16 A 2781/03

Die Berufung wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens, für das Gerichtskosten nicht erhoben werden. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Der Kläger begehrt zuschussweise Gewährung von laufender Hilfe zum Lebensunterhalt. Er bewohnt zusammen mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen 1994 bzw. 1996 geborenen Kindern die Doppelhaushälfte V.------straße 20 in C. -C1. , von der zwischen den Beteiligten strittig ist, ob sie zum Vermögen gehört, das der Gewährung von Hilfe zum Lebensunterhalt entgegensteht. Das 448 qm große Hausgrundstück steht im Eigentum der Ehefrau des Klägers. Das Doppelhaus wurde im Jahre 1955 von einem gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen errichtet. Der Bauschein beschreibt das Bauvorhaben als Neubau von zwei Eigenheimen mit vier Wohnungen. Das Wohnhaus ist vollständig unterkellert. Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss der Doppelhaushälften waren jeweils eine selbstständige Wohnung mit Küche und Bad sowie drei Zimmern vorgesehen. Vom Hauseingang führt eine Treppe in das Obergeschoss. 1966 wurde die Errichtung eines Anbaus an die Doppelhaushälfte der Ehefrau des Klägers genehmigt. Die Bauzeichnungen sehen die Erweiterung des größeren Wohnraums und der Küche im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss einen auf dem Anbau errichteten Balkon vor. Zu den Bauvorlagen gehört eine Wohnflächenberechnung des Architekten L. D. vom 3. Juni 1965, aus der eine Wohnfläche der erweiterten Doppelhaushälfte von insgesamt 150,79 qm hervorgeht. In die Wohnflächenberechnung ist der Balkon im Obergeschoss mit einem Viertel seiner Grundfläche, und zwar mit 7,36 qm, eingestellt. 1975 wurde die Zustimmung zum Einbau (Baubeginn) von "2 Gas-Etagenheizungen im Erd- und I. Obergeschoss" genehmigt. Jedenfalls am 7. März 2001 sprach der Kläger beim Beklagten vor und begehrte Hilfe zum Lebensunterhalt. Mit Bescheid vom 9. Oktober 2001, der vorangehende Bescheide vom 24. August 2001 und 11. September 2001 zum Teil abänderte, gewährte der Beklagte dem Kläger und seiner Familie Hilfe zum Lebensunterhalt ab dem 2. August 2001. Die Hilfe wurde im Hinblick darauf, dass der Beklagte das Hausgrundstück der Ehefrau des Klägers als verwertbares Vermögen ansah, darlehensweise unter der Auflage gewährt, dass zur Sicherung der Rückzahlung des Darlehens eine Sicherungshypothek zum Höchstbetrag von 50.000 DM einzutragen sei. Auf den Widerspruch des Klägers reduzierte der Beklagte durch Widerspruchsbescheid vom 30. Januar 2002 die Forderung nach einer Sicherungshypothek auf den zu sichernden Betrag von 12.000 EUR zu Gunsten der Stadt C2. . Den weitergehenden Widerspruch wies er als unbegründet zurück. Am 14. Februar 2002 hat der Kläger mit der Begründung Klage erhoben, das Haus seiner Ehefrau gehöre zum Schonvermögen im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG. Zumindest bedeute die Forderung nach seiner Verwertung eine Härte im Sinne des § 88 Abs. 3 BSHG. Das Haus werde benötigt, um die Familie zu beherbergen. Der Kläger hat beantragt, den Beklagten unter Abänderung seines Bescheides vom 11. September 2001 und unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides vom 30. Januar 2002 zu verpflichten, ihm und seiner Familie Hilfe zum Lebensunterhalt für die Zeit vom 7. März 2001 bis zum 30. Januar 2002 in gesetzlicher Höhe als Zuschuss ohne vorherige Eintragung einer Sicherungshypothek zu bewilligen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Mit Urteil vom 28. April 2003, auf dessen Entscheidungsgründe zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Auf den Zulassungsantrag hat der Senat mit Beschluss vom 21. Juli 2004 die Berufung insoweit zugelassen, als der Kläger eigene Ansprüche auf eine zuschussweise Sozialhilfebewilligung