die Unkenntnis der Förderung und ihrer Folgen berufen könne, da die Unterlagen des Erblassers zumindest Anlass für nähere Erkundigungen bei der zuständigen Stelle bieten. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.11.2012 - 14 A 42/10 -; ferner Rankenhohn, WFNG NRW - WAG NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 2, S. 529. Hier war der Antragsteller durch das an seine Eltern gerichtete Schreiben der Wohnungsbauförderungsanstalt vom 5.1.2006, von denen sich ein Doppel in den Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin befindet (Beiakte Heft Ia, 1. Teil, S. 1), darüber informiert, dass jedenfalls zum 5.1.2006 noch ein Darlehen bestanden hat und dass die Antragsgegnerin - Amt für Wohnungswesen - als zuständige Stelle Auskunft "über die Fortdauer der Bindung bzw. über das Ende der Nachwirkungsfrist nach dem Wohnungsbindungsgesetz" geben würde. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht (BA S. 6) im Übrigen vorliegend darauf abgestellt, dass sich die Mittelgewährung als solche zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben und die Wohnungsbauförderungsanstalt mit Schreiben vom 19.8.2008 an die Erbengemeinschaft unter Benennung beider Erben zudem einen Überblick über das noch bestehende Familienzusatzdarlehen übersandt hat. Beides hätte durchaus Anlass für eigene Erkundigungen des Antragstellers geboten. 2. Ein Erfolg der Beschwerde ergibt sich auch nicht aus dem Hinweis des Antragstellers, er könne als Mitglied einer noch ungeteilten Erbengemeinschaft nicht allein über die zur Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderlichen Maßnahmen befinden. Insoweit mag es zutreffen, dass anders als nach Auffassung des Verwaltungsgerichts weder die Vergabe der Sanierungsarbeiten noch der Abschluss eines langjährigen Mietvertrags oder eine Verfügung über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände unter das Notverwaltungsrecht nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB fallen. Die die Erben treffenden wohnungsbauförderungsrechtlichen Pflichten liefen deshalb nicht leer. Dem Antragsteller verblieben die in der vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des angerufenen Oberverwaltungsgerichts, vgl. Urteil vom 22.10.1979 - XIV A 459/79 -, BBauBl. 1980, 506 = ZMR 1980, 116, aufgezeigten Möglichkeiten, und zwar neben dem auch vom Verwaltungsgericht benannten, gegen die Miterbin zu richtenden Verlangen nach § 745 Abs. 2 BGB, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, die Einschaltung der Wohnungsbehörde. V. Die Antragsgegnerin hat indes das ihr nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bei der Festsetzung einer Geldleistung wegen des vorschriftswidrigen Leerstehenlassens einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumte Ermessen hinsichtlich der Höhe der Geldleistung in ihrem Bescheid vom 8.1.2014 nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Die Fragen, ob und in welcher Höhe wegen eines Verstoßes gegen die in § 26 Abs. 1 WFNG NRW genannten wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften Geldleistungen festgesetzt werden sollen, steht nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW im Ermessen der zuständigen Behörde. Dieses Ermessen darf nur entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und innerhalb der gesetzlichen Ermessensschranken (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt werden. Ein Geldleistungsbescheid muss grundsätzlich auch die entscheidungserheblichen Ermessenserwägungen erkennen lassen. Bei der Leistungsbemessung hat es die Rechtsprechung allerdings als unbedenklich angesehen, wenn die Behörde die Geldleistungen unter Hinweis auf ermessensbindende Verwaltungsvorschriften (hier die Wohnraumnutzungsbestimmungen - WNB NRW - zum WFNG NRW) weisungsgemäß festsetzt und sich damit die Erwägungen zu eigen macht, die den Verwaltungsvorschriften zugrunde liegen. Vgl. Rankenhohn, WFNG NRW - WAB NRW, Kommentar, 2. Auflage 2015, Nr. 16 WNB - § 26 Anm. 3 a), S. 544, m. N. für die Rechtsprechung. Verwaltungsvorschriften - wie hier die WNB NRW - können indes naturgemäß nicht jedem Einzelfall gerecht werden. Eine pflichtgemäße Ausübung des in § 26 Abs. 1 WFNG NRW eingeräumten Ermessens setzt insbesondere voraus, dass die Behörde den Sachverhalt zutreffend ermittelt hat und alle ihr vorgetragenen und sonst bekannten relevanten Umstände berücksichtigt, nicht zuletzt, soweit sie Billigkeits- oder Reduzierungsgründe betreffen. Abgesehen davon, dass der Antragsteller der Antragsgegenerin die Verletzung von Hinweis- und Prüfungspflichten ihm als Rechtsnachfolger gegenüber vorwirft, beklagt er in diesem Zusammenhang vor allem ein krasses Missverhältnis zwischen der festgesetzten Geldleistung in Höhe von ca. 20.000 Euro und dem noch ausstehenden Restdarlehen von wenig mehr als 200 Euro. Selbst im Verhältnis zur ursprünglichen Summe des Familienzusatzdarlehens von 1.500 DM bleibe die Sanktion drakonisch. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei die Antragsgegnerin ohne einen vorherigen Hinweis, dass entweder das Darlehen zurückzuzahlen oder die Wohnung zu vermieten sei, gehindert, eine Geldleistung in Höhe des Hundertfachen des offenen Restdarlehensbetrages festzusetzen. Die höhenmäßige Diskrepanz von etwa 200 Euro Restschuld und 20.000 Euro Geldleistung als solche kann allerdings keine dem Antragsteller günstige Billigkeitsentscheidung rechtfertigen. Insbesondere kann mit Rücksicht darauf nicht ohne weiteres das Vorliegen eines der öffentlichen Hand verursachten Schadens verneint werden. Zwar wird die Geldleistung dogmatisch als Schadensausgleich verstanden. Der Schaden besteht danach aber nicht etwa in der Zweckverfehlung der bewilligten Wohnungsbaumittel, was einen Anknüpfungspunkt für eine am Restdarlehen orientierte Schadensermittlung sein könnte. Vielmehr definiert sich der Schaden über den hervorgerufenen Neusubventionierungsbedarf, nämlich in dem Aufwand an öffentlichen Mitteln, die zur Förderung einer neuen Sozialwohnung erforderlich sind, die anstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung der wohnberechtigten Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird. Vgl. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2, mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesver-waltungsgerichts und die früher entgegenstehende Rechtsprechung des OVG NRW. Geht man von diesem Schadensbegriff aus, kommt es nicht auf den noch ausstehenden Restbetrag an, sondern auf den Neusubventionierungsbedarf für die Dauer des Entzugs der Wohnung für den berechtigten Personenkreis. Dieser Bedarf kann sich an der durch die Förderung subventionierten Mietpreisminderung orientieren. Von daher lässt sich ein Schaden in der verfügten Höhe durchaus annehmen. Die Antragsgegenerin hat bei der zu treffenden Ermessensentscheidung indes fehlerhaft unberücksichtigt gelassen, dass zwischen dem Verhalten des Antragstellers und dem eingetretenen Schaden - anders als für eine Schadenszurechnung erforderlich - nach dem Schutzzweck der Norm des § 21 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 26 Abs. 1 WFNG NRW kein Rechtswidrigkeitszusammenhang unter dem Gesichtspunkt des Neusubventionierungsbedarfs besteht; denn der verursachte Schaden (Wegfall der Wohnung für den berechtigten Personenkreis mit dadurch bewirktem Neusubventionierungsbedarf) wäre vom Antragsteller auch dann, und zwar in rechtmäßiger Weise, bewirkt worden, wenn er von seinem nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW bestehenden Recht Gebrauch gemacht hätte, die Förderungsmittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig und vollständig zurückzuzahlen. Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine etwa bestehende Zweckbindung einer nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz öffentlich geförderten und vom Eigentümer oder seinen Angehörigen als Berechtigte eigengenutzten Eigentumswohnung im Falle einer ohne rechtliche Verpflichtung vorgenommenen vorzeitigen und vollständigen Rückzahlung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW nicht länger als bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung fortbesteht. Dementsprechend bestimmt auch der Bescheid der Antragsgegnerin vom 19.12.2013, dass die Zweckbindung der Wohnung gemäß § 22 Abs. 3 WFNG NRW im Zeitpunkt der Rückzahlung am 4.12.2013 endet. Bei der Lehre von der Unterbrechung des Rechtswidrigkeitszusammenhangs zwischen einem Verhalten und dem entstandenen Schaden bei rechtmäßigem Alternativverhalten handelt sich um ein vom Schutzzweck der Norm her entwickeltes Institut aus dem zivilrechtlichen Schadensrecht. Vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 74. Aufl., Vorb. v § 249 Rn. 64 ff.; I. Ebert in: Erman, BGB, Bd. 1, 13. Aufl., Vor §§ 249-253 Rn. 77 ff.; Schubert in: Bamberger/Roth, BGB, Bd. 1, 3. Aufl., § 249 Rn. 100 ff.; Rixecker in: Geigel, Der Haftpflichtprozess, 24. Aufl., Teil 1 Rn. 47 f. Die Berufung auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also der Einwand, der Schaden wäre auch bei rechtmäßigem Verhalten des Schädigers entstanden, ist danach grundsätzlich beachtlich. Vg. BGH, Urteil vom 26.10.1999 ‑ X ZR 30/98 ‑, NJW 2000, 661 (663). Dahinter steht der Gedanke, dass ein Schaden, der so oder so eingetreten wäre, nicht der tatsächlichen Schadenshandlung zugerechnet werden kann. Die die Schadensersatzpflicht begründende Norm erfasst dann nicht den Ausgleich eines solchen Schadens. Eine anerkannte Fallgruppe ist etwa die eines vertragsbrüchigen Arbeitnehmers, der entgegen dem Arbeitsvertrag nicht zur Arbeit erscheint, dadurch beim Arbeitgeber den Schaden von Inseratskosten für einen neuen Arbeitnehmer verursacht. Vgl. BAG, Urteil vom 26.3.1981 ‑ 3 AZR 485/78 ‑, NJW 1981, 2430; Urteil vom 23.3.1984 ‑ 7 AZR 37/81 ‑, NJW 1984, 2846. Wenn dieselben Kosten angefallen wären, wenn der Arbeitnehmer zwar nicht vertragsbrüchig geworden wäre, aber unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt hätte, fehlt es an der Rechtfertigung, diesen Schaden dem Vertragsbruch zuzurechnen. Entsprechende Überlegungen greifen auch hier: Hätte der Antragsteller in rechtmäßiger Weise nach § 22 Abs. 3 Satz 1 WFNG NRW das Restdarlehen mit der Folge einer gleichzeitigen Beendigung der Wohnungsbindung freiwillig, vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, hätte ein Neusubventionierungsbedarf gleichermaßen bestanden. Sinn der auf einen pauschalierten Schadensersatz für einen Neusubventionierungsbedarf bei Wohnungsleerstand gerichteten Geldleistungspflicht ist es nicht, dass der Darlehensnehmer einen Neusubventionierungsbedarf ausgleichen muss, der bei sich aufdrängender sachgemäßer und rechtmäßiger Handhabung der Darlehensabwicklung ohnehin entstanden wäre. Die Geldleistung stellte sich anderenfalls als eine durch nichts gerechtfertigte Leistung an die Antragsgegnerin zur Abdeckung eines sie ohnehin treffenden Schadens dar. Bei sachgemäßer Handhabung hätte die Antragsgegnerin unter den Umständen des Falles schon mit dem Tode der Erblasserin und der damit beendeten berechtigten Nutzung eine neue subventionierte Wohnung schaffen müssen, da die Erben vernünftigerweise die Wohnungsbindung durch Restdarlehnsrückzahlung beendet hätten. Aus dem Gesichtspunkt der Sachgemäßheit ergibt sich auch die Beschränkung