geltend macht. Der Beschluss ist den Prozessbevollmächtigten des Klägers am 27. Juli 2004 zugestellt worden. Innerhalb der antragsgemäß verlängerten Frist hat der Kläger einen Berufungsantrag gestellt und die Berufung begründet. Er führt aus: Für die Frage, ob ein Hausgrundstück als "angemessen" anzusehen sei, komme es auf eine Gesamtwürdigung der in § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG genannten personen- und wertbezogenen Kriterien an. Das Verwaltungsgericht habe seine Entscheidung jedoch ausschließlich darauf gestützt, dass das Hausgrundstück seiner Ehefrau hinsichtlich seiner Wohnfläche und der Grundstücksgröße den Kriterien eines noch angemessenen Hausgrundstücks nicht genüge; es habe eine Gesamtwürdigung unterlassen. Aber auch die Wohnfläche und Grundstücksgröße des Hauses stünden der Annahme nicht entgegen, es handele sich um ein angemessenes Hausgrundstück. Die Grundstücksgröße sei mit 448 qm ortsüblich. Sie sei im Vergleich zum Nachbargrundstück und den Grundstücksgrößen in der näheren Umgebung der V1.------straße eher klein. Als das Grundstück bebaut wurde, habe es sich beim Ortsteil C1. um einen eher ländlich strukturierten Bereich gehandelt. Die Grundstücke seien deshalb etwas größer gewesen, als man sie heutzutage vorfinde. Man könne die Siedlung als typische Arbeitersiedlung im Stil der 50-er Jahre bezeichnen. Es handele sich um Häuser, die in der Hauptsache von bei der G. U. beschäftigten Arbeitern und Angestellten errichtet worden seien. Das Grundstück V.------straße 20 sei eher eines der kleineren Grundstücke dieser Siedlung. Auch die Wohnfläche des Hauses sei angemessen. Es komme nicht allein auf die Größe, sondern auch auf den Zuschnitt des Wohngebäudes an. Die Wohnflächenberechnung zeige, dass die einzelnen Räume des Hauses eher klein gehalten seien. Insbesondere mit dem im Obergeschoss gelegenen Raum, der ursprünglich als Küche/Diele gebaut worden sei und der eine Größe von ca. 6,5 qm habe, könne man nichts Sinnvolles anfangen. Bei derart ungünstigen Wohnverhältnissen könne auch eine Wohnfläche von 140 qm für eine vierköpfige Familie noch als angemessen angenommen werden. Ein gänzlich anderes Bild als das Verwaltungsgericht es gezeichnet habe, ergebe sich aus dem Wert des Hauses. Ausweislich der Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte betrage der Bodenrichtwert des Grundstücks zum Stichtag 31. Dezember 2000 pro Quadratmeter 199,40 EUR. Hinzu komme der Wert des Hauses, den er, der Kläger, auf Grund des Zustandes des Hauses jedoch mit nahezu Null ansetze. Das gesamte Dach müsse neu eingedeckt werden. Die Hausfassade müsse gründlich renoviert werden. Feuchtigkeit dringe durch den Anbau ein, der 1965 errichtet wurde. Die Fenster seien 1985 erneuert worden, schlössen jedoch nicht dicht. Eine Wärmedämmung, wie sie heute üblich sei, fehle. Der Heizungskessel sei 1983/1984 erneuert und die Ölheizung auf Gasheizung umgestellt worden. Ansonsten befinde sich die Heizungsanlage jedoch noch im ursprünglichen Zustand. Weder die Heizungsrohre noch die Heizkörper seien erneuert worden. Die Heizungsrohre seien nicht isoliert. Alle übrigen Installationen seien im ursprünglichen Zustand. Steckdosen seien nicht ausreichend vorhanden. Die Badezimmer befänden sich noch im Zustand der 50-er Jahre mit Ausnahme des Badezimmers im Erdgeschoss, das in den 60-er Jahren neu gefliest worden sei. Teppichböden würden auf Holzdielen und über einer daraufliegenden Art Linoleum liegen und seien vermutlich vom Ende der 60-er oder Anfang der 70-er Jahre. Sämtliche Räume müssten renoviert werden; im Obergeschoss habe er, der Kläger, zusammen mit seiner Ehefrau zuletzt 1983/1984 renoviert. Er, der Kläger, würde die Siedlung nicht als bevorzugte Wohngegend beschreiben, denn neben den kleineren Wohnhäusern gebe es im übrigen einige Wohnblocks, die etwa an die Rückseite seines und die Rückseiten der Nachbargrundstücke anschließen würden. Dort lebten hauptsächlich ausländische Mieter. Schließlich würde es eine besondere Härte bedeuten, müsste das Hausgrundstück eingesetzt werden. Es werde benötigt, um seiner Familie ein angemessenes Wohnen zu sichern. Es solle der Altersvorsorge dienen, da seine (1960 geborene) Ehefrau bislang keine eigene ausreichende Altersvorsorge habe aufbauen können. Auch wollten sie das Haus ihren Kindern erhalten. Sie betrachteten es als günstige Wohnmöglichkeit. Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung seiner Bescheide vom 24. August 2001, 11. September 2001 und 9. Oktober 2001 sowie des Widerspruchsbescheides vom 30. Januar 2002 zu verpflichten, ihm, dem Kläger, Hilfe zum Lebensunterhalt für die Zeit vom 7. März 2001 bis zum 31. Januar 2002 in gesetzlicher Höhe als Zuschuss zu gewähren. Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er erneuert seine Ansicht, bei dem Hausgrundstück, das früher als Zweifamilienhaus genutzt und als Zweifamilienhaus anzusehen sei, handele es sich schon wegen seiner Wohnfläche nicht um ein angemessenes Hausgrundstück. Auf den Verkehrswert des Hauses komme es entscheidend nur dann an, wenn die personen- und sachbezogenen Kriterien für ein angemessenes Hausgrundstück sprechen würden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klage ist unbegründet. Die Klage des Klägers - über die vom Senat nur noch zu entscheiden ist, denn über das Hilfebegehren der Ehefrau des Klägers ist durch das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. April 2003 rechtskräftig entschieden - ist unbegründet. Der Kläger hat für den streitbefangenen Zeitraum vom 7. März 2001 bis 31. Januar 2002 keinen Anspruch auf zuschussweise Gewährung von Hilfe zum Lebensunterhalt. Der Kläger muss sich gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 BSHG das Vermögen seiner Ehefrau zurechnen lassen. Die Ehefrau des Klägers hat Vermögen in Form des Hausgrundstücks V.------straße 20 in C2. , das rechtlich und tatsächlich verwertbar ist. Der Beklagte durfte die Gewährung von Sozialhilfe vom Einsatz dieses Vermögens abhängig machen, denn es handelt sich nicht um ein angemessenes Hausgrundstück im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG. Der Vermögenseinsatz bedeutet für die Ehefrau des Klägers und ihre unterhaltsberechtigten Angehörigen auch keine Härte im Sinne des § 88 Abs. 3 BSHG. Ob dem Kläger im maßgebenden Zeitraum auch aus anderen Gründen kein Anspruch auf Hilfe zum Lebensunterhalt zustand, bedarf daher keiner Entscheidung. Für den Zeitraum vom 7. März 2001 bis zum 31. Dezember 2001 bestimmt sich die Frage, ob das Hausgrundstück der Ehefrau des Klägers zum verwertbaren Vermögen gehört, nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 des am 23. März 1994, BGBl. I 646, neu bekanntgemachten Bundessozialhilfegesetzes. Danach darf die Gewährung von Sozialhilfe nicht abhängig gemacht werden vom Einsatz oder der Verwertung eines angemessenen Hausgrundstücks, das vom Hilfesuchenden oder von anderen in den §§ 11, 28 BSHG genannten Personen allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt wird und nach seinem Tod bewohnt werden soll (Satz 1). Die Angemessenheit bestimmt sich nach der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf (z.B. behinderter Menschen, Blinder oder Pflegebedürftiger), der Grundstücksgröße, der Hausgröße, dem Zuschnitt und der Ausstattung des Wohngebäudes sowie dem Wert des Grundstücks einschließlich des Wohngebäudes (Satz 2). Familienheime mit Eigentumswohnungen im Sinne der §§ 7 und 12 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes sind in der Regel nicht unangemessen groß, wenn ihre Wohnfläche die Grenzen des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 