des Einwandes rechtmäßigen Alternativverhaltens. Es reicht nicht aus, dass ein Alternativverhalten bloß möglich gewesen wäre. Vielmehr muss feststehen, dass der Schädiger, wenn ihm die Rechtswidrigkeit seines Tuns und der sich daraus ergebenden Folgen bewusst gewesen wäre, tatsächlich zu dem Alternativverhalten gegriffen hätte, nicht nur, dass er dazu hätte greifen können. Vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1992 ‑ VIII ZR 170/91 ‑, NJW 1993, 520 (522). Das ist nach Lage der Dinge hier der Fall. Wäre den Erben einerseits die Rechtswidrigkeit des Wohnungsleerstandes mit den sich daraus ergebenden Folgen und andererseits die Möglichkeit einer Beendigung der Zweckbindung der Wohnung bewusst gewesen, kann davon ausgegangen werden, dass sie die restlichen Fördermittel freiwillig vorzeitig und vollständig zurückgezahlt hätten. Ein solches Verhalten hätte sich förmlich aufgedrängt. Kein vernünftiger Mensch hätte wegen eines etwa 200 Euro hohen Darlehensrestbetrages einen Pflichtenverstoß in Kauf genommen, der eine fast hundertfach höhere Sanktion nach sich ziehen konnte. Tatsächlich hat der Antragsteller denn auch unverzüglich den Darlehensrest gezahlt, als er durch das Anhörungsschreiben vom 14.11.2013 von der drohenden Sanktion erfuhr. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass der Antragsteller bei vollem Bewusstsein seiner Lage wegen des Zinsvorteils des vorläufigen Behaltens des Betrages oder aus sonstigen Gründen von der Rückzahlung des Restdarlehens Abstand genommen hätte, mit der - darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit - die Zweckbindung der Wohnung beendet gewesen wäre. Allerdings schließen die vorstehenden Überlegungen lediglich den notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zwischen rechtswidriger Handlung und Schaden hinsichtlich der Schadensposition "Neusubventionierungsbedarf" aus. Die Geldleistung nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW bezweckt darüber hinaus indes auch die Veranlassung des Verfügungsberechtigten zu gesetzmäßigem Verhalten. Vgl. dazu und zur Rspr. Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblattsammlung (Stand: April 2015), Bd. 5, § 25 WoBindG Anm. 3.2,3. Auch wenn das kein selbständiger, sondern ein bloßer mittelbarer Zweck als erwünschte Nebenwirkung der Geldleistungspflicht sein soll, steht das einer Berücksichtigung im Rahmen der nach § 26 Abs. 1 WFNG NRW zu treffenden Ermessensentscheidung nicht entgegen. Diesbezüglich fehlt es nicht am notwendigen Rechtswidrigkeitszusammenhang. Allerdings darf sich die Höhe der insoweit festzusetzenden Geldleistung nicht am Neusubventionierungsbedarf orientieren, sondern muss eine angesichts des Beugungszwecks verhältnismäßige Sanktion sein. Diesbezüglich ist hinsichtlich des Ermessens i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW in erster Linie auf das Ausmaß des Pflichtverstoßes (hier Leerstehenlassen nach Versterben der Wohnungsinhaber durch die Erben ohne Zahlung des Darlehensrestbetrags) und des Verschuldens (Vorsatz bzw. Ausmaß der Fahrlässigkeit) abzustellen. Im Einzelnen ist die diesbezügliche Ausübung des Ermessens allerdings der zuständigen Behörde vorbehalten, der der Senat nicht vorgreifen darf. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat folgt dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, der unter 1.5 für Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes bei auf bezifferte Geldleistungen gerichteten Verwaltungsakten - wie hier - eine Festsetzung in Höhe von ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes vorsieht. Dieser Beschluss ist gemäß § 158 Abs. 1 VwGO und - hinsichtlich der Streitwertfestsetzung - nach §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG unanfechtbar.