iVm Abs. 2 des II. WoBauG nicht übersteigt (Satz 3). Für den Zeitraum vom 1. Januar 2002 bis 31. Januar 2002 ist auf § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG in der Fassung abzustellen, die er durch Art. 12 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsrechts vom 13. September 2001, BGBl. I 2376, erhalten hat; mit diesem Gesetz wurde das 2. Wohnungsbaugesetz aufgehoben und dementsprechend der bisherige Satz 3 des § 88 Abs. 2 Nr. 7 gestrichen. Zur Vorläuferfassung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG, die von der Vermögensverwertung nicht ein "angemessenes", sondern (nur) ein "kleines" Hausgrundstück ausnahm, hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, ob ein Hausgrundstück "klein" im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG und aus diesem Grunde "Schonvermögen" ist, sei nach personenbezogenen Kriterien (Zahl der Bewohner des Hausgrundstücks und ihre besonderen Bedürfnisse) und nach sach- und wertbezogenen Kriterien (Größe, Zuschnitt und Ausstattung der Baulichkeit; Größe des Grundstücks; Wert des Grundstücks einschließlich der Baulichkeit) zu beurteilen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1980 - 5 C 48.78 -, BVerwGE 59, 294. Die Bewertung eines Hausgrundstücks als "klein" erfolgte demnach anhand personenbezogener, sach- und wertbezogener Kriterien (sogenannte Kombinationstheorie). Durch das 6. Gesetz zur Änderung des Bundessozialhilfegesetzes vom 10. Dezember 1990, BGBl. I 2644, auf Grund dessen an die Stelle des "kleinen" das "angemessene" Hausgrundstück getreten ist, wurde die sogenannte Kombinationstheorie im Gesetz selber deutlicher umschrieben. Durch die Inbezugnahme der Wohnflächengrenzen aus § 39 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 II. WoBauG sollte darüber hinaus das Ziel verfolgt werden, Familienheime und Wohnungen stärker als bisher zu schützen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1992 - 5 C 28.89 -, FEVS 44, 141, unter Bezug auf den Gesetzentwurf des Bundesrates, Entwurf eines ... Gesetzes zur Änderung des Bundessozialhilfegesetzes vom 1. Juni 1987, BT-Drucks. 11/391, S. 5 f., und Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Jugend, Familie, Frauen und Gesundheit vom 19. September 1990, BT-Drucks. 11/7928, S. 1, 5. An dem Erfordernis, alle Gesichtspunkte, die für die Individualisierung eines Anspruchs auf Sozialhilfe von Bedeutung sind, entsprechend der sogenannten Kombinationstheorie abzuwägen, hat die Neuregelung nichts geändert. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. September 1995 - 8 A 789/95 -, FEVS 46, 314. Für die Zeit ab 1. Januar bis 31. Januar 2002 ergibt sich aus der Neuregelung des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG durch Art. 12 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsrechts nichts anderes. Auch wenn Satz 3 des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG zum 1. Januar 2002 in Konsequenz der Aufhebung des II. WoBauG gestrichen wurde, darf die Wohnfläche nicht größer als vor der Gesetzesänderung sein, um nicht der Bewertung als angemessenes Hausgrundstück nach Maßgabe des Gewichts der Wohnfläche für die Angemessenheit entgegenzustehen. Ob weiterhin die Wohnflächengrenzen des II. WoBauG (unter Berücksichtigung außergewöhnlicher, vom Regelfall im Einzelfall abweichender Bedarfslagen) einen brauchbaren Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit eines Wohngrundstücks nach seiner Wohnfläche abgeben, so zu § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII BSG, Urteil vom 7. November 2006 - 7 b AB 2/05 R -, FEVS 58, 241, oder ob die Wohnfläche angemessen sein kann, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001, BGBl. I 2376, (WoFG), förderungsfähig ist, bedarf keiner Entscheidung. Denn die in Nordrhein-Westfalen maßgebenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen nahmen in der für den vorliegenden Rechtsstreit maßgebenden Fassung ihrerseits auf den sich aus § 39 Abs. 1 II. WoBauG ergebenden Maßstab Bezug (vgl. Nr. 5.21 der Wohnungsförderungsbestimmungen, Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen vom 30. September 1997 - IV A 2 - 2010 - 1155/97 -, MBl NRW 1997, 1396). Das Hausgrundstück der Ehefrau des Klägers gehört nicht zum sogenannten Schonvermögen. Schon mit seiner Wohnfläche überschreitet das Haus den Rahmen, der gemäß § 88 Abs. 2 Nr. 7 Satz 3 BSHG a.F. i.V.m. § 39 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 3, Abs. 2 II. WoBauG (bzw. gemäß § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSGH n.F. iVm § 39 Abs. 1 WoBauG in entsprechender Anwendung) in der Regel noch die Annahme rechtfertigen würde, es handele sich um ein angemessenes Hausgrundstück. Denn danach sind (vorbehaltlich der weiteren sozialhilferechtlichen Prüfung des jeweiligen Einzelfalls) Familienheime, die einer vierköpfigen Familie dienen, allenfalls mit einer Wohnfläche von 130 qm noch angemessen. Das Haus der Ehefrau des Klägers verfügt über eine deutlich darüber hinausgehende Wohnfläche. Zur Berechnung der Wohnfläche kann auf die durch die Ermächtigungsnorm des § 105 II. WoBauG gestützte Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl. I 2178, (II. BVO), zurückgegriffen werden. Eine der II. BVO entsprechende Wohnflächenberechnung hat der Architekt D. der Bauverwaltung unter dem 3. Juni 1965 vorgelegt. Aus dieser Wohnflächenberechnung ergibt sich unter Anrechnung des Balkons mit einem Viertel seiner Fläche eine Wohnfläche von 150,79 qm. Der Kläger stellt die Berechnung selbst nicht in Abrede. Die dort genannten Maße hat auch das Finanzamt ausweislich seiner Auskunft vom 23. August 2001 (abgerundet und mit einer Differenz von zwei Mal 0,35 qm für die Flächen im Erdgeschoss bzw. Obergeschoss) "bewertungsrechtlich" zugrunde gelegt. Der Kläger nimmt aus dieser Berechnung allerdings die Flächen des Balkons (7,36 qm) aus. Selbst wenn diesem Ansatz gefolgt werden könnte, ergibt sich immer noch eine Wohnfläche von 143,43 qm und damit weit mehr, als für eine vierköpfige Familie noch als angemessen angesehen werden kann. Ein weiterer, vom Kläger für erforderlich gehaltener Abzug gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 2 II. BVO kommt in sozialhilferechtlicher Hinsicht nicht in Betracht. Gemäß § 44 Abs. 3 II. BVO konnte der Bauherr ein Wahlrecht ausüben, ob er bei der Berechnung der anrechenbaren Grundfläche von dem fakultativen Abzug Gebrauch machen wollte oder nicht, den § 44 Abs. 3 II. BVO mit bis zu 10 % der Wohnfläche ermöglicht. Der Grund der Abzugsmöglichkeit wurzelt im Wohnungsbauförderungsrecht und berücksichtigt, dass bei Mehrfamilienhäusern Haus- und Treppenflure nicht auf die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen angerechnet wurden. Vgl. Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, 1965, § 44 Rn. 5 und 6. Auf diese Weise wurde für Einzelhäuser eine förderungsrechtliche Gleichstellung mit Mehrfamilienhäusern erreicht, die es dem Bauherrn ermöglichte, im Rahmen der gegebenen Förderungs- und Finanzierungsmöglichkeiten seine Vorstellungen umzusetzen. Das Wahlrecht war jedoch, wenn es einmal ausgeübt war, erschöpft und der Bauherr entsprechend gebunden, vgl. § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BVO. Die Voreigentümer der Ehefrau des Klägers haben von der Abzugsmöglichkeit keinen Gebrauch gemacht, wie aus der Bescheinigung des Finanzamtes hervorgeht. Auch darauf kommt es letztlich nicht an. Mit den konkret zur Verfügung stehenden Flächen des Einfamilienhauses, und auf diese kommt es sozialhilferechtlich an, hat der Abzug gemäß § 44 Abs. 3 II. BVO nichts zu tun. Das Wohnhaus stellt sich nicht trotz seiner Wohnfläche von rund 143 qm im Hinblick auf Besonderheiten als angemessen dar, die sich aus den Umständen des Klägers oder seiner Familie ergeben würden. Insbesondere hat der Kläger für den hier maßgebenden Zeitraum keinen entsprechenden Bedarf dargetan, wie er sich etwa aus einer Behinderung oder einem Pflegebedarf eines Familienangehörigen ergeben könnte. Das Haus ist auch von seinem Zuschnitt her nicht mehr "angemessen". Der Kläger betont, die Räume seien teils klein gehalten. Im Hause stehen jedoch - den 6,05 qm großen Raum im Obergeschoss hier einmal ausgeklammert - insgesamt sechs Wohnräume zur Verfügung. Diese sind zumindest über 12 qm groß und daher - wie vom Architekten D. auch angegeben - als Kinderzimmer, hinsichtlich der beiden über 13 qm großen Räume auch als Elternschlafzimmer geeignet. Das Wohnzimmer im Erdgeschoss ist mit über 30 qm Grundfläche weit größer als dies einem sozialhilferechtlich noch angemessenen Wohnbedarf entspricht. Hinzu tritt der Wohnraum im Obergeschoss mit knapp 18 qm Wohnfläche zuzüglich des vorgelagerten Balkons, der den Wohnraum auch ohne flächenmäßige Anrechnung großzügiger gestaltet. Bei dieser Sachlage fällt nicht einmal entscheidend ins Gewicht, dass der 6,58 qm große Raum im Obergeschoss, der einmal als zweite Küche vorgesehen oder auch tatsächlich eingerichtet war, als selbstständiger Wohnraum nicht in Betracht kommen dürfte. Dennoch kann auch er ohne Weiteres in die Bewertung mit einbezogen werden, ob das Wohnhaus nach seinem Zuschnitt noch angemessen ist, da er beispielsweise als Schrankraum genutzt werden und auf diese Weise den verfügbaren Raum eines der kleineren Zimmer faktisch deutlich vergrößern kann. Schließlich ist das Haus vollständig unterkellert und muss daher der Wohnflächenbereich zum Teil nicht mit Einrichtungen belastet werden, die üblicherweise sonst im Wohnbereich untergebracht werden. Dies gilt beispielsweise für die "Waschküche", die im Keller vorgesehen ist, sowie für einen weiteren großzügigen Kellerraum. Ob darüber hinaus unterhalb des Wohnzimmeranbaus im Erdgeschoss ein weiterer Raum des Kellers für wohnartige Zwecke genutzt werden kann - hierfür könnte die Belichtung dieses Raums über ein 1 m breites Fenster sprechen -, bedarf keiner weiteren Betrachtung. Dieser Raum wird nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zur Lagerung von Mobiliar u.ä. genutzt; auch dies belegt den überdurchschnittlichen Zuschnitt des Hauses. Ferner ist die Größe des Grundstücks nicht mehr "angemessen" im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG. Auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts kann zur Begründung Bezug genommen werden. Der Kläger hält dem Verwaltungsgericht entgegen, dass das Grundstück seiner Ehefrau im Bereich einer Arbeitersiedlung, die in den 50-er Jahren errichtet worden ist, eines der kleineren Grundstücke sei. Maßgebend für die sozialhilferechtliche Bewertung sind jedoch die Gegebenheiten in dem Zeitraum, für den Hilfe zum Lebensunterhalt begehrt wird. Zudem kommt es nicht nur auf die Verhältnisse an der V1.------straße ab, die ihrerseits durchaus nicht homogen sind, wie bereits der Vortrag des Klägers erhellt, wonach dort nicht nur Wohngrundstücke vorhanden sind, die mit Doppelhäusern bebaut sind, sondern auch "Wohnblocks". Maßgebend ist vielmehr die örtliche Situation am Wohnort, das ist C2. - C1. . Dass hier heutzutage andere Gegebenheiten zu verzeichnen sind als anderenorts, hat der Kläger selbst nicht behauptet, sondern in der mündlichen Verhandlung der Sache nach bestätigt. Aus der sogenannten Kombinationstheorie kann nicht abgeleitet werden, die verschiedenen Bewertungskriterien des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG seien dergestalt gegeneinander aufrechenbar, dass beispielsweise eine unter Berücksichtigung von Zahl und Bedürfnissen der Bewohner nicht mehr angemessene Wohnfläche allein aus dem Grunde nicht ins Gewicht falle, dass der Verkehrswert des Grundstücks unterdurchschnittlich ist. Hierauf will allerdings der Kläger abstellen, wenn er unter Bezug auf die Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt C2. vom 27. August 2004 den vermeintlich vergleichsweise niedrigen Wert des Grundstücks hervorhebt und unter Hinweis auf Reparatur- und Renovierungsrückstände zu dem Ergebnis kommt, die Gebäudesubstanz hebe den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Wert für das unbebaute Grundstück nicht an. Ungeachtet des Umstandes, dass ein Bodenrichtwert von 199,40 EUR pro Quadratmeter Grundstücksfläche im Jahre 2000 wohl auch für die Gegebenheiten in der Stadt C2. keinen geringen Wert belegt, ist schon fraglich, ob es hierauf im vorliegenden Verfahren ankommt, oder nicht vielmehr der Wert des Grundstücks einschließlich der Baulichkeiten erst dann von Belang ist, wenn die Würdigung der tatsächlichen Gegebenheiten zu der Annahme nötigt, das Haus sei in seiner Gesamtheit Schonvermögen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1980 - 5 C 48.78 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 12. September 1995 - 8 A 3459/93 -. Selbst wenn der Senat zugunsten des Klägers von einem erheblichen Reparatur- und Renovierungsrückstand des Hauses seiner Ehefrau und ferner von einem sich daraus ergebenden verhältnismäßig niedrigen Verkehrswert des Hausgrundstücks ausgeht und ferner eine eher bescheidene Wohnhausausstattung der Entscheidung zugrunde legt, ist das Hausgrundstück unter Würdigung aller personen-, sach- und wertbezogenen Kriterien nicht mehr angemessen im Sinne des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG. Für eine anderweitige Bewertung liegen die Zahl nutzbarer Räume, die Größe des Grundstücks, die Größe des Hauses und sein Zuschnitt zu weit über dem Rahmen, der unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Klägers und seiner Familie noch als angemessen angenommen werden könnten. Auf § 88 Abs. 3 BSHG beruft sich der Kläger zu Unrecht. Nach dieser Vorschrift darf die Sozialhilfe nicht vom Einsatz oder von der Verwertung eines Vermögens abhängig gemacht werden, soweit dies für den, der das Vermögen einzusetzen hat, und für seine unterhaltsberechtigten Angehörigen eine Härte bedeuten würde. Die Härtevorschrift verfolgt an sich dasselbe Ziel wie die Regelung über das Schonvermögen. Nur will sie im Gegensatz zu § 88 Abs. 2 BSHG die atypischen Fälle erfassen. Es soll verhindert werden, dass die Sozialhilfe zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der vorhandenen Lebensgrundlagen, zu einem wirtschaftlichen Ausverkauf oder gar einer nachhaltigen sozialen Herabstufung führt. Eine nicht beabsichtigte Härte in diesem Sinne ist hier nicht gegeben. Jedenfalls aber bestehen deshalb keine Bedenken gegen die Berücksichtigung des Wohnhauses der Ehefrau des Klägers als verwertbares Vermögen, weil der Beklagte einer etwaigen Härte dadurch begegnet ist, dass er die weitere Gewährung der Hilfe zum Lebensunterhalt von einem dinglich zu sichernden Darlehen abhängig gemacht hat. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1974 - V C 50.73 -, FEVS 23, 89. Denn auch bei dieser Form der Hilfe bleibt dem Kläger und seiner Familie die Nutzbarkeit des Hausgrundstücks als solchem erhalten. Dass hierdurch das Vermögen der Ehefrau des Klägers geschmälert wird, begründet keine Härte, da die Ehefrau des Klägers gemäß § 28 BSHG zum Einsatz ihres Vermögens verpflichtet ist und die Sozialhilfe nicht dazu dient, den Erben des Hilfeempfängers ungeschmälertes Vermögen zukommen zu lassen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 188 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.